Turule lisandub üha vähem uusi korteriarendusprojekte, kuna tiheda konkurentsi ja kõrgete ehitushindade tõttu läbivad finantseerimise kadalipu üha vähem arendajaid. Ainuüksi kuuga langes pakutavate korterite arv seeläbi 5% võrra.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nõudlus Tallinna ja Harjumaa uute korterite järgi pole kuskile kadunud ning ka jaanuaris broneeriti kokku ca 220 elamispinda. „Samas tuleb uusi projekte juurde väga vähe, sest konkurents on tihe, ehitushinnad kontrollimatult kasvanud ja äriplaanid on muutunud seeläbi märksa riskantsemateks,“ selgitas Sooman.
Detsembri lõpus oli Harjumaal müügis kokku ligi 2600 korterit, praeguseks on pakkumiste jääk langenud 2450 peale. Samas 2017. aasta alguses oli turul pakkumises vaid 1900 uut korterit. Kokku on Tallinnas ja Harjumaal turul 121 aktiivselt müügis olevat kortermajaprojekti.
Ehkki enamus Eestis asuvaid paneelmaju on läbinud korraliku värskenduskuuri, on eenduvatelt betoonosadelt suuremate õnnetuste vältimiseks mõistlik võtta betooniproovid.
Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse juht Heliis Anto ütles, et valdavas enamuses on Eesti elamufond heas seisus. „Vanadel majadel on vahetatud elektrisüsteemid ja püstakud, remonditud trepikojad, soojustatud otsaseinad ning paneelivuugid täidetud. Paraku oli nõukogudeaegne ehituskvaliteet väga hüplik ning tihti ei tule ühistud isegi selle peale, et kõige ohtlikumad on aastakümneid tuules ja tuisus ligunenud betoonist rõdupõrandad ning trepikoja varjualused,“ rääkis Anto.
„Kui betoon on kehvalt valatud või nende sees paiknev raudarmatuur roostetama hakanud, siis ei välista miski, et ühel päeval rõdu või varjualune mureneb, nagu juba varemgi juhtunud on. See on aga väga ohtlik,“ lisas Anto.
Aastatel 2018/2019 on büroopindade turule lisandumas suured projektid. Seega arendajad, kelle projektid valmisid 2017. aastal, teevad kõik endast oleneva, et enne uute pindade lisandumist maksimaalne täituvus saavutada.
Pindi Kinnisvara hindamise ärisuuna juht Andres Teder ütles, et enim nõutud on Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvad A-klassi büroopinnad. „Kuna Tallinna keskusesse on juurde tulnud ja 2018. aastal lisandub veelgi suuri A-klassi büroohooneid, siis tulenevalt sellest on pakkumine osaliselt ületanud nõudlust, mille tulemusel on varasemalt kasvanud üürihinnad stabiliseerunud,“ ütles ta.
„Suurim on nõudlus 100 – 250 m2 suuruste büroopindade järele. Uut büroopinda otsivate ettevõtete profiil on jäänud samaks – IT-sektori ettevõtted, finantsteenuste ettevõtted, meditsiin, idufirmad,“ loetles Teder.
Aastatel 2018/2019 lisanduvad büroopinnad:
| Projekt | Aadress | Pinna suurus (SNP), m2 | Asukoht | Hoone seisukord | Hoone turule tuleku aeg |
| Rohelise mõtteviisi maja | Järvevana tee 7b | 6951 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Maakri torn | Maakri 19/21 | 29 349 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Woho arenduse II etapp | Mustamäe tee 3 | 6000 + 50 korterit | B | ehitusjärgus | 2018 |
| IT Agentuur | Vesilennuki 5 | u 4000 | B | ehitusjärgus | 2018 |
| Flora maja | Tulika 19 | 4700 | B | ehitusjärgus | 2018 |
| Narva mnt 7b büroohoone | Narva mnt 7b | 6200 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Kohtumaja | Lubja tn 4 | 25 800 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Porto Franco | Ahtri tn | u 30 000 | A | ehitusjärgus | 2019 |
| Zenith Ärimaja | Narva mnt 7b | 6212 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Liwenthaali büroohoone | Lõõtsa tn 12 | 10 809 | A | ehitusluba väljastatud | 2018 |
| Noblessneri kvartal | Staapli 3, 4, 8 ja 12 | 3700 | A | ehitusjärgus | 2018 |
| Eesti Meedia hoone | Tartu maantee 80a/80b | 8000 | A | ehitusjärgus | 2019 |
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes jaanuaris 3,7% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1466 eurot ruutmeetri kohta. Detsembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1522 €/m².
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et eelmise aasta viimasel kuul ajaloolise rekordi teinud indeks langes tagasi nn tavapärasesse tsooni. „Detsembrikuised Rotermanni kvartali ülikallid tehingud tõstsid terve Eesti keskmist tehinguhinda, jaanuarikuu oli mõõdukam ja ilma suuremate kurioosumiteta,“ selgitas ta.
Kui 2017. aasta detsembris tehti indeksilinnades 1442 korteriomandi tehingut, siis tänavu jaanuaris oli tehingute arv 1199. Võrdluseks- 2017. aasta jaanuaris tehti indeksilinnades 1135 korteriomandi tehingut.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2017 on indeks languses 3,7 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 135 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Pindi Kinnisvara annetas Pärnu Pillerpalli lasteaia arendusrühmale õppe- ja teraapiavahendeid, mis anti üle täna, sõbrapäeval.
Kõigilt kampaania jooksul müüki tulnud ja kuni 31.12.2017 müüdud objektide vahendustasult annetas Pindi 40 eurot Pillerpalli lasteaia arendusrühmale. Selle raha eest said lapsed Pindi Kinnisvara maakleri Sirje Peetri sõnutsi pehmed Lego klotsid, Smoby mängumaja ja kummiäärtega nutitahvli.
Kampaania kestis 05.11.16–30.04.17. Õppe- ja teraapiaesemed anti üle kahes osas, esimesed vahendid mullu mais.
https://parnu.postimees.ee/4408921/fotod-kinnisvarafirma-kogus-lasteaia-arendusruhmale-raha
Ehitamise jätkuv kallinemine ja tarbijate soovimatus hinnatõusuga kaasa tulla ennustavad kinnisvaraturu jahtumist.
Äripäev teab, et ükski pidu ei saa kesta igavesti ning kuigi ei ole põhjust ennustada suuremat krahhi, tasub siiski hakata valmistuma kinnisvaraturu jahtumiseks.
