Ehkki klassikaline vaba kinnisvaraturg hakkas välja kujunema 1996. aastast, mil lõviosa omandi- reformist oli juba läbi viidud, heidame siiski pilgu ka varasemale ajale, mil kinnisvaraturul toimetamist said endale lubada üksikud väljavalitud.
Nõukogude korra lõpp ja omandireform
Nõukogude Liidu aeg sai Eesti jaoks otsa lõpetamata Lasnamäe linnaosa ning tehaseplatsidel vedelevate tohutute koguste ehitusmaterjalidega, mille edumeelsemad rehepaplikud eestimaalased kohe pihta panid ja endale kolossaalsed eramud ehitasid. Majad olid tihti rohkem kui 500ruutmeetrised ja loomulikult elektriküttega, kuna toona oli tegemist ühe odavaima energialiigiga. Ehedaimaks näiteks on Ilmandu küla Tabasalu külje all, mille rahvas kiirelt Lollidemaaks ristis, sest suur hulk hooneid jäi pooleli – raha sai lihtsalt otsa.
Märksa eepilisem verstapost Eesti kinnisvaraturul oli aga omandireform, mis muutis nii mõnegi kerjuse printsiks ja vastupidi. Õigusvastaselt võõrandatud varade tagastamisel muutusid kümned tuhanded elanikud sundüürnikeks, keda kaitses küll seadus, kuid kes siiski olid üleöö majaomanikeks saanud kunagiste represseeritute kaugete sugulaste võimu ja omakohtu ees võimetud.
Samas võimaldas omandireform erastamisväärtpaberite toel sadadel tuhandetel peredel erastada kodud, mis varasemalt kuulusid riigile. Sellest perioodist sai alguse ka omandikultus, kuna vaid üksikul protsendil leibkondadest ei olnud oma kinnisvara. Too kultus on päevakajaline veel praegugi, sest erinevalt väljakujunenud üürituruga lääneriikidest ei peeta meil üürnikuks olemist heaks tooniks – see annab kohe aluse kahelda, kas üürnik ikka oma eluga piisavalt iseseisvalt hakkama saab. Loomulikult on see rumalus, sest mitmekümneaastased eluasemelaenud on märksa suurem ike, kui aasta-kahe pikkune üürileping.
Omandireformiga arenes veel üks muljetavaldav ärisuund. Tegusad kinnisvaraärimehed said majavalitsustest kätte võlgnike nimekirjad ning neile, kes olid rahalistesse raskustesse jäänud, tehti pakkumine, millest oli raske keelduda – ülesostja maksab võlad ning annab võlgnikule täitsa tasuta 1-toalise korteri kuskil odavas piirkonnas.
Vastutasuks pidi võlgnik võimaldama “heategijal” elamispinna pärast erastamisprotseduuri enda nimele saada. Kõik oleks justkui aus kaup, kui sellise skeemiga poleks inimestelt välja petetud sadu suuri ning kalleid kesk- ja vanalinna kortereid, vahetuskaubaks olid siis mõne tuhande kroonise võla kinni maksmine ja räämas pugerik Kloogal. Just viimane asukoht oli iseäranis populaarne “asumisele” saatmise sihtpunkt. Poole protsessi pealt kahtlejatel lubati aga tuli harja panna. Oli segane aeg.
Valglinnastumine ja euroremont paneelmajades
Kui suurem erastamine ja hädaliste Kloogale küüditamine oli läbi, muutus kinnisvaraturg selliseks, nagu me seda praegu tunneme. Turg muutus vabaks, kommertspangad hakkasid ettevaatlikult väljastama eluasemelaene ning välja kujunesid turuhinnad, mis tuginesid nõudluse ja pakkumise vahekorrale. Intressid olid üüratud, praeguse negatiivse Euribori eelkäija Saksa marga ehk DEMi Libori tase pendeldas 6–7% vahel, millele lisandus veel pangamarginaal. 10%-lise aastaintressiga eluasemelaen ei olnud midagi erakordset ning laenu said vähesed väljavalitud.
Turg aga arenes omasoodu. Tallinna külje alla Tiskresse lõid endise Hansapanga asutajad esimese tõsiseltvõetava uuselamurajooni, kuhu asja oli ainult rikastel ja ilusatel. Ala piiras tõkkepuu. Aasta oli siis 1996.
2000ndate alguseks olid kinnisvarahinnad nõudluse toel siiski nii palju tõusnud, et inimesed hakkasid amortiseerunud paneelmajade kortereid kas laenu toel remontima või siis müüdi need sootuks maha, et saadud raha eest olemasolev viltu vajunud suvilaköks aastaringseks elamiseks kohendada ning linnatolm jalgadelt pühkida. Valglinnastumine oli alanud.
Koos remondilainega rikastus kinnisvaraleksikon uudissõnaga “euroremont”. See tähendas odavat laminaatparketti, kipsplaate nii seinas kui ka laes (vahel ka vanalinnas!), koledat nikli imitatsiooniga segistit, kaherežiimset Poolas toodetud vetsupotti, bordüürireaga kirjusid vannitoaplaate, plekist turvaust ning loomulikult plastpakettaknaid. Euroremonditud korteri eest maksid tõusikud hingehinda.
Kuna uusi kortereid sisuliselt ei ehitatud, siis kõige hakkajamad rahabossid ostsid endale kaks või kolm kõrvuti või üksteise all paiknevat paneelmaja korterit ning ehitasid neist grandioossed villastiilis eluasemed. Tõsi, nende hilisem müümine osutus hiljem parajaks peavaluks, sest ega lõpuks ei saanud keegi hästi aru, miks peaks Lasnamäe paneelmaja korter olema 150 m² suurune ning miks üks elutuba on ümber ehitatud mullivanniga saunakompleksiks.
