Kümme aastat pärast suure kinnisvarakrahhi algust hakkavad Tallinna korterite hinnad toonast buumiaegset taset ületama.
– NB! PABERKANDJAL ILMUNUD SISU –
Kõige-kõige-kõige olulisem – seda tuleb tõesti rõhutada – vahepealne areng meie kinnisvaraturul on see, et Eesti võrdub Tallinna ja selle ümbrusega. Nipet-näpet tehakse vahest veel Tartus ja paaris teises kohas, aga muidu kerkivad uusehitised ainult Tallinna piirkonnas. Kui juhtute kusagil mujal tellinguid nägema, on pigem tegu renoveerimisega.*
Protsess paistab olevat pöördumatu. Tallinna elanike arv kasvab aastas keskmiselt 4000 inimese võrra. Mujal jääb inimesi üha vähemaks. Põhiostjaks on endiselt noor pere. Mitte ilmtingimata need, kes Tallinna tulevad – nemad esialgu pigem üürivad, sest ostmiseks pole raha. Mõni aasta hiljem, kui jalad all, tulevad nendegi seast uued ostjad. Umbes viiendik ostjatest soetab korteri väljaüürimiseks ja ise seal elama ei hakka.
Buumiks ei taha maaklerid ega arendajad Tallinnas toimuvat siiski nimetada. Kuigi hinnad on laes, püsib ostude ja müükide arv ligi poole väiksemana kui kümme aastat tagasi. Pangad käituvad samuti teisiti. Vanavanaonu korter Eesti teises otsas enam tagatiseks ei kõlba, laenu ei saa ilma omaosaluseta.
Samasugust joont hoitakse ka arendajate suhtes. Isa-poeg-ja-koer tüüpi arendajad, kes pole varem ühtegi asja püsti pannud, enam lambist 10 miljonit laenu ei saa. Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit, arendamisjärgus veidi üle 100 projekti ja nende taga on kõik teada-tuntud tegijad.
Mis on aga kümne aastaga muutunud? Suurimaks kinnisavaraarendajaks – vähemalt müügimahu poolest – on tõusnud Endover. Kesklinna ja Kalamaja renoveerijana alustanud firma lööb nüüd suuri uusarendusi püsti kõikjal üle Tallinna.
Ükski Tallinna piirkond pole ehitusest puutumata jäänud. Mõne linnaosa nime turundusmaterjalides muidugi häbenetakse. Näiteks sõna „Lasnamäe“ kohtab reklaamides harva. Pigem käib jutt ikka sellest, kui lähedal on Kadriorg, või veelgi ümmargusemalt „asub hästi välja kujunenud taristu keskel“. Peened anglitsismid projektinimedes lisavad vunki veelgi.
Lõpule on jõudnud ka Kalamaja gentrifitseerumine. Mõned maaklerid kutsuvad piirkonda nüüd hellitavalt „Kalamäeks“ (paralleel Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäega), viidates sellele, kuidas ala on kaotanud oma boheemlasliku hõngu ja muutunud tavaliseks elurajooniks. Tallinna kõige kihvtim puitmajade rajoon asub praegu hoopiski Pelgulinnas, Kolde puiestee kandis.
Kui mõned arvavad, et järgmine „kalamajastumine“ toimub Koplis, siis see võtab veel aega. Kopli on Kalamajast ikkagi kordades suurem ja hajusam. Kõige enam on räägitud muidugi Kopli liinidest, kus arendaja Fund ootab vist endiselt viimast vajalikku allkirja. Märksa vähema käraga on aga käima läinud Sitsi õunaaia nimeline projekt kunagise Balti Manufaktuuri tagusel alal.
Ootamatult hästi lähevad kaubaks isegi suhteliselt kummalistesse, et mitte öelda halva mainega kohtadesse kerkinud projektid. Näiteks sellesama Endoveri poolt ehitatud Aurora Park – kodulehel räägitakse uutest korteritest metsa ja järve vahel, mis lähedal linnasüdamele, tegelik jutt käib kunagisest Nõukogude sõjaväelinnakust Astangul.
Või võtame TTP arendatava Pöörise kvartali – Mustamäe tagumisse nurka, laohoonete vahele planeeritud kümme 14korruselist ükshaaval valmivat kortermaja, mis müüvad mühinal.
Lõpuks sõltub asi ka hinnast. Pöörise korterite hinnad on Mustamäe uusarenduste seas ühed odavamad ja Aurora Pargis asuvad vaatamata luksuslikkust presenteerivale kodulehele veelgi odavamad betoonboksid.
Kui üldse ülekuumenemise märke otsida, siis pigem hoopiski luksuskorterite seast. Nii Igor Habal Uus Maa kinnisvarabüroost kui ka Peep Sooman Pindist ütlevad teineteisest sõltumatult, et kalleid kortereid on turul liiga palju. Kui vaadata Tallinnas mereäärt alates Kadrioru rannast kuni kesklinna ja Rotermanni kvartalini, siis seal müüvad mõned majad üpris aeglaselt. Paanikaks pole veel põhjust, sest kallist (250 000 eurot ja enam) korterit võibki müüa paar aastat. Väga palju mänguruumi vist pole enam jäänud, sest mõnelgi puhul hakkab see kaheaastane müügiperiood juba lõppema ja pangad tasapisi nihelema.
