Ehitusturul aset leidev kontrollimatu hinnatõus ja tohutu tööjõupuudus on jõudnud oma mõjuga kinnisvaraturule – soodsamate kortermajade arendamist lükatakse edasi, eramuehitus on soiku vajumas.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kevadised ohumärgid on osutunud tõeks. „Ligi 20-protsendiline ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,“ ütles ta.
„Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,“ lausus Udam.
Ta lisas, et teiseks suureks probleemiks saab olema ehitusturul lepingute üles ütlemine. „Oleneb, kumma poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt – kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi, kui edasi piinelda,“ selgitas ta.
Arendajad ehitavad peamiselt kalleid kortereid
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele.
„Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ ütles ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve.“
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
Pindi Kinnisvara koostab igakuiselt uusarenduste monitooringut, mille käigus seiratakse kõiki Harjumaa korteri- ja ridamajade arendusprojekte ja nende müügitempot.
Kinnisvaraindeks tõusis aastaga +6,8%
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes novembris 2,6% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1335 eurot ruutmeetri kohta. Oktoobris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1371 €/m².
Kui 2017. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1394 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1327. Võrdluseks- 2016. aasta novembris tehti indeksilinnades 1275 korteriomandi tehingut.
Peep Sooman ütles, et ühe aastaga on indeks tõusnud 6,8 võrra. „Võiks arvata, et hinnatõusu on vedanud Tallinn, kuid tegelikult on 12 kuuga Tallinna korterite tehinguhind tõusnud vaid 1,2% võrra, kasvu on andnud peamiselt väikelinnad, kus vahepeal korterite hinnad pea olematuks kahanesid ja mis nüüd tasapisi taastuvad,“ lisas ta.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 114 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Kuressaares on näiteid mõlemast: kui mõnes uues majas asuvad korterid on veel aastapäevad pärast valmimistki jätkuvalt müügis, siis mõnes teises majas on kõik tulevased kodud juba enne valmimist omaniku leidnud.
Üks selline positiivne näide asub Kuressaare vanalinnas. Kohtu tänava poolt vaadatuna otse vana leivakombinaadihoone taga, paralleelse Kauba tänava poolt lähenedes kannab uus kortermaja aga aadressi Kauba 16.
Sealsed modernsed korterid ehitati vana “leivaka” taga seisnud garaažidesse ning veel enne, kui maja nüüd peagi päriselt valmis saab, olid korterid kui mitte müüdud, siis broneeritud küll.
Aasta tagasi, enne veel kui ehituseks läks, tõdes kortermaja ehituse taga seisva OÜ Aara juhatuse liige Kaido Kuusk, et korterid on kohe müüki tulemas ja kolmele neist olid juba siis potentsiaalsed ostjad olemas. Viimane vaba korter broneeriti sel sügisel.
Mõni jäi ka ukse taha
Kuusk kinnitab nüüd, et kõnealuses kortermajas on praeguseks tõepoolest kõik korterid broneeritud ja esimesed elanikud elavad juba seeski. Ta möönab, et projekt on läinud tõesti uskumatult edukalt ja müük käis väga kiiresti. “Viimasele korterile oli lausa kolm ostjat korraga, nii et mõned jäid ka nii-öelda ukse taha,” tunnistab ta.
Mis need korterid nii populaarseks tegi, ei oskagi ta päris üheselt öelda. Tõenäoliselt võis põhjuseks olla nii uute korterite puudus, mõistlik hind, asukoht kui ka projekt ise. “Selle eest suur tänu projekteerijale Terje Truumaale, kes nendest vanadest garaažidest sellise ilusa projekti tegi,” kiidab ta.
Kuusk märgib, et koos Terjega sai neid plaane joonistatud ning mõeldud, kui suuri ja milliseid kortereid täpselt teha, kuid majakarp, mis jäi samaks, seadis ikkagi teatud piirid ette.
Ta ise on lõpplahendusega aga väga rahul ja kinnitab, et vähemalt tema tundmust mööda on ka ostjad õnnelikud. “Sellesse majja ostsid korterid kõik Kuressaare omad inimesed ja peamiselt noored, kes tõenäoliselt otsisidki midagi tüüpilisest paneelmajast erinevat,” räägib ta.
Kui vaadata, mis Kuressaare korteriturul parasjagu toimub, siis ega see valik väga rikkalik ole. “Nii et tundub, et olime oma projektiga lihtsalt õigel ajal õiges kohas,” arvab Kaido Kuusk. Ta lisab, et on taolisi korteriprojekte ennegi teinud ja kindlasti ei jää seegi viimaseks. Kuid nendest plaanidest on veel vara rääkida.
Üks Saaremaa maakleritest, kes tegeleb enamasti just nimelt uusarenduste müügiga, on Kinlux Vara kinnisvarabüroos tegutsev Anli Alliksoon-Juursalu. Tema rida olid ka Kauba tn 16 uuselamu kortereid ja samamoodi müüb ta kortereid tuleval aastal valmivatesse uutesse Kotkapoja tänava korrusmajadesse, kus samuti on mitmed korterid juba pelgalt joonistuste ja kavandite põhjal ostja leidnud.
Ei pea kohe remontima hakkama
Nii Kauba tänava kui ka Kotkapoja korterelamute põhiline müügiargument on Alliksoon-Juur- salu hinnangul see, et praegusajal ehitades kasutatakse kõige tänapäevasemaid ehitusmaterjale ja oskusi, mis tagavad kõige madalamad kommunaalkulud.
Nii on Kotkapoja majade energiaklass B ja Kauba tänava majal C. Alliksoon-Juursalu selgitab, et mida kõrgem on energiaklass, seda madalamaks kujunevad tulevikus kommunaalkulud. Lisaks jääb uuselamusse korterit ostes ära mure, et peab majas juba esimese kümne aasta jooksul remonti tegema hakkama.
“Nende kahe arenduse puhul on suure müügiedu taganud loomulikult ka hinnafaktor ja korterite planeeringu hoolega läbimõtlemine,” räägib maakler. “Kui inimene tuleb ilusat uut korterit vaatama, ent siis selgub, et see ei ole igapäevaseks elamiseks funktsionaalne, jääb ostuotsus ilmselgelt sündimata.”
Uusarenduste põhiline sihtgrupp ongi Anli Alliksoon-Juursalu sõnul kohalik elanik ja pered, kes tulevad mandrilt perega Saaremaale elama.
“Paljudele mandriinimestele on siin tööd pakutud ning teadlikku inimest tõmbab kõige enam uus ja kaasaaegne elamine,” põhjendab ta.
Ostjate seas on maakleri andmeil palju noori, kes on saarelt pärit ja soovivad siia nüüd oma isikliku kodu soetada. “Kui oma pere on juba loodud, siis ei ole enam mugav vanemate diivani peal pühi veeta,” tähendab Anli Alliksoon-Juursalu.
MIS HINNAGA, KUI SUUR?
Merikotka elurajooni kerkivate uute Kotkapoja majade korterite hinnad varieeruvad 49 500 eurost 125 900 euroni.
Kui Kotkapoja 1 majas on saadaval veel vaid kaks korterit. Neist ligi 83-ruutmeetrise kolmetoalise korteri eest tuleb välja käia 99 000 eurot ja 51-ruutmeetrise kahetoalise eest 79 000 eurot, siis alles paar nädalat tagasi nurgakivi saanud Kotkapoja 4 majas on omanikku ootavaid kortereid veel mitu.
Neist odavaim on 44-ruutmeetrine esimesel korrusel asuv ühetoaline korter, mille juurde kuulub ka ligi 17-ruutmeetrine rõdu. Selle eest küsitakse 49 500 eurot.
Kalleim korter selles majas asub kolmandal korrusel, on neljatoaline (97,4 m2) ja maksab 125 900 eurot.
Vanalinnas asuva Kauba 16 korteritest viimane, veel broneeringu staatuses kinnisvaraportaalides üleval rippuv kahetoaline, millel pinda 64 m2, maksab müügikuulutuse andmeil 76 800 eurot.
KOMMENTAAR
Natalija Leiten,
Pindi Kinnisvara maakler
Ehitus sattus heale ajale
Kauba 16 kasuks räägib esiteks hetkeolukord, kus häid pakkumisi on vähe, nõudlust samas aga on ehk nõudlus ületab pakkumist.
Kuna tegu on eeldatavalt kvaliteetselt ja nüüdisaegseid materjale kasutades rekonstrueeritud hoonega, mille korterite planeeringud on mugavad ja vastavad ostuhuviliste nõudmistele, lisaks veel hea asukoht, parkimine ja panipaigad, siis on arusaadav, miks projektil nii hästi läheb. Liiatigi on tegemist hea kvaliteedi ja hinna suhtega.
Ainus miinus on läheduses olev endise leivakombinaadi vare, kuid olen kindel, et ka see objekt leiab lähitulevikus positiivse lahenduse.
Miks mõnel teisel arendusel pole nii hästi ei läinud? Esiteks, ega neid nii palju olegi olnud. Teiseks, osa alustas oluliselt raskemal ajal, nüüd on elukvaliteet natuke tõusnud ja inimestel on veidi paremad võimalused.
Uusarenduste osas on meil kas rekonstrueeritud vanemad elamud või Kotkapoja projektid. Kahjuks rohkem ei olegi. Mõlemad variandid sobivad inimestele, kelle sissetulekud on keskmisest kõrgemad. Sellest allapoole või keskmise sissetulekuga inimestele sobivaid uusarendusi ei ole. Samas on see ka mõistetav, kuna uue korterelamu ehitamisega kaasnevad suured kulutused.
Pindi Kinnisvara tegevjuhi Elari Udami sõnul on kevadised ohumärgid tõeks osutunud ning ehitussektori kiire hinnatõus ja tugev tööjõupuudus mõjutab tervet kinnisvarasektorit.
“Ligi 20-protsendiline ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,” ütles Udam pressiteate vahendusel. Soodsamate kortermajade arendamine lükkub edasi ning eramuehitus on soiku vajumas.
“Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,” märkis Udam.
Udami sõnul saab teiseks suureks probleemiks olema ehitusturul lepingute ülesütlemine. “Oleneb, kumma poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt – kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita, ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi kui edasi piinelda,” lisas ta.
Novembri lõpu seisuga oli Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, alustatakse üha rohkem uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. “Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,” sõnas ta.
