Enne suure külma tulekut tasub suuremate segaduste vältimiseks kindlasti üle kontrollida rennide ja kaldteede küttekaablid.

Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse ärisuuna juht Heliis Anto ütles, et kui küttekaablid ei peaks töötama, siis hiljem on jääummistuste korral või lume alt nende parandamine oluliselt ajamahukam ja kallim. „Kontrollimine on tähtis- kui see tegemata jätta, siis näiteks maa-aluste garaažide kaldteede puhul selgub küttekaablite töökindlus alles peale seda, kui esimene auto on oma nurga vastu betoonpiiret puruks sõitnud ja kahju on tuhandetes eurodes,“ sõnas Anto.

„Lisaks soovitan ära puhastada katuselehtrid, sest kui need on lehti täis, siis miinuskraadidega nende üles soojendamine või lahti raiumine on suur töö. Loomulikult tuleb üle logistada ka katuste lumetõkked,“ lisas Anto.

Näidiskorteri mõiste tekitab kinnisvarahuviliste seas tihtipeale poleemikat. Paljud ostjad on veendumusel, et korteri suur külaliste arv võib tingida madalama müügihinna. Mõned aga spekuleerivad näidiskorteri eesmärgi ja lisakulutuste üle, mis võivad selle sisustusega kaasneda.

Kuigi seaduses on sätestatud, et üürileping võib olla nii suuline kui ka kirjalik, kehtivad Võlaõigusseadusega kehtestatud põhitingimused mõlemal juhul kõigile osapooltele. Millised nüansid võiksid üürilepingus sellegipoolest kajastatud olla?

Üürilepingut sõlmides tuleb nii suulise kui ka kirjaliku lepingu puhul teha esmalt kindlaks selle tähtaeg ning loomulikult lepingu lõpetamise tingimused. Mõistlik oleks nii üürnikul kui üürileandjal kõik puust ja punaseks selgeks teha. Alustades või sellest, millisel otstarbel on lubatud eluruumi kasutada.

Samuti oleks paslik kokku leppida maksmisviisis ning vajaduse korral ka aegades, mil omanikul on õigus ilmuda eluruumi inspekteerima, soovitas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Juhul kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku midagi, mis erineb seaduses sätestatust, tuleb see kindlasti ka lepingusse märkida. UusMaa maakler Kaija Kullat soovitab siinkohal  vormistada põhjalik üleandmisakt koos korterisse jääva vara loeteluga.

Üürilepingut on alati mõistlik kirjalikult ning taasesitatavas vormis kinnitada. Kui üürileandja sellisest lahendusest keeldub, veendu vähemasti, et oled omalt poolt kõik toimingud korrektselt teinud ning, et sul ei tõmmataks nahka üle kõrvade.

«Näiteks, kui üürilepingus pole märgitud, et üürnik tasub kõrvalkulud, siis seadusest tulenevalt tasub need üürileandja,» ütles Tõnisson Kinnisvara maakler Anneli Pärand. Seega, kui lepingus on teatud asjaolud kajastamata, tuleb lähtuda ennekõike seadusest.

Enne kirjaliku lepingu sõlmimist veendu, et lepingusse oleks märgitud alljärgnevad punktid:

• lepingupoolte nimed ja kontaktid;
• objekti andmed ja kirjeldus;
• lepingu tähtaeg (tähtajaline/tähtajatu), sellest sõltuvad tulevased toimingud;
• üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused;
• kas üürnik võib üüriobjekti allüürile anda;
• kas on lubatud koduloomad;
• tagatisraha kohustus ja suurus;
• vastutus, garantii, sanktsioonid;
• maksete tähtajad ja viivised;
• käendaja kasutamine.

Paljud Tallinna piirkonna uusarendused pakuvad kortereid kampaania korras soodushinnaga või lubavad kiirele ostjale kauba peale köögimööblit. Kinnisvarafirmade sõnul ei tähenda see, et saavutatud on hinnalagi, vaid klientide huvi jõulude eel kodu soetada on suurem ning arendustevaheline konkurents tihe.

Sirvides kinnisvaraportaale, leiab Tallinna uusarendustes ohtralt sooduspakkumisi: küll antakse enne aastalõppu lepingu sõlmijale tasuta köök või panipaik ning pakutakse kiirele ostjale hinnasoodustust, mis küündib üksikutel juhtudel 10 000 euroni.

Kinnisvaraasjatundjate kinnitusel ei tähenda see aga, et hinnad oleksid kasvanud üle klientidele jõukohase taseme.

Arco Real Estate’i analüütik Mihkel Eliste ütles ERRile, et arendajad soovivad jõulueelsest ajast maksimumi võtta, sest ka varasematel aastatel on olnud märgata, kuidas inimesed hakkavad tegema emotsioonioste ning seda ka elamu- ja korteriturul, samas kui jaanuaris ja veebruaris turg rahuneb.

“Kõik arendajad rõhuvad praegu sellele, et tuleb jõuluperiood ja paljud inimesed sooviksid sel perioodil kodu vahetada. Kuna huvi ajutiselt märgatavalt kasvab, pakutakse erinevaid soodustusi, mis muudavad need korterid märgatavalt likviidsemaks,” selgitas ta.

Eliste sõnul jätkuvad soodustused reeglina ka uue aasta alguses, kus tehinguid tehakse tavaliselt vähem.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman tõi välja ka arendusprojektide arvu kasvu. Oktoobri lõpu seisuga oli uusi arendusi 118.

“Müüdavate ühikute arv ei olegi väga palju kasvanud – on vist 1800 korteri pealt kasvanud 2400 peale, aga protsentuaalselt kõige suurem kasv on olnud arendusprojektide arvus. See tähendab, et igale projektile jääb natuke vähem ostjaid alles. Ja kui konkurentsiolukord läheb pinevamaks, siis keeratakse ka turunduskanaleid rohkem lahti, proovitakse ennast natuke rohkem nähtaval hoida,” põhjendas ta kampaaniapakkumiste suurt arvu.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhi Tõnis Rüütli sõnul tuleb alati vaadata, missuguse osa moodustab pakutav allahindlus või boonus objekti kogumaksumusest.

“Kui ta jääb mõne protsendi kanti, on see tavapärane turundus. Nagu ikka, on selles võrrandis mitu tundmatut, millele tuleb otsa vaadata,” märkis ta.

Rüütli sõnul tasub vaadata pakkumisi objektipõhiselt ja uurida, mis täpsemalt veel müümata on – ühel ja samal aadressil võib ühe objekti “letihind” teisest isegi kaks korda suurem olla. Igal arendusel on ka nii-öelda vaeslapsi, mis tuleb samuti ikkagi ära müüa.

“Seal hakatakse siis heas mõttes trikitama – kes pakub tasuta köögimööblit või tasuta panipaika, parkimiskohta vast mitte, sest need on nii kalliks läinud,” sõnas Rüütel ja lisas, et näiteks Tallinnas Süda tänava ja Pärnu maantee nurgale ehitatava arenduse maa-alune parkimiskoht maksab juba 21 000 eurot.

Asjaolu kohta, et Kalamajast võib leida ka arenduse, mille parkimiskoha hinnaks on 25 000 eurot, ütles kinnisvarafirmade liidu juht, et see paneb natuke kulmu kergitama, kuid samas võib eeldada, et piirkonna parkimine muutub varem või hiljem tasuliseks ja küllap on hinnasildil seda perspektiivi arvestatud.

“Võib-olla on arendaja sedavõrd enesekindel, et kasutab olukorda ära – ta on nii kindel, et müüb korterid maha ja määravaks on elupind ise, et suure südamevaluga makstakse ka kümme protsenti parkimiskoha eest ära. Pean seda hetkeolukorras veel paisutatuks,” ütles ta.

Mihkel Eliste sõnul võib parkimiskoha magalapiirkondades saada üksikutel juhtudel 3000 euro eest, kuid kesklinnas ja Põhja-Tallinnas ületab nende hind tihti 10 000 eurot, olles tüüpiliselt isegi 15 000 eurot. Parkimiskoha soetamine on aga üsna paratamatu, sest ilma selleta on korterit hiljem keeruline maha müüa.

Peep Soomani sõnul on igal projektil omad verstapostid, millega seoses allahindlusi tehakse. Kõigepealt eelmüügi aeg, mil hinnad on madalamad, sest pangad tulevad finantseerima alles teatud müüginumbri täitumise järel, soovides näiteks, et 25-40 protsendi korterite müügiks oleks juba sõlmitud võlaõigusleping.

Paar kuud hiljem algab arendaja enda raha eest ehitus ja see tõstab projekti mainet pügala võrra kõrgemale, andes alust arvata, et maja tõepoolest valmis ehitatakse.

“Mingil hetkel on olukord, kus arendaja on arvestanud, et näiteks 2017. aasta novembris tuleks pangafinantseering peale, aga kaks korterit on vaja veel ära müüa – teeme kampaania, laseme hinnad alla või paneme köögid sisse. Niipea, kui saame vaja minevate müükide arvu täis, lõpetame kampaania ära,” tõi Sooman näite.

Kui maja hakkab valmis saama, saab arendaja korraga palju arveid ning tahab saada kokku võimalikult palju raha, et panga ees võlg tasuda ja niiviisi intressikulu vähendada.

“Siis vaadatakse jälle, et oleme plaanist kolme-nelja korteriga maas, lastakse teatud korterite hind alla või tehakse mingi kampaania. Sinna võidakse panna need korterid, mis ei ole ostjate lemmikud, aga seal on veel sada põhjust, kuidas kampaaniakortereid valida,” selgitas Sooman sooduspakkumiste tagamaid.

Viimane verstapost saabub, kui maja on valmis ja pangalaen makstud ning vaid üksikud korterid müümata, need aga ongi just arendaja kasumiosa, mille kättesaamisega võib olla kiire, et uut projekti alustada. Seega tehaksegi taas kampaania.

Kui kümme aastat tagasi korraldati kampaaniaid üsna juhuslikult, siis tänapäeval on need Soomani sõnul alati läbi mõeldud ja vajaduspõhised. “Julgen öelda, et kümnest kampaaniast seitse on väga konkreetse eesmärgi saavutamiseks ja kui see on saavutatud, kaob ära kauplemisruum ja ka soodustus,” lausus ta.

Klientidele on olukord Soomani hinnangul soodsam, sest arendajate konkurents on tugevam ja nad pingutavad, et seatud verstapostideni jõuda.

Ka Mihkel Eliste Arco Real Estate’ist märkis, et allahindlused ja kampaaniad on hakanud sagenema ning kui piirkonniti vaadelda, siis just kallimate korterite puhul.

