Äärelinna uute korterite moodustab lõviosa Harjumaa uusarenduste mahust, hõlmates 2017. a augusti lõpu seisuga 1189 müügis olevat ja valmis või ehitatavat elamispinda.

Kolmandik äärelinna uusarenduste mahust on koondunud Põhja-Tallinnasse, kusjuures on märkimisväärne, et Põhja-Tallinna uute korterite keskmine hind (2653 €/m²) on muutunud ligilähedaseks kesklinna hinnatasemele (2831 €/ m²).
Piirkonna järsu hinnatõusu taga on viimaste aastate jooksul aset leidnud märkimisväärne mainehüpe, kuid koos hinnatõusuga on eelkõige Vanalinna poolne osa Põhja-Tallinnast muutunud keskmisele korteriomanikule kättesaamatuks. Samas kerkivad koos elanike arvuga üha rohkem esile eelkõige Kalamaja asumiga seotud infrastruktuuri probleemid, millest pakilisemad on liikluskorraldus ja kaupluste ning haridusasutuste nappus.

Põhja-Tallinna pretsedenditult suurimaks arendusprojektiks on Sitsi Õunaaed Sõle, Sitsi ja Kopli tänavate vahelises kvartalis, kuhu rajatakse esimeses etapis kokku 269 korterit. Kui suurte projektide väljamüügihinnad jäävad 2000 €/m² piirimaile, siis väiksemates Põhja-Tallinna arendusprojektides küündivad ruutmeetri tipphinnad üle 3000 euro (Vana-Kalamaja 6 ja 10).
Siiski on likviidsuspunktiks kallimate Põhja-Tallinna kortermajade puhul hinnatase ca 2500 €/m², kõrgemate pakkumishindadega elamispindadega tehakse üksikuid tehinguid kvartalis.

Magalates määrab kinnisvara hinna piirkonnasisene asukoht ja transport

Teiseks oluliseks grupiks äärelinnas on nn magalarajoonid Lasnamäe, Mustamäe, osaliselt ka Kristiine ja Haabersti. Oma olemuselt on nende piirkondade arendusprojektid väga sarnased (suurus 50+ korterit, ehitusstandardid jms) ning müügitempo sõltub eelkõige piirkonnasisesest asukohast ja arendaja võimekusest pakutavate varade eripärasid arvestades projekti õiglaselt hinnastada. Hinnataset ei määra mitte eelkõige linnaosa nimetus, vaid projekti ligipääsetavus ühistranspordiga, haridus- ja kaubandusasutuste lähedus jms.
Siiski on Lasnamäe uute korterite hind keskmiselt 10% madalam kui teistes linnaosades. Samas on näiteks Mustamäele rajatava, ühe suurema Tallinna arendusprojekti, Pöörise elurajooni keskmine väljamüügi hinnatase 1828 €/m², mis jääb alla ka Lasnamäe keskmisele uute korterite hinnale.

Kristiines on võimalik lähedus kesklinnale maksma panna juhul, kui arendatav hoone paikneb eemal magistraalidest ja paneelmajadest ning ehitatav maja sulandub oma väiksuse ja privaatsusega eramupiirkonda – kõikide asjaolude kokkulangevusel on võimalik optimaalsete planeeringute korral müüa Kristiines kortereid ka kuni 2500 eurose ruutmeetri hinnaga.
Äärelinnas on ilmselgelt suurima potentsiaaliga piirkonnaks Haabersti, sest turboringristmiku valmimine 2018. a sügisel kiirendab oluliselt ühendust kesklinnaga. Tuginedes Peetri aleviku korterite järsule hinnatõusule pärast Ülemiste ristmiku valmimist võivad Haabersti uute korterite hinnad kerkida ehitustööde järgselt kuni kümnendiku võrra.

Butiikamajad viiendiku võrra kallimad

Kolmas grupp äärelinna korteriarendusi liigitub nimetuse alla „butiikmajad“ sõltumata piirkonnast. Siia alla kuuluvad väikesed ja privaatsed kortermajad näiteks Kakumäel Haaberstis, Kristiines Lillekülas, Nõmmel, Pirital ja mujal.
Selliste majade keskmise hinnataseme määramine käib konkreetsete majade kaupa, kuna hinnad võivad olla oluliselt kõrgemad piirkonna keskmisest. Hoolimata piirkonna keskmisest kuni 20% kõrgemast hinnast on ka kõnealuste majade puhul likviidsuspiiriks 2500 €/m², kuna kallimate tehingutehindade vähesuse tõttu muutuvad finantseerimistingimused eelkõige omafinantseeringu suurema osakaalu tõttu ostjatele vastuvõetamatuks ning sellises hinnaklassis varasid soetatakse ainult omavahendite arvelt väga harva.
Uusarenduste turul toimuvast saad lugeda siit.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Tallinn ja selle lähiümbrus on nii ehitusmahtude kui tehingute arvu poolest Eesti kõige aktiivsem uusarenduspiirkond. 2017. aasta augustikuu lõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 107 kortermaja arendusprojekti, millele lisandub üle 30 rida- ja paarismajade projekti.

Uute korterite turul on kokku vabade korterite jääk 2276 ühikut, mille keskmine väljamüügihind on 2405 €/m². Kõnealusesse statistikasse pole kaasatud arendusprojekte, kui müüdavate korterite arv või pakkumises oleva jäägi hulk on alla viie ühiku.

Jäägi hindamisel on oluline arvesse võtta ka turuaktiivust. Käesoleva aasta esimese 8 kuuga on igakuiselt müüdud või broneeritud keskmiselt 148 uut korterit kuus, mis annab aastaseks müügimahuks 1776 ühikut. Seega on Harjumaa uute korterite jääk võrdne 15 kuu müügimahuga, mis ajalooliselt ei ole tavatu.
Üldiselt peetakse kinnisvaraturul ülepakkumiseks olukorda, kui müügis olevate ühikute arv ületab kahe aasta tehingute mahtu. Kui siia lisada fakt, et ainuüksi Tallinna elanikkond on viimase 10 aasta jooksul kasvanud keskmiselt 4000 inimese võrra aastas ning tervel Harjumaal on kasv olnud üle 6000 inimese võrra aastas, siis on uute korterite jääk sobilikus korrelatsioonis nõudlusega lisanduva elamufondi vastu. Suurimaks riskifaktoriks uute elamispindade arendusturul on järsk linnastumise lõppemine, mis aga globaalselt ja ka Euroopa teiste riikide näidete varal on äärmiselt ebatõenäoline.
Üldistatult võib uute elamispindade turu jagada nelja segmenti, milleks on Kesklinna linnaosa korteriarendusprojektid, äärelinnade korteriarendusprojektid, linnalähedased korteriarendusprojektid ja ridamajade/paarismajade arendusprojektid sõltumata täpsest asukohast Harjumaal.