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. „Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ sõnas ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve,“ lausus ta.
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes novembris 2,6% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1335 eurot ruutmeetri kohta. Oktoobris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1371 €/m².
Kui 2017. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1394 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1327. Võrdluseks- 2016. aasta novembris tehti indeksilinnades 1275 korteriomandi tehingut.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ühe aastaga on indeks tõusnud 6,8 võrra. „Võiks arvata, et hinnatõusu on vedanud Tallinn, kuid tegelikult on 12 kuuga Tallinna korterite tehinguhind tõusnud vaid 1,2% võrra, kasvu on andnud peamiselt väikelinnad, kus vahepeal korterite hinnad pea olematuks kahanesid ja mis nüüd tasapisi taastuvad,“ lisas ta.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 114 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Turuülevaade 2017. aasta november
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. „Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ sõnas ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve,“ lausus ta.
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
Pindi Kinnisvara koostab igakuiselt uusarenduste monitooringut, mille käigus seiratakse kõiki Harjumaa korteri- ja ridamajade arendusprojekte ja nende müügitempot.
Ehitusturul aset leidev kontrollimatu hinnatõus ja tohutu tööjõupuudus on jõudnud oma mõjuga kinnisvaraturule – soodsamate kortermajade arendamist lükatakse edasi, eramuehitus on soiku vajumas.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kevadised ohumärgid on osutunud tõeks. „Ligi 20%line ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,“ ütles ta. „Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,“ mõtiskles Udam.
Ta lisas, et teiseks suureks probleemiks saab olema ehitusturul lepingute üles ütlemine. „Oleneb, kumba poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt- kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi, kui edasi piinelda,“ selgitas ta.
Enne suure külma tulekut tasub suuremate segaduste vältimiseks kindlasti üle kontrollida rennide ja kaldteede küttekaablid.
Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse ärisuuna juht Heliis Anto ütles, et kui küttekaablid ei peaks töötama, siis hiljem on jääummistuste korral või lume alt nende parandamine oluliselt ajamahukam ja kallim. „Kontrollimine on tähtis- kui see tegemata jätta, siis näiteks maa-aluste garaažide kaldteede puhul selgub küttekaablite töökindlus alles peale seda, kui esimene auto on oma nurga vastu betoonpiiret puruks sõitnud ja kahju on tuhandetes eurodes,“ sõnas Anto.
„Lisaks soovitan ära puhastada katuselehtrid, sest kui need on lehti täis, siis miinuskraadidega nende üles soojendamine või lahti raiumine on suur töö. Loomulikult tuleb üle logistada ka katuste lumetõkked,“ lisas Anto.
Näidiskorteri mõiste tekitab kinnisvarahuviliste seas tihtipeale poleemikat. Paljud ostjad on veendumusel, et korteri suur külaliste arv võib tingida madalama müügihinna. Mõned aga spekuleerivad näidiskorteri eesmärgi ja lisakulutuste üle, mis võivad selle sisustusega kaasneda.
Kui varem tutvustati koduostjale uut eluaset vaid eluruumi planeeringu ja fotode abil, siis nüüd pakutakse klientidele võimalust ka tegelikult kinnisvaraobjekti uudistada.
Näidiskorterid on loodud selleks, et lihtsustada inimeste ostuotsust. Nende eesmärk on luua hubasust, tekitada kodutunnet ning tuua esile eluruumide põhiomadused. «Paljud kliendid ei oska betoonpõrandat ja kipsseinu vaadates ette kujutada, milline hakkaks kodu välja nägema, ning tunnetada ruumide mõõtmeid, seega on näidiskorter ideaalne vahend,» ütles Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige Evelin Teas.
Näidiskorteri sisustamisel lähtutakse eelkõige potentsiaalse ostja sihtgrupist, hoone arhitektuurilistest eripäradest ja arendaja soovist konkreetse korteri eripärasid rõhutada. Korter viimistletakse ja sisustatakse koostöös sisekujundajatega: arendaja määrab eelarve, mille piires tegutseda, ning annab ühtlasi ka oma nägemuse.
Näidiskorteriks valitakse üldjuhul need korteriomandid, mille müük või sisustamine võib osutuda tavapärasest keerulisemaks: esimese korruse korterid, põhjapoolsed korterid, halva planeeringuga korterid jne.
Sisustuse eesmärk on paeluda ostjat
Kujundaja, kes on kursis uusimate suundumustega, püüab aimata potentsiaalse ostja huve ja soove ning loob terviklahenduse, mis peaks kõnetama potentsiaalseid sihtgruppe. Prisma Kinnisvarade OÜ kinnisvaramaakleri Siim Kabeli sõnul on levinud tava näidiskortereid keskmisest kvaliteetsemate ja kallimate materjalidega viimistleda.
Eesti näidiskorterites kasutatakse kõige enam skandinaavialikku sisustustiili, mille puhtad ja heledad toonid aitavad Teasi sõnul suurepäraselt näidiskorterite avaruse ja valgusküllasuse esile tuua.
Korteri müügihind on läbiräägitav
Olenevalt arendajast, arendusprojektist ja muudest ettearvamatutest asjaoludest võib näidiskorteri müügihind muutuda. Kabeli sõnul sõltub üldine hind enamjaolt turuhinnast ja näidiskorteri seisundist. Samuti on määravad asjaolud näidiskorteri eesmärk ja kasutusviisid müügiperioodi jooksul.
Kui näidiskorteriga soovitakse müüa suuremahulisi ja mitmes ehitusetapis kortereid või kortermaju ning seal käib müügiperioodil sadu kliente, saab näidiskorteri uus omanik kindlasti teatud soodustustele loota.
Kui näidiskorter jääb müüki veidi pikemaks ajaks, võib hind samuti langeda. Eriti kui see on jäänud viimaseks müügis olevaks korteriks.
«Näidiskorteri hinna soodustusi tehakse ka siis, kui klient soovib näidiskorteri ära osta ja on arendajaga kokkuleppel valmis teatud aja jooksul näiteks kliendipäevade raames lubama oma kodu näidiskorterina kasutada,» ütles Teas.
Kui projekti müük on olnud kiire ning turuseis müüki soosinud, võib heas seisukorras näidiskorteri müügihind osutuda samasuguste korterite omast teinekord hoopis kallimaks. Inimesi paelub näidiskorteri ostu puhul eelkõige mõte selle mugavusest ja võimalusest kiirelt uude koju elama asuda.
Müügihinnas sisalduv sisustuse hind näib ostjate silmis olevat mõistlik väljaminek, kuna selle arvelt säästetakse aega ja muid ressursse, mis oleks iseseisvalt eluruumi kujundamisele kulutatud. 1Partner Kinnisvara kinnisvarakonsultandi Liisa Kurmi sõnul võib professionaalset sisekujundust seega tingimata üheks müüki kiirendavaks teguriks pdada.
Arco Vara vanemmaakler Tiina Steinberg leiab, et näidiskortereid müüaksegi seetõttu üldjuhul pigem kõrgema hinnaga. Uusarenduste puhul leidub alati kliente, kes on valmislahenduse nimel nõus ka veidi enam rahakotti kergendama. Korteri müügihind võib müügiperioodi jooksul seevastu vaid teatud ulatuses läbiräägitav olla – müügihinnast sisustust päris nii lihtsasti maha võtta ei saa.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman leiab, et siin ei ole ühtset tõde, kõik sõltub konkreetsest kinnisvaraobjektist ja müüja ning ostja kokkulepetest.
Enne soetamist veendu ehituskvaliteedis
Näidiskorter on Steinbergi sõnul arukas valik neile, kes ostavad esimest korterit. Ostjad saavad laenu võtta kogu summa ulatuses ega pea eraldi mööbli ja muude esemete eest tasuma. Samuti säästab see sisustamisele kuluvat aega.
2014. aastal näidiskorteri soetanud Rene Pellot ei hirmutanud mõte näidiskorterist ega ka seda läbinud inimhulkadest. Talle tundus korter kohe esimesest pilgust sobiv ning kuna tegemist oli uusarendusega, polnud ka vaja hindamisakti tellida ega pangale kodulaenu põhjendada.
«Enne tehingut lasin ühel tuttaval, kes tegeleb ehitusjärelevalvega, korterit kontrollida, aga peale paari väikese viimistlusvea ei leidnud ta seal midagi,» rääkis Pello.
Mehe sõnul oli korteri müügihind mõistlik, kuna korteris oli kõik hädavajalik olemas ja arendaja oli nõus ka kõik viimistlusvead parandama. Pello pidi olemasolevale lisaks vaid teleri ja pesumasina soetama.
Pellole oli kõige enam meelt mööda asjaolu, et keegi teine polnud korteris enne sees elanud, kindlustunnet pakkusid ka korteriga kaasnev garantii ning lähedus vanematele ja eelmisele elukohale. «Sisuliselt võta kohver asjadega ja koli sisse,» ütles Pello.
Kuigi seaduses on sätestatud, et üürileping võib olla nii suuline kui ka kirjalik, kehtivad Võlaõigusseadusega kehtestatud põhitingimused mõlemal juhul kõigile osapooltele. Millised nüansid võiksid üürilepingus sellegipoolest kajastatud olla?
Üürilepingut sõlmides tuleb nii suulise kui ka kirjaliku lepingu puhul teha esmalt kindlaks selle tähtaeg ning loomulikult lepingu lõpetamise tingimused. Mõistlik oleks nii üürnikul kui üürileandjal kõik puust ja punaseks selgeks teha. Alustades või sellest, millisel otstarbel on lubatud eluruumi kasutada.
Samuti oleks paslik kokku leppida maksmisviisis ning vajaduse korral ka aegades, mil omanikul on õigus ilmuda eluruumi inspekteerima, soovitas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Juhul kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku midagi, mis erineb seaduses sätestatust, tuleb see kindlasti ka lepingusse märkida. UusMaa maakler Kaija Kullat soovitab siinkohal vormistada põhjalik üleandmisakt koos korterisse jääva vara loeteluga.
Üürilepingut on alati mõistlik kirjalikult ning taasesitatavas vormis kinnitada. Kui üürileandja sellisest lahendusest keeldub, veendu vähemasti, et oled omalt poolt kõik toimingud korrektselt teinud ning, et sul ei tõmmataks nahka üle kõrvade.