“50 protsenti uutest korteritest Tallinnas müüakse praegu hinnavahemikus 1700-2300 eurot ruutmeeter. Kõik, mis jääb üle 2300 euro, paiknevad valdavalt kesklinnas ja Põhja-Tallinna piirkonnas ning teistes kallimates projektides ning nende müügiperioodid on pikemad ja likviidsus madalam,” rääkis ta.

Igihaljale küsimusele, kas praegu ikka tasub kinnisvara osta või mitte, vastas Rüütel, et osta tuleb siis, kui on vaja osta, mitte siis, kui hinnad on paremad. Buumi tema sõnul ei ole ja seda eelkõige tänu pankuritele.

“Kui tegelik buum oli, pakuti raha uksest ja aknast ja siis võeti see vihmavari ära. Aga pankurid on palju õppinud, ma ei laida neid, vaid kiidan, et ahnus ei ole seal sugugi võimust saanud. Nad on ikkagi üsna konservatiivsed ja täna hindavad suured pangad laenu tagasimaksevõimet väga kriitiliselt,” tõdes ta.

Rüütel lisas, et kuigi hinnad on saavutanud eelmise buumi taseme, on praegu olukord siiski toonasest teistsugune – kui aastal 2007 oli keskmine palk 700 euro kandis, siis nüüd on see umbes 1200 eurot ning erinevad on ka teised muutujad.

Mihkel Eliste sõnul on mitmetes segmentides näha, et arendajatevaheline konkurents on järjest tihedam ning ka ehitushind ja kinnistute hinnad kallinevad.

“Uute korterite ehituse poolelt ei saa tänasel hetkel kuidagi odavamaks minna, aga samal ajal pole palgakasv kasvava hinnaga Tallinnas kindlasti võrdelises suhtes. Ehitushinna kallinemine ja tööjõupuudus on praegu väga tugev trend,” tõdes Eliste.

Eelmisel nädalal kirjutas Financial Times, et Rootsi kinnisvarabuum on lõppenud ja eraisikute laenukoormus ei saa enam kasvada. Eliste ütles, et kuna Rootsi on Eestile oluline ekspordipartner, mõjutab nende ehitusaktiivsuse alanemine ka meie majandust, kui aga olukord Rootsis peaks kiiresti halvenema, karmistuksid ka Eesti eluasemelaenude tingimused.

Praegu on riskid siiski teoreetilised ja Eliste sõnul tekib Rootsis langus tõenäoliselt sujuvalt ja taandub pika aja peale.

Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani hinnagul väheneb järgmisel aastal ehitushindade tõusu tõttu uusarendusprojektide arv.

Järgmisel aastal väheneb juurde tulevate projektide arv, kuna hästi paljud arendajad ei suuda oma oodatavat kasumit planeerida tulenevalt ehitushinna kasvust. Ehitushinnad on nii kõrgele läinud, et madalama hinnaklassiga arendusprojektidel äriplaanid enam ei toimi,” ütles Sooman BNS-ile.

“Niisiis peab midagi toimuma, kas maahinnad langevad, ehitushinnad langevad või on võimalik korterite hindu tõsta. Samas ei saa konkurentsi ja järelturu tõttu hindu liiga palju hindu tõsta. Nimelt kui uue ja kasutatud korteri hinnavahe on kahekordne, siis inimene uut korterit enam ei osta,” lisas ta.

“Kui pakkumne mingi hetk liiga madalaks läheb, siis tõstetakse hindu ning järelturg hakkab jälle õilmitsema, kuna uusi pindu lihtsalt osta ei ole. Kuni lõpuks juhtub klassika, mida ikka iga paarikümne aasta tagant juhtub, et midagi läheb kapitaalselt valesti. Küsimus on vaid selles, mis põhjusel see viltu läheb, kas tegu on siseriikliku kergema juhtumiga või globaalsega nagu kümme aastat tagasi,” rääkis Sooman.

Seejuures pole Soomani sõnul uusarenduste turul suurt hinnatõusu viimastel aastatel tiheda konkurentsi tõttu toimunud. “Elu on kallimaks läinud ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturul korterite hinnad tõusnud, kuid siiski ainult natukene. Suur hinnatõus oli ära kolm-neli aastat tagasi. Viimase pooleteise aasta jooksul pole revolutsiooni toimunud. Kui 2016. aasta juunikuu lõpus oli keskmise müügisoleva uusarenduse ruutmeetri hind 2291 eurot, siis praeguseks on see kerkinud 2439 euroni,” märkis ta.

“Hinda ei hoia paigal mitte see, et nõudlust pole, vaid just konkurentsi kasvamine. Kui poolteist aastat tagasi oli Tallinnas ja Harjumaal kokku umbes 80 arendusprojekti, siis praegu on neid umbkaudu 120. Ühikute arv on kasvanud ja seetõttu käib iga ostja pärast suurem võitlus. Ostjaid on iga projekti kohta vähe,” ütles Sooman.

“Konkurents hoiabki hinda paigal, kui ühes linnaosas on kolm-neli väga sarnase kvaliteediga ja infrastruktuuriga kortermaja müügis, siis ostja vaatab lõpuks ikkagi hinda, mitte fassaadilahendust. Piisab paari tuhande euro suurest hinnakorrektsioonist ning ostja tuleb korterile, mis on varem mitu kuud seisnud. Inimesed on tundlikud, turg on tundlik ja see takistab korterite kontrollimatut hinnakasvu, mis on tarbija jaoks tegelikult hea,” lisas ta.

Sooman lisas, et suuremad korterid müüvad hästi äärelinnas ning kesklinnas on nõudlus pigem väiksematele korteritele. “Kesklinnas ei jaksa inimesed osta suurt neljatoalist korterit. Samas äärelinnas on ka neljatoalistele väga suur nõudlus ja ootus, sest lastega pered, kes maja endale ostma ei hakka, ostavad nelajatoalise korteri. Noored pereeluga alustavad inimesed ja üüriinvestorid ostavad aga väiksemaid pindu. Tallinnasse on inimeste juurdevool suur ning selle nõudluse rahuldamiseks ostavad üüriinvestorid korterid välja, üürides need siis need väikesed pinnad välja,” rääkis Sooman.

Allikas: BNS

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis oktoobris 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1369 eurot ruutmeetri kohta. Septembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1331 €/m².

Kui 2017. aasta septembris tehti indeksilinnades 1378 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli tehingute arv 1394. Võrdluseks- 2016. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1307 korteriomandi tehingut.

„Tehinguhinnad pendeldavad absoluutnumbrites küll kunagiste rekordite piirimail, kuid tihti jäetakse arvesse võtmata asjaolu, et vahepeal on ka inimeste reaalpalk paranenud. Tähtis indikaator on ka tehingute arv, mis on stabiilselt ca 40% madalam kunagisest buumiajast ja tegelikult on see hea uudis- see tähendab, et kunagistes mõõtmetes rahvuslikku kinnisvarasporti turul ei viljeleta,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 4 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 119 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Edumeelsemate väiksemate linnade korterite hinnad on teistel eest ära libisenud- kallimad tsoonid on Rakvere, Haapsalu, Viljandi, Kuressaare ja Rapla. Autsaiderid on jätkuvalt Valga ja Kohtla-Järve.

Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kohalike omavalitsuste aktiivsus kajastub ka piirkondade ettevõtluse arengus, mis omakorda mõjutab otseselt kinnisvaraturgu. „Linnades nagu Rakvere, Haapsalu, Viljandi, Kuressaare ja Rapla on seda mõju selgemini märgata- nendes linnades on korterite hinnad stabiilselt üle 500 euro ruutmeetri kohta. Paraku pendeldavad tühjaks valguvad linnad nagu Kohtla-Järve ja Valga kõigest saja eurose ruutmeetri hinnataseme juures, mis näitab selgelt, et linnadel on suuremaid probleeme,“ lisas Udam.

Väga optimaalse planeeringuga väikekorterid on uusarenduste turul üha atraktiivsem kaup, kuna nende hinnad on ligilähedased vanade renoveeritud elamispindadega.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et ehkki väikekorteri definitsioon pole üheselt paigas, on üldjuhul tegemist kuni 35 m² suuruse kahetoalise, ca 50 m² suuruse kolmetoalise ja alla 70 m² suuruse neljatoalise elamispinnaga. „Tegelikult on selliseid tooteid järelturul olnud pidevalt, aga on väga tervitatav, et ka paljud arendajad on hakanud nüüd neid tegema, sest see annab üha rohkematele peredele võimaluse soetada elamispind uude majja,“ rääkis ta. Sooman selgitas, et tegemist on Põhjamaadest siia levinud arhitektuurikultuuri edasiarenguga, kus projekteerimise käigus optimeeritakse tubade suurused, kaotatakse kasutud nurgatagused, ka sisearhitekt kaasatakse juba eos vältimaks tulevasi ebameeldivusi mööbli paigutamisel.

„Meie arvutuste kohaselt annab kolmetoaliste korterite puhul ainuüksi küttesüsteemi seintelt põrandasse viimine kuni 5 m² kasulikku põrandapinda juurde, kui toad on hästi paigutatud ja nn mõttetud nurgad ära kaotatud, siis on 50 m² suuruse uue eluruumi tarbimisväärtus igas mõttes võrdne nõukogudeaegse 60 m² suuruse korteriga. Oluline on aga, et uue korteri näol on tegemist märksa energiasäästlikuma ja ajakestvama investeeringuga ning kui kokku liita ja võrrelda uue ning vana korteri laenumakseid ja kõrvalkulusid, siis vahe on muutunud tihtipeale pea olematuks,“ lisas ta.

Pea iga aasta on juhtunud, et esimeste talveilmadega saavad poodidest otsa nii libedus- kui lumetõrjevahendid, mistõttu tasub need ette varuda juba enne külmaperioodi algust.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra teenuse juht Andrus Limbach ütles, et suurema külma ja lumesaju korral ei pruugi poodidest leida lumelabidatki, rääkimata graanulitest või jääsulatusvahenditest. „Ka tänavu esimese lumega oli sama probleem- hommikul veel kaupluse laost müügisaali tõstmist oodanud lumesahkadest polnud lõunaks enam ühtegi alles,“ rääkis ta.

Kui elanikel pole püsivaid heakorratööde lepinguid korrashoiufirmadega ning inimesed hoolitsevad libeda- ja lumetõrje eest ise, siis soovitan- kontrollige juba täna, kas ikka kõik vajaminevad vahendid on talve tulekuks valmis seatud,“ lisas Limbach.