Kolmandik uusarendustest on kesklinnas

Ligi kolmandik arendustegevusest on koondunud Tallinna Kesklinna linnaosasse. Põhjused on nii ajaloolised kui majanduslikud. Ajalooliseks põhjuseks on asjaolu, et kuni aastani 2014 olid kesklinnas arendatud korterid väga likviidsed, sest üle poole tehingute mahust andsid Vene Föderatsiooni ja Soome Vabariigi päritolu investorid, kellele olid majandussurutisest räsitud Eesti kinnisvarahinnad investeeringuna äärmiselt atraktiivsed. Soome majanduskriisi jätkulaine ning Vene rubla järsk odavnemine euro suhtes, samuti Eesti kinnisvaraturu kiire taastumine ja hinnatõus peletasid aga välismaised investorid ning praegu on turul üksikuid projekte, mida välisinvestorid nn kuulikindlaks peavad (nt Meerhof, sadama-ala jm).
Majanduslikud põhjused peituvad kõrgetes marginaalides. Kui äärelinnade arendusprojektide puhul on tihtipeale investeeringu netomarginaal (ROI) 10-20%, siis Kesklinnas võib see küündida ka 50%-ni, vahel harva ka veelgi kõrgemaks. Küll tuleb arvestada, et omakapitalitootlus (ROE) võib kesklinnas kohati olla äärelinna arendusprojektidest ka madalam, kuna üldjuhul pangad kinnistu soetamist ei finantseeri ning sellest tulenevalt peab arendaja Kesklinna maatükkide kõrgema hinna tõttu omakapitali proportsionaalselt rohkem projekti paigutama.
Kõrge hinnataseme tõttu on kesklinna korterid turu keskmisest mõnevõrra ebalikviidsemad- kui augustis 2017 sõlmiti kõikide Harjumaa uute korteritega 139 broneeringut/võlaõiguslikku müügilepingut, siis Kesklinna osakaal oli sellest 32 ehk 23%, ehkki pakutavate elamispindade arv kesklinnas moodustab kolmandiku kõikidest Harjumaa uutest korteritest.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Kuigi valdav osa kinnisvaraeksperte usub, et kinnisvaraturg on sisenemas uude buumi, leidub ka neid, kes juba praegu aktiivselt krahhiks valmistuvad.

“Oleme uue supertsükli alguses, inflatsiooni pole ning pangad pumpavad turule raha,” ütles Bigbanki äri-ja kinnisvaralaenude osakonna juht Aimar Roosalu pühapäeval Jaak Roosaare korraldatud kinnisvaraseminaril. “Minu arvamus on, et aktiivsus kinnisvaraturul jätkub,” leidis ka Pindi Kinnisvara maakler Kairi Vanem.

Vanem märkis, et praegu on turul väga palju vaba, tootlust otsivat raha ja seetõttu tehakse palju tehinguid ilma laenutaja sularahas. “Ehituslubade arv on võrreldes eelmise aastaga viiendiku võrra kasvanud,” tõi ta näite turu aktiivsuse kohta. “Samas on võrreldes eelmise buumiga ehitus-ja kasutuslubade arv väiksem,” viitas ta sellele, et turul on veel kasvuruumi.

Kättesaadav kinnisvara

Kinnisvarainvestor ning Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron juhtis aga tähelepanu sellele, et keskmine ruutmeetri hind Tallinna elukondlikus kinnisvaras on praegu kõrgem kui eelmise buumi ajal. “Pakkumishindades oleme jõudnud buumile järele,” sõnas ta ja lisas, et praegu maksab elupind keskmiselt 2 protsenti rohkem kui 2007. aastal.

Aron märkis, et sellegi poolest kinnisvara on praegu kättesaadavam ja vaadata tuleks laiemat pilti. Keskmist palka arvestades on inimeste ostujõud suurem kui kümme aastat tagasi.

“Kui toona sai keskmise palga eest 0,43 ruutmeetrit, siis täna saame 73 protsenti rohkem,” viitas ta sellele, et eelmise buumi tipus oli keskmine palk Eestis oluliselt madalam kui praegu. “Kui toona abikaasaga kodulaenu võtsime, läks üks palk laenu teenindamise peale, täna on olukord parem,” tõi Aron näite.

Samuti eristab praegust olukorda kümne aasta tagusest keskpankade poliitika. Kui toona üritati kuumenevat majandus baasintressimäärade abil jahutada, siis nüüd hoitakse neid madalal ja Euroopas isegi negatiivsena, et inflatsioonimäära kasvatada. See viitab aga sellele, et krahhi ei kardeta. “Euribor oli 2007. aastal 4,28, täna on see 105 protsendi võrra madalamal,” näitlikustas Aron. “Toona oli ka kodulaenu intressimäär kokku ligi 5 protsenti, täna suudame kinnisvara aga endale kenasti lubada “lisas ekspert.

Aron osutas veel ka praegusele küllaltki madalale eluasemelaenude käibele. “Kui 2007 oli see 1,2 miljardit, siis praegu vaid 0,5 milj ardit,” märkis ta, kuid ei välistanud, et praegune arv võib madalam olla ka seetõttu, et turul on nii palju vaba raha, milles tehinguid tehakse. Samas kinnitas Aron, et ka eluaseme arendusprojektidele antud laenude käive on praegu 5 6 protsendi võrra madalam kui kümme aastat tagasi.

Krahhiks valmistutakse

Kuigi Aron suhtub kinnisvaraturu olukorda optimistlikult, tunnistab ka tema, et kriis tuleb ühel hetkel igal juhul. “See on nagu merel, et kuus lainet on rahulikud, kuid seitsmes annab nätaki,” ütles ta. “Ilma päästevestita siiski merele ei läheks.”

Hoopis skeptilisem on kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes on krahhi ootuses hakanud jõuliselt oma portfelli vähendama.

“Eelmisel aastal müüsin kuus korterit ning sel aastal kuus, nii et praegu on minu 26 korterist alles 14 ja neid plaanin ma hoida,” rääkis Pärtel.

“Kontori müün ka maha,” märkis ta ja lisas, et keskendub nüüd ettevõtlusele, mis pole seotud kinnisvaraarendusega ja hoiab oma portfellis hüpoteegivabasid objekte, mida on vajaduse tekkel hea laenu tagatiseks panna. “Inimestel on liiga palju raha ning ettevõtjate ülesanne on see ära korjata,” põhjendas ta ettevõtlusele keskendumist.

Kriisiootust põhjendas ta raamatust “The Road to Ruin” pärit kompleksteooriaga, mille järgi muutub majandus pidevalt keerukamaks. Kui see muutub aga liiga keerukaks, siis ei püsi instrumendid teooria järgi enam koos ja tekib lihtsustus ehk korrektsioon. “Eelmise kriisi ajal ei lastud lihtsustusel lõpuni toimuda ehk laenudel süsteemist ära kaduda,” viitas ta sellele, et seekord võib korrektsioon tulla seetõttu sügavam.

Kuigi kriis on tema hinnangul ukse ees, ei osanud Pärtel ennustada, millest see alguse võib saada. “Ma ei tea, kust lumepall veerema hakkab, kuid laiemat pilti vaadates, siis kindlasti mitte Eestist,” arvas ta. Tema sõnul on tõenäoline, et uus kriis on seotud idapoolsete riikidega või vähemasti on neil selle lahendamisel tähtis osa.

“Hiina ja Venemaa ostavad praegu kulda, lääs peab seda aga mõttetuks metalliks, mille valvamine maksab vaid raha, rikkus liigub läänest itta,” vihjas ta sellele, et idas kaitstakse end korrektsiooni eest paremini ning kindlasti räägib regioon uue kriisi lahendamisel ka rohkem kaasa.