«Näiteks, kui üürilepingus pole märgitud, et üürnik tasub kõrvalkulud, siis seadusest tulenevalt tasub need üürileandja,» ütles Tõnisson Kinnisvara maakler Anneli Pärand. Seega, kui lepingus on teatud asjaolud kajastamata, tuleb lähtuda ennekõike seadusest.
Enne kirjaliku lepingu sõlmimist veendu, et lepingusse oleks märgitud alljärgnevad punktid:
- lepingupoolte nimed ja kontaktid;
- objekti andmed ja kirjeldus;
- lepingu tähtaeg (tähtajaline/tähtajatu), sellest sõltuvad tulevased toimingud;
- üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused;
- kas üürnik võib üüriobjekti allüürile anda;
- kas on lubatud koduloomad;
- tagatisraha kohustus ja suurus;
- vastutus, garantii, sanktsioonid;
- maksete tähtajad ja viivised;
- käendaja kasutamine.
Paljud Tallinna piirkonna uusarendused pakuvad kortereid kampaania korras soodushinnaga või lubavad kiirele ostjale kauba peale köögimööblit. Kinnisvarafirmade sõnul ei tähenda see, et saavutatud on hinnalagi, vaid klientide huvi jõulude eel kodu soetada on suurem ning arendustevaheline konkurents tihe.
Sirvides kinnisvaraportaale, leiab Tallinna uusarendustes ohtralt sooduspakkumisi: küll antakse enne aastalõppu lepingu sõlmijale tasuta köök või panipaik ning pakutakse kiirele ostjale hinnasoodustust, mis küündib üksikutel juhtudel 10 000 euroni.
Kinnisvaraasjatundjate kinnitusel ei tähenda see aga, et hinnad oleksid kasvanud üle klientidele jõukohase taseme.
Arco Real Estate’i analüütik Mihkel Eliste ütles ERRile, et arendajad soovivad jõulueelsest ajast maksimumi võtta, sest ka varasematel aastatel on olnud märgata, kuidas inimesed hakkavad tegema emotsioonioste ning seda ka elamu- ja korteriturul, samas kui jaanuaris ja veebruaris turg rahuneb.
“Kõik arendajad rõhuvad praegu sellele, et tuleb jõuluperiood ja paljud inimesed sooviksid sel perioodil kodu vahetada. Kuna huvi ajutiselt märgatavalt kasvab, pakutakse erinevaid soodustusi, mis muudavad need korterid märgatavalt likviidsemaks,” selgitas ta.
Eliste sõnul jätkuvad soodustused reeglina ka uue aasta alguses, kus tehinguid tehakse tavaliselt vähem.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman tõi välja ka arendusprojektide arvu kasvu. Oktoobri lõpu seisuga oli uusi arendusi 118.
“Müüdavate ühikute arv ei olegi väga palju kasvanud – on vist 1800 korteri pealt kasvanud 2400 peale, aga protsentuaalselt kõige suurem kasv on olnud arendusprojektide arvus. See tähendab, et igale projektile jääb natuke vähem ostjaid alles. Ja kui konkurentsiolukord läheb pinevamaks, siis keeratakse ka turunduskanaleid rohkem lahti, proovitakse ennast natuke rohkem nähtaval hoida,” põhjendas ta kampaaniapakkumiste suurt arvu.
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhi Tõnis Rüütli sõnul tuleb alati vaadata, missuguse osa moodustab pakutav allahindlus või boonus objekti kogumaksumusest.
“Kui ta jääb mõne protsendi kanti, on see tavapärane turundus. Nagu ikka, on selles võrrandis mitu tundmatut, millele tuleb otsa vaadata,” märkis ta.
Rüütli sõnul tasub vaadata pakkumisi objektipõhiselt ja uurida, mis täpsemalt veel müümata on – ühel ja samal aadressil võib ühe objekti “letihind” teisest isegi kaks korda suurem olla. Igal arendusel on ka nii-öelda vaeslapsi, mis tuleb samuti ikkagi ära müüa.
“Seal hakatakse siis heas mõttes trikitama – kes pakub tasuta köögimööblit või tasuta panipaika, parkimiskohta vast mitte, sest need on nii kalliks läinud,” sõnas Rüütel ja lisas, et näiteks Tallinnas Süda tänava ja Pärnu maantee nurgale ehitatava arenduse maa-alune parkimiskoht maksab juba 21 000 eurot.
Asjaolu kohta, et Kalamajast võib leida ka arenduse, mille parkimiskoha hinnaks on 25 000 eurot, ütles kinnisvarafirmade liidu juht, et see paneb natuke kulmu kergitama, kuid samas võib eeldada, et piirkonna parkimine muutub varem või hiljem tasuliseks ja küllap on hinnasildil seda perspektiivi arvestatud.
“Võib-olla on arendaja sedavõrd enesekindel, et kasutab olukorda ära – ta on nii kindel, et müüb korterid maha ja määravaks on elupind ise, et suure südamevaluga makstakse ka kümme protsenti parkimiskoha eest ära. Pean seda hetkeolukorras veel paisutatuks,” ütles ta.
Mihkel Eliste sõnul võib parkimiskoha magalapiirkondades saada üksikutel juhtudel 3000 euro eest, kuid kesklinnas ja Põhja-Tallinnas ületab nende hind tihti 10 000 eurot, olles tüüpiliselt isegi 15 000 eurot. Parkimiskoha soetamine on aga üsna paratamatu, sest ilma selleta on korterit hiljem keeruline maha müüa.
Peep Soomani sõnul on igal projektil omad verstapostid, millega seoses allahindlusi tehakse. Kõigepealt eelmüügi aeg, mil hinnad on madalamad, sest pangad tulevad finantseerima alles teatud müüginumbri täitumise järel, soovides näiteks, et 25-40 protsendi korterite müügiks oleks juba sõlmitud võlaõigusleping.
Paar kuud hiljem algab arendaja enda raha eest ehitus ja see tõstab projekti mainet pügala võrra kõrgemale, andes alust arvata, et maja tõepoolest valmis ehitatakse.
“Mingil hetkel on olukord, kus arendaja on arvestanud, et näiteks 2017. aasta novembris tuleks pangafinantseering peale, aga kaks korterit on vaja veel ära müüa – teeme kampaania, laseme hinnad alla või paneme köögid sisse. Niipea, kui saame vaja minevate müükide arvu täis, lõpetame kampaania ära,” tõi Sooman näite.
Kui maja hakkab valmis saama, saab arendaja korraga palju arveid ning tahab saada kokku võimalikult palju raha, et panga ees võlg tasuda ja niiviisi intressikulu vähendada.
“Siis vaadatakse jälle, et oleme plaanist kolme-nelja korteriga maas, lastakse teatud korterite hind alla või tehakse mingi kampaania. Sinna võidakse panna need korterid, mis ei ole ostjate lemmikud, aga seal on veel sada põhjust, kuidas kampaaniakortereid valida,” selgitas Sooman sooduspakkumiste tagamaid.
Viimane verstapost saabub, kui maja on valmis ja pangalaen makstud ning vaid üksikud korterid müümata, need aga ongi just arendaja kasumiosa, mille kättesaamisega võib olla kiire, et uut projekti alustada. Seega tehaksegi taas kampaania.
Kui kümme aastat tagasi korraldati kampaaniaid üsna juhuslikult, siis tänapäeval on need Soomani sõnul alati läbi mõeldud ja vajaduspõhised. “Julgen öelda, et kümnest kampaaniast seitse on väga konkreetse eesmärgi saavutamiseks ja kui see on saavutatud, kaob ära kauplemisruum ja ka soodustus,” lausus ta.
Klientidele on olukord Soomani hinnangul soodsam, sest arendajate konkurents on tugevam ja nad pingutavad, et seatud verstapostideni jõuda.
Ka Mihkel Eliste Arco Real Estate’ist märkis, et allahindlused ja kampaaniad on hakanud sagenema ning kui piirkonniti vaadelda, siis just kallimate korterite puhul.
“50 protsenti uutest korteritest Tallinnas müüakse praegu hinnavahemikus 1700-2300 eurot ruutmeeter. Kõik, mis jääb üle 2300 euro, paiknevad valdavalt kesklinnas ja Põhja-Tallinna piirkonnas ning teistes kallimates projektides ning nende müügiperioodid on pikemad ja likviidsus madalam,” rääkis ta.
Igihaljale küsimusele, kas praegu ikka tasub kinnisvara osta või mitte, vastas Rüütel, et osta tuleb siis, kui on vaja osta, mitte siis, kui hinnad on paremad. Buumi tema sõnul ei ole ja seda eelkõige tänu pankuritele.
“Kui tegelik buum oli, pakuti raha uksest ja aknast ja siis võeti see vihmavari ära. Aga pankurid on palju õppinud, ma ei laida neid, vaid kiidan, et ahnus ei ole seal sugugi võimust saanud. Nad on ikkagi üsna konservatiivsed ja täna hindavad suured pangad laenu tagasimaksevõimet väga kriitiliselt,” tõdes ta.
Rüütel lisas, et kuigi hinnad on saavutanud eelmise buumi taseme, on praegu olukord siiski toonasest teistsugune – kui aastal 2007 oli keskmine palk 700 euro kandis, siis nüüd on see umbes 1200 eurot ning erinevad on ka teised muutujad.
Mihkel Eliste sõnul on mitmetes segmentides näha, et arendajatevaheline konkurents on järjest tihedam ning ka ehitushind ja kinnistute hinnad kallinevad.
“Uute korterite ehituse poolelt ei saa tänasel hetkel kuidagi odavamaks minna, aga samal ajal pole palgakasv kasvava hinnaga Tallinnas kindlasti võrdelises suhtes. Ehitushinna kallinemine ja tööjõupuudus on praegu väga tugev trend,” tõdes Eliste.
Eelmisel nädalal kirjutas Financial Times, et Rootsi kinnisvarabuum on lõppenud ja eraisikute laenukoormus ei saa enam kasvada. Eliste ütles, et kuna Rootsi on Eestile oluline ekspordipartner, mõjutab nende ehitusaktiivsuse alanemine ka meie majandust, kui aga olukord Rootsis peaks kiiresti halvenema, karmistuksid ka Eesti eluasemelaenude tingimused.
Praegu on riskid siiski teoreetilised ja Eliste sõnul tekib Rootsis langus tõenäoliselt sujuvalt ja taandub pika aja peale.
Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani hinnagul väheneb järgmisel aastal ehitushindade tõusu tõttu uusarendusprojektide arv.
Järgmisel aastal väheneb juurde tulevate projektide arv, kuna hästi paljud arendajad ei suuda oma oodatavat kasumit planeerida tulenevalt ehitushinna kasvust. Ehitushinnad on nii kõrgele läinud, et madalama hinnaklassiga arendusprojektidel äriplaanid enam ei toimi,” ütles Sooman BNS-ile.
“Niisiis peab midagi toimuma, kas maahinnad langevad, ehitushinnad langevad või on võimalik korterite hindu tõsta. Samas ei saa konkurentsi ja järelturu tõttu hindu liiga palju hindu tõsta. Nimelt kui uue ja kasutatud korteri hinnavahe on kahekordne, siis inimene uut korterit enam ei osta,” lisas ta.
“Kui pakkumne mingi hetk liiga madalaks läheb, siis tõstetakse hindu ning järelturg hakkab jälle õilmitsema, kuna uusi pindu lihtsalt osta ei ole. Kuni lõpuks juhtub klassika, mida ikka iga paarikümne aasta tagant juhtub, et midagi läheb kapitaalselt valesti. Küsimus on vaid selles, mis põhjusel see viltu läheb, kas tegu on siseriikliku kergema juhtumiga või globaalsega nagu kümme aastat tagasi,” rääkis Sooman.
Seejuures pole Soomani sõnul uusarenduste turul suurt hinnatõusu viimastel aastatel tiheda konkurentsi tõttu toimunud. “Elu on kallimaks läinud ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturul korterite hinnad tõusnud, kuid siiski ainult natukene. Suur hinnatõus oli ära kolm-neli aastat tagasi. Viimase pooleteise aasta jooksul pole revolutsiooni toimunud. Kui 2016. aasta juunikuu lõpus oli keskmise müügisoleva uusarenduse ruutmeetri hind 2291 eurot, siis praeguseks on see kerkinud 2439 euroni,” märkis ta.
“Hinda ei hoia paigal mitte see, et nõudlust pole, vaid just konkurentsi kasvamine. Kui poolteist aastat tagasi oli Tallinnas ja Harjumaal kokku umbes 80 arendusprojekti, siis praegu on neid umbkaudu 120. Ühikute arv on kasvanud ja seetõttu käib iga ostja pärast suurem võitlus. Ostjaid on iga projekti kohta vähe,” ütles Sooman.
“Konkurents hoiabki hinda paigal, kui ühes linnaosas on kolm-neli väga sarnase kvaliteediga ja infrastruktuuriga kortermaja müügis, siis ostja vaatab lõpuks ikkagi hinda, mitte fassaadilahendust. Piisab paari tuhande euro suurest hinnakorrektsioonist ning ostja tuleb korterile, mis on varem mitu kuud seisnud. Inimesed on tundlikud, turg on tundlik ja see takistab korterite kontrollimatut hinnakasvu, mis on tarbija jaoks tegelikult hea,” lisas ta.
Sooman lisas, et suuremad korterid müüvad hästi äärelinnas ning kesklinnas on nõudlus pigem väiksematele korteritele. “Kesklinnas ei jaksa inimesed osta suurt neljatoalist korterit. Samas äärelinnas on ka neljatoalistele väga suur nõudlus ja ootus, sest lastega pered, kes maja endale ostma ei hakka, ostavad nelajatoalise korteri. Noored pereeluga alustavad inimesed ja üüriinvestorid ostavad aga väiksemaid pindu. Tallinnasse on inimeste juurdevool suur ning selle nõudluse rahuldamiseks ostavad üüriinvestorid korterid välja, üürides need siis need väikesed pinnad välja,” rääkis Sooman.
Allikas: BNS
«Käivitamise aega välja ei ütleks, see tuleb pauguga, tähelepanuväärselt ja üllatusega. Plaanid on suured ja eesmärk on Eesti kinnisvaraportaalide turul oluline positsioon hõivata, plaane ja turundussõnumeid ei tahaks praegu veel välja öelda,» ütles ettevõtte OÜ Kinnisvarakeskkond juhatuse liige Ott Heidmets BNS-ile. Ta lisas, et käivitamise osas võib selgus tulla lähinädalatel.
AS Ekspress Grupp asutas sidusettevõtte OÜ Kinnisvarakeskkond, mille üheks tegevusvaldkonnaks on kinnisvaraportaali arendamine. AS-ile Ekspress Grupp kuulub 49 protsenti OÜ Kinnisvarakeskkond osadest, teatas ettevõte augustis börsile.
Firma omanikeringi kuulub lisaks Ekspress Grupile läbi 24. aprillil loodud ettevõtte Sadaüksteist OÜ võrdselt 8,5 protsendiga Arco Real Estate, Cke Kinnisvara Tallinn, Domus Kinnisvara, Kinnisvarabüroo Uus Maa, RE Kinnisvara Projekt ja Realia Group.
Ekspress Grupi juhatuse liige Mari-Liis Rüütsalu ütles toona BNS-ile, et eesmärgiks on luua kinnisvaraportaal, mis oleks turul parim teenusepakkuja ja suurendaks konkurentsi.
Ettevõttesse on osanikud sisse maksnud osakapitali 100 000 eurot ja selle nõukogusse kuuluvad Kalev Roosiväli, Mari-Liis Rüütsalu, Tarmo Sild ja Andre Veskimeister.
Kinnisvarafirmad Uus Maa ja Arco Vara, Pindi Kinnisvara, CKE, Domus Kinnisvara, LVM, Ober Haus, 1Partner, RE Kinnisvara, LAAM ja Kinnisvaraekspert teatasid märtsi lõpus koostöö lõpetamisest portaaliga Kv.ee. Koostöö lõpetamise peapõhjuseks nimetasid 11 ettevõtet hinnastamismudeli muudatusi, mis tõid suurematele büroodele kaasa kulu kasvu.
Mai lõpu seisuga olid Kv.ee portaalis tagasi LVM, Domus Kinnisvara, CKE, Laam Kinnisvara, 1Partner, Kinnisvaraekspert ja Uus Maa.
Augustis teatas Eesti Meedia, millele kuulub portaal Kv.ee, et ostis konkureeriva portaali City24. Eesti Meedia kontserni kuuluvad nii uudisteagentuur BNS kui ka päevaleht Postimees.
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis oktoobris 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1369 eurot ruutmeetri kohta. Septembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1331 €/m².
Kui 2017. aasta septembris tehti indeksilinnades 1378 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli tehingute arv 1394. Võrdluseks- 2016. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1307 korteriomandi tehingut.
„Tehinguhinnad pendeldavad absoluutnumbrites küll kunagiste rekordite piirimail, kuid tihti jäetakse arvesse võtmata asjaolu, et vahepeal on ka inimeste reaalpalk paranenud. Tähtis indikaator on ka tehingute arv, mis on stabiilselt ca 40% madalam kunagisest buumiajast ja tegelikult on see hea uudis- see tähendab, et kunagistes mõõtmetes rahvuslikku kinnisvarasporti turul ei viljeleta,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 4 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 119 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Edumeelsemate väiksemate linnade korterite hinnad on teistel eest ära libisenud- kallimad tsoonid on Rakvere, Haapsalu, Viljandi, Kuressaare ja Rapla. Autsaiderid on jätkuvalt Valga ja Kohtla-Järve.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kohalike omavalitsuste aktiivsus kajastub ka piirkondade ettevõtluse arengus, mis omakorda mõjutab otseselt kinnisvaraturgu. „Linnades nagu Rakvere, Haapsalu, Viljandi, Kuressaare ja Rapla on seda mõju selgemini märgata- nendes linnades on korterite hinnad stabiilselt üle 500 euro ruutmeetri kohta. Paraku pendeldavad tühjaks valguvad linnad nagu Kohtla-Järve ja Valga kõigest saja eurose ruutmeetri hinnataseme juures, mis näitab selgelt, et linnadel on suuremaid probleeme,“ lisas Udam.
Väga optimaalse planeeringuga väikekorterid on uusarenduste turul üha atraktiivsem kaup, kuna nende hinnad on ligilähedased vanade renoveeritud elamispindadega.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et ehkki väikekorteri definitsioon pole üheselt paigas, on üldjuhul tegemist kuni 35 m² suuruse kahetoalise, ca 50 m² suuruse kolmetoalise ja alla 70 m² suuruse neljatoalise elamispinnaga. „Tegelikult on selliseid tooteid järelturul olnud pidevalt, aga on väga tervitatav, et ka paljud arendajad on hakanud nüüd neid tegema, sest see annab üha rohkematele peredele võimaluse soetada elamispind uude majja,“ rääkis ta. Sooman selgitas, et tegemist on Põhjamaadest siia levinud arhitektuurikultuuri edasiarenguga, kus projekteerimise käigus optimeeritakse tubade suurused, kaotatakse kasutud nurgatagused, ka sisearhitekt kaasatakse juba eos vältimaks tulevasi ebameeldivusi mööbli paigutamisel.
„Meie arvutuste kohaselt annab kolmetoaliste korterite puhul ainuüksi küttesüsteemi seintelt põrandasse viimine kuni 5 m² kasulikku põrandapinda juurde, kui toad on hästi paigutatud ja nn mõttetud nurgad ära kaotatud, siis on 50 m² suuruse uue eluruumi tarbimisväärtus igas mõttes võrdne nõukogudeaegse 60 m² suuruse korteriga. Oluline on aga, et uue korteri näol on tegemist märksa energiasäästlikuma ja ajakestvama investeeringuga ning kui kokku liita ja võrrelda uue ning vana korteri laenumakseid ja kõrvalkulusid, siis vahe on muutunud tihtipeale pea olematuks,“ lisas ta.
Pea iga aasta on juhtunud, et esimeste talveilmadega saavad poodidest otsa nii libedus- kui lumetõrjevahendid, mistõttu tasub need ette varuda juba enne külmaperioodi algust.
Pindi Kinnisvarahalduse heakorra teenuse juht Andrus Limbach ütles, et suurema külma ja lumesaju korral ei pruugi poodidest leida lumelabidatki, rääkimata graanulitest või jääsulatusvahenditest. „Ka tänavu esimese lumega oli sama probleem- hommikul veel kaupluse laost müügisaali tõstmist oodanud lumesahkadest polnud lõunaks enam ühtegi alles,“ rääkis ta.