Kuressaares Lossi tn 7 ja Kitsas 2 asuvad Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsile (RKAS) kuuluvad hooned seisavad jätkuvalt tühjana ning konkreetsed plaanid võimalike arengute osas puuduvad nii omanikul kui ka omavalitsusel.

“Lossi 7 hoone Kuressaares on RKAS-i müügiportfellis, kuid selle müüki ei ole alustatud, kuna riigi pinnavajadus on veel lahtine,” ütles Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi turundusjuht Mariaana Sõnajalg.

Ta märkis, et linnavalitsus on viidanud hoone hooldamata vihmaveesüsteemidele, mis on praeguseks hooldaja ja heakorrafirma poolt üle vaadatud ja korrastatud. “Möödunud aasta lõpus tellis RKAS hoone osade ja piirdeaia ekspertiisi, mille tulemustest lähtuvalt on 2018. aastal kavas hoone vihmaveesüsteemide täiendav korrastamine, vältimaks fassaadi edasist kahjustumist.”

Kuressaare politsei ja päästeamet kolisid uude majja Transvaali tänaval bussijaama kõrval 2012. aasta septembris. Viis aastat tagasi tundis hoone vastu huvi ka Kuressaare linnavalitsus, kes soovis kasutada Lossi 7 kinnistu suhtes ostueesõigust.

Linna eesmärk oli toona laiendada Kitsas tn 3 üüripinnal asunud Kuressaare noorte huvikeskust. Täpsemalt oli kavas anda noortekeskuse käsutusse politseimaja hoovihoone ja arendada selles piirkonnas välja noorte vaba aja ja huvikeskuse kompleks.

Kuressaare abilinnapea Mart Mäeker ütles, et noorte huvikeskuse rajamisse bussijaamas pandi miljon eurot ning sellega said noored endale seal sobiva ja toreda ajaveetmise koha. “See oli linna jaoks piisavalt suur investeering ja endise politseimaja küsimus langes meie jaoks sellisel kujul ära,” tõdes ta.

Mäekeri sõnul puudub linnal praegu igasugune info, millised on endise politseimaja ja noortekeskusega seotud arengud. “Endise politseimaja korrastamine nõuab nii palju vahendeid, et kohalikul omavalitsusel ei ole jõukohane hakata kulutama ressurssi sellisele asjale,” lausus ta.

Mäeker lisas, et nad ei näe selle kinnistu soetamisel mõtet. “Kas seal hakkab toimetama riik või erainvestorid, on juba nende teha. Meil on vajalike teenuste kohti küll, kuhu kulutada ja investeerida, ning seepärast ei ole reaalne, et omavalitsus hakkaks sinna raha matma.”

Investoritele magus koht

Pindi kinnisvarabüroo maakler Natalija Leiten ütles, et maja kõige suurem pluss on asukoht ja see ongi kinnisvara juures kõige olulisem. “Paremat on Kuressaare linnas raske leida,” tõdes ta. “Juurdepääs ja oma sisehoov on olemas, küll aga on vaja palju ümber ehitada ja investeerida, sest see on suhteliselt kehvas seisukorras.”

Leiten märkis, et kui arvestada sellega, et hotelle on müüdud 400 000–500 000 euroga, siis 200 000 euro eest oleks maja võimalikele huvilistele ja investoritele väga atrak­tiivne. “Hoone põhikonstruktsioonid on korras, maht, mida saab ümber ehitada, on olemas ja selles suhtes on tegu kindlasti huvitava objektiga,” lausus ta.

“Kindlasti nõuab selle maja kordategemine palju lisainvesteeringuid ja kindlasti nõuab ta muinsuskaitse ja muude instantsidega läbirääkimist,” tunnistas Leiten. “Ta on keeruline, aga huvitav ja suure potentsiaaliga objekt.”

Aeg-ajalt on hoone vastu huvi tuntud, kuid tegelik ostuhuviliste ring selgub siiski alles pärast müügi väljakuulutamist. Ühe võimaliku huvilisena võib näha Lossi tänava ääres juba praegu üsna palju kinnisvara omavat OÜ Arensburgi.

Firma esindaja Terje Nepper ütles, et nad hoiavad toimuval kindlasti pilku peal ja neil on ideid, mida väga kehvas seisus hoonega teha annaks. Täpsematest plaanidest Nepper veel rääkima ei soostunud. Samas märkis ta, et kõik sõltub hinnast.

Muinsuskaitse huviorbiidis

Lossi tn 7 on ehitismälestisena riikliku kaitse all ja see asub Kuressaare vanalinna muinsuskaitsevööndis. Hoonel on aga suur arhitektuuriline ja ajalooline väärtus – kunagi oli see tuntud kui Lööne mõisa koda ja hiljem kuulus hoone tuntud kaupmehele Karl Bergmannile.

Saaremaa muinsuskaitse­ameti vaneminspektor Rita Peirumaa ütles, et viimane kord oli neil kontakt hoone haldaja Riigi Kinnisavaraga siis, kui 2013. aasta septembris kukkus kõnniteele Lossi 7 maja mitmekümnesentimeetrise läbimõõduga läbimädanenud rõdutala.

Peirumaa hinnangul oli rõdu mahavõtmine õige otsus, kuna pehkinud olid ka ülejäänud kandetalad. “See pandi suhteliselt käepäraste vahenditega kinni,” tõdes ta. “Olen tõesti mures, kui väärtuslik hoone niimoodi tühjalt edasi seisab ja midagi ei juhtu. Iga hoone, mis on tühi ja kütmata, laguneb ikka oluliselt kiiremini.”

Peirumaa sõnul muinsuskaitse hoonega pärast selle rõdu lagunemist spetsiaalselt tegelenud enam ei ole.

“Niipalju kui igapäevaselt sealt möödakäimist on, niipalju ole­me silma peal hoidnud, aga spetsiaalselt hoones sees käinud ei ole ja kriitilistesse kohtadesse ei ole olnud võimalust näha,” lausus ta.

Peirumaa hinnangul on tegelikult kurb, et Kuressaare peatänaval sellise kinnisvaraga midagi peale ei osata hakata. Kui sellise koha peal ka majale funktsiooni ei leita, siis on asi tõesti halb, märkis vaneminspektor.

Samamoodi on lahtine, mis saab RKAS-ile Kuressaares Kitsas tn 2 kuuluva kinnistuga, mis oli järjekordselt müügis avaliku kirjaliku enampakkumise teel. Pakkumiste esitamise tähtaeg oli 24. oktoober, kuid enampakkumine nurjus taas, kuna ühtegi pakkumist ei tehtud. Alghind oli majal 175 000 eurot. “Plaanime seda maja edasi müüa ja mõne aja pärast uuesti enampakkumisele panna. Millal täpselt, seda ei oska täna veel öelda,” ütles Mariaana Sõnajalg.

Rita Peirumaa lisas, et mõlemad majad jäävad muinsuskaitse huviorbiiti, kuna need asuvad vanalinna muinsuskaitsealas. Eri­lise luubi alla satuvad hooned aga siis, kui omanikud oma kinnisvaraga üldse midagi ei tee ja asjad hakkavad käest ära minema.

“Hetkel endises noortekeskuses selliseid kriitilisi punkte pole, sest see oli alles kasutusel ja asjad on kontrolli all. Aga meie soov oleks, et see maja ei jääks kasutuseta pikaks ajaks,” lausus Peirumaa.

Pindi kinnisvara andmetel erinevad Pärnu korterite viimase aasta pakkumis- ja tehinguhind teineteisest märksa rohkem kui näiteks Tallinnas või Tartus.

Suvepealinnas ulatub keskmine hinnalahknevus selle vahel, mida küsitakse ja kui palju makstakse, 39 protsendini. Tartus on erinevus 18 ja Tallinnas 19 protsenti.

Pindi kinnisvara müügipartner Peep Sooman selgitas hinnakääride põhjust, et Pärnus ostetakse odavamaid kortereid kui need, mis parajasti müügis. Ta kirjeldas, et ranna rajoonis ilutseb üle maja silt “Müüa”, kuid kohalik inimene pigem ei jaksa sinnakanti korterit osta. Ometi tunneb vajadust eluaseme järele pärnakaski ja kena elupaiga leiab väljastpoolt ranna rajoonigi.

Põhjus, miks Pärnus on müügil palju kallist vara, peitub Soomani ütlust mööda selles, et paljud soomlased tahavad oma investeeringu siin ära müüa. “Luksuskorteritest ja suveresidentsidest väga paljud on müügis, aga huvilisi jagub suhteliselt vähe,” tõdes ta.

Sooman kinnitas, et protsentides välja arvestatud hinnaerinevus pakkumiste ja tehingute vahel ei tähenda Pärnu puhul, et pakkumishinnad oleksid sedavõrd üle paisutatud. “Alati ta tähendab natukene seda, aga mitte 39 protsenti,” nentis ta.

Kinnisvaraeksperdi kutselise maakleri Janno Petersoni jutu järgi võib hinnaerinevus näidata, et müüjate hinnasoov on suurem, kui ostja nõustuks maksma, kuid tema andmeil on tõesti müügis hulk uuemaid ranna rajooni kortereid. Maakleri arvates on ruutmeetrihinna piir, kus töötav noor pere suudab pangalaenuga kodu osta, 1400 eurot. “Mai rajooni korteri hind ja veel 20 protsenti,” esitas ta võrdluse.

Peterson tõi välja veel ühe nüansi, mis eristab Pärnu kinnisvaraturu seisu Tallinna ja Tartu omast. Nimel on neis kahes riigi suuremas linnas 2007.–2008. aasta buumi aegne hinnatase ammu ületatud. Pärnus pole hinnad nii kõrgele veel kerkinud ja Petersoni hinnangul on nähtavasti siin müügis hinnatõusu ajal ostetud vara, mida proovitakse tulutult sama summa eest realiseerida.

Eelkõige näitab vahe Petersoni selgituse järgi turu likviidsust. Kui erinevus on 10–15 protsenti, toimub normaalne kauplemine: ühed küsivad, teised pakuvad. Pärnus aga on turg väike ja tehingute arv piiratud.

Üleeilse seisuga oli kinnisvaraportaalis Kv.ee müügis 613 korterit. Petersoni arvates jääb selline hulk siiski normaalsuse piiresse.

Kutseline maakler selgitas, et hindamisel võetakse arvesse, kui palju tehinguid Pärnus kuus tehakse, siis saab öelda, kas number on liialt suur või ei. Pärnus sõlmitakse kuu jooksul keskmiselt 70–80 tehingut ehk müügis on aastane tehinguvaru. Normaalseks loetakse kuni poolteiseaastast varu.