Pärteli sõnul kavatseb ta müüdud kinnisvara alt vabanevat raha niisama kontol hoida ning võimalik inflatsioon teda ei morjenda. “Ma ei viitsi isegi kaheprotsendilise intressiga laene välja anda,” tõdes ta. “Samas tasub silmas pidada, et ühes pangas üle 100 000 euro ei maksa hoida, sest täpselt nii suur on tagatisfond,” andis ta nõu nendele, kes sarnast strateegiat jälgivad.

Raha peab ringlema

Aroni arvates saab aga äri ajada igas ärikeskkonnas ning praegu tuleb lihtsalt arvestada sellega, mis võib potentsiaalse kriisi ajal juhtuda. “Kinnisvara muutub kindlasti odavaks, sest laenuraha ostude finantseerimiseks pole,” ütles ekspert, “Turg sel juhul jäätub ning toimuvad vaid müüja seisukohast ebamõistlikud tehingud,” kinnitas Aron ja lisas, et Tallinnas säilib kinnisvaraturg kriisi tingimustes paremini,

LHV äripanganduse juhi Arko Kurtmanni sõnul on ka pangad kinnisvaraäris ettevaatlikumaks muutunud. “Kui varem finantseeris LHV elukondliku kinnisvara projekte 30protsendilises mahus oma laenuportfellist, siis täna võtame vähem riski ja anname kinnisvarasse viiendiku laenudest,” märkis ta.

Ta lisas, et pangad hindavad laenude väljastamisel eelkõige rahavoogu, millest laenu teenindatakse, “Kindlasti ei tohiks võimendus minna liiga suureks,” oli ta Aroniga nõus. Tema sõnul peaks laenukõlbliku kliendi rahavoog 1,2kordselt tema kohustused ära katma.

Sellegipoolest Kurtmann praegu kriisi ei karda. “Keskpangad näevad roppu vaeva, et ühtegi jõnksu ei tuleks, täna on turgudel rohkem optimismi kui kolm aastat tagasi,” oli ta veendunud. Kurtmann lisas, et tema jaoks hakkab asi hapuks minema siis, kui võlglaste hulk kasvab liiga suureks ning pangad loobuvad laenude väljastamisest. “Kui raha enam ringi ei käi, kaob likviidsus ära – täna annab mulle kindlust see, et raha ringleb ning SKP kasvab.” Likviidsuse kadudes on aga raskem realiseerida ka laenude tagatiseks seatud hüpoteeke.

Selleks, et ka krahhi ajal edukalt äri ajada, on Aronil kindlad tegutsemispõhimõtted, “Liiga suurelt ei maksa oma kapitali üle võimendada ning praegu on mõistlik laene tagasi maksta,” arvas ta. Peale selle soovitab Aron paika panna plaani olukorraks, kui äritegevusest saadav rahavoog väheneb poole võrra. “Tehke oma finantsidele stressitest, mõelge, mis juhtub, kui jääte töötuks või sissetulek langeb kolmandiku, võtke kõikide hirmude summa ning hakake neid alates olulisemast elimineerima.”

Ühisrahastusplatvormi Crowdestate tegevjuht Loit Linnupõld nägi ohtu ja selle allikat aga hoopis teise nurga alt. Nimelt võivad kinnisvaraturule varsti siseneda suured institutsionaalsed investorid. “Kolme aasta pärast näete 300 korteriga üürimaja, mis on rahvusvaheliste operaatorite ehitatud,“ arvas ta, Masstootjal on aga võimalik pakkuda üüriturul madalamat hinda ning see paneks väikeinvestorid konkurentsis halvemasse olukorda.

TASUB TEADA

Milline kinnisvara müüb?

Väikesed. 20-30ruutmeetrised korterid turistide ja üliõpilaste piirkonnas.

Sise- ja sisseränne on suurendanud Tallinnas “mägedel” asuvate korterite populaarsust.

Panustatakse tubade, mitte ruutmeetri te arvule.

Maksumus kuni 150 000 eurot: oluline pinna ja tubade arvu suhe, kallimate puhul pinna ja kvaliteedi suhe.

Suur nõudlus Keilas ja Sauel – krundid ja kommunikatsioonid veel 20% soodsamad kui Tallinnas.

Mis ei müü?

Konflikt asukoha ja kvaliteedi vahel – kallis kortermaja ebasoodsas regioonis.

Ebaõnnestunud planeering

Ebatüüpiline korteri kuju.

Probleemsete dokumentidega korterid (pangad kontrollivad juriidika korrasolu).

Ülehinnatud korterid

ALLIKAS: KAIRI VANEM, PINDI KINNISVARA

PANE TÄHELE

2007 vs. 2017 majanduses

Keskmine ruutmeetri hind tallinnas: 1620 eurot vs. 1655 eurot

Keskmine palk: 704 eurot vs. 1242 eurot

Euribor: 4,28 vs. -0,271

Inflatsioon: 6,6% vs. 3,6%

Eluasemelaenude käive: 1,2 mld eurot vs. 0,5 mld eurot

Korterite müügitehingute arv: 5900 vs. 4900

ALLIKAS: KALLE ARON, SCANDIUM KINNISVARA ARENDUSJUHT

Uuest aastast asendub korteriomanike ühisuse vorm kohustuslikus korras korteriühistuga, mis peaks panema seni haldusfirmade bilansis toimetanud kortermajades elavad inimesed mõtlema oma igapäevategevuse paremale ja läbipaistvamale korraldamisele. Haldusfirmadele annab see võimaluse avada oma köögipool ning koos seniste klientidega leida parim võimalus edasiseks koostööks.

Sellised regulatiivsed muutused tekitavad alati turul virvendust ning iga muutuv olukord paneb otsima uusi lahendusi. Kuna pärast ühistuks muutumist hakkab kõigile majadele kehtima eraldi raamatupidamine, tekib vajadus üle vaadata ka senine tarkvara ja töövahendid” ütleb iseteeninduskeskkonna Korteriyhistu.net arendusjuht Rain Eensaar. „Iga kortermaja vajab aegajalt mingit impulssi, et kõik toimiks ja inimesed oleksid rahul. Enamasti ollakse niikaua suhteliselt passiivsed, kuni saadakse mõni liiga suur arve või kuni muutub seadus.“

Korteriyhistu.net sai alguse samuti teatud muutusest turul. Iseteeninduskeskkond loodi 2005. aastal, kui elektrienergia- ja telefoniarved hakkasid tekkima muud moodi kui paberil, kuid ühistute arved olid endiselt paberil.

Kuigi olid olemas erinevad raamatupidamistarkvarad, ei pakutud tollal kortermajade spetsiifikale vastavat lahendust, mis oleks veebikeskne ning mida saaksid kasutada võimalikult paljud ühe majaga seotud inimesed: juhatus, haldus, raamatupidaja, elanikud, üürnikud. Nii sai alguse tarkvara, mis on aastate jooksul käsikäes keskkonna ja seadusandlusega arenenud. Järkjärgult on lisandunud kliente ning tarkvara on muutunud artaktiivsemaks ka ühistuid teenindavatele haldusettevõtetele.

„Meie klientideks ca 2350 maja üle Eesti ja 50 000+ korterit. Kasutajate seas on nii Eesti suurimad kinnisvara haldamisega seotud ettevõtted nagu ISS Eesti, Olemar, Pindi Kinnisvarahaldus kui ka väiksemad tegijad Haapsalu Linnamajanduse AS, Elva Varahalduse OÜja üksikud ühistud. Hea meel on tõdeda, et esimesed kliendid nagu Tartus tegutsev OÜ Randem on endiselt kasutamas.