Kui elanikel pole püsivaid heakorratööde lepinguid korrashoiufirmadega ning inimesed hoolitsevad libeda- ja lumetõrje eest ise, siis soovitan- kontrollige juba täna, kas ikka kõik vajaminevad vahendid on talve tulekuks valmis seatud,“ lisas Limbach.
Kuressaares Lossi tn 7 ja Kitsas 2 asuvad Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsile (RKAS) kuuluvad hooned seisavad jätkuvalt tühjana ning konkreetsed plaanid võimalike arengute osas puuduvad nii omanikul kui ka omavalitsusel.
“Lossi 7 hoone Kuressaares on RKAS-i müügiportfellis, kuid selle müüki ei ole alustatud, kuna riigi pinnavajadus on veel lahtine,” ütles Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi turundusjuht Mariaana Sõnajalg.
Ta märkis, et linnavalitsus on viidanud hoone hooldamata vihmaveesüsteemidele, mis on praeguseks hooldaja ja heakorrafirma poolt üle vaadatud ja korrastatud. “Möödunud aasta lõpus tellis RKAS hoone osade ja piirdeaia ekspertiisi, mille tulemustest lähtuvalt on 2018. aastal kavas hoone vihmaveesüsteemide täiendav korrastamine, vältimaks fassaadi edasist kahjustumist.”
Kuressaare politsei ja päästeamet kolisid uude majja Transvaali tänaval bussijaama kõrval 2012. aasta septembris. Viis aastat tagasi tundis hoone vastu huvi ka Kuressaare linnavalitsus, kes soovis kasutada Lossi 7 kinnistu suhtes ostueesõigust.
Linna eesmärk oli toona laiendada Kitsas tn 3 üüripinnal asunud Kuressaare noorte huvikeskust. Täpsemalt oli kavas anda noortekeskuse käsutusse politseimaja hoovihoone ja arendada selles piirkonnas välja noorte vaba aja ja huvikeskuse kompleks.
Kuressaare abilinnapea Mart Mäeker ütles, et noorte huvikeskuse rajamisse bussijaamas pandi miljon eurot ning sellega said noored endale seal sobiva ja toreda ajaveetmise koha. “See oli linna jaoks piisavalt suur investeering ja endise politseimaja küsimus langes meie jaoks sellisel kujul ära,” tõdes ta.
Mäekeri sõnul puudub linnal praegu igasugune info, millised on endise politseimaja ja noortekeskusega seotud arengud. “Endise politseimaja korrastamine nõuab nii palju vahendeid, et kohalikul omavalitsusel ei ole jõukohane hakata kulutama ressurssi sellisele asjale,” lausus ta.
Mäeker lisas, et nad ei näe selle kinnistu soetamisel mõtet. “Kas seal hakkab toimetama riik või erainvestorid, on juba nende teha. Meil on vajalike teenuste kohti küll, kuhu kulutada ja investeerida, ning seepärast ei ole reaalne, et omavalitsus hakkaks sinna raha matma.”
Investoritele magus koht
Pindi kinnisvarabüroo maakler Natalija Leiten ütles, et maja kõige suurem pluss on asukoht ja see ongi kinnisvara juures kõige olulisem. “Paremat on Kuressaare linnas raske leida,” tõdes ta. “Juurdepääs ja oma sisehoov on olemas, küll aga on vaja palju ümber ehitada ja investeerida, sest see on suhteliselt kehvas seisukorras.”
Leiten märkis, et kui arvestada sellega, et hotelle on müüdud 400 000–500 000 euroga, siis 200 000 euro eest oleks maja võimalikele huvilistele ja investoritele väga atraktiivne. “Hoone põhikonstruktsioonid on korras, maht, mida saab ümber ehitada, on olemas ja selles suhtes on tegu kindlasti huvitava objektiga,” lausus ta.
“Kindlasti nõuab selle maja kordategemine palju lisainvesteeringuid ja kindlasti nõuab ta muinsuskaitse ja muude instantsidega läbirääkimist,” tunnistas Leiten. “Ta on keeruline, aga huvitav ja suure potentsiaaliga objekt.”
Aeg-ajalt on hoone vastu huvi tuntud, kuid tegelik ostuhuviliste ring selgub siiski alles pärast müügi väljakuulutamist. Ühe võimaliku huvilisena võib näha Lossi tänava ääres juba praegu üsna palju kinnisvara omavat OÜ Arensburgi.
Firma esindaja Terje Nepper ütles, et nad hoiavad toimuval kindlasti pilku peal ja neil on ideid, mida väga kehvas seisus hoonega teha annaks. Täpsematest plaanidest Nepper veel rääkima ei soostunud. Samas märkis ta, et kõik sõltub hinnast.
Muinsuskaitse huviorbiidis
Lossi tn 7 on ehitismälestisena riikliku kaitse all ja see asub Kuressaare vanalinna muinsuskaitsevööndis. Hoonel on aga suur arhitektuuriline ja ajalooline väärtus – kunagi oli see tuntud kui Lööne mõisa koda ja hiljem kuulus hoone tuntud kaupmehele Karl Bergmannile.
Saaremaa muinsuskaitseameti vaneminspektor Rita Peirumaa ütles, et viimane kord oli neil kontakt hoone haldaja Riigi Kinnisavaraga siis, kui 2013. aasta septembris kukkus kõnniteele Lossi 7 maja mitmekümnesentimeetrise läbimõõduga läbimädanenud rõdutala.
Peirumaa hinnangul oli rõdu mahavõtmine õige otsus, kuna pehkinud olid ka ülejäänud kandetalad. “See pandi suhteliselt käepäraste vahenditega kinni,” tõdes ta. “Olen tõesti mures, kui väärtuslik hoone niimoodi tühjalt edasi seisab ja midagi ei juhtu. Iga hoone, mis on tühi ja kütmata, laguneb ikka oluliselt kiiremini.”
Peirumaa sõnul muinsuskaitse hoonega pärast selle rõdu lagunemist spetsiaalselt tegelenud enam ei ole.
“Niipalju kui igapäevaselt sealt möödakäimist on, niipalju oleme silma peal hoidnud, aga spetsiaalselt hoones sees käinud ei ole ja kriitilistesse kohtadesse ei ole olnud võimalust näha,” lausus ta.
Peirumaa hinnangul on tegelikult kurb, et Kuressaare peatänaval sellise kinnisvaraga midagi peale ei osata hakata. Kui sellise koha peal ka majale funktsiooni ei leita, siis on asi tõesti halb, märkis vaneminspektor.
Samamoodi on lahtine, mis saab RKAS-ile Kuressaares Kitsas tn 2 kuuluva kinnistuga, mis oli järjekordselt müügis avaliku kirjaliku enampakkumise teel. Pakkumiste esitamise tähtaeg oli 24. oktoober, kuid enampakkumine nurjus taas, kuna ühtegi pakkumist ei tehtud. Alghind oli majal 175 000 eurot. “Plaanime seda maja edasi müüa ja mõne aja pärast uuesti enampakkumisele panna. Millal täpselt, seda ei oska täna veel öelda,” ütles Mariaana Sõnajalg.
Rita Peirumaa lisas, et mõlemad majad jäävad muinsuskaitse huviorbiiti, kuna need asuvad vanalinna muinsuskaitsealas. Erilise luubi alla satuvad hooned aga siis, kui omanikud oma kinnisvaraga üldse midagi ei tee ja asjad hakkavad käest ära minema.
“Hetkel endises noortekeskuses selliseid kriitilisi punkte pole, sest see oli alles kasutusel ja asjad on kontrolli all. Aga meie soov oleks, et see maja ei jääks kasutuseta pikaks ajaks,” lausus Peirumaa.
Pindi kinnisvara andmetel erinevad Pärnu korterite viimase aasta pakkumis- ja tehinguhind teineteisest märksa rohkem kui näiteks Tallinnas või Tartus.
Suvepealinnas ulatub keskmine hinnalahknevus selle vahel, mida küsitakse ja kui palju makstakse, 39 protsendini. Tartus on erinevus 18 ja Tallinnas 19 protsenti.
Pindi kinnisvara müügipartner Peep Sooman selgitas hinnakääride põhjust, et Pärnus ostetakse odavamaid kortereid kui need, mis parajasti müügis. Ta kirjeldas, et ranna rajoonis ilutseb üle maja silt “Müüa”, kuid kohalik inimene pigem ei jaksa sinnakanti korterit osta. Ometi tunneb vajadust eluaseme järele pärnakaski ja kena elupaiga leiab väljastpoolt ranna rajoonigi.
Põhjus, miks Pärnus on müügil palju kallist vara, peitub Soomani ütlust mööda selles, et paljud soomlased tahavad oma investeeringu siin ära müüa. “Luksuskorteritest ja suveresidentsidest väga paljud on müügis, aga huvilisi jagub suhteliselt vähe,” tõdes ta.
Sooman kinnitas, et protsentides välja arvestatud hinnaerinevus pakkumiste ja tehingute vahel ei tähenda Pärnu puhul, et pakkumishinnad oleksid sedavõrd üle paisutatud. “Alati ta tähendab natukene seda, aga mitte 39 protsenti,” nentis ta.
Kinnisvaraeksperdi kutselise maakleri Janno Petersoni jutu järgi võib hinnaerinevus näidata, et müüjate hinnasoov on suurem, kui ostja nõustuks maksma, kuid tema andmeil on tõesti müügis hulk uuemaid ranna rajooni kortereid. Maakleri arvates on ruutmeetrihinna piir, kus töötav noor pere suudab pangalaenuga kodu osta, 1400 eurot. “Mai rajooni korteri hind ja veel 20 protsenti,” esitas ta võrdluse.
Peterson tõi välja veel ühe nüansi, mis eristab Pärnu kinnisvaraturu seisu Tallinna ja Tartu omast. Nimel on neis kahes riigi suuremas linnas 2007.–2008. aasta buumi aegne hinnatase ammu ületatud. Pärnus pole hinnad nii kõrgele veel kerkinud ja Petersoni hinnangul on nähtavasti siin müügis hinnatõusu ajal ostetud vara, mida proovitakse tulutult sama summa eest realiseerida.
