Kuigi valdav osa kinnisvaraeksperte usub, et kinnisvaraturg on sisenemas uude buumi, leidub ka neid, kes juba praegu aktiivselt krahhiks valmistuvad.
“Oleme uue supertsükli alguses, inflatsiooni pole ning pangad pumpavad turule raha,” ütles Bigbanki äri-ja kinnisvaralaenude osakonna juht Aimar Roosalu pühapäeval Jaak Roosaare korraldatud kinnisvaraseminaril. “Minu arvamus on, et aktiivsus kinnisvaraturul jätkub,” leidis ka Pindi Kinnisvara maakler Kairi Vanem.
Vanem märkis, et praegu on turul väga palju vaba, tootlust otsivat raha ja seetõttu tehakse palju tehinguid ilma laenutaja sularahas. “Ehituslubade arv on võrreldes eelmise aastaga viiendiku võrra kasvanud,” tõi ta näite turu aktiivsuse kohta. “Samas on võrreldes eelmise buumiga ehitus-ja kasutuslubade arv väiksem,” viitas ta sellele, et turul on veel kasvuruumi.
Kättesaadav kinnisvara
Kinnisvarainvestor ning Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron juhtis aga tähelepanu sellele, et keskmine ruutmeetri hind Tallinna elukondlikus kinnisvaras on praegu kõrgem kui eelmise buumi ajal. “Pakkumishindades oleme jõudnud buumile järele,” sõnas ta ja lisas, et praegu maksab elupind keskmiselt 2 protsenti rohkem kui 2007. aastal.
Aron märkis, et sellegi poolest kinnisvara on praegu kättesaadavam ja vaadata tuleks laiemat pilti. Keskmist palka arvestades on inimeste ostujõud suurem kui kümme aastat tagasi.
“Kui toona sai keskmise palga eest 0,43 ruutmeetrit, siis täna saame 73 protsenti rohkem,” viitas ta sellele, et eelmise buumi tipus oli keskmine palk Eestis oluliselt madalam kui praegu. “Kui toona abikaasaga kodulaenu võtsime, läks üks palk laenu teenindamise peale, täna on olukord parem,” tõi Aron näite.
Samuti eristab praegust olukorda kümne aasta tagusest keskpankade poliitika. Kui toona üritati kuumenevat majandus baasintressimäärade abil jahutada, siis nüüd hoitakse neid madalal ja Euroopas isegi negatiivsena, et inflatsioonimäära kasvatada. See viitab aga sellele, et krahhi ei kardeta. “Euribor oli 2007. aastal 4,28, täna on see 105 protsendi võrra madalamal,” näitlikustas Aron. “Toona oli ka kodulaenu intressimäär kokku ligi 5 protsenti, täna suudame kinnisvara aga endale kenasti lubada “lisas ekspert.
Aron osutas veel ka praegusele küllaltki madalale eluasemelaenude käibele. “Kui 2007 oli see 1,2 miljardit, siis praegu vaid 0,5 milj ardit,” märkis ta, kuid ei välistanud, et praegune arv võib madalam olla ka seetõttu, et turul on nii palju vaba raha, milles tehinguid tehakse. Samas kinnitas Aron, et ka eluaseme arendusprojektidele antud laenude käive on praegu 5 6 protsendi võrra madalam kui kümme aastat tagasi.
Krahhiks valmistutakse
Kuigi Aron suhtub kinnisvaraturu olukorda optimistlikult, tunnistab ka tema, et kriis tuleb ühel hetkel igal juhul. “See on nagu merel, et kuus lainet on rahulikud, kuid seitsmes annab nätaki,” ütles ta. “Ilma päästevestita siiski merele ei läheks.”
Hoopis skeptilisem on kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes on krahhi ootuses hakanud jõuliselt oma portfelli vähendama.
“Eelmisel aastal müüsin kuus korterit ning sel aastal kuus, nii et praegu on minu 26 korterist alles 14 ja neid plaanin ma hoida,” rääkis Pärtel.
“Kontori müün ka maha,” märkis ta ja lisas, et keskendub nüüd ettevõtlusele, mis pole seotud kinnisvaraarendusega ja hoiab oma portfellis hüpoteegivabasid objekte, mida on vajaduse tekkel hea laenu tagatiseks panna. “Inimestel on liiga palju raha ning ettevõtjate ülesanne on see ära korjata,” põhjendas ta ettevõtlusele keskendumist.
Kriisiootust põhjendas ta raamatust “The Road to Ruin” pärit kompleksteooriaga, mille järgi muutub majandus pidevalt keerukamaks. Kui see muutub aga liiga keerukaks, siis ei püsi instrumendid teooria järgi enam koos ja tekib lihtsustus ehk korrektsioon. “Eelmise kriisi ajal ei lastud lihtsustusel lõpuni toimuda ehk laenudel süsteemist ära kaduda,” viitas ta sellele, et seekord võib korrektsioon tulla seetõttu sügavam.
Kuigi kriis on tema hinnangul ukse ees, ei osanud Pärtel ennustada, millest see alguse võib saada. “Ma ei tea, kust lumepall veerema hakkab, kuid laiemat pilti vaadates, siis kindlasti mitte Eestist,” arvas ta. Tema sõnul on tõenäoline, et uus kriis on seotud idapoolsete riikidega või vähemasti on neil selle lahendamisel tähtis osa.