Meie idee oli kohe luua veebipõhine erinevaid rolle võimaldav süsteem, sest mida suurem maja, seda vähem inimesed üksteist näevad. Seega suurepäraseks kohaks infot jagada ongi internet,“ selgitab Korteriyhistu.net-i üks idee algataja Rain Eensaar. Ta lisab, et kandvaks mõtteks on algusest peale olnud läbipaistvus, kuna paljudes majades tundus ühistu tegevus toimuvat n-ö mustas kastis ja infot jagati vaid kord aastas üldkoosolekul. Nüüd aga tekkis kõigil võimalus ka passiivselt protsesse jälgida.

Korteriyhistu.net-i eesmärk on kasutada inimest andmete töötluses aina vähem, et vältida inimlikest eksimustest tulenevaid vigu, tõsta programmi efektiivsust ning hoida kokku kõigi aega. Tagasiside näitab, et hästi läbimõeldud ja automatiseeritud süsteem võimaldab ühel inimesel töötada mitu korda efektiivsemalt, mis on eriti meelepärane haldusettevõtetele. Võimalik on vähendada tööjõukulusid või suurendada sama kulutaseme juures käivet.

Haldusfirmadel ja raamatupidajatel on võimalik valida erinevate pakettide vahel ning mida rohkem neil teenindatavad objekte on, seda soodsam on hind.

Põhjalik tarkvarasüsteem katab ära kogu hoone elutsükli

„Tarkvarasüsteem ei saa kunagi valmis, meil on pikaajaline visioon ning palju mõtted, mida veel saab teha ja kuidas asju paremaks muuta. Süsteem areneb koos kasutajate ja nende vajadustega. Samas peame aga balansseerima kasutajalihtsuse ning uute võimaluste vahel, sest ei saa muutuda oma pidevate värskendustega häirivaks nende jaoks, kes meie süsteemi näiteks 10 aastat juba oma töös kasutanud on,“ räägib Eensaar.

Samas peab olema tarkvara piisavalt pädev katmaks ära kogu hoone elutsükli alates infovahetusest ja kulude jagamisest kuni remonttööde ja uute planeeringuteni. Näiteks on Korteriyhistu.net-il olemas elektrooniline hoolduspäevik, kus on kirjas aegade jooksul tehtud tööd ja kuhu saab üles märkida hooldustegevuste kava järgnevateks aastateks. Ja muidugi peab tänapäevases maailmas olema iga süsteem loetav arvuti kõrvalt ka nutiseadmete pisemates ekraanides.

Korteriyhistu.net-is saab iga maja ise määrata, millised õigused antakse korteriomanikele, juhatuse liikmele, haldurile, revisjonikomisjoni liikmele. Lisaks kommunikatsioonisüsteemide näitude esitamisele elektrooniliselt toimub ka pidev infovahetus ühistu liikmete ja haldurite vahel mugavalt otse tarkvaras ning sealtsamast saab lugeda ka vajalikke dokumente nagu ühistu põhikiri vms.

„Meie üheks suuremaks väärtuseks on järjepidevus -kui inimesed juhatuses vahetuvad või tuleb uus raamatupidaja, siis ei ole kõik andmed ühe inimese kaustas, vaid uutel on väga lihtne neid käsitleda. Iga süsteem on muidugi täpselt nii hea, kui sinna on tõest infot sisestatud, kuid kui on olemas keskne koht, mida saab ka jälgida, on kogu ühistu asjaajamine läbipaistvam,” selgitab Eensaar.

Tänu läbipaistvusele on võimalik kiiremini märgata kõrvalekaldeid ning see annab võimaluse standardiseerida ja muuta arusaadavamaks seni ehk liiga laialivalgunud protsesse.

KOMMENTAAR

ALAR RAND, OÜ Randem haldusjuht

„Oleme korteriyhistu.net-i loomise ja kujunemise juures olnud päris algusest, alustades n-ö pilootkasutajana. Võtsime programmi kasutusele kohe pärast selle valmimist. Elamuhalduse täisfunktsionaalse programmikeskkonna loomine oli meile väga oodatud ja tänaseks on programm üle elanud ka kõik kasvuraskused.

Korteriyhistu.net on oluliselt lihtsustanud meie raamatupidajate tööd, on asendamatu abimees haldurite igapäevases tegevuses ja samal ajal ka oluline suhtluskanal meie klientidega, kes samuti seda internetikeskkonda aktiivselt kasutavad.”

Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa.

“Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane – korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,” rääkis Udam.

“Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,” selgitas Udam. Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. “Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal uusi kortereid mujal kui Harju- ja Tartumaal,” lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu. Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind.

Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud taristu või paranenud naabruse näol.

Mis aitab müüdava kinnisvara hinda tõsta ja mis jälle raudkindlalt hinna kolinal allamäge veeretab. Saaremaal tegutsevad maaklerid aitasid sotti saada plussidest ja miinustest, mis siinsel meretagusel kinnisvaraturul oma vankumatut rolli mängivad.

Ehkki hinna kergitajaid ja langetajaid leidub mitmeid, on üks, mis maakleritel esimesena üle huulte tuleb, kõigil ühine. “Asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” toonitas Compakt Kinnisvara maakler Hälin Niils.

Sama rõhutasid ka maaklerid Pindi Kinnisvarast, Domus Kinnisvarast ja Kinlux Varast Natalija Leiten, Jüri Aljas ja Anli Alliksoon-Juursalu. Esimene neist nentis, et kui korter või elamu on lisaks omapärase ja huvitava sisekujundusega -ei pea olema kallis -, siis aitab seegi müügiprotsessi kiirendada.

“Teada-tuntud on ütlemine, et kinnisvara hinna määrab asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” nentis Aljas. See kehtib aga tema sõnul veidi suuremas mõõtkavas kui Kuressaares, mis nelja kilomeetri peale ära mahub. “Tallinnas ja suuremates linnades on aja ning vahemaade läbimise hind lihtsamini elamispinna hinna sisse arvutatav,” märkis ta.

Aljas möönis küll, et Kuressaares võib lasteaedade ja koolide lähedus korteri hinda veidi mõjutada, kuid mitte oluliselt. Pigem võivad need kaalukeeleks saada siis, kui noorel perel on valida kahe sarnase korteri vahel.

Vahemaadel rahaline väärtus

“Kaupluse lähedus on aga oluline jalgsi liikuva eakama inimese jaoks,” kinnitas Aljas. Kuid enam mõjutavad korterite müügihinda siiski siseviimistluse kvaliteet ja sisustus ning maja tehniline seisukord.

Maakohtades mõjutab asukoht hinda selgelt rohkem. “Kui kodu on ostmas noorem ja lastega pere, on määrav töökohtade ja kooli kaugus,” kinnitas Jüri Aljas. “Ehk siis rahalise väärtuse saavad vahemaad, mida igapäevaselt mitu korda läbitakse.”