Eelkõige näitab vahe Petersoni selgituse järgi turu likviidsust. Kui erinevus on 10–15 protsenti, toimub normaalne kauplemine: ühed küsivad, teised pakuvad. Pärnus aga on turg väike ja tehingute arv piiratud.
Üleeilse seisuga oli kinnisvaraportaalis Kv.ee müügis 613 korterit. Petersoni arvates jääb selline hulk siiski normaalsuse piiresse.
Kutseline maakler selgitas, et hindamisel võetakse arvesse, kui palju tehinguid Pärnus kuus tehakse, siis saab öelda, kas number on liialt suur või ei. Pärnus sõlmitakse kuu jooksul keskmiselt 70–80 tehingut ehk müügis on aastane tehinguvaru. Normaalseks loetakse kuni poolteiseaastast varu.
Pindi kinnisvara analüüs näitab, et viimased kolm aastat on korteripakkumiste kogus püsinud enam-vähem sama: 600 ümber. Buumi järel, aastal 2010, aga ka 2012 ulatus pakkumiste arv 1400ni.
Veel üks koht, kus nõudluse ja pakkumise vahel laiutab kuristik, on üüriturg, kus suvekorteritesse otsitakse septembrist maini lühiajalisi rentnikke.
Peterson möönis, et tänu veebiplatvormidele nagu Airbnb ja Booking.com on üüriäri rohkem massidesse läinud. Selline üüriturg pole üksnes ranna rajooni teema, vaid kandunud ülejäänud linnaosadesse. Talviseid üürnikkegi ei jätku kõigile ja seetõttu hakkab 3+9 mudel maakleri arvates jätkusuutlikkust kaotama.
“Kolledži tudengid üürivad kuni 50 korterit, aga suvekortereid võib olla paari tuhande ligi. Kolledži peale ei saa kogu Pärnu linna talvist üüriturgu üles ehitada,” kinnitas kutseline maakler.
Tallinnas ja Harjumaal arendatavate kortermajade arv on eelmise aasta suvest kasvanud poole võrra. Kui mullu suvel oli pakkumises 76 erinevat kortermaja, siis praeguseks on võimalik valida kortereid 113 erinevas projektis.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki müügis olevate projektide arv on kasvanud 48%, siis pakutavate korterite arv on tõusnud vähem, 1900-lt 2300-le ühikule. „Ka nõudlus uute korterite vastu on kerkinud enneolematuks- meie arvutuste kohaselt broneeriti ja osteti ainuüksi septembris üle 220 uue korteri, aasta keskmisena jääb soetatavate uute korterite arv vahemikku 160-170 korterit kuus,“ sõnas ta. Märkimisväärseks pidas ta ka asjaolu, et hoolimata mahtude kasvust pole oluliselt tõusnud hinnad- mullu suvel oli pakutavate uute korterite keskmine hind 2300 €/m², tänavu septembri lõpu seisuga oli see 2400 €/m² ehk vaid 4% kõrgem.
Hoolimata pakkumiste mahtude suurenemisest on Soomani sõnul oodata lähiajal uute korterite defitsiiti. „See kõlab uute arenduste valguses vastuoluliselt, kuid juba täna on tõsiseid märke, et turule hakkab lisanduma üha vähem uusi projekte- kammitsaid seavad nii turgu reguleerivad pangad kui küllaltki kontrollimatult tõusnud ehitushinnad, mis muudavad arendajad ettevaatlikumaks,“ rääkis ta. Soomani sõnul ei tähenda viimane seda, et nüüd tuleks uue korteri ostul kiirustama hakata. „Hetkel on valikut piisavalt- üheksa korda mõõda, üks kord lõika,“ lisas ta.
Ettevõtte varade väärtust tuleb igal aastal, kuid praegustel kasvuaastatel tasub taas kaaluda varade hindamist õiglase väärtuse meetodil.
Pindi Kinnisvara hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et ettevõtte bilanssi kuuluvate varade erapooletu hindamine annab selle juhtidele ja omanikele hea indikatsiooni firma krediidivõimekusest ning võimaldab vajadusel äririske hajutada. Ka mitterahalise sissemakse hindamisel peaks erapooletu hindaja kaasamine juhatusele ning omanikele kindlustunnet lisama. Samuti annab koostatud hindamisaruanne olulist informatsiooni ettevõtte neile omanikele, kes ei ole otseselt ettevõtte igapäevajuhtimise juures, samuti aktsionäridele. Koostatud hindamisaruanne võib ja on andnud ettevõttele lisaväärtuse ka kahjujuhtumite või varaliste vaidluste lahenduste puhul.
„Ehkki seadus võimaldab varasid hinnata ka ettevõtetel endal, siis kasvu- ja langusaastatel, kui varade väärtused võivad oluliselt muutuda, on ettevõtteväliste professionaalsete hindajate kasutamine hädavajalik vastutuse jagamisel ja õiglase ülevaate saamiseks,“ lisas Teder.
Pindi Kinnisvarahalduse heakorrateenuse juht Andrus Limbach soovitab lehekoristustöödega mitte rabistada ja teha suurem puhastus ühekordselt- nii säästab aega ja raha.
„Sügis ja langevad lehed on kõrghaljastusega majade elanike jaoks alati emotsionaalne teema olnud. Pole vahet, kas koristada lehti korra nädalas või kaks korda päevas, ikka on murulapike lehti täis,“ ütles Limbach.
„Tuulisel ajal on tõesti nii, et loetud tundidega võib puhastatud kinnistu jälle lehtedest kirju olla. Kasulik oleks suuremate koristustööde organiseerimisel oodata esimeste öökülmadeni- siis on kõik lehed mõne päevaga maha langenud ja need saab korraga ära koristada ning ära viia,“ sõnas ta.
„Loomulikult tuleb arvestada, et sõiduteed ja jalgrajad peavad puhtad olema koguaeg, kuna märjad lehed muutuvad libedaks ja seeläbi ohtlikuks,“ hoiatas Limbach. Tema sõnul sõltub iga maja eripärast, kui tihedalt perioodiline puhastus aset peab leidma. „Mõnel krundil on keset haljasala üks vahtrapuu ja piisabki ühekordsest koristusest, teistel on sõidutee palistatud kaskedega ning vajab suisa korra päevas puhastamist,“ lisas ta.
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes septembris 0,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1331 eurot ruutmeetri kohta. Augustis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1343 €/m².
Kui 2017. aasta augustis tehti indeksilinnades 1432 korteriomandi tehingut, siis septembris langes tehingute arv 1378-le. Võrdluseks- 2016. aasta septembris tehti indeksilinnades 1341 korteriomandi tehingut.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et indeksi stabiilse pendeldamise taga on suuresti väikelinnade passiivsus. „Tallinna tehingumahud ja hinnatasemed on aja jooksul stabiliseerunud ja suuri võnkeid pole põhjust pealinnast oodata. Väikelinnade turupassiivsuse taga on Tallinnasse kolivate varaomanike tahtmatus oma endist kodu peenraha eest müüki panna ning seetõttu on pakkumiste arv ja sellest tulenev tehingute maht väiksem, kui tegelikult nõudlus seda võimaldaks,“ selgitas ta. Soomani sõnul oleks nii mõnelgi väikelinnal potentsiaali olla oluliselt suurema tehingute arvuga, kui vaid pakkumisi juurde tuleks. „Haapsalu, Rakvere, Viljandi jt samas kategoorias linnad on oma majanduselu mõnusalt käima saanud ning nõudlust soetada seal heas seisukorras elamispindu on seal piisavalt,“ lisas ta.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 7 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 113 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Eesti maapiirkondades tegutsevad ettevõtted kiidavad riiklike üürielamute projekti, kuna nende töötajatel napib häid elamispindu.Tänu sellele võib Eestisse jääda nii mõnigi spetsialist, kes muidu üle lahe Soome põrutaks.
Kui majandusministeerium riiklike üürikorterite rajamise idee paar aastat tagasi välja pakkus, tabas seda avalikkuse pahameeletorm. See tembeldati turusolkimiseks ja rahalaristamiseks. Nüüd on aga mõnedki kriitikud leebunud ja peavad seda ideeks, millel on oskuslikul rakendamisel igati jumet.
Näiteks end Saaremaal Nasva alevikus sisse seadnud eduka laevatootja Baltic Workboats AS omanik Margus Vanaselja ütles, et riigikorterite ehitamine on hea mõte. Ta näeb iga päev, kuidas inimesed suurematest keskustest tuleksid nende juurde tööle, kuid ei leia endale korralikku eluaset.
«Ma leian, et üürimajade ehitamine on hea regionaalpoliitiline meede. Meile kui ettevõttele tuleks kindlasti kasuks, kui keegi teeks Nasvale üürimaju, kuhu meie töötajad koos oma peredega elama tuleksid. Nii jääks Eestisse nii mõnigi pere, kes muidu läheks võib-olla Soome tööle,» leidis Vanaselja.
Kuna Nasva on väike koht ja eluasemete üüriturg on olematu, on Baltic Workboats oma töötajatele seni ise kortereid ehitanud. Näiteks ostis ettevõte ära kohaliku hotelli, millesse on ehitatud nii kontor kui ka korterid töötajatele. Peale selle rajas firma veel elamispindu, kus on kokku 32 tuba. Ettevõte annab praeguseks tööd juba pea 200 inimesele ning kavatseb veelgi laieneda.
Vanaselja leiab, et lisaks riigi abile võiks õla alla panna ka kohalik ettevõte, kelle huvi on töötajaid kaugemalt püüda. «Süsteem võiks olla paindlik ja siia saab kaasata ka ettevõtteid, kes oleksid tõenäoliselt teatud tingimustel valmis pansutama, et üürimaju ehitada,» ütles ta. Muidu juhtub tihtipeale nii, et Baltic Workboats pakub küll head palka ja võimalusterohket tööd, aga inimestel pole kuskil elada.
Järvamaa piimatööstuse E-piim juht Jaanus Murakas lisas, et viimasel ajal on paljud maapiirkondade ettevõtted leidnud uusi turge ja oma tegevust laiendanud – seetõttu on tarvis ka uusi töötajaid palgata. Tihti leitakse end aga olukorrast, kus tööandja tahab keskustest töötajaid tuua – näiteks kõrgemalt kvalifitseeritud spetsialiste –, ent neile pole elukohta.