Pindi kinnisvara analüüs näitab, et viimased kolm aastat on korteripakkumiste kogus püsinud enam-vähem sama: 600 ümber. Buumi järel, aastal 2010, aga ka 2012 ulatus pakkumiste arv 1400ni.

Veel üks koht, kus nõudluse ja pakkumise vahel laiutab kuristik, on üüriturg, kus suvekorteritesse otsitakse septembrist maini lühiajalisi rentnikke.

Peterson möönis, et tänu veebiplatvormidele nagu Airbnb ja Booking.com on üüriäri rohkem massidesse läinud. Selline üüriturg pole üksnes ranna rajooni teema, vaid kandunud ülejäänud linnaosadesse. Talviseid üürnikkegi ei jätku kõigile ja seetõttu hakkab 3+9 mudel maakleri arvates jätkusuutlikkust kaotama.

“Kolledži tudengid üürivad kuni 50 korterit, aga suvekortereid võib olla paari tuhande ligi. Kolledži peale ei saa kogu Pärnu linna talvist üüriturgu üles ehitada,” kinnitas kutseline maakler.

 Tallinnas ja Harjumaal arendatavate kortermajade arv on eelmise aasta suvest kasvanud poole võrra. Kui mullu suvel oli pakkumises 76 erinevat kortermaja, siis praeguseks on võimalik valida kortereid 113 erinevas projektis.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki müügis olevate projektide arv on kasvanud 48%, siis pakutavate korterite arv on tõusnud vähem, 1900-lt 2300-le ühikule. „Ka nõudlus uute korterite vastu on kerkinud enneolematuks- meie arvutuste kohaselt broneeriti ja osteti ainuüksi septembris üle 220 uue korteri, aasta keskmisena jääb soetatavate uute korterite arv vahemikku 160-170 korterit kuus,“ sõnas ta. Märkimisväärseks pidas ta ka asjaolu, et hoolimata mahtude kasvust pole oluliselt tõusnud hinnad- mullu suvel oli pakutavate uute korterite keskmine hind 2300 €/m², tänavu septembri lõpu seisuga oli see 2400 €/m² ehk vaid 4% kõrgem.

Hoolimata pakkumiste mahtude suurenemisest on Soomani sõnul oodata lähiajal uute korterite defitsiiti. „See kõlab uute arenduste valguses vastuoluliselt, kuid juba täna on tõsiseid märke, et turule hakkab lisanduma üha vähem uusi projekte- kammitsaid seavad nii turgu reguleerivad pangad kui küllaltki kontrollimatult tõusnud ehitushinnad, mis muudavad arendajad ettevaatlikumaks,“ rääkis ta. Soomani sõnul ei tähenda viimane seda, et nüüd tuleks uue korteri ostul kiirustama hakata. „Hetkel on valikut piisavalt- üheksa korda mõõda, üks kord lõika,“ lisas ta.

Ettevõtte varade väärtust tuleb igal aastal, kuid praegustel kasvuaastatel tasub taas kaaluda varade hindamist õiglase väärtuse meetodil.

Pindi Kinnisvara hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et ettevõtte bilanssi kuuluvate varade  erapooletu hindamine annab selle juhtidele ja omanikele hea indikatsiooni firma krediidivõimekusest ning võimaldab vajadusel äririske hajutada. Ka  mitterahalise sissemakse hindamisel peaks erapooletu hindaja kaasamine juhatusele ning omanikele kindlustunnet lisama. Samuti annab koostatud hindamisaruanne olulist informatsiooni ettevõtte neile omanikele, kes ei ole otseselt ettevõtte igapäevajuhtimise juures, samuti aktsionäridele. Koostatud hindamisaruanne võib ja on andnud ettevõttele lisaväärtuse ka kahjujuhtumite või varaliste vaidluste lahenduste puhul.

„Ehkki seadus võimaldab varasid hinnata ka ettevõtetel endal,  siis kasvu- ja langusaastatel, kui varade väärtused võivad oluliselt muutuda, on ettevõtteväliste professionaalsete hindajate  kasutamine hädavajalik vastutuse jagamisel ja õiglase ülevaate saamiseks,“ lisas Teder.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorrateenuse juht Andrus Limbach soovitab lehekoristustöödega mitte rabistada ja teha suurem puhastus ühekordselt- nii säästab aega ja raha.

„Sügis ja langevad lehed on kõrghaljastusega majade elanike jaoks alati emotsionaalne teema olnud. Pole vahet, kas koristada lehti korra nädalas või kaks korda päevas, ikka on murulapike lehti täis,“ ütles Limbach.

„Tuulisel ajal on tõesti nii, et loetud tundidega võib puhastatud kinnistu jälle lehtedest kirju olla. Kasulik oleks suuremate koristustööde organiseerimisel oodata esimeste öökülmadeni- siis on kõik lehed mõne päevaga maha langenud ja need saab korraga ära koristada ning ära viia,“ sõnas ta.

„Loomulikult tuleb arvestada, et sõiduteed ja jalgrajad peavad puhtad olema koguaeg, kuna märjad lehed muutuvad libedaks ja seeläbi ohtlikuks,“ hoiatas Limbach. Tema sõnul sõltub iga maja eripärast, kui tihedalt perioodiline puhastus aset peab leidma. „Mõnel krundil on keset haljasala üks vahtrapuu ja piisabki ühekordsest koristusest, teistel on sõidutee palistatud kaskedega ning vajab suisa korra päevas puhastamist,“ lisas ta.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes septembris 0,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1331 eurot ruutmeetri kohta. Augustis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1343 €/m².

Kui 2017. aasta augustis tehti indeksilinnades 1432 korteriomandi tehingut, siis septembris langes tehingute arv 1378-le. Võrdluseks- 2016. aasta septembris tehti indeksilinnades 1341 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et indeksi stabiilse pendeldamise taga on suuresti väikelinnade passiivsus. „Tallinna tehingumahud ja hinnatasemed on aja jooksul stabiliseerunud ja suuri võnkeid pole põhjust pealinnast oodata. Väikelinnade turupassiivsuse taga on Tallinnasse kolivate varaomanike tahtmatus oma endist kodu peenraha eest müüki panna ning seetõttu on pakkumiste arv ja sellest tulenev tehingute maht väiksem, kui tegelikult nõudlus seda võimaldaks,“ selgitas ta. Soomani sõnul oleks nii mõnelgi väikelinnal potentsiaali olla oluliselt suurema tehingute arvuga, kui vaid pakkumisi juurde tuleks. „Haapsalu, Rakvere, Viljandi jt samas kategoorias linnad on oma majanduselu mõnusalt käima saanud ning nõudlust soetada seal heas seisukorras elamispindu on seal piisavalt,“ lisas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 7 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 113 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Eesti maapiirkondades tegutsevad ettevõtted kiidavad riiklike üürielamute projekti, kuna nende töötajatel napib häid elamispindu.Tänu sellele võib Eestisse jääda nii mõnigi spetsialist, kes muidu üle lahe Soome põrutaks.

Kui majandusministeerium riiklike üürikorterite rajamise idee paar aastat tagasi välja pakkus, tabas seda avalikkuse pahameeletorm. See tembeldati turusolkimiseks ja rahalaristamiseks. Nüüd on aga mõnedki kriitikud leebunud ja peavad seda ideeks, millel on oskuslikul rakendamisel igati jumet.

Näiteks end Saaremaal Nasva alevikus sisse seadnud eduka laevatootja Baltic Workboats AS omanik Margus Vanaselja ütles, et riigikorterite ehitamine on hea mõte. Ta näeb iga päev, kuidas inimesed suurematest keskustest tuleksid nende juurde tööle, kuid ei leia endale korralikku eluaset.

«Ma leian, et üürimajade ehitamine on hea regionaalpoliitiline meede. Meile kui ettevõttele tuleks kindlasti kasuks, kui keegi teeks Nasvale üürimaju, kuhu meie töötajad koos oma peredega elama tuleksid. Nii jääks Eestisse nii mõnigi pere, kes muidu läheks võib-olla Soome tööle,» leidis Vanaselja.

Kuna Nasva on väike koht ja eluasemete üüriturg on olematu, on Baltic Workboats oma töötajatele seni ise kortereid ehitanud. Näiteks ostis ettevõte ära kohaliku hotelli, millesse on ehitatud nii kontor kui ka korterid töötajatele. Peale selle rajas firma veel elamispindu, kus on kokku 32 tuba. Ettevõte annab praeguseks tööd juba pea 200 inimesele ning kavatseb veelgi laieneda.

Vanaselja leiab, et lisaks riigi abile võiks õla alla panna ka kohalik ettevõte, kelle huvi on töötajaid kaugemalt püüda. «Süsteem võiks olla paindlik ja siia saab kaasata ka ettevõtteid, kes oleksid tõenäoliselt teatud tingimustel valmis pansutama, et üürimaju ehitada,» ütles ta. Muidu juhtub tihtipeale nii, et Baltic Workboats pakub küll head palka ja võimalusterohket tööd, aga inimestel pole kuskil elada.

Järvamaa piimatööstuse E-piim juht Jaanus Murakas lisas, et viimasel ajal on paljud maapiirkondade ettevõtted leidnud uusi turge ja oma tegevust laiendanud – seetõttu on tarvis ka uusi töötajaid palgata. Tihti leitakse end aga olukorrast, kus tööandja tahab keskustest töötajaid tuua – näiteks kõrgemalt kvalifitseeritud spetsialiste –, ent neile pole elukohta.

Tema sõnul tuleb paljudel ettevõtetel näiteks töötajaid oma kuludega mujalt iga päev bussiga tööle tuua ja õhtul tagasi koju sõidutada. «Siin võiks riiklikel üürikorteritel olla täiesti oma koht. Maapiirkondades on kinnisvarahinnad niivõrd madalal, et kommertslikel alustel keegi kortereid rajama ei hakka. Üüriturg on olematu, paljudes piirkondades pole võimalik isegi kortereid osta.»

Ka E-piima töötajate näitel sooviksid mõnedki Järva-Jaani elama kolima, aga pole kuhugi tulla. «Ma ei taha anda hinnangut, kas riigikorterite rajamine on ideoloogiliselt õigustatud, aga praktiline vajadus ettevõtjate jaoks on selgelt olemas ja sellest oleks abi,» rääkis Murakas.

Põlva külje all tegutsev puidutööstusfirma ja keerulisemate puitkonstruktsioonide tootja Peetri Puit OÜ juht Peeter Peedomaa tõi esile, et neil töötab palju inimesi Võrust ja Tartust, kes sõidavad õhtul tagasi koju. Kuna inimesi tuuakse ka Lätist, võiks just neile pakkuda eluaset riigikorterites. «Ma arvan, et üldises plaanis muudab hea eluaseme olemasolu meid kindlasti atraktiivsemaks ja ergutab maapiirkondade elu,» leidis puidutööstur.