Tänu Euroopa Keskpanga nullintressipoliitikale ja inimeste suurenenud sissetulekutele on nii ettevõtete kui eraisikute ostujõud viimastel aastatel jõudsalt kasvanud. See on kaasa toonud ka nii ärikinnisvara kui eluasemete hinnatõusu. Tallinna korterite keskmine ruutmeetri müügihind tõusis mullu enam kui 100 euro võrra. Inimestel on tekkinud vaba raha ning seda investeeritakse üha rohkem kinnisvarasse.
Teisalt näitab turg esimesi küllastumise märke. Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul on näiteks kontoripindade maht praegu turul optimaalne ning iga lisanduv pind toob kaasa võitluse ja hinnasõja. Sellele vaatamata plaanitakse lähiaastateks pealinna mitut uut suurt arendust, millest nähtavaim ilmselt hotell Olümpia vastu kerkiv kõrghoone, kus kokku ligi 80 000 m² büroo-, kaubandus- ja teeninduspinda.
Kuigi ehitamise hind on peamiselt tööjõukulu survel viimastel aastatel samuti kasvanud, on kinnisvara hind kasvanud siiski kiiremini ning seetõttu on kinnivara ka investorite jaoks atraktiivne. Isegi kui pangad annavad raha uusarendustele ettevaatlikult, on tühimiku täitnud ühisrahastus. Kinnisvara on asunud arendama ka inimesed, kel selles suuremat kogemust pole.
Alanud aastal kallineb ehitusmaksumus prognooside kohaselt veelgi. Ühelt poolt surub ehituse hindu üles palgasurve, teiselt poolt paneb hagu alla aktiivselt ehitav avalik sektor. Ehitussektori ülekuumenemise ohule on viidanud ka Eesti Pank. Nii erasektori kui ka avaliku sektori tellimused on seal kiiresti kasvanud ja peaksid sel aastal edasi kasvama. Ehituses luuakse teiste sektorite arvelt kiiresti ajutisi töökohti, mis kinnisvaraturu jahtumisel ähvardavad inimesi töötusega.
Kinnivarahinnad on aga mitmes Tallinna kallimas piirkonnas ekspertide hinnangul juba oma lae lähedal ning kuna inimeste sissetulekud tõusevad edaspidi aeglasemalt, võib prognoosida ka kinnisvarahindade senisest tagasihoidlikumat kasvu. Oma mõju avaldab ka paratamatult ühel hetkel saabuv laenuraha kallinemine ja intressimäärade tõus.
Arendajad on veendunud, et kvaliteetsele ja heas asukohas kinnisvarale jätkub soovijaid alati. Eluasemeturul on ruumi veel üüripindadele ning soodsama hinnaklassi kvaliteetsetele kodudele Tallinna äärelinnas ning lähiümbruses. Kui kellelgi on põhjust muret tunda, siis eelkõige liigoptimistlikult laenuraha kaasanud väheatraktiivse kinnisvara arendajatel ja nende investoritel.
Kinnisvarasse investeerimine nõuab alanud aastal ilmselt senisest enam ettevaatlikkust ja kodutööd ning küllap näeme ka esimesi pankrotistunud või seiskunud arendusi. Endale äripinda otsivale ettevõtjale või uue kodu ostjale on koitmas aga hea aeg, kus turul on võimalik valida ja arendajad on soovide osas paindlikud.
Kinnisvaraekspertide hinnangul muutub konkurents büroopindade pakkumisel üha tihedamaks, Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul toob iga lisanduv pind kaasa võitluse ja hinnasõja, kirjutab Äripäev.
EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas märkis ettevõtte värskeid majandustulemusi kommenteerides blogipostituses, kolme viimase aasta jooksul on tänu Euroopa Keskpanga nullintressipoliitikale ärikinnisvara hinnatase oluliselt tõusnud ning vastavalt tootlused langenud. „Konservatiivse investorina on meie fondide uute investeeringute maht seetõttu langenud ja järjest enam keskendume me olemasolevate investeeringute efektiivsemale valitsemisele, hoonete laiendamisele ning värskendamisele, et olla atraktiivne üürileandja kasvava konkurentsi tingimustes.“
Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toomparki sõnul on praegu büroopindade ja kaubanduspindade pakkumisi väga palju. „Seda klienti, kellele mingi pind nii meeldib ja kes oleks nõus maksma turu tasemest kõrgemat hinda, väga palju ei ole,“ märkis Toompark.
Kuigi kortereid müügis on, tunnevad ostjad puudust ühetoalistest eluasemetest. Üüriturul on aga nõudlus pakkumisest suurem ning näiteks Valgas pole maakleril praegu üürile anda ühtki korterit.
Pindi Kinnisvara Valga kontori maakleri Hans Heinjärve sõnul oli 15. jaanuari seisuga neil pakkumisel üksteist korterit, sealhulgas kahetoalisi kolm, ülejäänud suuremad. Maju on müügis 29, maatükke 15, äripindu 14 ning garaaže üks. Mullu samal ajal oli müügis 26 korterit ja 29 maja.
«Müügis olevate korterite arv on kokku kuivanud. Kõik, mis pakkumisele tulevad, peagi ära müüakse. Enamik korteritest, mis pikemalt seisma jäävad, asuvad 4. või 5. korrusel või on kolme-neljatoalised. Ühetoalised kaua müügis ei seisa. Nõutakse rohkem aga esimesel-teisel korrusel asuvaid ühe- või kahetoalisi ja nende ostjad on enamasti vanemad inimesed. Mul on isegi nelja lehekülje pikkune nimekiri nende inimeste kontaktidega, kes otsivad ühe- ja kahetoalisi kortereid,» sõnas maakler.
Eelmisel aastal sõlmiti Valgamaal Pindi KV OÜ vahendusel 37 tehingut ehk üheksa võrra rohkem kui aasta tagasi. 28 neist olid korteri ostud-müügid, neist viis olid ahiküttega korterid. Maju müüdi üheksa, suvilaid üks ja äripindu üks.
«Lõppenud aasta oli parem kui eelmine, tehingute arv kasvas. Tuleb tõdeda, et pea pool korterite ostutehingutest vormistasin eelmise aasta teises pooles lätlastega, kes on Valgas leidnud töö ning kolivad perega siia,» lisas Heinjärv.
Valga hinnad soodsad ostjatele
Heinjärv avaldas heameelt, et viimastel aastatel väga madalal seisnud kinnisvarahinnad Valgamaal on hakanud veidi kasvama. Kui 2010. aastast peale on korteri ruutmeetri hind püsinud 100 euro ümber, siis näiteks mullu detsembris oli see 120. Renoveeritud eluaseme ruutmeetri hind on ka meil juba tõusnud üle 300 euro.