Kui aga maakoht on ostjale juba mitmes kinnisvara – suvila või teine kodu -, siis vaadatakse asukohta teiste asjade suhtes. “Raha hakkab mõõtma mere lähedust või naabrite kaugust,” toonitas Aljas. “Kui üks vana mõttetera ütleb, et ära muretse asjade pärast, mida sa muuta ei saa, siis maakohtade või suvilate müügi puhul mõjutavadki hinda just need asjad, mida muuta ei saa. Keskkonnal on siin suurem tähtsus kui linnas.”

Aljas märkis, et inimeste soov oma müügis oleva kinnisvara väärtust kauni kohakirjeldusega tõsta on tavaline. “Sellega on nagu meikimisega – kui läheb paljuks või valesse kohta, paneb tulemus muigama,” nentis ta muigamisi.

Näiteks saab mõnest Kuressaare korteri müügikuulutusest teada küll kauguse lossist peaaegu et meetri täpsusega, aga info maja seisukorra või korteri viimistluse kohta puudub ja ainus foto kuulutuse juures näitab aknast paistvat õunapuud. “Ümbruskonna kirjeldamine on asjakohane, kuid pigem aitab see huvi äratada kui reaalselt hinda tõsta,” tõdes Aljas.

Kinnisvara hinna kergitajate kõrval on kahtlemata ka hinna langetajad. Aljase sõnul on need näiteks müra ja lõhnad. “Elamu- ja tööstuspiirkondade piiril või peatänavate ääres asuvad majad või korterid maksavad vähem,” kinnitas ta.

Korrusmajade puhul mängib rolli ka see, mitmenda korrusega on tegemist. “Inimene on ju loomult laisk, ei viitsi ronida,” nentis Aljas. “Piltlikult öeldes võtab iga trepiaste kolmandast korrusest ülespoole umbes 100 eurot hinda alla.”

Hinda võivad allapoole sikutada ka n-ö kehvad naabrid. “Kes vähegi küsida viitsib, saab info kiusliku või muul viisil häiriva naabri kohta kätte,” tähendas Aljas.

Anli Alliksoon-Juursalu sõnul teavad kinnisvara väärtuse kriteeriume tänapäeval kõik kinnisvaraga seotud inimesed. Rusikareegel peab seejuures väärtuslikuks kinnisvaraks Eesti mõistes Tallinna vanalinna kinnisvara ja mitteväärtuslikuks kõike ülejäänut, mis Tallinnast väljapoole jääb. “See kajastub ka pangalaenude väljastamise koefitsientides ja laenukomisjoni otsustes,” tõdes ta.

Kui aga individuaalselt lähenema hakata, mis on Alliksoon-Juursalu igapäevatöö, siis peab iga inimene enda jaoks väärtuslikuks asukohaks erinevaid piirkondi. “Mõnele on väärtuslik asukoht metsa sees asuv majake, teisele on väärtuslik asukoht mere ääres, kolmas väärtustab elamist korterelamurajoonis,” loetles ta. “Ja mina usun, et kõigil neil inimestel on õigus.”

Saaremaa mõistes on kõige kõrgemad hinnad Kuressaare majadel ja korteritel. “Suveelamiste asukoha järgi valik langeb üha enam Kuressaarest ida poole jäävatele kinnistutele,” märkis ta.

Pisiremondil pole mõtet

Eelistatuim asukoht suvemaja ostmisel on juba mitu aastat olnud Muhu saar, tähendas Alliksoon-Juursalu. “Küsitakse ka Orissaare ja Valjala ümbrusse jäävaid suvilaid, kuid Kuressaarest lääne poole sõit tundub järjest pikem ja pikem.” Kui rääkida aga kitsamalt Kuressaare majadest ja korteritest, siis siin oleneb väärtus jällegi asukohast ja kütteallikast. Asukohaeelis on maakleri sõnul Kuressaare kesklinna korteritel ja väljakujunenud aedlinna majadel. Küttekolde eelis aga kõigil keskkütte, maakütte või õhk-vesi-küttega korteritel ja majadel.

“Neid kahte kriteeriumi müügi jaoks muuta ei saa ja muid asju pole mõtet muuta,” kinnitas Alliksoon-Juursalu. Ostja soovib tema sõnul tavaliselt ostetavat kinnisvara enda jaoks ise kohandada ja oma energia uude koju sisse tuua.
“Olgu see siis väike remont või taimed aeda,” tähendas ta. “Minu soovitus on alati see, et ei ole mõtet pisiremonti teha, sest uus omanik võib tahta kogu siseviimistluse ise teha ning müügieelne remont tähendab lihtsalt raha tuulde loopimist.” See ei tähenda aga seda, et müüja võiks toad koristamata jätta, kui ostjad tulevad uue koduga tutvuma. “Mida vähem asju tööpindade ja põrandate peal vedeleb, seda suurema tõenäosusega näeb ostja potentsiaali ja mõte hakkab jooksma oma asjade uude koju sättimise osas,” kinnitas ta.

8 NÕUANNET, MIS TAGAVAD KÕRGEMA HINNA JA KIIREMA MÜÜGIL

VM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing (pildil) tõdes, et kuigi nüüdseks on töös registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata. “Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab selles osas uusi väljakutseid ka müüjatele,” kinnitas ta. “Kuigi müügiga alustades on raske oletada, kes müüdava vara ostab ja sedagi, kas ta ostes kasutab pangalaenu, tuleb hinnanguliselt poolte ostjate ostu finantseerimisel arvestada mitmete asjaoludega, milleta müügilepingu sõlmimiseni võib kuluda kuid, ostuhind võib jääda oodatust kuni kolmandiku võrra madalamaks või jääb tehing sootuks ära.”

1. Taotle kasutusluba – kohaliku omavalitsuse väljastatud dokumendita, mis tõendab, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, ostjale laenu ei väljastata. Tavapäraselt võtab kõikide vajalike alusdokumentide vormistamine ja esitamine omavalitsusel aega ligi kuu, loa väljastamine teist samapalju – seda eeldusel, et maja või korteri juures vastab kõik normidele.

2. Koosta ehituskalkulatsioon – seda eelkõige remonti vajava maja või  korteri puhul. Praegu finantseeritakse pangalaenuga esmalt täielikult valminud objekte. Siseviimistluseta või pooleliolevate objektide puhul soovib pank veenduda, kas ostjal on piisavalt omavahendeid või peab ehituskulud katma väljastatav pangalaen.

3. Võimaluse korral vormista tehingud eraldi – tihti müüakse üht liiga  väikest või suurt kinnisvara eesmärgiga leida asemele suurem või väiksem. Ootuspäraselt soovitakse vormistada ühe korteri või maja müük ja teise ost samal ajal. Teisalt võib selline soov kaasa tuua keerulised lepingulised suhted ja ostjale pangast eritingimuste taotlemise.

4. Lõpeta üürileping – väljaüüritud korter sobib harva tagatiseks. Kuigi erandid on võimalikud, eeldaks see täiendavaid läbirääkimisi üürnikuga ja sõlmitud kokkulepete muutmist. Samuti on üürikorteri puhul keerulisem sõlmida kokkuleppeid selle näitamiseks ja vabastamiseks.

5. Sõlmi notari juures kokkulepe majaosa kasutuse kohta – lase teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ja olemas on täpsed mõõdistustulemused. On oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida.

6. Vormista servituudid juurdepääsuks – servituut, mis annab õiguse kasutada kokkulepitud viisil teisele isikule kuuluvat maad on selgelt nõutav järjest teravamaks muutunud juurdepääsu- ja teeservituudiga seonduvate probleemide esinemise tõttu. Need kokkulepped on mõistlik aegsasti vormistada.