Viru Keemia Grupp ASi juht Ahti Asmann ütles, et nende ettevõtet üürikorterite ehitamine eriti ei puuduta, kuna Ida-Virumaa linnades, Kohtla-Järvel ja Jõhvis, kus nende töötajad asuvad, on toimiv üüriturg olemas ja elamispindade nappust ei ole. «See võib küll piirkonnale mõju avaldada, kuid meie seda vajadust riiklike pindade järele praegu ei tunneta,» sõnas Asmann.

Aasta tagasi riigimajade programmi vahest ehk kõige tulisemalt kritiseerinud Pindi Kinnisvara müügipartner ja kinnisvaraekspert Peep Sooman on praeguseks leebunud ja põhimõtteliseltselle vastu enam ei ole. Kui 2016. aasta mais ütles Sooman, et tegemist on lauslollusega ja uskumatu laristamisega, siis praeguseks on ta arvamusel, et kui riik üürimajasid mõistlikult ja vastavalt nõudlusele ehitab, on plaan mõistlik.

«Selgelt võib olla piirkondi, kus riigikorterite järele on nõudlus olemas, aga see tuleb enne väga põhjalike uuringutega välja selgitada. Kui seda on tehtud, siis ei ole mõtet sellele vastu olla,» rääkis Sooman. Aasta tagasi teravalt üles kerkinud debatis ajas teda enim vihale see, et riik polnud eeltööd teinud ega plaani piisavalt põhjalikult läbi töötanud. Lisaks näeb ta positiivsena seda, et kui aastaid tagasi kavatseti riigikorterid ehitada nullist, siis nüüd saab toetust taotleda ka olemasoleva elamufondi renoveerimiseks.

Novembris algab riiklike üürikorterite ehitamise projekt, kui Kredex avab kohalikele omavalitsustele mõeldud toetuse taotlemise esimese vooru. Kokku jagab riik üürimajade ehitamiseks kolme järgneva aasta jooksul omavalitsustele üle 60 miljoni euro. Idee eestvedaja ja kõige häälekam toetaja, ettevõtlusminister Urve Palo (SDE) sõnul on «uue poliitika» eesmärk pakkuda nüüdisaegseid eluruume seal, kus turg ei toimi ja kus ehitise ehitusmaksumus ületab turuväärtust.

Peale mobiilse tööjõu ehk iseseisvat elu alustavate noorte, kes valivad elukoha töö järgi, on toetuse teiseks sihtrühmaks planeeritud vähekindlustatud ja erivajadustega inimesed, samuti eakad, suurpered ja vähem teenivad inimesed. Kohalikud omavalitsused saavad toetust taotleda mõlemat tüüpi elamispinna ehitamiseks.

Maris Lauri, endine rahandusminister, Reformierakond:

Ma olen endiselt seda meelt, et riiklikud üürikorterid ei ole hea ja mõistlik lahendus. Alustuseks juhin tähelepanu asjaolule, et algne üürituru elavdamise eesmärk on asendunud sotsiaalsete eesmärkidega. Sotsiaalsete küsimustega ei peaks tegelema ettevõtlusminister.

Teiseks pole minister mitte midagi sisulist teinud üürituru arendamiseks. Erasektori vähene huvi üürimaju arendada tuleneb eelkõige ebasoodsast juriidilisest keskkonnast sellise tegevuse jaoks. Lisaks on võib oletada, et finantseerijad ei ole kõrgete riskide, sh juriidiliste riskide tõttu valmis üürimajade ehitamiseks laenu andma.

Alustuseks võiks teha seadusemuudatused, mis tasakaalustaks üürnike ja üürileandjate suhted ehk õigused ja kohustused. Ma pole ka kuulnud, et minister oleks seda ja teisi finantseerimist takistavaid probleeme arutanud pankade ja teiste potentsiaalsete finantseerijatega.

Sisuliselt asjale lähenemisega on minister tegelenud sotsiaaldemokraatide valimislubadusega, mis on taas ootuspäraselt esile tõstetud.

INFOKAST

Üürielamute toetuskava omavalitsustele

-Toetust võib kasutada üürielamute ehitamiseks ja olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks nende üürielamutena kasutusele võtuks. Esimesel aastal antakse toetust kohalikele omavalitsustele, mis jäävad Tallinna ja Tartu mõjualast väljapoole.

-2017. aastal makstakse toetusi 2,5 miljonit eurot. Järgnevaks kolmeks aastaks on toetusfondi suurus 20 miljonit eurot aastas.

-Riigi poolt antava toetuse määr on kuni 50 protsenti, ülejäänu peab tulema kohaliku omavalitsuse taskust.

-Maksimaalne toetussumma kõigi taotlusvoorude peale kokku on kuni 2,5 miljonit eurot kohaliku omavalitsuse kohta.

-Alates järgmisest aastast saab toetust taotleda ka üürielamute rajamiseks vähekindlustatud sihtgruppidele, samuti lisanduvad piirkondadena Tartu ning Tallinn.

-Esimene toetusvoor algab 1. novembril ja lõpeb 30. detsembril.

-Taotlusi võtab vastu ja toetusi jagab Kredex.

Äärelinna uute korterite moodustab lõviosa Harjumaa uusarenduste mahust, hõlmates 2017. a augusti lõpu seisuga 1189 müügis olevat ja valmis või ehitatavat elamispinda.

Kolmandik äärelinna uusarenduste mahust on koondunud Põhja-Tallinnasse, kusjuures on märkimisväärne, et Põhja-Tallinna uute korterite keskmine hind (2653 €/m²) on muutunud ligilähedaseks kesklinna hinnatasemele (2831 €/ m²).
Piirkonna järsu hinnatõusu taga on viimaste aastate jooksul aset leidnud märkimisväärne mainehüpe, kuid koos hinnatõusuga on eelkõige Vanalinna poolne osa Põhja-Tallinnast muutunud keskmisele korteriomanikule kättesaamatuks. Samas kerkivad koos elanike arvuga üha rohkem esile eelkõige Kalamaja asumiga seotud infrastruktuuri probleemid, millest pakilisemad on liikluskorraldus ja kaupluste ning haridusasutuste nappus.

Põhja-Tallinna pretsedenditult suurimaks arendusprojektiks on Sitsi Õunaaed Sõle, Sitsi ja Kopli tänavate vahelises kvartalis, kuhu rajatakse esimeses etapis kokku 269 korterit. Kui suurte projektide väljamüügihinnad jäävad 2000 €/m² piirimaile, siis väiksemates Põhja-Tallinna arendusprojektides küündivad ruutmeetri tipphinnad üle 3000 euro (Vana-Kalamaja 6 ja 10).
Siiski on likviidsuspunktiks kallimate Põhja-Tallinna kortermajade puhul hinnatase ca 2500 €/m², kõrgemate pakkumishindadega elamispindadega tehakse üksikuid tehinguid kvartalis.

Magalates määrab kinnisvara hinna piirkonnasisene asukoht ja transport

Teiseks oluliseks grupiks äärelinnas on nn magalarajoonid Lasnamäe, Mustamäe, osaliselt ka Kristiine ja Haabersti. Oma olemuselt on nende piirkondade arendusprojektid väga sarnased (suurus 50+ korterit, ehitusstandardid jms) ning müügitempo sõltub eelkõige piirkonnasisesest asukohast ja arendaja võimekusest pakutavate varade eripärasid arvestades projekti õiglaselt hinnastada. Hinnataset ei määra mitte eelkõige linnaosa nimetus, vaid projekti ligipääsetavus ühistranspordiga, haridus- ja kaubandusasutuste lähedus jms.
Siiski on Lasnamäe uute korterite hind keskmiselt 10% madalam kui teistes linnaosades. Samas on näiteks Mustamäele rajatava, ühe suurema Tallinna arendusprojekti, Pöörise elurajooni keskmine väljamüügi hinnatase 1828 €/m², mis jääb alla ka Lasnamäe keskmisele uute korterite hinnale.

Kristiines on võimalik lähedus kesklinnale maksma panna juhul, kui arendatav hoone paikneb eemal magistraalidest ja paneelmajadest ning ehitatav maja sulandub oma väiksuse ja privaatsusega eramupiirkonda – kõikide asjaolude kokkulangevusel on võimalik optimaalsete planeeringute korral müüa Kristiines kortereid ka kuni 2500 eurose ruutmeetri hinnaga.
Äärelinnas on ilmselgelt suurima potentsiaaliga piirkonnaks Haabersti, sest turboringristmiku valmimine 2018. a sügisel kiirendab oluliselt ühendust kesklinnaga. Tuginedes Peetri aleviku korterite järsule hinnatõusule pärast Ülemiste ristmiku valmimist võivad Haabersti uute korterite hinnad kerkida ehitustööde järgselt kuni kümnendiku võrra.

Butiikamajad viiendiku võrra kallimad

Kolmas grupp äärelinna korteriarendusi liigitub nimetuse alla „butiikmajad“ sõltumata piirkonnast. Siia alla kuuluvad väikesed ja privaatsed kortermajad näiteks Kakumäel Haaberstis, Kristiines Lillekülas, Nõmmel, Pirital ja mujal.
Selliste majade keskmise hinnataseme määramine käib konkreetsete majade kaupa, kuna hinnad võivad olla oluliselt kõrgemad piirkonna keskmisest. Hoolimata piirkonna keskmisest kuni 20% kõrgemast hinnast on ka kõnealuste majade puhul likviidsuspiiriks 2500 €/m², kuna kallimate tehingutehindade vähesuse tõttu muutuvad finantseerimistingimused eelkõige omafinantseeringu suurema osakaalu tõttu ostjatele vastuvõetamatuks ning sellises hinnaklassis varasid soetatakse ainult omavahendite arvelt väga harva.
Uusarenduste turul toimuvast saad lugeda siit.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Tallinn ja selle lähiümbrus on nii ehitusmahtude kui tehingute arvu poolest Eesti kõige aktiivsem uusarenduspiirkond. 2017. aasta augustikuu lõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 107 kortermaja arendusprojekti, millele lisandub üle 30 rida- ja paarismajade projekti.

Uute korterite turul on kokku vabade korterite jääk 2276 ühikut, mille keskmine väljamüügihind on 2405 €/m². Kõnealusesse statistikasse pole kaasatud arendusprojekte, kui müüdavate korterite arv või pakkumises oleva jäägi hulk on alla viie ühiku.