Paljudes Eesti linnades korterihinnad tõusid. Tallinna eelmise aasta rekord 1703 eurot ruutmeetri kohta purustati taas ning tõusis 1876 euroni. See on 16 korda kõrgem kui Valgas asuval kinnisvaral. Tartu korterite hinnad on Valga omadest kõrgemad 12 korda, Võru-, Viljandi- ja Põlvamaal kolm kuni viis korda. Madalam on ruutmeetri hind ainult Kohtla-Järvel, kus see oli detsembris 87 eurot.
«Mööda Eestit ringi sõites ei ole ma mõistnud, miks Valgamaal need kinnisvarahinnad nii madalad on. Vastust, miks Valga renomee selline on, anda ei oska. Linn on ju kena ja elukeskkond väga hea. Töökohtigi on, kuid kindlasti on puudus kõrgema palgaga töökohtadest. Kui siia linna tuleks üks nüüdisaegne tööstusettevõte, mis pakuks tööd noortele, annaks see kindlasti tõuke ka kinnisvarahindade tõusule. Näiteks Võru kolleeg ütles, et nende linnale andis uue hingamise Kuperjanovi jalaväepataljoni tulek. See tõi sinna elama hulk ohvitsere peredega, kes endale ka elamispinna soetasid,» rääkis Heinjärv.
Nõudmine pakkumisest suurem
Üürikorteritest rääkides ütles Heinjärv, et pakkumine on juba neljandat aastat järjest väike. «Üüriturg on Valgas järsult vähenenud ja seda eelkõige pikaajaliste üürilepingute tõttu. Parematel aastatel vormistasin 60 üürilepingut, eelmisel aastal 23, neist kortereid 16. On hetki, kus kinnisvarafirmal pole pakkuda üürile ühtegi korterit, nagu ka praegu,» sõnas maakler.
Kortereid võetakse üürile pikemaks ajaks ja mõnes elab üürnik juba krooniajast. Ka omanikud ei soovi alla pooleaastaseid lepinguid sõlmida. Valgas pole Heinjärve sõnul üürnikega ka erilisi probleeme olnud: maksavad enam-vähem korralikult. Uue trendina on maaklerile silma hakanud, et üürituru vastu tunnevad huvi investorid, kes ostavad Valgas korteri ja annavad selle siis üürile. «Arvestades ostuhinda ja üüritasu, on korterite tootlikkus hea ja seepärast huvi ka tuntakse,» kinnitas Heinjärv.
Küsimusele, miks soodsa hinnaga eluruume ei osteta, vaid pigem üüritakse, vastas Heinjärv, et laenutingimused on karmistunud. Kas ei saada pangast laenu või ei soovita end Valgaga pikemalt siduda. «Viiest laenusooviga panka pöördunud inimesest tuleb sealt positiivse otsusega tagasi üks,» lisas Heinjärv.
Omanike vaatevinklist on üürihindade tõus teretulnud. Mullu jäid need keskküttega korteritel vahemikku 100–150 eurot kuus, ahikütte puhul algasid hinnad 60 eurost. Hind ei sõltu niivõrd eluruumide suurusest ega tubade arvust, vaid sisustusest, asukohast ja korrusest.
Äripindade üürilepinguid sõlmis maakler mullu seitse. «Juba aastaid on pakkumine suurem kui nõudlus. See hoiab ka üürihinnad madalal: 1,5–6 eurot ruutmeetri kohta,» rääkis Heinjärv. 15. jaanuari seisuga oli üürile anda 29 äripinda.
Ostuhinnad pisut tõusnud
Valgas saab ühetoalise keskküttega korteri kätte 4000–6500, kahetoalise 3800–9500, kolmetoalise 9900 – 23 000 ja neljatoalise 17 000 – 21 000 euroga. Ahiküttega kahetoalise omanikuks võib saada 1800–5000 euro eest. «Hinnad on väikeses kasvutrendis,» nentis Heinjärv. Nõutum piirkond on endiselt Pedeli-äärne ja õmblusvabriku ümbrus. Tegemist on keskmiste hinnavahemikega, erandeid on mõlemas suunas.
Maju müüdi mullu üheksa, mis on kaks korda rohkem kui eelneval aastal. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 000 kuni 32 000 eurot, kuid suurim nõudlus on selliste majade järele, mis maksavad 20 000 kuni 25 000 eurot. «On müüdud ka kallimaid maju, kuid praegu on näiteks müügis maja hinnaga 70 000 ja poole aasta jooksul pole selle vastu kahjuks mitte keegi huvi üles näidanud,» nentis Heinjärv. Maamüüke eelmisel aastal Pindi kinnisvara Valga kontor ei vahendanud.
Muutusi ette näha pole
Tõrva piirkonnas on kinnisvarahinnad Valgaga sarnased. «Kortereid on müügis vähe ja ka ostuhuvi väike. Hinnatasemelt on Tõrva korterid kohati veel odavamadki. Majad on veidi kallimad kui Valgas. Otepää piirkond eristub ülejäänud maakonnast, kuna seal on kinnisvara kallim. Mitte küll Tartuga samal tasemel, kuid Valga hindadest kordi kõrgem,» lisas maakler.
Eluasemete hindades ei prognoosi maakler ka tänavu erilisi muutusi. «Põhjusi, miks kinnisvarahinnad siin piirkonnas tõusma peaksid, väga ei näe, kuigi väike tõusutrend on siiski olemas.»
Uudistest niipalju, et juba neljandat kuud on Pindi Kinnivara Valga osakonnas tööl nooremmaakler, hindaja assistent Arle Leht. Tema aitab klientidel kokku hoida vara hindamiskulusid, eelkõige transpordikulu.
«Uudis on veel ka see, et oleme uuesti liitunud kv.ee portaaliga,» lisas Heinjärv.
KORTERITE HINNAD
Eesti suuremate linnade korteriomandite tehinguhindade võrdlus (€/m2)
| Linn | Dets 2017 | Dets 2016 | Muutus (%) |
| Haapsalu | 643 | 571 | 12,6 |
| Jõgeva | 290 | 170 | 70,6 |
| Jõhvi | 263 | 344 | -23,5 |
| Kohtla-Järve | 87 | 100 | -13,0 |
| Kuressaare | 932 | 827 | 12,7 |
| Narva | 383 | 449 | -14,7 |
| Paide | 296 | 291 | 1,7 |
| Põlva* | 391 | 335 | 16,7 |
| Pärnu | 1153 | 1006 | 14,6 |
| Rakvere | 463 | 394 | 17,5 |
| Rapla** | 646 | 683 | -5,4 |
| Tallinn | 1876 | 1703 | 10,2 |
| Tartu | 1382 | 1294 | 6,8 |
| Valga | 120 | 113 | 6,2 |
| Viljandi | 650 | 600 | 8,3 |
| Võru | 510 | 354 | 44,1 |
* detsember 2016 – november 2017
** jaanuar-november 2017
Allikas: Pindi kinnisvara, Maa-amet
Kauaoodatud kinnisvarahindade langus on jõudnud Rootsi, kuid Eestit see ekspertide hinnangu veel niipea ei puuduta.