7. Iga kinnisvara ei sobi tagatiseks – kui plaanis on müüa hoonestamata kinnistu, külaliskorter, kapitaalselt remonti vajav maja või halvas seisus korter maakonnas, tuleb suure tõenäosusega leidja ostja, kes ostuks pangalaenu ei vaja.

8. Sisustuse müük on probleemne – eluasemelaen on eelkõige mõeldud kinnisvaraostu finantseerimiseks, millega koos ostetakse küll tihti elamus või korteris asuv mööbel või sisustus. Kohtkindel sisustus üldjuhul küsimusi ei tekita, samas eraldiseisev mööbel ja sisustus pole tagatisvarana käsitletav.

Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa.

“Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane – korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,” rääkis Udam.

“Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,” selgitas Udam. Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. “Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal uusi kortereid mujal kui Harju- ja Tartumaal,” lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu. Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind.

Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud taristu või paranenud naabruse näol.

Uute lisanduvate büroopindade maht on piisavalt suur, et järgnevaks aastaks üürihindade tõusule pidur panna, kinnitas Pindi Kinnisvara ärikinnisvara hindaja Egon Enula.

Juba 2016. aastal tuli turule enam kui 100 000 m2 büroopinda, mis on viimase 5-6 aasta suurim maht. 2017. aastal lisandub prognoositavalt veel 80 000 m2 uut büroopinda, mitmed planeeritavad hooned saavad valmis ka alles järgmisel aastal.

„Aastatel 2017 ja 2018 on büroopindade turule lisandumas suured projektid. Seega arendajad, kelle projektid valmisid 2016. aastal ja 2017. aasta esimeses pooles, teevad kõik endast oleneva, et enne uute pindade lisandumist maksimaalne täituvus saavutada,“ ütles Enula.

Tema sõnul on jätkuvalt enim nõutud Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvad A-klassi büroopinnad. „Kuna Tallinna keskusse on tulnud juurde mitmeid suuri A-klassi büroohooneid ning 2018. aastal on lisandumas veel A-klassi pindu, siis tulenevalt sellest on pakkumine juba osaliselt ületanud nõudlust, mille tulemusel on üürihinnad stabiliseerunud ning arvestades ka 2017. ja 2018. aastal lisanduvat büroopindade mahtu, siis üürihinna kasvutendentsi lähiperspektiivis ette näha ei ole,“ rääkis Enula.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis augustis 4,3% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1343 eurot ruutmeetri kohta. Juulis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1288 €/m².

Kui 2017. aasta juulis tehti indeksilinnades 1157 korteriomandi tehingut, siis augustis tõusis tehingute arv 1432-le. Võrdluseks- 2016. aasta augustis tehti indeksilinnades 1397 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 115 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümneaastase ajaloo.

Uute lisanduvate büroopindade maht on piisavalt suur, et järgnevaks aastaks üürihindade tõusule pidur panna, kinnitas Pindi Kinnisvara ärikinnisvara hindaja Egon Enula.

Juba 2016. aastal tuli turule enam kui 100 000 m² büroopinda, mis on viimase 5-6 aasta suurim maht. 2017. aastal lisandub prognoositavalt veel 80 000 m² uut büroopinda, mitmed planeeritavad hooned saavad valmis ka alles järgmisel aastal.

„Aastatel 2017 ja 2018 on büroopindade turule lisandumas suured projektid. Seega arendajad, kelle projektid valmisid 2016. aastal ja 2017. aasta esimeses pooles, teevad kõik endast oleneva, et enne uute pindade lisandumist maksimaalne täituvus saavutada,“ ütles Enula.

Tema sõnul on jätkuvalt enim nõutud Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvad A-klassi büroopinnad. „Kuna Tallinna keskusse on tulnud juurde mitmeid suuri A-klassi büroohooneid ning 2018. aastal on lisandumas veel A-klassi pindu, siis tulenevalt sellest on pakkumine juba osaliselt ületanud nõudlust, mille tulemusel on üürihinnad stabiliseerunud ning arvestades ka 2017. ja 2018. aastal lisanduvat büroopindade mahtu, siis üürihinna kasvutendentsi lähiperspektiivis ette näha ei ole,“ rääkis Enula.

2017/2018 valmivad projektid

Projekt	Aadress	SNP, m2	Asukoht	Hoone seisukord	Hoone turule tuleku aeg
Rohelise mõtteviisi maja	Järvevana tee 7b	5000	B	ehitusjärgus	2018
Maakri torn	Maakri 19/21	29 349,4	A	ehitusjärgus	2018
Woho arenduse II etapp	Mustamäe tee 3	6000 + 50 korterit	B	ehitusjärgus	2018
Kadrioru ärihoone	Narva mnt 116	u 900	A	ehitamisel	2017 lõpp
IT Agentuur	Vesilennuki 5	u 4000	B	ehitamisel	2018
Tehnopol 2 büroohoone	Mäealuse tn 2/2	u 11500	B	ehitusjärgus	2017 lõpp
Flora maja	Tulika 19	4700	B	ehitamisel	2018
Narva mnt 7b büroohoone	Narva mnt 7b	6200	A	ehitusjärgus	2018
Kohtumaja	Lubja tn 4	25800	A	ehitusjärgus	2018
Porto Franco	Ahtri tn	u 30000	A	ehitusjärgus	2019
Liwenthaali büroohoone	Lõõtsa tn 12	10809	A	ehitusluba väljastatud	2018
Noblessneri kvartal	Staapli 3, 4, 8 ja 12	3700	A	ehitusjärgus	2018

Allikas: Pindi Kinnisvara

Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa. „Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane- korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,“ rääkis Udam.

„Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,“ selgitas Udam.

Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. „Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal  uusi kortereid mujal, kui Harju- ja Tartumaal,“ lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Varasem rekordhind pärineb 2016. aasta detsembrist (1703 €/m²), millele eelneb buumiaegne 2007. aasta rekord 1689 euroga ruutmeetri kohta.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. „Iseäranis aktiivselt vormistati uute korterite tehinguid Lasnamäe, Kesklinna, Haabersti ja Põhja-Tallinna linnaosades,“ ütles ta.

„On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu,“ selgitas ta. „Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind,“ sõnas Sooman.

„Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud infrastruktuuri või paranenud naabruse näol,“ lisas ta.

​Viljandi üürikorterid teevad kohalikul krõbedate hindadega kinnisvaraturul spurti, samal ajal kui sobiliku müügis oleva korteri või maja leidmisega tuleb huvilisel rohkem vaeva näha.

«Üürikorterite hulk on kasvanud ja nõudlust jagub,» nentis Arco Vara Viljandi osakonna juht Aime Opermann.

Tema sõnul võis aastaid tagasi portaalides ringi vaadates sattuda kümmekonna pakkumise peale, ent praegu on pakkumisi 30 ringis. Ja mida suurem on nõudlus, seda krõbedam on üür.

«Kliendid räägivad, et turul on palju kalleid üürikortereid,» lausus Opermann. «Et turg õitseb, vahetatakse kortereid soodsamate vastu välja.»