Jäägi hindamisel on oluline arvesse võtta ka turuaktiivust. Käesoleva aasta esimese 8 kuuga on igakuiselt müüdud või broneeritud keskmiselt 148 uut korterit kuus, mis annab aastaseks müügimahuks 1776 ühikut. Seega on Harjumaa uute korterite jääk võrdne 15 kuu müügimahuga, mis ajalooliselt ei ole tavatu.
Üldiselt peetakse kinnisvaraturul ülepakkumiseks olukorda, kui müügis olevate ühikute arv ületab kahe aasta tehingute mahtu. Kui siia lisada fakt, et ainuüksi Tallinna elanikkond on viimase 10 aasta jooksul kasvanud keskmiselt 4000 inimese võrra aastas ning tervel Harjumaal on kasv olnud üle 6000 inimese võrra aastas, siis on uute korterite jääk sobilikus korrelatsioonis nõudlusega lisanduva elamufondi vastu. Suurimaks riskifaktoriks uute elamispindade arendusturul on järsk linnastumise lõppemine, mis aga globaalselt ja ka Euroopa teiste riikide näidete varal on äärmiselt ebatõenäoline.
Üldistatult võib uute elamispindade turu jagada nelja segmenti, milleks on Kesklinna linnaosa korteriarendusprojektid, äärelinnade korteriarendusprojektid, linnalähedased korteriarendusprojektid ja ridamajade/paarismajade arendusprojektid sõltumata täpsest asukohast Harjumaal.

Kolmandik uusarendustest on kesklinnas

Ligi kolmandik arendustegevusest on koondunud Tallinna Kesklinna linnaosasse. Põhjused on nii ajaloolised kui majanduslikud. Ajalooliseks põhjuseks on asjaolu, et kuni aastani 2014 olid kesklinnas arendatud korterid väga likviidsed, sest üle poole tehingute mahust andsid Vene Föderatsiooni ja Soome Vabariigi päritolu investorid, kellele olid majandussurutisest räsitud Eesti kinnisvarahinnad investeeringuna äärmiselt atraktiivsed. Soome majanduskriisi jätkulaine ning Vene rubla järsk odavnemine euro suhtes, samuti Eesti kinnisvaraturu kiire taastumine ja hinnatõus peletasid aga välismaised investorid ning praegu on turul üksikuid projekte, mida välisinvestorid nn kuulikindlaks peavad (nt Meerhof, sadama-ala jm).
Majanduslikud põhjused peituvad kõrgetes marginaalides. Kui äärelinnade arendusprojektide puhul on tihtipeale investeeringu netomarginaal (ROI) 10-20%, siis Kesklinnas võib see küündida ka 50%-ni, vahel harva ka veelgi kõrgemaks. Küll tuleb arvestada, et omakapitalitootlus (ROE) võib kesklinnas kohati olla äärelinna arendusprojektidest ka madalam, kuna üldjuhul pangad kinnistu soetamist ei finantseeri ning sellest tulenevalt peab arendaja Kesklinna maatükkide kõrgema hinna tõttu omakapitali proportsionaalselt rohkem projekti paigutama.
Kõrge hinnataseme tõttu on kesklinna korterid turu keskmisest mõnevõrra ebalikviidsemad- kui augustis 2017 sõlmiti kõikide Harjumaa uute korteritega 139 broneeringut/võlaõiguslikku müügilepingut, siis Kesklinna osakaal oli sellest 32 ehk 23%, ehkki pakutavate elamispindade arv kesklinnas moodustab kolmandiku kõikidest Harjumaa uutest korteritest.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Kuigi valdav osa kinnisvaraeksperte usub, et kinnisvaraturg on sisenemas uude buumi, leidub ka neid, kes juba praegu aktiivselt krahhiks valmistuvad.

“Oleme uue supertsükli alguses, inflatsiooni pole ning pangad pumpavad turule raha,” ütles Bigbanki äri-ja kinnisvaralaenude osakonna juht Aimar Roosalu pühapäeval Jaak Roosaare korraldatud kinnisvaraseminaril. “Minu arvamus on, et aktiivsus kinnisvaraturul jätkub,” leidis ka Pindi Kinnisvara maakler Kairi Vanem.

Vanem märkis, et praegu on turul väga palju vaba, tootlust otsivat raha ja seetõttu tehakse palju tehinguid ilma laenutaja sularahas. “Ehituslubade arv on võrreldes eelmise aastaga viiendiku võrra kasvanud,” tõi ta näite turu aktiivsuse kohta. “Samas on võrreldes eelmise buumiga ehitus-ja kasutuslubade arv väiksem,” viitas ta sellele, et turul on veel kasvuruumi.

Kättesaadav kinnisvara

Kinnisvarainvestor ning Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron juhtis aga tähelepanu sellele, et keskmine ruutmeetri hind Tallinna elukondlikus kinnisvaras on praegu kõrgem kui eelmise buumi ajal. “Pakkumishindades oleme jõudnud buumile järele,” sõnas ta ja lisas, et praegu maksab elupind keskmiselt 2 protsenti rohkem kui 2007. aastal.

Aron märkis, et sellegi poolest kinnisvara on praegu kättesaadavam ja vaadata tuleks laiemat pilti. Keskmist palka arvestades on inimeste ostujõud suurem kui kümme aastat tagasi.

“Kui toona sai keskmise palga eest 0,43 ruutmeetrit, siis täna saame 73 protsenti rohkem,” viitas ta sellele, et eelmise buumi tipus oli keskmine palk Eestis oluliselt madalam kui praegu. “Kui toona abikaasaga kodulaenu võtsime, läks üks palk laenu teenindamise peale, täna on olukord parem,” tõi Aron näite.

Samuti eristab praegust olukorda kümne aasta tagusest keskpankade poliitika. Kui toona üritati kuumenevat majandus baasintressimäärade abil jahutada, siis nüüd hoitakse neid madalal ja Euroopas isegi negatiivsena, et inflatsioonimäära kasvatada. See viitab aga sellele, et krahhi ei kardeta. “Euribor oli 2007. aastal 4,28, täna on see 105 protsendi võrra madalamal,” näitlikustas Aron. “Toona oli ka kodulaenu intressimäär kokku ligi 5 protsenti, täna suudame kinnisvara aga endale kenasti lubada “lisas ekspert.

Aron osutas veel ka praegusele küllaltki madalale eluasemelaenude käibele. “Kui 2007 oli see 1,2 miljardit, siis praegu vaid 0,5 milj ardit,” märkis ta, kuid ei välistanud, et praegune arv võib madalam olla ka seetõttu, et turul on nii palju vaba raha, milles tehinguid tehakse. Samas kinnitas Aron, et ka eluaseme arendusprojektidele antud laenude käive on praegu 5 6 protsendi võrra madalam kui kümme aastat tagasi.

Krahhiks valmistutakse

Kuigi Aron suhtub kinnisvaraturu olukorda optimistlikult, tunnistab ka tema, et kriis tuleb ühel hetkel igal juhul. “See on nagu merel, et kuus lainet on rahulikud, kuid seitsmes annab nätaki,” ütles ta. “Ilma päästevestita siiski merele ei läheks.”

Hoopis skeptilisem on kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes on krahhi ootuses hakanud jõuliselt oma portfelli vähendama.

“Eelmisel aastal müüsin kuus korterit ning sel aastal kuus, nii et praegu on minu 26 korterist alles 14 ja neid plaanin ma hoida,” rääkis Pärtel.

“Kontori müün ka maha,” märkis ta ja lisas, et keskendub nüüd ettevõtlusele, mis pole seotud kinnisvaraarendusega ja hoiab oma portfellis hüpoteegivabasid objekte, mida on vajaduse tekkel hea laenu tagatiseks panna. “Inimestel on liiga palju raha ning ettevõtjate ülesanne on see ära korjata,” põhjendas ta ettevõtlusele keskendumist.

Kriisiootust põhjendas ta raamatust “The Road to Ruin” pärit kompleksteooriaga, mille järgi muutub majandus pidevalt keerukamaks. Kui see muutub aga liiga keerukaks, siis ei püsi instrumendid teooria järgi enam koos ja tekib lihtsustus ehk korrektsioon. “Eelmise kriisi ajal ei lastud lihtsustusel lõpuni toimuda ehk laenudel süsteemist ära kaduda,” viitas ta sellele, et seekord võib korrektsioon tulla seetõttu sügavam.

Kuigi kriis on tema hinnangul ukse ees, ei osanud Pärtel ennustada, millest see alguse võib saada. “Ma ei tea, kust lumepall veerema hakkab, kuid laiemat pilti vaadates, siis kindlasti mitte Eestist,” arvas ta. Tema sõnul on tõenäoline, et uus kriis on seotud idapoolsete riikidega või vähemasti on neil selle lahendamisel tähtis osa.

“Hiina ja Venemaa ostavad praegu kulda, lääs peab seda aga mõttetuks metalliks, mille valvamine maksab vaid raha, rikkus liigub läänest itta,” vihjas ta sellele, et idas kaitstakse end korrektsiooni eest paremini ning kindlasti räägib regioon uue kriisi lahendamisel ka rohkem kaasa.

Pärteli sõnul kavatseb ta müüdud kinnisvara alt vabanevat raha niisama kontol hoida ning võimalik inflatsioon teda ei morjenda. “Ma ei viitsi isegi kaheprotsendilise intressiga laene välja anda,” tõdes ta. “Samas tasub silmas pidada, et ühes pangas üle 100 000 euro ei maksa hoida, sest täpselt nii suur on tagatisfond,” andis ta nõu nendele, kes sarnast strateegiat jälgivad.

Raha peab ringlema

Aroni arvates saab aga äri ajada igas ärikeskkonnas ning praegu tuleb lihtsalt arvestada sellega, mis võib potentsiaalse kriisi ajal juhtuda. “Kinnisvara muutub kindlasti odavaks, sest laenuraha ostude finantseerimiseks pole,” ütles ekspert, “Turg sel juhul jäätub ning toimuvad vaid müüja seisukohast ebamõistlikud tehingud,” kinnitas Aron ja lisas, et Tallinnas säilib kinnisvaraturg kriisi tingimustes paremini,

LHV äripanganduse juhi Arko Kurtmanni sõnul on ka pangad kinnisvaraäris ettevaatlikumaks muutunud. “Kui varem finantseeris LHV elukondliku kinnisvara projekte 30protsendilises mahus oma laenuportfellist, siis täna võtame vähem riski ja anname kinnisvarasse viiendiku laenudest,” märkis ta.