«See, et Rootsis ühel päeval kinnisvaraturg ka kehvemaid aegu nägema hakkab, ei tulnud kellelegi üllatusena,» nentis Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja hindaja Mihkel Eliste.
Rootsi kinnisvara hetkeväärtust peegeldava Valueguardi eluasemehinnaindeksit arvestades odavnesid korterid detsembris 2,7 protsenti ja eramud 1,6 protsenti.
Kolme kuuga on korterihinnad langenud 8,7 protsenti ning eramute hinnad 7,1 protsenti. Pealinnas Stockholmis on kukkumine olnud veelgi järsem: korterid odavnesid seal 9,6 ja eramajad 8,6 protsenti. Samas, kui oktoobris ja novembris vedas langust veel konkurentsitult Stockholm, siis detsembris hakkasid hinnad langema ka mujal riigis, vahendas eilne Äripäev.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles Postimehele, et Rootsi kinnisvaraturu langus ei tohiks Eestis toimuvat liiga palju mõjutada. «Lugu oleks teine, kui meil oleks tegemist üleilmse rahandusprobleemiga, nagu oli aastal 2008, kui kogu finantsilm kaldus kreeni,» rääkis ta. Praegu aga tema sõnul seda muret ei ole.
Samas lisas Sooman, et hinnad on Rootsis väga kaua tõusnud, mis tähendab, et mingil hetkel peavad need hakkama ka langema. Osaliselt on tema sõnul hinnatõusu taga olnud ka laenuvõimendus. «Tegemist on klassikalise riigisisese mulliga,» selgitas Sooman. «Kui liiga palju laene on peal, saab palju valesti minna. Rootslastele võib küll kaasa tunda, aga kogu maailma valu ei saa enda õlule võtta.»
Rootsi kinnisvaraturu mõju Eestile on tema sõnul kaudne. Küll aga võib juhul, kui Rootsi pangad peaksid hätta sattuma, mõjutada see harukontorite laenamishuvi Eestis. «Loodus aga tühja kohta ei salli ja küll teised pangad selle tühimiku täidavad,» oli kinnisvaraekspert optimistlik.
Alates septembrist on Eestis märgata kinnisvaras tegutsevatele ettevõtetele antud laenude juures mõningast intressimäära kasvu. Siiski ei seostaks Mihkel Eliste seda esialgu Rootsi kinnisvaraturuga, vaid pigem meie kohaliku kinnisvaraturu mõningate riskide suurenemisega ennekõike Tallinna korteriturul.
SEB majandusanalüütiku Mihkel Nestori sõnul on Rootsi kinnisvaraturu probleem juba pikka aega nõudluse ja pakkumise vähene haakumine. «Arenduseks sobivate maatükkide nappuse tõttu on arendajate huvi olnud ehitada võimalikult kalleid ja kvaliteetseid eluasemeid, et kinnistu väärtust maksimaalset tõsta,» selgitas ta, lisades, et nõudlust jagub seevastu enim just kõige odavamas segmendis. «See on päädinud olukorraga, kus eksklusiivsemale kinnisvarale ei jagu enam piisavalt kiiresti ostjaid.»
Suurema krahhi ennustajad peavad tema sõnul aga pettuma, sest SEB hinnangul piirdub hinnalangus kuni 15 protsendiga. Negatiivsemale stsenaariumile on nimelt väga raske leida makromajanduslikku selgitust.
Rootsi kinnisvarahinnad on tõusnud täiesti mõistlikel põhjustel: elanikkond kasvab, ehitustempo on aeglane ning intressimäärad madalad ja neis faktorites ei ole muutust ette näha. Eliste sõnul johtuvadki hinnamuutused ennekõike finantsinspektsiooni kehtestatud uutest reeglitest, mille tulemusena on vähenenud inimeste võime laenu saada.
«Ajalooliselt ei ole leida ka näidet, kus kinnisvarahinnad tugeva kohaliku ja globaalse majanduskasvu tingimustes suure languse läbi teeksid. Pigem tasub praegusest langusest mõelda kui ajutisest turukorrektuurist,» ütles Nestor. Rootsi kinnisvaraturu langus võib muret teha aga Eesti mööbli- ja puidutööstusele, kelle toodangut seal müüakse.
Detsembris teatas Nordea panga juht Casper von Koskull, et ei kavatse Rootsi kinnisvaraturu kasvuga sammu pidada. «Kuna konkurents on väga tihe, kasvame aeglasemalt kui turg,» vahendas tema sõnu Bloomberg. «Oleme ettevaatlikud ega hakka hinnaga konkureerima.»
Kuna kardetakse kinnisvaraturu suurt kukkumist, on Rootsi krooni kurss euro suhtes augustiga võrreldes langenud viis protsenti. Von Koskulli hinnangul tuleb langus pigem rahulik.
Samal ajal on Nordea kinnisvaralaenude maht Rootsis esimest korda 15 aasta jooksul vähenenud. Von Koskulli sõnul on panga tagasitõmbumine olnud tahtlik. Riske on peale kinnisvara vähendatud ka mujal.
Pindi Kinnisvara turuülevaatest selgub, et korterite ruutmeetri hind tõusis Haapsalus aastaga 571 eurolt 643-le ehk 12,6 protsenti.
Haapsalust on korterihinna poolest ees Tallinn (1876 eurot), Tartu (1382), Pärnu (1153) ja Kuressaare (932). Sisuliselt sama korteriruutmeetri hind on Raplas, kus see on aastaga kukkunud 683 eurolt 646-le.
„Haapsalu platseerub oma kinnisvaraturu poolest kohe suurte järele,” ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Mitu Isamaa ja Res Publica Liitu (IRL) kuuluvat poliitikut on asunud sotsiaalmeedias kritiseerima reformierakondlasest Viimsi vallavanema Siim Kallase ideed KOVide tulubaasi ümberjagamise juures mõelda muuhulgas ka kinnisvaramaksu kehtestamisele.
«Ideaalis võiksid omavalitsused olla täielikult isemajandavad, mis tähendab, et senisest enam tuleb mõelda, kuidas tulu sisse tuua, mitte ainult rahade ümberjagamisega tegeleda,» rääkis Reformierakonda kuuluv Viimsi vallavanem Siim Kallas.
Ühe komponendina, mida kunagi kaaluti KOVide tulubaasi komponendina, tõi Kallas välja kinnisvaramaksu. «Siiski otsustati sellest poliitilisel põhjusel sel korral loobuda. Tänasel päeval on kinnisvaramaksu debati taaselustamine vajalik,» leidis praegune Viimsi vallavanem.