Tallinna lähiümbruses on konkurentsituks lemmikuks Ülemiste järve taha jääv Peetri. Kui üle neljakümneste põlvkond arvab, et linnast väljas on kõige lahedam elada Viimsis, siis nooremate seas on ihaldatuim Peetri. Peep Sooman lisab, et kui ta kinnisvaraturul üldse millegi üle imestab, on see Ülemiste ristmiku ümberehituse mõju Peetri aleviku arengule. Kunagi „põlluarendusest“ alguse saanud asum ületab elanike arvult paljusid Eesti linnu. Selle taustal arvab Sooman, et linna teises otsas ehitatav Haabersti viadukt võib kiiresti käiku lasta terve rea Harku järve taguseid uusi arendusi.
Positiivne on seegi, et võrreldes buumiajaga, kui Soomani sõnul „tehti vahel ikka päris kräppi“, ehituskvaliteedis järeleandmisi ei tehta. Habal ütleb, et samamoodi pole veel mindud suurejoonelise skeemitamiseni. Üksikuid trikke ikka tehakse, aga need on pisinäited, tervikuna on kinnisvaraturg seekord täitsa viiskalt käitunud.
Võrreldes eelmise buumiga on korterite pindalad märgatavalt kahanenud. Kui kunagi tähendas neljatoaline korter 90–100 ruutmeetrit, siis nüüd pigem 70-80. Sooman meenutab, et väikseim nende büroost ostetud uhiuus neljatoaline oli vaid 62ruutmeetrine.
Kahanevad ka väiksema tubade arvuga korterid, näiteks kolmetoalistest pole 55 või vähem ruutmeetrit enam mingi haruldus.
See ei tähenda siiski, et korterid oleksid elamiseks kitsamaks muutunud, lihtsalt planeerida-projekteerida osatakse paremini. Näiteks seintele kinnitatud radiaatorid nõudsid varem suure hulga ruutmeetreid ja praegu valmiv 60ruutmeetrine võib mõjuda avaramana kui kümne aasta tagune suurem korter.
Õpib ka teine pool ehk ostjad. Trendiinimesed tõid omal ajal moodi „loftid“ ehk endistest tööstushoonetest ehitatud kõrgete lagedega korterid. Hinnad hüppasid üles (trendidega läheb ikka nii), kuni ostjad avastasid, et „lofte“ ei õnnestu talvel kuidagi soojaks kütta. Lofte müüakse edasi, aga mõistlikuma hinnaga – kuidagi tuleb suuremaid kommunaalmakseid kompenseerida.
Mõni asi on ka uue tõusu ajal ikka samaks jäänud. Paljassaarest räägitakse endiselt palju – oh kui lahe piirkond, milline vaade, kui lähedal on kesklinn –, aga arendusi pole. Liiga suur tükk tundub olevat.
Jätkub ka ületallinnaline rahvuslik segregeerumine. Venelased kolivad veelgi enam Lasnamäele, samuti paistab venekeelseks muutuvat Õismäe. Samal ajal liiguvad eestlased üha enam Põhja-Tallinna – kaks aastat tagasi toimus seal etniline pööre ja eestlased on nüüd Põhja-Tallinnas enamikus. Teistes linnaosades nii suuri muutusi rahvuslikus koosseisus ei paista.
Ahjaa, sarnaselt kunagise buumiajaga on nii arendajate kui ka ostjate lemmikuks kahetoaline korter, ning endiselt tähendab see väikest magamistuba pluss avatud köögiga elutuba. Mõned asjad ei muutu vist kunagi.
* Siinkohal südamlikud tervitused ka riiklike üürimajade fännidele. Kui arvate, et väikeasulate arengut takistavad räiged kinnisvarahinnad, mille lahendamiseks peaks riik uusi maju ehitama, siis palju õnne. Kas teadsite, et Eesti suuruselt viiendas linnas Kohtla-Järvel võib osta kolmetoalise korteri 5000 euroga?
– ÄÄREJUTT –
Väike kinnisvarasõnastik
Kadrioru veerel = Lasnamäel
Harku järve vaatega männimetsaline krunt = Astangu
Kesklinn = Majaka tänav
Kahetoaline = imepisikese magamistoaga ja avatud köögiga korter
Ateljeekorter = kööktuba
Loft = väga külm ja kõrgete kommunaalmaksetega
Kalamäe = Kalamaja
Korterite keskmised müügihinnad linnaosade kaupa
Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit ja 100 uut eramut
Kesklinn 2200 eurot m2
Lasnamäe 1400 eurot m2
Mustamäe 1600 eurot m2
Põhja-Tallinn 1700 eurot m2
Haabersti 1500 eurot m2
Kristiine 1750 eurot m2
Pirita 1700 eurot m2
Nõmme 1700 eurot m2