Tema sõnul tuleb paljudel ettevõtetel näiteks töötajaid oma kuludega mujalt iga päev bussiga tööle tuua ja õhtul tagasi koju sõidutada. «Siin võiks riiklikel üürikorteritel olla täiesti oma koht. Maapiirkondades on kinnisvarahinnad niivõrd madalal, et kommertslikel alustel keegi kortereid rajama ei hakka. Üüriturg on olematu, paljudes piirkondades pole võimalik isegi kortereid osta.»
Ka E-piima töötajate näitel sooviksid mõnedki Järva-Jaani elama kolima, aga pole kuhugi tulla. «Ma ei taha anda hinnangut, kas riigikorterite rajamine on ideoloogiliselt õigustatud, aga praktiline vajadus ettevõtjate jaoks on selgelt olemas ja sellest oleks abi,» rääkis Murakas.
Põlva külje all tegutsev puidutööstusfirma ja keerulisemate puitkonstruktsioonide tootja Peetri Puit OÜ juht Peeter Peedomaa tõi esile, et neil töötab palju inimesi Võrust ja Tartust, kes sõidavad õhtul tagasi koju. Kuna inimesi tuuakse ka Lätist, võiks just neile pakkuda eluaset riigikorterites. «Ma arvan, et üldises plaanis muudab hea eluaseme olemasolu meid kindlasti atraktiivsemaks ja ergutab maapiirkondade elu,» leidis puidutööstur.
Viru Keemia Grupp ASi juht Ahti Asmann ütles, et nende ettevõtet üürikorterite ehitamine eriti ei puuduta, kuna Ida-Virumaa linnades, Kohtla-Järvel ja Jõhvis, kus nende töötajad asuvad, on toimiv üüriturg olemas ja elamispindade nappust ei ole. «See võib küll piirkonnale mõju avaldada, kuid meie seda vajadust riiklike pindade järele praegu ei tunneta,» sõnas Asmann.
Aasta tagasi riigimajade programmi vahest ehk kõige tulisemalt kritiseerinud Pindi Kinnisvara müügipartner ja kinnisvaraekspert Peep Sooman on praeguseks leebunud ja põhimõtteliseltselle vastu enam ei ole. Kui 2016. aasta mais ütles Sooman, et tegemist on lauslollusega ja uskumatu laristamisega, siis praeguseks on ta arvamusel, et kui riik üürimajasid mõistlikult ja vastavalt nõudlusele ehitab, on plaan mõistlik.
«Selgelt võib olla piirkondi, kus riigikorterite järele on nõudlus olemas, aga see tuleb enne väga põhjalike uuringutega välja selgitada. Kui seda on tehtud, siis ei ole mõtet sellele vastu olla,» rääkis Sooman. Aasta tagasi teravalt üles kerkinud debatis ajas teda enim vihale see, et riik polnud eeltööd teinud ega plaani piisavalt põhjalikult läbi töötanud. Lisaks näeb ta positiivsena seda, et kui aastaid tagasi kavatseti riigikorterid ehitada nullist, siis nüüd saab toetust taotleda ka olemasoleva elamufondi renoveerimiseks.
Novembris algab riiklike üürikorterite ehitamise projekt, kui Kredex avab kohalikele omavalitsustele mõeldud toetuse taotlemise esimese vooru. Kokku jagab riik üürimajade ehitamiseks kolme järgneva aasta jooksul omavalitsustele üle 60 miljoni euro. Idee eestvedaja ja kõige häälekam toetaja, ettevõtlusminister Urve Palo (SDE) sõnul on «uue poliitika» eesmärk pakkuda nüüdisaegseid eluruume seal, kus turg ei toimi ja kus ehitise ehitusmaksumus ületab turuväärtust.
Peale mobiilse tööjõu ehk iseseisvat elu alustavate noorte, kes valivad elukoha töö järgi, on toetuse teiseks sihtrühmaks planeeritud vähekindlustatud ja erivajadustega inimesed, samuti eakad, suurpered ja vähem teenivad inimesed. Kohalikud omavalitsused saavad toetust taotleda mõlemat tüüpi elamispinna ehitamiseks.
Maris Lauri, endine rahandusminister, Reformierakond:
Ma olen endiselt seda meelt, et riiklikud üürikorterid ei ole hea ja mõistlik lahendus. Alustuseks juhin tähelepanu asjaolule, et algne üürituru elavdamise eesmärk on asendunud sotsiaalsete eesmärkidega. Sotsiaalsete küsimustega ei peaks tegelema ettevõtlusminister.
Teiseks pole minister mitte midagi sisulist teinud üürituru arendamiseks. Erasektori vähene huvi üürimaju arendada tuleneb eelkõige ebasoodsast juriidilisest keskkonnast sellise tegevuse jaoks. Lisaks on võib oletada, et finantseerijad ei ole kõrgete riskide, sh juriidiliste riskide tõttu valmis üürimajade ehitamiseks laenu andma.
Alustuseks võiks teha seadusemuudatused, mis tasakaalustaks üürnike ja üürileandjate suhted ehk õigused ja kohustused. Ma pole ka kuulnud, et minister oleks seda ja teisi finantseerimist takistavaid probleeme arutanud pankade ja teiste potentsiaalsete finantseerijatega.
Sisuliselt asjale lähenemisega on minister tegelenud sotsiaaldemokraatide valimislubadusega, mis on taas ootuspäraselt esile tõstetud.
INFOKAST
Üürielamute toetuskava omavalitsustele
-Toetust võib kasutada üürielamute ehitamiseks ja olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks nende üürielamutena kasutusele võtuks. Esimesel aastal antakse toetust kohalikele omavalitsustele, mis jäävad Tallinna ja Tartu mõjualast väljapoole.
-2017. aastal makstakse toetusi 2,5 miljonit eurot. Järgnevaks kolmeks aastaks on toetusfondi suurus 20 miljonit eurot aastas.
-Riigi poolt antava toetuse määr on kuni 50 protsenti, ülejäänu peab tulema kohaliku omavalitsuse taskust.
-Maksimaalne toetussumma kõigi taotlusvoorude peale kokku on kuni 2,5 miljonit eurot kohaliku omavalitsuse kohta.
-Alates järgmisest aastast saab toetust taotleda ka üürielamute rajamiseks vähekindlustatud sihtgruppidele, samuti lisanduvad piirkondadena Tartu ning Tallinn.
-Esimene toetusvoor algab 1. novembril ja lõpeb 30. detsembril.
-Taotlusi võtab vastu ja toetusi jagab Kredex.
Kaugküttevõrgus olevad sama energiaklassiga korterid võivad Eesti eri paigus kulutada küttele väga erinevaid summasid, samuti on eramajade maaküttepumpadel erinev soojustegur, mis teeb kulutuste hindamise energiaklassi järgi keeruliseks.
Euroopa Parlament on võtnud vastu hoonete energiatõhususe direktiivi, mille järgi peavad olema aastaks 2019 kõik avalikud hooned ja aastaks 2021 kõik ehitatavad uued hooned A-klassis ehk liginull-energiamajad.
Energiamärgis ennustab, kui palju hoone või selle osa tarbib aastas energiat iga köetava pinna ruutmeetri kohta. Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass skaalal A-H, seda väiksemad on energiaarved. Kõige säästlikumad on A-klassi hooned ja enim kulutavad energiat H-klassi hooned. Energiamärgis on vajalik selleks, et maja- või korteriostja teaks, millised hakkavad tulevikus olema tema elektri- ja soojaarved. Energiamärgis võimaldab võrrelda hoone energiatarvet teiste sarnaste hoonetega ja valida energiasäästlikuma variandi.
Energiatõhus maja on tervik, mille juures mängivad lisaks ehitustehnilistele nüanssidele olulist rolli hoone paiknemine ilmakaarte järgi, päevane päikesekiirguse hulk ja tuulte suunad. Kõik see võimaldab hoida kokku energiat, mis maja kütmiseks kulub.
Hoonete energiatõhusust arvutades võetakse arvesse kõigi hoones kasutatavate seadmete energiatarbimist, hoone õhupidavust ja piirete soojusjuhtivust. Mida see aga rahakotile tähendab ja kui suur on vahe kahel järjestikusel energiaklassil või erinevate kütteliikide kasutamisel, jääb inimesetele enamasti ebaselgeks.
Üle 10 000 projekti kogemusega ja igapäevaselt hoonetesse erinevaid küttesüsteeme projekteeriva OÜ ABC Kliima direktor Priit Pärn arvutas välja, mida konkreetselt tähendavad need üheksa energiaklassi eramaja- ja korteriomanikele kolme Eestis enim levinud kütteliigi kasutamisel.
Eramajade puhul tehti arvestused maa-soojuspumpade, õhk-vesisoojuspumpade ja gaasikütte peale. Tänasel päeval planeeritakse väga palju küttesüsteeme soojuspumpade peale ja eramajades on see üks populaarsemaid kütteallikaid. Korterites on endiselt 90% ulatuses kasutusel kaugküte, lisaks vähesel määral ka gaasiküte.
„Arvutustes ei üritanud me ajada juuksekarva lõhki, vaid võtsime Eesti keskmised näitajad, et inimene tajuks üheselt ära, mis klassi maja ta ostab, milliseid kulusid see tähendab ja kui suur vahe on eri energiaklassidel,” ütleb Pärn.
Eramajas on energiaklassi järgi energiatarbimise ennustamine üsna täpne. Kortermajades see ostjale nii ühene ei ole. Enamjaolt makstakse kortermajades küttekulude eest ruutmeetrite järgi, arvestamata, milline on konkreetse korteri energiatarbimine. Korterites võivad kulud olla väga erinevad, kuid energiaklass on antud majale tervikuna. Päiksepoolses küljes on vaja jahutust, samas on teisel pool vaja kütta, selgitab Pärn.
Järjest sagedamini paigaldatakse korteritesse soojusarvesteid, et arvestada konkreetset tarbimist korteri lõikes. Need teisendatakse ehituskvaliteedi koefitsiendiga ning korteriomanikud maksavad soojakulusid 50% ulatuses ruutmeetrite järgi ja 50% soojusarvestite järgi.
„Täpne protsentide jaotus ja koefitsientide määramine on keeruline teema ja igas ühistus vaieldakse selle üle,” möönab Pärn. „Iva on selles, et sundida tarbijat ise kokku hoidma, mitte aknaid lahti hoidma ja laristama.”