Küll aga on Kallase ettepanek juba leidnud sotsiaalmeedias kriitikat ühe tänase valitsuserakonna, IRLi poliitikutelt. «Reformierakonna auesimees Siim Kallas soendab üles kinnisvaramaksu kehtestamise idee. Noh, tema mõju parteis kasvab küllap minutite, mitte päevadega,» märkis tänane justiitsminister Urmas Reinsalu.
Ta lisab, et kui Kallase seisukoht saab Reformierakonna poliitikaks, siis on Eestis ainult üks erakond, kes ei toeta korterite ja majade, suvilate ja talude maksustamist kinnisvaramaksuga. «See erakond on IRL, kõik teised lubavad kinnisvaramaksu moel või teisel kehtestada,» sõnas isamaaliitlasest minister.
«Siim Kallas tegi ettepaneku maksustada osa tootmisvarast ja Eesti inimeste kodud. Tänan!» tähendas sotsiaalmeedias lakooniliselt ka Reinsalu erakonnakaaslane, ettevõtja Tõnis Palts.
Ka tartlaste seas tuntud IRLi poliitik Peeter Laurson võttis Kallase kinnisvaramaksu ideest tuld. «Aru võib saada küll Viimsi vallavanema murest. Tegemist on ju vaese vallaga Euroopa mõistes. Ots otsaga tullakse välja. Kodutunde saade peaks vallamajasse kiirelt kohale saadetama, ehk õnnestub veel midagi päästa,» ironiseeris Laurson sotsiaalmeedias.
Ühtlasi pakkus ta, et kuna riik nii kiiresti Kallase ettepanekule reageerida ei jõua, võiks vallavanem valla päästmiseks kasutada enda käes olevaid hoobasid. Sellega viitas Laurson kohalike maksude seadusele, kus on muuhulgas võimalustena üles loetletud ka reklaamimaks, teede ja tänavate sulgemise maks, mootorsõidukimaks, loomapidamismaks, lõbustusmaks ja parkimistasu.
Vähem kui aasta tagasi, möödunud aasta märtsi lõpus käis intervjuus Postimehele kinnisvaramaksu idee välja ka LHV panga omanik Rain Lõhmus, kes toona leidis, et see oleks märksa parem maksukogumise vahend kui pangalõivu kehtestamine.
«Mina näiteks arvan, et kinnisvara oleks suhteliselt hea maksustada, et saaks minusugustelt ka raha kätte. Mujal tehakse seda tunduvalt rohkem. Kui mul oleks ülesanne mõelda, kuidas saada makse kätte minusugustelt ehk neilt, kes Eestis ei ela, siis ma teaksin täpselt, mida teha,» põhjendas Lõhmus mullu kevadel.
Toona leidsid mitu eksperti, sealhulgas näiteks Eesti Maksumaksjate Liidu juhatuse liige Lasse Lehis, et mõnes mõttes on kinnisvaramaks keskaegne igand, sest omal ajal polnud võimalik sissetulekut deklareerida ja maksustada ning selle asemel mõõdeti rikkust väliste näitajate alusel, nagu kinnisvara.
Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman märkis siis, et kinnisvaramaks oleks Eestis paras nonsenss, kuna meil on üle 90 protsendi leibkondadest kinnisvaraomanikud ja seega lööks uus maks vaesemaid.
Nutimajad ehk targad majad on kontseptsioonilt meeliköitvad, kuid tihtipeale täiesti ebapraktilised ja sealsetele asukatele ebamõistlikult kulukad, ütles Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam.
Udami sõnul on nutimajade projekteerimisel funktsionaalsusega tugevalt üle pingutatud. “Õhusoojuse ja -niiskuse automaatne reguleerimine on eelkõige suurtes ärimajades küll mugavad ja iseenesestmõistetavaks muutunud, kuid miski ei veena korteriostjat ega äripinna üürnikku selles, miks ta peab pidevalt maksma vidinate hoolduse eest, mis kardinate asendit muudavad, tulesid sisse-välja lülitavad või sauna eelsoojendavad,” selgitas Udam.
“Nutimaja on nagu nutitelefon – üüratult funktsioone täis, aga tegelikult kasutavad täiskasvanud inimesed telefoni siiski helistamiseks, vahel ka muusika kuulamiseks või taskulambiga valguse näitamiseks. Kõik muu on üldjuhul kasutu, erinevalt telefonist vajavad aga nutimaja kõik seadmed pidevalt tehnilist kontrolli, rääkimata nende küllalt kõrgest soetusmaksumusest,” ütles Udam.
Udami sõnul on nutimajad ühel või teisel moel meie tulevik, kuid paraku on see toode paljuski veel lapsekingades ning selle väljaarendamise maksavad kinni ikka ja alati lõpptarbijad. “Soovitan nutimajasid mitte vältida, kuid enne enda pere või ettevõtte sinna kolimist põhjalikult tutvuda nii planeeritavate kui võimalike ootamatute kuluartiklitega,” lisas Udam.
Eesti suuremate linnade kinnisvarahinnad on aastaga peamiselt kosunud. Suureks erandiks on Ida-Virumaa, kus kõikides suuremates linnades on hinnad langenud.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et suurimaks 2017. aasta võitjaks oli Tallinn. „Ametlikel andmetel kasvas Tallinna elanikkond aastaga enam kui 5000 inimese võrra, mitteametlikult ilmselt rohkemgi. See on suurendanud nõudlust kinnisvara järgi ja kergitanud hindu. Paraku leidis pealinna kasv aset teiste piirkondade arvelt ning mulluseks suurimaks kaotajaks oli Ida-Virumaa, mis järjepidevalt inimestest tühjaks voolab,“ selgitas Sooman.
Eesti suuremate linnade korteriomandite tehinguhindade võrdlus:
| Linn | Dets 2017 €/m² | Dets 2016 €/m² | Muutus aastaga % |
| Haapsalu | 643 | 571 | 12,6 |
| Jõgeva | 290 | 170 | 70,6 |
| Jõhvi | 263 | 344 | -23,5 |
| Kohtla-Järve | 87 | 100 | -13,0 |
| Kuressaare | 932 | 827 | 12,7 |
| Narva | 383 | 449 | -14,7 |
| Paide | 296 | 291 | 1,7 |
| Põlva* | 391 | 335 | 16,7 |
| Pärnu | 1153 | 1006 | 14,6 |
| Rakvere | 463 | 394 | 17,5 |
| Rapla** | 646 | 683 | -5,4 |
| Tallinn | 1876 | 1703 | 10,2 |
| Tartu | 1382 | 1294 | 6,8 |
| Valga | 120 | 113 | 6,2 |
| Viljandi | 650 | 600 | 8,3 |
| Võru | 510 | 354 | 44,1 |
*detsember 2016-november 2017
** jaanuar-november 2017
Allikas: Pindi Kinnisvara, Maa-amet
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis detsembris suisa 14% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1522 eurot ruutmeetri kohta. Novembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1335 €/m².
