Tallinnas, Tartus ja nende lähivaldades on kinnisvara hind jõudnud tagasi buumiaegsele tasemele. Mujal Eestis pole lootustki buumi ajal ostetud kinnisvara eest kunagi makstud hinda tagasi saada. Sunnismaisus süvendab ääremaastumist ja takistab ettevõtluse arengut.
Sass ja Triin (täpsed nimed toimetusele teada – T. J.) on Pärnust pärit. Pärnus nad ka töötasid, kuid 2005. aasta lõpus, kui majandus mühinal kasvas ja paarile sündis laps, tundus hea mõte kolida Pärnu lähedale väiksemasse kohta. Mõeldud-tehtud. Nad leidsid Pärnust paarikümne kilomeetri kaugusel ühes väiksemas asulas kaheksa korteriga ja suure vana viljapuuaiaga kortermaja. Korteris on kolm tuba, kolmemeetrised kõrged laed, maja ümber suur piiratud hoov viljapuudega. „Algul küsiti korterist ikka üle 600 000 krooni, lõpuks saime veidi üle poole miljoni krooni eest kätte, aga remonti panime ka vast oma 150 000 krooni sisse,” meenutas Sass.
Pank andis laenu, ost ja remont said teoks. Siis tuli masu. Sass kaotas töö, mõnda aega maksis Triin laenu üksi. Aeg läks siiski paremaks, Sass leidis uue töö. Aga nüüd, kümmekond aastat hiljem, oleks vaja ära kolida. Sassi erialal on kõik paremad pakkumised Tallinnas. Triinu erialal on tööd igal pool, aga teda pahandab, et ta saab oma erialal kuni kolmandiku vähem palka, kui teeniks Tallinnas või Tartus. Pere tahab kolida, aga ei saa, sest praktiliselt pool – veidi üle 20 000 euro – on korterilaenust veel maksta. Sassi ja Triinu korter on müügis olnud alates möödunud aasta suvest. Alguses küsisid nad 40 000 eurot. Nüüdseks on hind kukkunud juba alla 30 000 euro. Nad on väsinud ja pettunud. „Kardame, et kui ka reaalne ostja tuleks, ei julgeks me enam müüa, kuna meil ei jääks enam Tallinnasse või Tartusse kolimiseks isegi uue korteri sissemaksuraha üle. Praegu püüame lihtsalt raha laenu kõrvalt sissemaksuks juurde koguda,” ütles Sass. „Enam ma ei hakka ennast isegi närvi ajama töökuulutuste vaatamisega,” täiendas Triin.
Kinnisvarauudistes on viimasel ajal juttu olnud hindade buumiaegsele tasemele jõudmisest, kuid need puudutavad ainult osa Eestit. Eesti Päevaleht võttis ette maa-ameti Eesti kinnisvaratehingute statistika. Võrdlesime kinnisvara hindasid buumi tippaastal (2006. aasta kolmandast kvartalist kuni 2007. aasta kolmanda kvartali lõpuni) ja samade linnade-valdade tehinguhindasid möödunud aasta septembrist tänavu septembrini. Statistika tõi mustvalgel esile, et Eesti on järsult Tallinna ja Tartu poole kaldu vajunud ja ääremaa, kus enam elada ei taheta, algab juba suurtest keskustest 50 kilomeetri kauguselt.
Osta ei taha keegi
Tallinnas, Tartus ja mõnes nende lähivallas on hinnad praegu ligikaudu samal tasemel mis kümmekond aastat tagasigi. Kuid näiteks Võrus maksab korteri ruutmeeter 42% vähem kui buumiajal. Praegu valitseks justkui ostjaturg, kuid ometi on ostjaid viiendiku võrra vähem kui buumiajal. Paldiskis on olukord veel nukram. Buumiajal müüdi seal aastas üle kahesaja korteri. Nüüd on hind 50% madalam, kuid ostjaid on samuti poole vähem. Tõsi – on ka vastupidiseid näiteid. Ka Rae vallas on tehinguid vähem, ent hinnad buumiaegsest isegi mõne protsendi kõrgemad. Ka Tallinnas tehakse tehinguid buumiajaga võrreldes vähem, ent hinnad on taastunud buumi tasemele.
Võrdlustabeli puhul tuleb muidugi arvestada, et väiksemates kohtades, kus tehinguid on aasta jooksul alla saja, moonutab iga suurem ja kallim tehing (või vastupidi – mõni üliodav) keskmist hinda. Teisalt on oluline, et kuna maa-amet koondab samasse statistikasse nii korterid kui ka majad ega erista, kas müüdud objekt oli 70-ruutmeetrine korter või väike eramaja, siis moonutab seegi keskmist ruutmeetrihinda.