Uuel aastatuhandel sedasorti kurioosumid kadusid, kuna turule tekkis uusi kortermaju, kus lõpuks said suurema loomelennuga ostjad lasta arendajatel täita ka oma kõige ekstravagantsemad soovid nii, et see maja konstruktsioonidele põntsu ei paneks.
Samal ajal hakkasid tasapisi, aga järjekindlalt hinda minema agulid. Kunagiste kõdurajoonide puitmajad olid represseeritute sugulastele tagastatud ning tasahilju hakkasid sealt kaduma nii kahtlane kontingent kui ka esteetiline väärareng. Maju ja hoove korrastati ning kümmekond aastat hiljem lahvatas sellest tõeline buum – iga endast lugupidav loomeisik suisa pidi elama agulis.
Kipskarpidest põldudel masuni
Näiliselt rahulikel aastatel 2002–2004 toimus aga Eesti kinnisvaraturu jätkusuutlikkuse kontekstis murdepunkt. Meie läbirääkimised NATO ja ELiga olid jõudnud faasi, kus laiema silmaringiga välisinvestorid tabasid ära, et pärast liitumist hakkab Eesti kinnisvara kallinema. Välisraha hakkas sisse voolama nii Venemaalt kui Soomest, aga ka teiste riikide kinnisvarainvestorid ei põlanud tugevalt alahinnatud kortereid, elamumaid, põllumaid ning mereäärseid villasid ära. Hinnad hakkasid kerkima üha kiiremini.
Aastatel 2005–2007 tabasid väärtuse kasvu ära ka kohalikud ning pankade toel sai kinnisvaraärist tõeline rahvussport. Korterite hinnad tõusid kohati 10% kuus ja notarid võtsid endale tehingute tegemiseks pidevalt assistente juurde, järjekorrad aga olid ikka 3–4 nädala pikkused.
Samal ajal toimus järgmine valglinnastumise laine, mille käigus arendati täis sadu hektareid põllumaid. Pahatahtlikud nimetasid neid kipskarpideks, kuid tegelikult asi nii hull ei olnud, sest välisseinu küll keegi kipsist ei teinud – muidu poleks maja ühte vihmagi vastu pidanud ja toode oleks enne ära sulanud, kui sabas seisva ostjaga notarisse oleks jõutud. Aga asfalteeritud sõiduteid küll ei olnud, drenaaži ka mitte, ühistranspordipeatus oli küll valmis, aga busse polnud, naabreid nagu ka eriti mitte, kool oli 10 kilomeetri kaugusel ja vanemad muutusid laste taksojuhtideks. Kõige vingem koht pidi olema Oru Kodu, millest sai lõpuks kümnete perede õudusunenägu. Aga toona olid sa ühiskonnas klass kõrgemal. Sul oli oma maja.
Reaalsus, ja sellega koos ka mõistus, tuli koju 2008. aastal, kui turg kokku kukkus. Sajad pered jäid oma kalli hinnaga ostetud elamispindadest ilma, sest laenujääk oli enam kui poole võrra kukkunud turuväärtusest kõrgemal ning kes jooksvalt laenu maksta ei suutnud, jäi pärast pinna sundmüüki pangale veel kopsaka summa võlgugi.
Masu oli järjekordseks hiilgeajaks spekulantidele, kes sundmüügis varasid kokku ostsid, need korda tegid ja siis kopsaka vaherahaga edasi müüsid. Pisaraid oli palju ja rahva õnnetuseks keerasid niigi haprale rahalisele olukorrale vinti peale kiirlaenud, mille tõttu muidu veel maksevõimelisedki inimesed ennast lahendamatusse puntrasse kerisid.
Uus trend: öko, energiasääst ja uusarendused
Aastatel 2011–2014 turg taastus. Majandus sai uuesti jalad alla ja inimeste finantshaavadki paranesid. Kinnisvara hinnatase hakkas tasahilju taastuma ja inimesed harjusid vaikselt uuesti kinnisvaraostuga ära. Oleme me ju siiani harjunud olema omanikud, mitte üürnikud!
Masuajast saime kaasa uue trendi nimega “öko”, mis hakkas iseäranis laineid lööma taastumise perioodil, kui inimestel oli jälle raha remontida ja uusi kodusid osta. Ökotamisega mindi vahel suisa nii liiale, et kui varem oli paneelmajakorteri kroonijuveeliks Poola vetsupott, siis nüüd pandi elutoa nurka vaarema aidanurgast leitud vokk ja hobuserakmed.
Praegust, paar aastat väldanud turufaasi iseloomustab kinnisvaraomanike üha suurem teadlikkus energiasäästust. Rohkem pööratakse tähelepanu jooksvatele kuludele, mitte ainult kinnisvara müügihinnale. Energiamärgis ja sellega kaasnev dokumentatsioon, mida saab allakirjutanu teada arvutada vähemalt viiel eri moel ja seeläbi nende andmetega tohutult manipuleerida, on muutunud “energiateadlike” isikute uueks piibliks.
Turule on palju lisandunud uusarendusi, seda eelkõige üha suureneva rahvaarvuga Tallinnasse. Kuna majadevahelised tühjad platsid on aga enamjaolt täis ehitatud, siis on koondunud uusarendused suurematesse klastritesse, mis, tuleb tunnistada, on varasemast märksa meeldivam lahendus. Kunagised hapuks läinud laenud on ära makstud, rahval raha on ja notariveskid jahvatavad iga päev kümneid uusi tehinguid.
Fooni annavad turul kõige rohkem 80ndate lõpus ja 90ndate alguses kõrgel iibeperioodil sündinud noored, kes ei mäleta aga masust midagi ja ajavad uue kodu piiritus janus hindu üha ülespoole.