Kui 2017. aasta novembris tehti indeksilinnades 1327 korteriomandi tehingut, siis detsembris oli tehingute arv 1442. Võrdluseks- 2016. aasta detsembris tehti indeksilinnades 1330 korteriomandi tehingut.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et suurt tõusu võimendas Tallinna tehingute ebaharilikult suur osakaal (67,6%). „Tegeliku volüümi andis aga Tallinna ja terve Eesti kalleim arendusprojekt Rotermanni kvartal, kus sõlmiti detsembris kokku 23 asjaõiguslikku lepingut, sealhulgas müüdi maha ka ülikallid katusekorterid,“ selgitas Sooman. „Eesti kinnisvaraturg on väga õhuke- ühe eksklusiivse projekti tehingud võivad jätta eksliku mulje, justkui terve turg oleks hirmkiires tõusufaasis,“ lisas ta.
Tallinna sadama-alal paiknevas Rotermanni kvartalis on paljude korterite müügihind üle 4000€/m². Tallinna keskmine tehinguhind oli detsembris 1876 €/m².
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2016 on indeks plussis 7 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 144 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Vältimaks ülepakkumist ja vastutustundetute hobiarendajate turule sisenemist on pangad hakanud arendajatele seatud laenutingimusi karmistama.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et aasta lõpu seisuga on Harjumaal müügis 121 erinevat korteriarendusprojekti kokku enam kui 2500 vaba korteriga.
„Arvestades praegust müügitempot on jääk mõõdukas, kuid tarbimispidu pole lõputu ja juba valmistutakse olukorraks, kui müügimahud peaksid langema. Kui pangad pidureid peale ei paneks, võiks pakutavate korterite maht kiirelt 3500-ni tõusta,“ rääkis Sooman.
Tema sõnul karmistatakse eelkõige kogemusteta ja riskitunnetuseta arendajate laenutingimusi. „Oleme olnud tunnistajaks, kus pank nõuab arendajalt enne arenduslaenu väljastamist poolte korterite võlaõiguslike lepingutega katmist, mis käib igapäevaselt teises valdkonnas tegutsevatele väikearendajatele selgelt üle jõu ja sunnib projekti määramata ajaks külmutama,“ ütles ta.
Sooman sõnas, et kommertspankadel on majanduse reguleerimisel ülioluline roll ning nende jahutustaktika on turu jätkusuutlikkuse huvides ainult tervitatav. „Siiani pole pikaajaliste ja tugeva referentsiga arendajatel finantseerimisprobleeme olnud,“ lisas ta.
Nutimajad ehk „targad majad“ on kontseptsioonilt meeliköitvad, kuid tihtipeale täiesti ebapraktilised ja sealsetele asukatele ebamõistlikult kulukad, ütleb Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam.
Udami sõnul on nutimajade projekteerimisel funktsionaalsusega tugevalt üle pingutatud. „Õhusoojuse ja -niiskuse automaatne reguleerimine on eelkõige suurtes ärimajades küll mugavad ja iseenesestmõistetavaks muutunud, kuid miski ei veena korteriostjat ega äripinna üürnikku selles, miks ta peab pidevalt maksma vidinate hoolduse eest, mis kardinate asendit muudavad, tulesid sisse-välja lülitavad või sauna eelsoojendavad,“ selgitas Udam. „Nutimaja on nagu nutitelefon- üüratult funktsioone täis, aga tegelikult kasutavad täiskasvanud inimesed telefoni siiski helistamiseks, vahel ka muusika kuulamiseks või taskulambiga valguse näitamiseks. Kõik muu on üldjuhul kasutu, erinevalt telefonist vajavad aga nutimaja kõik seadmed pidevalt tehnilist kontrolli, rääkimata nende küllalt kõrgest soetusmaksumusest,“ selgitas Udam.
„Nutimajad on ühel või teisel moel niikuinii meie tulevik, kuid paraku on see toode paljuski veel lapsekingades ning selle väljaarendamise maksavad kinni ikka ja alati lõpptarbijad. Soovitan nutimajasid mitte vältida, kuid enne enda pere või ettevõtte sinna kolimist põhjalikult tutvuda nii planeeritavate kui võimalike ootamatute kuluartiklitega,“ lisas Udam.
Viimasel ajal on kinnisvarakonverentside moesõnaks saanud mikrokorter. On see tõsiselt võetav mõiste?
„Sõna mikro on totter trendisõna. Räägime väga optimaalsetest korteritest. Näiteks 35-ruutmeetrises kahetoalises korteris võib hea projekti korral olla ruum mõnusalt jaotatud, nii et kaks inimest mahuvad ära,” rääkis Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Need on on Soomani sõnul kõvad tooted, sest esiteks: noored pered ostavad neid. Kuigi ruutmeetri hind on kõrgem, on lõpphind ikka madalam kui suurtel korteritel.
Teiseks: nende korterite vastu tunnevad huvi ka üüriinvestorid. “Ärme unustame, et Eesti elanike majapidamishoiuste maht on 6,5 miljardit eurot – otsitakse kohti, kuhu raha panna. Väiksed korterid on head investeerimisinstrumendid, sest tootlus võib olla 7–8% aastas,” ütles Sooman.
Suuremad kinnisvarafirmad tunnistavad, et turul on tunda ülekuumenemist, kuid mitte krahhiohtu.
Uus Maa kinnisvarabüroo analüütiku Risto Vähi hinnangul on korterituru tõusuaeg läbi ja ees ootab ühtlasem tempo.
Tööjõudu napib ja ka ehitushinnad tõusevad ning see tõstab müügihinda. Paremas seisus on suured ja kogenud ettevõtted, kel on portfellis etapiti rajatavad uusarendused.
Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul on samas valmis hooneid, milles pooled korterid või rohkemgi on müümata.
Teisalt on arendaja planeerinud odava väljamüügihinna, aga ehitushind on nii palju tõusnud, et marginaali enam ei ole.
Ehitusturul aset leidev kontrollimatu hinnatõus ja tohutu tööjõupuudus on jõudnud oma mõjuga kinnisvaraturule – soodsamate kortermajade arendamist lükatakse edasi, eramuehitus on soiku vajumas.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kevadised ohumärgid on osutunud tõeks. „Ligi 20-protsendiline ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,“ ütles ta.
„Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,“ lausus Udam.
Ta lisas, et teiseks suureks probleemiks saab olema ehitusturul lepingute üles ütlemine. „Oleneb, kumma poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt – kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi, kui edasi piinelda,“ selgitas ta.