Suuremat üldistust see siiski ei muuda: aastast aastasse jätkub inimeste Tallinnasse ja Tartusse koondumine ning see muidugi tõstab nende piirkondade kinnisvara hinda. Keskustest kaugemal pole inimestele tööd ja seegi mõjutab korterite hindu – kui pole nõudlust, ei saa ka kaupa kallilt müüa. Küsimus on: mida tähendab see ühiskonnale ja mis saab edasi?
„Väikelinnades on kriisieelne taastumine olnud oluliselt aeglasem ja elanike arv kogu aeg kahaneb. Seega tekib vaba elamufondi kogu aeg juurde. Drastilisim näide on Kohtla-Järve, mis on 2000. aastast saati kaotanud 12 000 elanikku. Vaba elamufondi on seal nii palju, et inimesed annavad seda tasuta käest,” ütles Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman. Ka teised Eesti Päevalehte nõustanud kinnisvaraeksperdid näevad sama mustrit. Põhimure on, et väikestes kohtades ei ole tööd. Ettevõtlus aga ei saa jalgu alla, sest kui tegu on kohaliku haardega äriplaaniga, siis ei jagu sellele klientuuri. Suure plaani puhul võib jälle kinnisvara takistuseks saada. „Elukondliku kinnisvaraga ei olegi võib-olla mure nii suur kui ettevõtluseks mõelduga. Kuna maapiirkondades on kinnisvara odav, siis on raske selle tagatisel pangast ettevõtluse alustamiseks laenu saada. Olen kuulnud, et isegi PRIA projektide puhul on omaosaluse rahastamine selle taha jäänud,” andis mõttekoja Praxis majandusprogrammi juht Katrin Pihor probleemile laiema mõõtme.
Seega on tung Tallinna ja Tartu poole. Neis linnades kinnisvara hind tõuseb ja need, kelle rahakott ei luba endale linna kodu osta või kellel pole selleks soovi, jäävad lähivaldadesse. Saku, Saue, Tabasalu, Keila ja ka Maardu on atraktiivsed. Tallinna töökohtade lähedale kolinud inimeste elupaigad jaotuvad kiirtena mööda põhimaanteid. Kauguse taluvuspiiri paneb paika ühissõidukiühendus ja kütuse hind: kui igakuine töölkäimine maksab nii palju, et selle eest saaks tasuda juba tunduva osa laenumaksest linnalähedasse majja korterit ostes, siis pakitakse asjad ja kolitakse linna poole.
Taluvuspiir on poolsada kilomeetrit
„Sõltuvalt maanteest on see taluvuspiir 30–50 kilomeetri juures. Näiteks mööda Viljandi maanteed iga päev 50 kilomeetrit tööle sõita pole nii mugav kui mööda Tartu maanteed. Seda näitavad ka kinnisvara hinnad – Kose on Tallinnast 40 kilomeetri kaugusel ja see on veel populaarne,” tõi Sooman näite. 50 kilomeetrit on eestlase sissetuleku juures viimane piir: autoga sõites tähendab see, et üksnes kütusele kulub kuni 140 eurot kuus.
Mis saab edasi? Peep Sooman prognoosib, et muudatusi pole näha: jätkub maalt suurtesse linnadesse ja linna lähedale kolimine. Maapiirkondade ja väikelinnade kortermajade kinnisvara ei lähe enam kunagi võrreldes Tallinna või Tartuga rohkem hinda. See-eest võidab hinnas suurte tõmbekeskuste ümbrus: seal ollakse töökohtadele ja teenustele lähedal, aga elukohta osta on soodsam kui päris keskuses. Linnalähedastele vabadele maatükkidele kinnisvaraarenduste loomine jätkub.
„Ma usun, et Tallinna tõmbetuules olevates asulates ja külades kasvab nõudlus pidevalt,” ütles Sooman. „Kinnisvaraturg on nagu tiik. Kui viskad tiigi keskele kivi, on epitsentris kõva lainetus, aga võid kindel olla, et lainetus jõuab ka kallasteni välja ja ka Tallinn aina laieneb. Kriiside vastu pole muidugi keegi kaitstud, aga üldine suundumus on see, et maapiirkonnad hääbuvad,” ütles Sooman.