Uus Maa Kinisvarabüroo maakleri Piia Särevi jutu järgi jääb korraliku kahetoalise korteri üür Viljandis üldjuhul alla 300 euro. «See maksab keskeltläbi 250 eurot,» täpsustas ta ning lisas, et kui soovitakse rohkem raha küsida, peaks korteri väljaüürimisega veidi ootama.

«Kui nõudlus on suur, dikteerib hindu üürileandja, aga kui nõudlus kahaneb, siis üürnikud,» tähendas Pindi Kinnisvara maakler Eeri Sild.

Tema sõnul on praegu Viljandis tugevamal positsioonil vara omanikud. «300 euroga on võimalik ka Tallinnas magalarajoonis kahetoaline korter üürida. Seega võib märkida, et siinsed üürihinnad on kohati ülearu kõrged.»

Piia Särevi ütlemist mööda on Viljandi piirkonna inimesed üsna hinnatundlikud, mistõttu võivad kõrged üürihinnad paljudele takistuseks saada.

Klient on kuningas

Samas on üüripinna otsijad maaklerite sõnul muutunud nõudlikumaks. Tänu turu mitmekesisusele peaksid aga kõik lõpuks valikust just neile sobiva pakkumise leidma.

«Üüriturul on tekkinud valikuvõimalus ja inimesed on muutunud valivamaks,» kinnitas Aime Opermann ning lisas, et kui pakkumiste hulka lisandub mõni soodne üürikorter, tekib otsekohe huvi.

Piia Särevi kogemust mööda otsitakse üürikortereid kindlate kriteeriumide järgi ning just seetõttu võib jääda mulje, et pakkumisi pole piisavalt.

«Kes kohe sobivaimat pakkumist ei leia, jääb ootele,» rääkis ta, «aga paremad pakkumised lähevad küll kohe ära.»

Suurima osa Viljandis üüripinda otsivatest inimestest moodustavad noored pered.

«Üürikortereid otsivad üldjuhul noored pered, maalt linna tulijad ja inimesed, kes ei saa laenu võtta,» täpsustas Aime Opermann. «Üliõpilasi seevastu pole Viljandi kinnisvaraturul eriliselt tunda.»

Üüriturul on Viljandis eriliselt hinnas heas seisukorras, remonditud ja möbleeritud kahetoalised korterid. Müügiks lähevad aga kõige paremini kahe- ja kolmetoalised madalamatel korrustel korterid.

«Ostjate seas on kõige nõutumad esimese, teise ja kolmanda korruse korterid,» tähendas Aime Opermann ning Piia Särev märkis, et ka müügikorterite puhul soovitakse enamasti, et need oleksid remonditud.

Kui üürikorterite valik on Viljandis päris suur, siis korteriostu sooviga inimesed kipuvad kurtma. «Müügikortereid ikka napib,» tõdes Opermann.

Endale kinnisvara soetada soovivate inimeste kriteeriumid korteritele on seinast seina. «Kes tahab remontimata korterit, kes tahab ise renoveerida. Mõni soovib investeerida, mõni jällegi endale osta.»

Eramute suur puudus

Oma majast unistav inimene võib Viljandis aga suisa hätta jääda, sest eramute valik on kinnisvaraturul kesine.

«Eramute puhul on puudujääk – neid võiks rohkem olla,» nentis Aime Opermann. «Uusi maju pole üldse pakkuda.»

Piia Särev kinnitas Opermanni öeldut, kuid märkis, et see on Viljandi turule iseloomulik. «Nii on läbi aegade olnud.»

Uutest kortermajadest jääb vajaka

Viljandi kinnisvaraarendaja Raul Alliksaar on täheldanud, et paljud tahaksid endale eluaset soetada kesklinna uude majja, kuid ei leia sellist võimalust.

«Korralikest elamispindadest on puudus – uusi maju pole ju ehitatud,» nentis ta. «Kõik ei taha tulla elama vanalinna, vana korterit üles vuntsida ja teha kõike otsast lõpuni ise valmis.»

Arendaja leiab, et linn peaks korter­elamute ehitamiseks initsiatiivi üles näitama. «Ei saa ju nõuda, et kõik inimesed koliksid Männimäele paneelmajja elama,» rääkis ta. «Kas jätkame seda trendi, et uusi maju pole vaja juurde ehitada seni, kuni vanad pole täis?»

Ühtlasi võiks linn Alliksaare sõnul mõelda, kuidas muuta Viljandit ettevõtjatele atraktiivsemaks, et nood tahaksid siin elamuehitust arendada.

Abilinnapea Kalvi Märtin märkis, et omavalitsus ei peaks liialt erasektori valdkonda trügima. «Viljandi ei peaks ehitama ühtegi korterelamut maksumaksja raha eest, sest selleks on erasektor, kes sellega tegeleb, ja turg, mis hinnad paika paneb.»

Märtini sõnul on Viljandis elamukruntide puudus. «Tuleb tunnistada, et linn pole selles vallas just kõige kiiremas tempos tegutsenud.»

Siinkohal tõi abilinnapea välja Järveotsa detailplaneeringu, mis on peaaegu kümme aastat vindunud. «Seda oleks võinud juba ammu arendada, aga probleemiks on linna väike rahakott.»

Praegu on Märtini sõnul lõpusirgel Suur-Kaare tänav 33 detailplaneering, kuid kahe ja poole aasta jooksul pole veel ükski arendaja selle vastu huvi üles näidanud. «Minuni pole sellist soovi jõudnud, et arendaja tuleks ja küsiks: «Viljandi linn, kuhu ma võiksin hakata korterelamut ehitama?»»

Kümme aastat pärast suure kinnisvarakrahhi algust hakkavad Tallinna korterite hinnad toonast buumiaegset taset ületama.

– NB! PABERKANDJAL ILMUNUD SISU –

Kõige-kõige-kõige olulisem – seda tuleb tõesti rõhutada – vahepealne areng meie kinnisvaraturul on see, et Eesti võrdub Tallinna ja selle ümbrusega. Nipet-näpet tehakse vahest veel Tartus ja paaris teises kohas, aga muidu kerkivad uusehitised ainult Tallinna piirkonnas. Kui juhtute kusagil mujal tellinguid nägema, on pigem tegu renoveerimisega.*

Protsess paistab olevat pöördumatu. Tallinna elanike arv kasvab aastas keskmiselt 4000 inimese võrra. Mujal jääb inimesi üha vähemaks. Põhiostjaks on endiselt noor pere. Mitte ilmtingimata need, kes Tallinna tulevad – nemad esialgu pigem üürivad, sest ostmiseks pole raha. Mõni aasta hiljem, kui jalad all, tulevad nendegi seast uued ostjad. Umbes viiendik ostjatest soetab korteri väljaüürimiseks ja ise seal elama ei hakka.

Buumiks ei taha maaklerid ega arendajad Tallinnas toimuvat siiski nimetada. Kuigi hinnad on laes, püsib ostude ja müükide arv ligi poole väiksemana kui kümme aastat tagasi. Pangad käituvad samuti teisiti. Vanavanaonu korter Eesti teises otsas enam tagatiseks ei kõlba, laenu ei saa ilma omaosaluseta.

Samasugust joont hoitakse ka arendajate suhtes. Isa-poeg-ja-koer tüüpi arendajad, kes pole varem ühtegi asja püsti pannud, enam lambist 10 miljonit laenu ei saa. Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit, arendamisjärgus veidi üle 100 projekti ja nende taga on kõik teada-tuntud tegijad.