Arendajad ehitavad peamiselt kalleid kortereid
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele.
„Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ ütles ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve.“
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
Pindi Kinnisvara koostab igakuiselt uusarenduste monitooringut, mille käigus seiratakse kõiki Harjumaa korteri- ja ridamajade arendusprojekte ja nende müügitempot.
Kinnisvaraindeks tõusis aastaga +6,8%
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes novembris 2,6% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1335 eurot ruutmeetri kohta. Oktoobris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1371 €/m².
Kui 2017. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1394 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1327. Võrdluseks- 2016. aasta novembris tehti indeksilinnades 1275 korteriomandi tehingut.
Peep Sooman ütles, et ühe aastaga on indeks tõusnud 6,8 võrra. „Võiks arvata, et hinnatõusu on vedanud Tallinn, kuid tegelikult on 12 kuuga Tallinna korterite tehinguhind tõusnud vaid 1,2% võrra, kasvu on andnud peamiselt väikelinnad, kus vahepeal korterite hinnad pea olematuks kahanesid ja mis nüüd tasapisi taastuvad,“ lisas ta.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 114 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Kuressaares on näiteid mõlemast: kui mõnes uues majas asuvad korterid on veel aastapäevad pärast valmimistki jätkuvalt müügis, siis mõnes teises majas on kõik tulevased kodud juba enne valmimist omaniku leidnud.
Üks selline positiivne näide asub Kuressaare vanalinnas. Kohtu tänava poolt vaadatuna otse vana leivakombinaadihoone taga, paralleelse Kauba tänava poolt lähenedes kannab uus kortermaja aga aadressi Kauba 16.
Sealsed modernsed korterid ehitati vana “leivaka” taga seisnud garaažidesse ning veel enne, kui maja nüüd peagi päriselt valmis saab, olid korterid kui mitte müüdud, siis broneeritud küll.
Aasta tagasi, enne veel kui ehituseks läks, tõdes kortermaja ehituse taga seisva OÜ Aara juhatuse liige Kaido Kuusk, et korterid on kohe müüki tulemas ja kolmele neist olid juba siis potentsiaalsed ostjad olemas. Viimane vaba korter broneeriti sel sügisel.
Mõni jäi ka ukse taha
Kuusk kinnitab nüüd, et kõnealuses kortermajas on praeguseks tõepoolest kõik korterid broneeritud ja esimesed elanikud elavad juba seeski. Ta möönab, et projekt on läinud tõesti uskumatult edukalt ja müük käis väga kiiresti. “Viimasele korterile oli lausa kolm ostjat korraga, nii et mõned jäid ka nii-öelda ukse taha,” tunnistab ta.
Mis need korterid nii populaarseks tegi, ei oskagi ta päris üheselt öelda. Tõenäoliselt võis põhjuseks olla nii uute korterite puudus, mõistlik hind, asukoht kui ka projekt ise. “Selle eest suur tänu projekteerijale Terje Truumaale, kes nendest vanadest garaažidest sellise ilusa projekti tegi,” kiidab ta.
Kuusk märgib, et koos Terjega sai neid plaane joonistatud ning mõeldud, kui suuri ja milliseid kortereid täpselt teha, kuid majakarp, mis jäi samaks, seadis ikkagi teatud piirid ette.
Ta ise on lõpplahendusega aga väga rahul ja kinnitab, et vähemalt tema tundmust mööda on ka ostjad õnnelikud. “Sellesse majja ostsid korterid kõik Kuressaare omad inimesed ja peamiselt noored, kes tõenäoliselt otsisidki midagi tüüpilisest paneelmajast erinevat,” räägib ta.
Kui vaadata, mis Kuressaare korteriturul parasjagu toimub, siis ega see valik väga rikkalik ole. “Nii et tundub, et olime oma projektiga lihtsalt õigel ajal õiges kohas,” arvab Kaido Kuusk. Ta lisab, et on taolisi korteriprojekte ennegi teinud ja kindlasti ei jää seegi viimaseks. Kuid nendest plaanidest on veel vara rääkida.
Üks Saaremaa maakleritest, kes tegeleb enamasti just nimelt uusarenduste müügiga, on Kinlux Vara kinnisvarabüroos tegutsev Anli Alliksoon-Juursalu. Tema rida olid ka Kauba tn 16 uuselamu kortereid ja samamoodi müüb ta kortereid tuleval aastal valmivatesse uutesse Kotkapoja tänava korrusmajadesse, kus samuti on mitmed korterid juba pelgalt joonistuste ja kavandite põhjal ostja leidnud.
Ei pea kohe remontima hakkama
Nii Kauba tänava kui ka Kotkapoja korterelamute põhiline müügiargument on Alliksoon-Juur- salu hinnangul see, et praegusajal ehitades kasutatakse kõige tänapäevasemaid ehitusmaterjale ja oskusi, mis tagavad kõige madalamad kommunaalkulud.
Nii on Kotkapoja majade energiaklass B ja Kauba tänava majal C. Alliksoon-Juursalu selgitab, et mida kõrgem on energiaklass, seda madalamaks kujunevad tulevikus kommunaalkulud. Lisaks jääb uuselamusse korterit ostes ära mure, et peab majas juba esimese kümne aasta jooksul remonti tegema hakkama.
“Nende kahe arenduse puhul on suure müügiedu taganud loomulikult ka hinnafaktor ja korterite planeeringu hoolega läbimõtlemine,” räägib maakler. “Kui inimene tuleb ilusat uut korterit vaatama, ent siis selgub, et see ei ole igapäevaseks elamiseks funktsionaalne, jääb ostuotsus ilmselgelt sündimata.”
Uusarenduste põhiline sihtgrupp ongi Anli Alliksoon-Juursalu sõnul kohalik elanik ja pered, kes tulevad mandrilt perega Saaremaale elama.
“Paljudele mandriinimestele on siin tööd pakutud ning teadlikku inimest tõmbab kõige enam uus ja kaasaaegne elamine,” põhjendab ta.
Ostjate seas on maakleri andmeil palju noori, kes on saarelt pärit ja soovivad siia nüüd oma isikliku kodu soetada. “Kui oma pere on juba loodud, siis ei ole enam mugav vanemate diivani peal pühi veeta,” tähendab Anli Alliksoon-Juursalu.
MIS HINNAGA, KUI SUUR?
Merikotka elurajooni kerkivate uute Kotkapoja majade korterite hinnad varieeruvad 49 500 eurost 125 900 euroni.
Kui Kotkapoja 1 majas on saadaval veel vaid kaks korterit. Neist ligi 83-ruutmeetrise kolmetoalise korteri eest tuleb välja käia 99 000 eurot ja 51-ruutmeetrise kahetoalise eest 79 000 eurot, siis alles paar nädalat tagasi nurgakivi saanud Kotkapoja 4 majas on omanikku ootavaid kortereid veel mitu.