“Hiina ja Venemaa ostavad praegu kulda, lääs peab seda aga mõttetuks metalliks, mille valvamine maksab vaid raha, rikkus liigub läänest itta,” vihjas ta sellele, et idas kaitstakse end korrektsiooni eest paremini ning kindlasti räägib regioon uue kriisi lahendamisel ka rohkem kaasa.
Pärteli sõnul kavatseb ta müüdud kinnisvara alt vabanevat raha niisama kontol hoida ning võimalik inflatsioon teda ei morjenda. “Ma ei viitsi isegi kaheprotsendilise intressiga laene välja anda,” tõdes ta. “Samas tasub silmas pidada, et ühes pangas üle 100 000 euro ei maksa hoida, sest täpselt nii suur on tagatisfond,” andis ta nõu nendele, kes sarnast strateegiat jälgivad.
Raha peab ringlema
Aroni arvates saab aga äri ajada igas ärikeskkonnas ning praegu tuleb lihtsalt arvestada sellega, mis võib potentsiaalse kriisi ajal juhtuda. “Kinnisvara muutub kindlasti odavaks, sest laenuraha ostude finantseerimiseks pole,” ütles ekspert, “Turg sel juhul jäätub ning toimuvad vaid müüja seisukohast ebamõistlikud tehingud,” kinnitas Aron ja lisas, et Tallinnas säilib kinnisvaraturg kriisi tingimustes paremini,
LHV äripanganduse juhi Arko Kurtmanni sõnul on ka pangad kinnisvaraäris ettevaatlikumaks muutunud. “Kui varem finantseeris LHV elukondliku kinnisvara projekte 30protsendilises mahus oma laenuportfellist, siis täna võtame vähem riski ja anname kinnisvarasse viiendiku laenudest,” märkis ta.
Ta lisas, et pangad hindavad laenude väljastamisel eelkõige rahavoogu, millest laenu teenindatakse, “Kindlasti ei tohiks võimendus minna liiga suureks,” oli ta Aroniga nõus. Tema sõnul peaks laenukõlbliku kliendi rahavoog 1,2kordselt tema kohustused ära katma.
Sellegipoolest Kurtmann praegu kriisi ei karda. “Keskpangad näevad roppu vaeva, et ühtegi jõnksu ei tuleks, täna on turgudel rohkem optimismi kui kolm aastat tagasi,” oli ta veendunud. Kurtmann lisas, et tema jaoks hakkab asi hapuks minema siis, kui võlglaste hulk kasvab liiga suureks ning pangad loobuvad laenude väljastamisest. “Kui raha enam ringi ei käi, kaob likviidsus ära – täna annab mulle kindlust see, et raha ringleb ning SKP kasvab.” Likviidsuse kadudes on aga raskem realiseerida ka laenude tagatiseks seatud hüpoteeke.
Selleks, et ka krahhi ajal edukalt äri ajada, on Aronil kindlad tegutsemispõhimõtted, “Liiga suurelt ei maksa oma kapitali üle võimendada ning praegu on mõistlik laene tagasi maksta,” arvas ta. Peale selle soovitab Aron paika panna plaani olukorraks, kui äritegevusest saadav rahavoog väheneb poole võrra. “Tehke oma finantsidele stressitest, mõelge, mis juhtub, kui jääte töötuks või sissetulek langeb kolmandiku, võtke kõikide hirmude summa ning hakake neid alates olulisemast elimineerima.”
Ühisrahastusplatvormi Crowdestate tegevjuht Loit Linnupõld nägi ohtu ja selle allikat aga hoopis teise nurga alt. Nimelt võivad kinnisvaraturule varsti siseneda suured institutsionaalsed investorid. “Kolme aasta pärast näete 300 korteriga üürimaja, mis on rahvusvaheliste operaatorite ehitatud,“ arvas ta, Masstootjal on aga võimalik pakkuda üüriturul madalamat hinda ning see paneks väikeinvestorid konkurentsis halvemasse olukorda.
TASUB TEADA
Milline kinnisvara müüb?
Väikesed. 20-30ruutmeetrised korterid turistide ja üliõpilaste piirkonnas.
Sise- ja sisseränne on suurendanud Tallinnas “mägedel” asuvate korterite populaarsust.
Panustatakse tubade, mitte ruutmeetri te arvule.
Maksumus kuni 150 000 eurot: oluline pinna ja tubade arvu suhe, kallimate puhul pinna ja kvaliteedi suhe.
Suur nõudlus Keilas ja Sauel – krundid ja kommunikatsioonid veel 20% soodsamad kui Tallinnas.
Mis ei müü?
Konflikt asukoha ja kvaliteedi vahel – kallis kortermaja ebasoodsas regioonis.
Ebaõnnestunud planeering
Ebatüüpiline korteri kuju.
Probleemsete dokumentidega korterid (pangad kontrollivad juriidika korrasolu).
Ülehinnatud korterid
ALLIKAS: KAIRI VANEM, PINDI KINNISVARA
PANE TÄHELE
2007 vs. 2017 majanduses
Keskmine ruutmeetri hind tallinnas: 1620 eurot vs. 1655 eurot
Keskmine palk: 704 eurot vs. 1242 eurot
Euribor: 4,28 vs. -0,271
Inflatsioon: 6,6% vs. 3,6%
Eluasemelaenude käive: 1,2 mld eurot vs. 0,5 mld eurot
Korterite müügitehingute arv: 5900 vs. 4900
ALLIKAS: KALLE ARON, SCANDIUM KINNISVARA ARENDUSJUHT