Arvutustest selgub, et kortermajades enamlevinud kaugküte võib Eesti eri paigus olla kuni kaks korda erineva hinnaga. See tuleb sellest, et kaugküttekatlamajad erinevad üksteisest nii tüübi kui kütteliigi poolest, soojahinna arvutamisel võetakse arvesse nii trasside soojakadu kui ka eluruumide paiknemist haja- või tiheasustusega piirkondades, selgitab Pärn.
Kõigis katlamajades toodetava ja müüdava soojahinna on kinnitanud konkurentsiamet. Nii saab Võrus olev hakkepuidu kui tehnilise jäätme põletamisel põhinev kaugküttejaam pakkuda elanikele väga odavat soojusenergiat, samas kui mõnes teises Eesti paigas tuleb elanikul sooja ostmiseks teha oluliselt suuremaid kulutusi.
Pärna sõnul võib eramutes kasutatavaid maasoojuspumpasid olla nii häid, halbu kui ka isetehtuid ja nende soojustegur võib olla väga erinev. Arvutuste tegemiseks kasutas ta Eesti keskmist näitajat, elektrihinnaks arvestas 12 senti. Ehkki tema isiklikel arvetel on viimased kolm kuud elektri hind olnud 10 senti kilovatt-tunnist, ei võtnud ta arvutuste aluseks kõige odavamat hinda, vaid keskmist.
„Üks teema, milles võib vaielda lõpmatuseni, on maasoojuspumpade ja õhksoojuspumpade soojustegur,” sõnab Pärn. „Õhk-vesisoojuspumba soojustegur sõltub väga suuresti talvest: kui on külm ja pikk talv, on näitajad halvemad; kui on soe talv, on näitajad väga head.” Pärna sõnul ei ole midagi keerulist selles, et minna 2021. aastast üle liginull-energiamajadele. „Tehniliselt on see võimalik,” ütleb Pärn. „Eramajades seda pelgalt soojuspumbaga ei saavuta, vaid peab kasutama ka päikesepaneele.”
Riik on otsustanud, et soojuspumba-energia korrutatakse kaalumisteguriga läbi ja see kahekordistab energiamärgise arvutusliku energiamahu, mistõttu ei saavuta majad ainult soojuspumpadega liginullenergiaklassi. Praegu tundub, et kõige otstarbekam on A-energiaklassi saavutamiseks integreerida hoonele elektrienergiat tootvad päikesepaneelid. Päikesepaneelide hind on eramajades 5000-10 000 euro kanti, sõltuvalt maja suurusest. „See ei ole kosmiline summa, kui majale, mis maksab 250 000 eurot, panna juurde 2 protsenti,” arvab Pärn.
Energiatõhususe saavutamisele suunatud SA KredExi andmetel on liginull-energiahoonete lahenduste arendustöö ja juhendmaterjalide koostamine praegu töös. Töögruppi kuuluvad peale nende majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, tehnikaülikool, ehitusettevõtted Merko, Yit, Timbeco, Matek ning arhitektid-projekteerijad Hevac, Arhitektuuribüroo JVR ja Kamp Arhitektid.
Arendustöö eesmärk on anda liginull-energihoonete kulutõhusad lahendused.
„Esialgsed tulemused näitavad, et tehnilises mõttes ei ole liginullenergia-hoonete ehitamine probleem ja lisanduva ehitusmaksumuse mõju on väiksem kui näiteks hoone asukoha või siseviimistluspaketi mõju kinnisvara hinnale,” räägib Kredexi kommunikatsioonijuht Joonas Kerge. Olenevalt hoone tüübist – eramu, ridaelamu, korterelamu ja arhitektuursest lahendusest on ehitusmaksumuse kallinemine võrreldes tänaste lahendustega suurusjärgus 5-10%.
Mis seisus oleme?
Tallinna Tehnikaülikooli ehitiste projekteerimise instituudi eelmise aasta lõpus valminud aruandest „Hoonete arvutuslike energiamärgiste vastavus tegelikule tarbimisele” selgub, et enamus hooneid on tarbimise järgi kõrgemas energiaklassis, kui neile väljastatud energiamärgis näitab.
Ehitisregistri andmetel oli eelmise aasta 3. novembri seisuga väljastatud 16 869 energiamärgist, millest 8352 on olemasolevate hoonete mõõdetud energiakasutusel põhinevad kaalutud energiaerikasutuse (KEK) märgised ja 8517 uute ja rekonstrueeritavate hoonete arvutuslikul standardkasutusel põhinevad ener-giatõhususarvu (ETA) märgised. KEKi järgi arvestades kuulub enamus Eesti eluhooneid D-, E- ja F-klassi, ETA järgi aga C-, B- ja D-klassi. Erinevus on seega ühe-kahe klassi ulatuses.
„Üldisel tasandil väljendavad kõik energiamärgised sama mõtet – need ilmestavad, milline on hoone energiatarbimine ning selle energiatarbe keskkonnamõju,” kõneleb ehitus- ja elamuosakonna nõunik Margus Tali. „Tuleb arvestada asjaolu, et kasutusel on kaks erinevat energiamärgise tüüpi, mille väljastamisel on selged erinevused. Need erinevused tulenevad otstarbest, millega kumbki märgise tüüp seostub, ja tingivad selle, et märgistes ette nähtud energiatarbimise andmed ei lange täielikul kokku.”
Arvutusliku energiamärgise alusel kontrollib kohalik omavalitsus, kas hoone täidab tööde teostamise järel energiatõhususe miinimumnõuded.
Tegelikel tarbimisandmetel põhineva energiamärgise eesmärk on anda ostjale või üürijale ülevaade, milline on olnud hoone kasutamisel tegelik energiatarve.
Arvutuslike märgiste puhul põhinevad arvutused tüüpilise kasutuse andmetel, mis on määratud analüüsi tulemusena ja väljendavaid mingeid keskmisi ja optimaalseid tasemeid. „Tüüpiline kasutus ei suuda aga täielikult arvesse võtta inimfaktorit – tarbija harjumusi ja eelistusi, nõudmisi sisekliimale või ka kasutusintensiivsuse varieeruvust,” selgitab Tali. „Seega ei ole võimalik eeldada, et arvutuslik tarbimine langeb täielikult kokku kõigi kasutajate harjumustega.” Täpsemat informatsiooni hoonete energiamärgise kohta saab vabalt ehitisregistrist hoone andmete alt. Muu hulgas saab sealt teada, mis tüüpi märgisega on uuritava hoone puhul tegemist.
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium analüüsib nii energiamärgise metoodikaga kui ka menetlusega seonduvaid ettepanekuid, mille TTÜ on oma aruandes esitas, selle aasta jooksul.
KOMMENTAAR PINDI KINNISVARA PROJEKTIJUHILT ELMAR LIITMAA
Kliendid küsivad energiaklassi
■ Uusarenduste puhul on hoone energiaklass kindlasti väga oluline ja praktiliselt kõik kliendid järgivad seda. Energiaklassist on lihtne aru saada, kuigi selle tähendust ja tausta ei tajuta. Tänapäeval ei ole alla B-klassi kortermaja ostja silmis korteriturul konkurentsivõimeline. Eramute puhul on veidi teistmoodi, kuid uusarendustes arvestatakse ikka B-energiaklassiga.
■ Ka vanemate kortermajade puhul vaadatakse energiaklass, iseasi kuidas see täht päriselus reaalsetes rahanumbrites kajastub. Uutel majadel on energiaklass arvutuslik ja arusaadav.
■ Vanemate paneelmajade puhul on hea, kui on C-klass, aga olen kohanud ka D-, E-ja isegi F-klassi. Seda, mis F-i taga on, klient ei taju. Järelturu korterite puhul võiks pilgu peale visata reaalsetele arvetele, millest vaid üks osa on küttekulu. Sellele lisanduvad veel haldus-, remondi- ja laenukulu. Lõpuks on oluline, kui suured on kulud kokku.
■ Klientide teadlikkus energiamassidest on kindlasti tõusnud. Kui energiaklassi täht näitab, et maja ei ole energiatõhus, teeb see kliendi ettevaatlikuks ja tehing võib katki jääda, sest see viitab suurtele numbritele igakuisel arvel.
■ Veel ei ole inimesed kuigi hästi informeeritud sellest, et nelja aasta pärast peavad kõik uusehitised olema liginullenergiahooned. See on praegu veel arendajate ja ehitajate teema. Jäägu spetsialistide otsustada, kas on hea mõte sellist nõuet kehtestada. See nullenergia saavutamine võib minna ehituslikult liiga kalliks ja selleks, et saavutada täiendav väike kokkuhoid, tuleb teha suuremahulisi kulutusi. Hoone soetusmaksumus läheb ebamõistlikult kalliks. Aga suund on muidugi õige.
MÕISTED
■ MADALENERGIAMAJAon B-energiaklassi maja, mille energiatõhususarv on kuni 120 kWh/т2 aastas. Madalenergiahoone kavandamisel on vaja tagada, et hoone soojuskaod oleksid väikesed, tehnosüsteemid energiatõhusad ja vabasoojust kasutataks otstarbekalt.
■ LIGINULLENERGIAMAJA on kehtiva A-energiaklassi maja energiatõhusus-arvuga kuni 50 kWh/m2 aastas. Liginullenergiahoone nõuetele vastamiseks on vaja toota taastuvatest allikatest energiat kas krundil või selle lähiümbruses.
■ PASSIIVMAJAL on vähendatud soojakadu nii palju, et maja saaks ära kütta ainult sissejuhitavat õhku soojendades. Hoones on kontrollitud õhuvahetus.
■ NULLENERGIAMAJA on samm passiivmajast edasi. Selline hoone toodab vajaliku tarbitava energia ise näiteks päikesepaneele või tuulegeneraatorit kasutades.
***
| А |
93 |
А |
471 |
| В |
180 |
В |
2017 |
| С |
578 |
С |
3668 |
| D |
1915 |
D |
1292 |
| E |
2343 |
E |
163 |
| F |
1173 |
F |
13 |
| G |
374 |
G |
17 |
| H |
50 |
H |
2 |
ALLIKAS: „HOONETE ARVUTUSLIKE ENERGIAMÄRGISTE VASTAVUS TEGELIKULE TARBIMISELE” LÕPPARUANNE
« Eelmine lehekülg —
Järgmine lehekülg »