Ta lisas, et pangad hindavad laenude väljastamisel eelkõige rahavoogu, millest laenu teenindatakse, “Kindlasti ei tohiks võimendus minna liiga suureks,” oli ta Aroniga nõus. Tema sõnul peaks laenukõlbliku kliendi rahavoog 1,2kordselt tema kohustused ära katma.

Sellegipoolest Kurtmann praegu kriisi ei karda. “Keskpangad näevad roppu vaeva, et ühtegi jõnksu ei tuleks, täna on turgudel rohkem optimismi kui kolm aastat tagasi,” oli ta veendunud. Kurtmann lisas, et tema jaoks hakkab asi hapuks minema siis, kui võlglaste hulk kasvab liiga suureks ning pangad loobuvad laenude väljastamisest. “Kui raha enam ringi ei käi, kaob likviidsus ära – täna annab mulle kindlust see, et raha ringleb ning SKP kasvab.” Likviidsuse kadudes on aga raskem realiseerida ka laenude tagatiseks seatud hüpoteeke.

Selleks, et ka krahhi ajal edukalt äri ajada, on Aronil kindlad tegutsemispõhimõtted, “Liiga suurelt ei maksa oma kapitali üle võimendada ning praegu on mõistlik laene tagasi maksta,” arvas ta. Peale selle soovitab Aron paika panna plaani olukorraks, kui äritegevusest saadav rahavoog väheneb poole võrra. “Tehke oma finantsidele stressitest, mõelge, mis juhtub, kui jääte töötuks või sissetulek langeb kolmandiku, võtke kõikide hirmude summa ning hakake neid alates olulisemast elimineerima.”

Ühisrahastusplatvormi Crowdestate tegevjuht Loit Linnupõld nägi ohtu ja selle allikat aga hoopis teise nurga alt. Nimelt võivad kinnisvaraturule varsti siseneda suured institutsionaalsed investorid. “Kolme aasta pärast näete 300 korteriga üürimaja, mis on rahvusvaheliste operaatorite ehitatud,“ arvas ta, Masstootjal on aga võimalik pakkuda üüriturul madalamat hinda ning see paneks väikeinvestorid konkurentsis halvemasse olukorda.

TASUB TEADA

Milline kinnisvara müüb?

Väikesed. 20-30ruutmeetrised korterid turistide ja üliõpilaste piirkonnas.

Sise- ja sisseränne on suurendanud Tallinnas “mägedel” asuvate korterite populaarsust.

Panustatakse tubade, mitte ruutmeetri te arvule.

Maksumus kuni 150 000 eurot: oluline pinna ja tubade arvu suhe, kallimate puhul pinna ja kvaliteedi suhe.

Suur nõudlus Keilas ja Sauel – krundid ja kommunikatsioonid veel 20% soodsamad kui Tallinnas.

Mis ei müü?

Konflikt asukoha ja kvaliteedi vahel – kallis kortermaja ebasoodsas regioonis.

Ebaõnnestunud planeering

Ebatüüpiline korteri kuju.

Probleemsete dokumentidega korterid (pangad kontrollivad juriidika korrasolu).

Ülehinnatud korterid

ALLIKAS: KAIRI VANEM, PINDI KINNISVARA

PANE TÄHELE

2007 vs. 2017 majanduses

Keskmine ruutmeetri hind tallinnas: 1620 eurot vs. 1655 eurot

Keskmine palk: 704 eurot vs. 1242 eurot

Euribor: 4,28 vs. -0,271

Inflatsioon: 6,6% vs. 3,6%

Eluasemelaenude käive: 1,2 mld eurot vs. 0,5 mld eurot

Korterite müügitehingute arv: 5900 vs. 4900

ALLIKAS: KALLE ARON, SCANDIUM KINNISVARA ARENDUSJUHT

Uuest aastast asendub korteriomanike ühisuse vorm kohustuslikus korras korteriühistuga, mis peaks panema seni haldusfirmade bilansis toimetanud kortermajades elavad inimesed mõtlema oma igapäevategevuse paremale ja läbipaistvamale korraldamisele. Haldusfirmadele annab see võimaluse avada oma köögipool ning koos seniste klientidega leida parim võimalus edasiseks koostööks.

Sellised regulatiivsed muutused tekitavad alati turul virvendust ning iga muutuv olukord paneb otsima uusi lahendusi. Kuna pärast ühistuks muutumist hakkab kõigile majadele kehtima eraldi raamatupidamine, tekib vajadus üle vaadata ka senine tarkvara ja töövahendid” ütleb iseteeninduskeskkonna Korteriyhistu.net arendusjuht Rain Eensaar. „Iga kortermaja vajab aegajalt mingit impulssi, et kõik toimiks ja inimesed oleksid rahul. Enamasti ollakse niikaua suhteliselt passiivsed, kuni saadakse mõni liiga suur arve või kuni muutub seadus.“

Korteriyhistu.net sai alguse samuti teatud muutusest turul. Iseteeninduskeskkond loodi 2005. aastal, kui elektrienergia- ja telefoniarved hakkasid tekkima muud moodi kui paberil, kuid ühistute arved olid endiselt paberil.

Kuigi olid olemas erinevad raamatupidamistarkvarad, ei pakutud tollal kortermajade spetsiifikale vastavat lahendust, mis oleks veebikeskne ning mida saaksid kasutada võimalikult paljud ühe majaga seotud inimesed: juhatus, haldus, raamatupidaja, elanikud, üürnikud. Nii sai alguse tarkvara, mis on aastate jooksul käsikäes keskkonna ja seadusandlusega arenenud. Järkjärgult on lisandunud kliente ning tarkvara on muutunud artaktiivsemaks ka ühistuid teenindavatele haldusettevõtetele.

„Meie klientideks ca 2350 maja üle Eesti ja 50 000+ korterit. Kasutajate seas on nii Eesti suurimad kinnisvara haldamisega seotud ettevõtted nagu ISS Eesti, Olemar, Pindi Kinnisvarahaldus kui ka väiksemad tegijad Haapsalu Linnamajanduse AS, Elva Varahalduse OÜja üksikud ühistud. Hea meel on tõdeda, et esimesed kliendid nagu Tartus tegutsev OÜ Randem on endiselt kasutamas.

Meie idee oli kohe luua veebipõhine erinevaid rolle võimaldav süsteem, sest mida suurem maja, seda vähem inimesed üksteist näevad. Seega suurepäraseks kohaks infot jagada ongi internet,“ selgitab Korteriyhistu.net-i üks idee algataja Rain Eensaar. Ta lisab, et kandvaks mõtteks on algusest peale olnud läbipaistvus, kuna paljudes majades tundus ühistu tegevus toimuvat n-ö mustas kastis ja infot jagati vaid kord aastas üldkoosolekul. Nüüd aga tekkis kõigil võimalus ka passiivselt protsesse jälgida.

Korteriyhistu.net-i eesmärk on kasutada inimest andmete töötluses aina vähem, et vältida inimlikest eksimustest tulenevaid vigu, tõsta programmi efektiivsust ning hoida kokku kõigi aega. Tagasiside näitab, et hästi läbimõeldud ja automatiseeritud süsteem võimaldab ühel inimesel töötada mitu korda efektiivsemalt, mis on eriti meelepärane haldusettevõtetele. Võimalik on vähendada tööjõukulusid või suurendada sama kulutaseme juures käivet.

Haldusfirmadel ja raamatupidajatel on võimalik valida erinevate pakettide vahel ning mida rohkem neil teenindatavad objekte on, seda soodsam on hind.

Põhjalik tarkvarasüsteem katab ära kogu hoone elutsükli

„Tarkvarasüsteem ei saa kunagi valmis, meil on pikaajaline visioon ning palju mõtted, mida veel saab teha ja kuidas asju paremaks muuta. Süsteem areneb koos kasutajate ja nende vajadustega. Samas peame aga balansseerima kasutajalihtsuse ning uute võimaluste vahel, sest ei saa muutuda oma pidevate värskendustega häirivaks nende jaoks, kes meie süsteemi näiteks 10 aastat juba oma töös kasutanud on,“ räägib Eensaar.

Samas peab olema tarkvara piisavalt pädev katmaks ära kogu hoone elutsükli alates infovahetusest ja kulude jagamisest kuni remonttööde ja uute planeeringuteni. Näiteks on Korteriyhistu.net-il olemas elektrooniline hoolduspäevik, kus on kirjas aegade jooksul tehtud tööd ja kuhu saab üles märkida hooldustegevuste kava järgnevateks aastateks. Ja muidugi peab tänapäevases maailmas olema iga süsteem loetav arvuti kõrvalt ka nutiseadmete pisemates ekraanides.

Korteriyhistu.net-is saab iga maja ise määrata, millised õigused antakse korteriomanikele, juhatuse liikmele, haldurile, revisjonikomisjoni liikmele. Lisaks kommunikatsioonisüsteemide näitude esitamisele elektrooniliselt toimub ka pidev infovahetus ühistu liikmete ja haldurite vahel mugavalt otse tarkvaras ning sealtsamast saab lugeda ka vajalikke dokumente nagu ühistu põhikiri vms.

„Meie üheks suuremaks väärtuseks on järjepidevus -kui inimesed juhatuses vahetuvad või tuleb uus raamatupidaja, siis ei ole kõik andmed ühe inimese kaustas, vaid uutel on väga lihtne neid käsitleda. Iga süsteem on muidugi täpselt nii hea, kui sinna on tõest infot sisestatud, kuid kui on olemas keskne koht, mida saab ka jälgida, on kogu ühistu asjaajamine läbipaistvam,” selgitab Eensaar.

Tänu läbipaistvusele on võimalik kiiremini märgata kõrvalekaldeid ning see annab võimaluse standardiseerida ja muuta arusaadavamaks seni ehk liiga laialivalgunud protsesse.

KOMMENTAAR

ALAR RAND, OÜ Randem haldusjuht

„Oleme korteriyhistu.net-i loomise ja kujunemise juures olnud päris algusest, alustades n-ö pilootkasutajana. Võtsime programmi kasutusele kohe pärast selle valmimist. Elamuhalduse täisfunktsionaalse programmikeskkonna loomine oli meile väga oodatud ja tänaseks on programm üle elanud ka kõik kasvuraskused.

Korteriyhistu.net on oluliselt lihtsustanud meie raamatupidajate tööd, on asendamatu abimees haldurite igapäevases tegevuses ja samal ajal ka oluline suhtluskanal meie klientidega, kes samuti seda internetikeskkonda aktiivselt kasutavad.”

Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa.

“Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane – korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,” rääkis Udam.

“Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,” selgitas Udam. Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. “Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal uusi kortereid mujal kui Harju- ja Tartumaal,” lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu. Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind.

Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud taristu või paranenud naabruse näol.

Mis aitab müüdava kinnisvara hinda tõsta ja mis jälle raudkindlalt hinna kolinal allamäge veeretab. Saaremaal tegutsevad maaklerid aitasid sotti saada plussidest ja miinustest, mis siinsel meretagusel kinnisvaraturul oma vankumatut rolli mängivad.

Ehkki hinna kergitajaid ja langetajaid leidub mitmeid, on üks, mis maakleritel esimesena üle huulte tuleb, kõigil ühine. “Asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” toonitas Compakt Kinnisvara maakler Hälin Niils.

Sama rõhutasid ka maaklerid Pindi Kinnisvarast, Domus Kinnisvarast ja Kinlux Varast Natalija Leiten, Jüri Aljas ja Anli Alliksoon-Juursalu. Esimene neist nentis, et kui korter või elamu on lisaks omapärase ja huvitava sisekujundusega -ei pea olema kallis -, siis aitab seegi müügiprotsessi kiirendada.

“Teada-tuntud on ütlemine, et kinnisvara hinna määrab asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” nentis Aljas. See kehtib aga tema sõnul veidi suuremas mõõtkavas kui Kuressaares, mis nelja kilomeetri peale ära mahub. “Tallinnas ja suuremates linnades on aja ning vahemaade läbimise hind lihtsamini elamispinna hinna sisse arvutatav,” märkis ta.

Aljas möönis küll, et Kuressaares võib lasteaedade ja koolide lähedus korteri hinda veidi mõjutada, kuid mitte oluliselt. Pigem võivad need kaalukeeleks saada siis, kui noorel perel on valida kahe sarnase korteri vahel.

Vahemaadel rahaline väärtus

“Kaupluse lähedus on aga oluline jalgsi liikuva eakama inimese jaoks,” kinnitas Aljas. Kuid enam mõjutavad korterite müügihinda siiski siseviimistluse kvaliteet ja sisustus ning maja tehniline seisukord.

Maakohtades mõjutab asukoht hinda selgelt rohkem. “Kui kodu on ostmas noorem ja lastega pere, on määrav töökohtade ja kooli kaugus,” kinnitas Jüri Aljas. “Ehk siis rahalise väärtuse saavad vahemaad, mida igapäevaselt mitu korda läbitakse.”

Kui aga maakoht on ostjale juba mitmes kinnisvara – suvila või teine kodu -, siis vaadatakse asukohta teiste asjade suhtes. “Raha hakkab mõõtma mere lähedust või naabrite kaugust,” toonitas Aljas. “Kui üks vana mõttetera ütleb, et ära muretse asjade pärast, mida sa muuta ei saa, siis maakohtade või suvilate müügi puhul mõjutavadki hinda just need asjad, mida muuta ei saa. Keskkonnal on siin suurem tähtsus kui linnas.”

Aljas märkis, et inimeste soov oma müügis oleva kinnisvara väärtust kauni kohakirjeldusega tõsta on tavaline. “Sellega on nagu meikimisega – kui läheb paljuks või valesse kohta, paneb tulemus muigama,” nentis ta muigamisi.

Näiteks saab mõnest Kuressaare korteri müügikuulutusest teada küll kauguse lossist peaaegu et meetri täpsusega, aga info maja seisukorra või korteri viimistluse kohta puudub ja ainus foto kuulutuse juures näitab aknast paistvat õunapuud. “Ümbruskonna kirjeldamine on asjakohane, kuid pigem aitab see huvi äratada kui reaalselt hinda tõsta,” tõdes Aljas.

Kinnisvara hinna kergitajate kõrval on kahtlemata ka hinna langetajad. Aljase sõnul on need näiteks müra ja lõhnad. “Elamu- ja tööstuspiirkondade piiril või peatänavate ääres asuvad majad või korterid maksavad vähem,” kinnitas ta.

Korrusmajade puhul mängib rolli ka see, mitmenda korrusega on tegemist. “Inimene on ju loomult laisk, ei viitsi ronida,” nentis Aljas. “Piltlikult öeldes võtab iga trepiaste kolmandast korrusest ülespoole umbes 100 eurot hinda alla.”

Hinda võivad allapoole sikutada ka n-ö kehvad naabrid. “Kes vähegi küsida viitsib, saab info kiusliku või muul viisil häiriva naabri kohta kätte,” tähendas Aljas.

Anli Alliksoon-Juursalu sõnul teavad kinnisvara väärtuse kriteeriume tänapäeval kõik kinnisvaraga seotud inimesed. Rusikareegel peab seejuures väärtuslikuks kinnisvaraks Eesti mõistes Tallinna vanalinna kinnisvara ja mitteväärtuslikuks kõike ülejäänut, mis Tallinnast väljapoole jääb. “See kajastub ka pangalaenude väljastamise koefitsientides ja laenukomisjoni otsustes,” tõdes ta.

Kui aga individuaalselt lähenema hakata, mis on Alliksoon-Juursalu igapäevatöö, siis peab iga inimene enda jaoks väärtuslikuks asukohaks erinevaid piirkondi. “Mõnele on väärtuslik asukoht metsa sees asuv majake, teisele on väärtuslik asukoht mere ääres, kolmas väärtustab elamist korterelamurajoonis,” loetles ta. “Ja mina usun, et kõigil neil inimestel on õigus.”

Saaremaa mõistes on kõige kõrgemad hinnad Kuressaare majadel ja korteritel. “Suveelamiste asukoha järgi valik langeb üha enam Kuressaarest ida poole jäävatele kinnistutele,” märkis ta.

Pisiremondil pole mõtet

Eelistatuim asukoht suvemaja ostmisel on juba mitu aastat olnud Muhu saar, tähendas Alliksoon-Juursalu. “Küsitakse ka Orissaare ja Valjala ümbrusse jäävaid suvilaid, kuid Kuressaarest lääne poole sõit tundub järjest pikem ja pikem.” Kui rääkida aga kitsamalt Kuressaare majadest ja korteritest, siis siin oleneb väärtus jällegi asukohast ja kütteallikast. Asukohaeelis on maakleri sõnul Kuressaare kesklinna korteritel ja väljakujunenud aedlinna majadel. Küttekolde eelis aga kõigil keskkütte, maakütte või õhk-vesi-küttega korteritel ja majadel.

“Neid kahte kriteeriumi müügi jaoks muuta ei saa ja muid asju pole mõtet muuta,” kinnitas Alliksoon-Juursalu. Ostja soovib tema sõnul tavaliselt ostetavat kinnisvara enda jaoks ise kohandada ja oma energia uude koju sisse tuua.
“Olgu see siis väike remont või taimed aeda,” tähendas ta. “Minu soovitus on alati see, et ei ole mõtet pisiremonti teha, sest uus omanik võib tahta kogu siseviimistluse ise teha ning müügieelne remont tähendab lihtsalt raha tuulde loopimist.” See ei tähenda aga seda, et müüja võiks toad koristamata jätta, kui ostjad tulevad uue koduga tutvuma. “Mida vähem asju tööpindade ja põrandate peal vedeleb, seda suurema tõenäosusega näeb ostja potentsiaali ja mõte hakkab jooksma oma asjade uude koju sättimise osas,” kinnitas ta.

8 NÕUANNET, MIS TAGAVAD KÕRGEMA HINNA JA KIIREMA MÜÜGIL

VM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing (pildil) tõdes, et kuigi nüüdseks on töös registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata. “Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab selles osas uusi väljakutseid ka müüjatele,” kinnitas ta. “Kuigi müügiga alustades on raske oletada, kes müüdava vara ostab ja sedagi, kas ta ostes kasutab pangalaenu, tuleb hinnanguliselt poolte ostjate ostu finantseerimisel arvestada mitmete asjaoludega, milleta müügilepingu sõlmimiseni võib kuluda kuid, ostuhind võib jääda oodatust kuni kolmandiku võrra madalamaks või jääb tehing sootuks ära.”

1. Taotle kasutusluba – kohaliku omavalitsuse väljastatud dokumendita, mis tõendab, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, ostjale laenu ei väljastata. Tavapäraselt võtab kõikide vajalike alusdokumentide vormistamine ja esitamine omavalitsusel aega ligi kuu, loa väljastamine teist samapalju – seda eeldusel, et maja või korteri juures vastab kõik normidele.

2. Koosta ehituskalkulatsioon – seda eelkõige remonti vajava maja või  korteri puhul. Praegu finantseeritakse pangalaenuga esmalt täielikult valminud objekte. Siseviimistluseta või pooleliolevate objektide puhul soovib pank veenduda, kas ostjal on piisavalt omavahendeid või peab ehituskulud katma väljastatav pangalaen.

3. Võimaluse korral vormista tehingud eraldi – tihti müüakse üht liiga  väikest või suurt kinnisvara eesmärgiga leida asemele suurem või väiksem. Ootuspäraselt soovitakse vormistada ühe korteri või maja müük ja teise ost samal ajal. Teisalt võib selline soov kaasa tuua keerulised lepingulised suhted ja ostjale pangast eritingimuste taotlemise.

4. Lõpeta üürileping – väljaüüritud korter sobib harva tagatiseks. Kuigi erandid on võimalikud, eeldaks see täiendavaid läbirääkimisi üürnikuga ja sõlmitud kokkulepete muutmist. Samuti on üürikorteri puhul keerulisem sõlmida kokkuleppeid selle näitamiseks ja vabastamiseks.

5. Sõlmi notari juures kokkulepe majaosa kasutuse kohta – lase teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ja olemas on täpsed mõõdistustulemused. On oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida.

6. Vormista servituudid juurdepääsuks – servituut, mis annab õiguse kasutada kokkulepitud viisil teisele isikule kuuluvat maad on selgelt nõutav järjest teravamaks muutunud juurdepääsu- ja teeservituudiga seonduvate probleemide esinemise tõttu. Need kokkulepped on mõistlik aegsasti vormistada.

7. Iga kinnisvara ei sobi tagatiseks – kui plaanis on müüa hoonestamata kinnistu, külaliskorter, kapitaalselt remonti vajav maja või halvas seisus korter maakonnas, tuleb suure tõenäosusega leidja ostja, kes ostuks pangalaenu ei vaja.

8. Sisustuse müük on probleemne – eluasemelaen on eelkõige mõeldud kinnisvaraostu finantseerimiseks, millega koos ostetakse küll tihti elamus või korteris asuv mööbel või sisustus. Kohtkindel sisustus üldjuhul küsimusi ei tekita, samas eraldiseisev mööbel ja sisustus pole tagatisvarana käsitletav.