Neist odavaim on 44-ruutmeetrine esimesel korrusel asuv ühetoaline korter, mille juurde kuulub ka ligi 17-ruutmeetrine rõdu. Selle eest küsitakse 49 500 eurot.
Kalleim korter selles majas asub kolmandal korrusel, on neljatoaline (97,4 m2) ja maksab 125 900 eurot.
Vanalinnas asuva Kauba 16 korteritest viimane, veel broneeringu staatuses kinnisvaraportaalides üleval rippuv kahetoaline, millel pinda 64 m2, maksab müügikuulutuse andmeil 76 800 eurot.
KOMMENTAAR
Natalija Leiten,
Pindi Kinnisvara maakler
Ehitus sattus heale ajale
Kauba 16 kasuks räägib esiteks hetkeolukord, kus häid pakkumisi on vähe, nõudlust samas aga on ehk nõudlus ületab pakkumist.
Kuna tegu on eeldatavalt kvaliteetselt ja nüüdisaegseid materjale kasutades rekonstrueeritud hoonega, mille korterite planeeringud on mugavad ja vastavad ostuhuviliste nõudmistele, lisaks veel hea asukoht, parkimine ja panipaigad, siis on arusaadav, miks projektil nii hästi läheb. Liiatigi on tegemist hea kvaliteedi ja hinna suhtega.
Ainus miinus on läheduses olev endise leivakombinaadi vare, kuid olen kindel, et ka see objekt leiab lähitulevikus positiivse lahenduse.
Miks mõnel teisel arendusel pole nii hästi ei läinud? Esiteks, ega neid nii palju olegi olnud. Teiseks, osa alustas oluliselt raskemal ajal, nüüd on elukvaliteet natuke tõusnud ja inimestel on veidi paremad võimalused.
Uusarenduste osas on meil kas rekonstrueeritud vanemad elamud või Kotkapoja projektid. Kahjuks rohkem ei olegi. Mõlemad variandid sobivad inimestele, kelle sissetulekud on keskmisest kõrgemad. Sellest allapoole või keskmise sissetulekuga inimestele sobivaid uusarendusi ei ole. Samas on see ka mõistetav, kuna uue korterelamu ehitamisega kaasnevad suured kulutused.
Pindi Kinnisvara tegevjuhi Elari Udami sõnul on kevadised ohumärgid tõeks osutunud ning ehitussektori kiire hinnatõus ja tugev tööjõupuudus mõjutab tervet kinnisvarasektorit.
“Ligi 20-protsendiline ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,” ütles Udam pressiteate vahendusel. Soodsamate kortermajade arendamine lükkub edasi ning eramuehitus on soiku vajumas.
“Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,” märkis Udam.
Udami sõnul saab teiseks suureks probleemiks olema ehitusturul lepingute ülesütlemine. “Oleneb, kumma poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt – kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita, ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi kui edasi piinelda,” lisas ta.
Novembri lõpu seisuga oli Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, alustatakse üha rohkem uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. “Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,” sõnas ta.
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. „Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ sõnas ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve,“ lausus ta.
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes novembris 2,6% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1335 eurot ruutmeetri kohta. Oktoobris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1371 €/m².
Kui 2017. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1394 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1327. Võrdluseks- 2016. aasta novembris tehti indeksilinnades 1275 korteriomandi tehingut.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ühe aastaga on indeks tõusnud 6,8 võrra. „Võiks arvata, et hinnatõusu on vedanud Tallinn, kuid tegelikult on 12 kuuga Tallinna korterite tehinguhind tõusnud vaid 1,2% võrra, kasvu on andnud peamiselt väikelinnad, kus vahepeal korterite hinnad pea olematuks kahanesid ja mis nüüd tasapisi taastuvad,“ lisas ta.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 114 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.
Turuülevaade 2017. aasta november
Novembrilõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 115 korteriarendusprojekti 2453 korteripakkumisega, uusi kortereid lisandub peamiselt kallimatesse Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosadesse.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki uute korterite turul on hetkel tugev konkurents, siis üha rohkem alustatakse uusi projekte kallimas Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, vähem aga soodsamates piirkondades, kus hinnatase oleks kättesaadav ka noorele perele. „Äärelinna pakkumiste arv hakkab tasapisi kokku kuivama, sest kõrgete ehitushindade tõttu on kasumimarginaalid ohtlikult madalaks muutunud,“ sõnas ta. „Usutavasti näeme järgmise aasta esimeses pooles ca 3000 €/m² maksvas segmendis hulganisti sooduspakkumisi ja vastupidi, soodsamas segmendis valiku olulist vähenemist, mis tekitab tugeva ostusurve,“ lausus ta.
Novembris broneeriti Harjumaal kokku üle 200 uue korteri. Müügis olevate uute elamispindade keskmine hind on 2456 €/m².
Pindi Kinnisvara koostab igakuiselt uusarenduste monitooringut, mille käigus seiratakse kõiki Harjumaa korteri- ja ridamajade arendusprojekte ja nende müügitempot.
Ehitusturul aset leidev kontrollimatu hinnatõus ja tohutu tööjõupuudus on jõudnud oma mõjuga kinnisvaraturule – soodsamate kortermajade arendamist lükatakse edasi, eramuehitus on soiku vajumas.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kevadised ohumärgid on osutunud tõeks. „Ligi 20%line ehitushinnatõus ja probleemid kvalifitseeritud tööjõu leidmisel on muutunud nii sügavaks, et see mõjutab ka otseselt kinnisvarasektorit, sest kõik äriplaanid enam lihtsalt ei toimi,“ ütles ta. „Kui näiteks äärelinna soodsate uute korterite jääk kahaneb alla kriitilise piiri, siis on sellel otsene mõju järelturukorterite plahvatuslikule hinnatõusule, mis turu praegust stabiilsust arvestades pole kindlasti hea uudis. See omakorda veab üles teiste korterite müügihinnad ja nii need uued tõusulained tekivad,“ mõtiskles Udam.
Ta lisas, et teiseks suureks probleemiks saab olema ehitusturul lepingute üles ütlemine. „Oleneb, kumba poole närvid rohkem vastu peavad, kuid ülesütlemissoove on olnud juba mõlemalt poolt- kord tunneb tellija, et ehitaja ei suuda lubadusi täita ja kord tunneb ehitaja ise, et aasta tagasi sõlmitud ehitusleping on tänastes tingimustes liiga ahistav ja odavam on maksta leppetrahvi, kui edasi piinelda,“ selgitas ta.
« Eelmine lehekülg — Järgmine lehekülg »