Mis on aga kümne aastaga muutunud? Suurimaks kinnisavaraarendajaks – vähemalt müügimahu poolest – on tõusnud Endover. Kesklinna ja Kalamaja renoveerijana alustanud firma lööb nüüd suuri uusarendusi püsti kõikjal üle Tallinna.

Ükski Tallinna piirkond pole ehitusest puutumata jäänud. Mõne linnaosa nime turundusmaterjalides muidugi häbenetakse. Näiteks sõna „Lasnamäe“ kohtab reklaamides harva. Pigem käib jutt ikka sellest, kui lähedal on Kadriorg, või veelgi ümmargusemalt „asub hästi välja kujunenud taristu keskel“. Peened anglitsismid projektinimedes lisavad vunki veelgi.

Lõpule on jõudnud ka Kalamaja gentrifitseerumine. Mõned maaklerid kutsuvad piirkonda nüüd hellitavalt „Kalamäeks“ (paralleel Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäega), viidates sellele, kuidas ala on kaotanud oma boheemlasliku hõngu ja muutunud tavaliseks elurajooniks. Tallinna kõige kihvtim puitmajade rajoon asub praegu hoopiski Pelgulinnas, Kolde puiestee kandis.

Kui mõned arvavad, et järgmine „kalamajastumine“ toimub Koplis, siis see võtab veel aega. Kopli on Kalamajast ikkagi kordades suurem ja hajusam. Kõige enam on räägitud muidugi Kopli liinidest, kus arendaja Fund ootab vist endiselt viimast vajalikku allkirja. Märksa vähema käraga on aga käima läinud Sitsi õunaaia nimeline projekt kunagise Balti Manufaktuuri tagusel alal.

Ootamatult hästi lähevad kaubaks isegi suhteliselt kummalistesse, et mitte öelda halva mainega kohtadesse kerkinud projektid. Näiteks sellesama Endoveri poolt ehitatud Aurora Park – kodulehel räägitakse uutest korteritest metsa ja järve vahel, mis lähedal linnasüdamele, tegelik jutt käib kunagisest Nõukogude sõjaväelinnakust Astangul.

Või võtame TTP arendatava Pöörise kvartali – Mustamäe tagumisse nurka, laohoonete vahele planeeritud kümme 14korruselist ükshaaval valmivat kortermaja, mis müüvad mühinal.

Lõpuks sõltub asi ka hinnast. Pöörise korterite hinnad on Mustamäe uusarenduste seas ühed odavamad ja Aurora Pargis asuvad vaatamata luksuslikkust presenteerivale kodulehele veelgi odavamad betoonboksid.

Kui üldse ülekuumenemise märke otsida, siis pigem hoopiski luksuskorterite seast. Nii Igor Habal Uus Maa kinnisvarabüroost kui ka Peep Sooman Pindist ütlevad teineteisest sõltumatult, et kalleid kortereid on turul liiga palju. Kui vaadata Tallinnas mereäärt alates Kadri­oru rannast kuni kesklinna ja Rotermanni kvartalini, siis seal müüvad mõned majad üpris aeglaselt. Paanikaks pole veel põhjust, sest kallist (250 000 eurot ja enam) korterit võibki müüa paar aastat. Väga palju mänguruumi vist pole enam jäänud, sest mõnelgi puhul hakkab see kaheaastane müügiperiood juba lõppema ja pangad tasapisi nihelema.

Tallinna lähiümbruses on konkurentsituks lemmikuks Ülemiste järve taha jääv Peetri. Kui üle nelja­kümneste põlvkond arvab, et linnast väljas on kõige lahedam ­elada Viimsis, siis nooremate seas on ihaldatuim Peetri. Peep Sooman lisab, et kui ta kinnisvaraturul üldse ­millegi üle imestab, on see Ülemiste ristmiku ümberehituse mõju Peetri aleviku arengule. Kunagi „põlluarendusest“ alguse saanud asum ületab elanike arvult paljusid Eesti linnu. Selle taustal arvab Sooman, et linna teises otsas ehitatav Haabersti viadukt võib kiiresti käiku lasta terve rea Harku järve taguseid uusi arendusi.

Positiivne on seegi, et võrreldes buumiajaga, kui Soomani sõnul „tehti vahel ikka päris kräppi“, ehituskvaliteedis järeleandmisi ei tehta. Habal ütleb, et samamoodi pole veel mindud suurejoonelise skeemitamiseni. Üksikuid trikke ikka tehakse, aga need on pisinäited, tervikuna on kinnisvaraturg seekord täitsa viiskalt käitunud.

Võrreldes eelmise buumiga on korterite pindalad märgatavalt kahanenud. Kui kunagi tähendas neljatoaline korter 90–100 ruutmeetrit, siis nüüd pigem 70-80. Sooman meenutab, et väikseim nende büroost ostetud uhiuus neljatoaline oli vaid 62ruutmeetrine.

Kahanevad ka väiksema tubade arvuga korterid, näiteks kolmetoalistest pole 55 või vähem ruutmeetrit enam mingi haruldus.

See ei tähenda siiski, et korterid oleksid elamiseks kitsamaks muutunud, lihtsalt planeerida-projekteerida osatakse paremini. Näiteks seintele kinnitatud radiaatorid nõudsid varem suure hulga ruutmeetreid ja praegu valmiv 60ruutmeetrine võib mõjuda avaramana kui kümne aasta tagune suurem korter.

Õpib ka teine pool ehk ostjad. Trendiinimesed tõid omal ajal moodi „loftid“ ehk endistest tööstushoonetest ehitatud kõrgete lagedega korterid. Hinnad hüppasid üles (trendidega läheb ikka nii), kuni ostjad avastasid, et „lofte“ ei ­õnnestu talvel kuidagi soojaks kütta. Lofte müüakse edasi, aga ­mõistlikuma hinnaga – kuidagi tuleb suuremaid kommunaalmakseid kompenseerida.

Mõni asi on ka uue tõusu ajal ikka samaks jäänud. Paljassaarest räägitakse endiselt palju – oh kui lahe piirkond, milline vaade, kui lähedal on kesklinn –, aga arendusi pole. Liiga suur tükk tundub olevat.

Jätkub ka ületallinnaline rahvuslik segregeerumine. Venelased kolivad veelgi enam Lasnamäele, samuti paistab venekeelseks muutuvat Õismäe. Samal ajal liiguvad eestlased üha enam Põhja-Tallinna – kaks aastat tagasi toimus seal etniline pööre ja eestlased on nüüd Põhja-Tallinnas enamikus. Teistes linnaosades nii suuri muutusi rahvuslikus koosseisus ei paista.

Ahjaa, sarnaselt kunagise buumiajaga on nii arendajate kui ka ostjate lemmikuks kahetoaline korter, ning endiselt tähendab see väikest magamistuba pluss avatud köögiga elutuba. Mõned asjad ei muutu vist kunagi.

* Siinkohal südamlikud tervitused ka riiklike üürimajade fännidele. Kui arvate, et väikeasulate arengut takistavad räiged kinnisvarahinnad, mille lahendamiseks peaks riik uusi maju ehitama, siis palju õnne. Kas teadsite, et Eesti suuruselt viiendas linnas Kohtla-Järvel võib osta kolmetoalise korteri 5000 euroga?
– ÄÄREJUTT –

Väike kinnisvara­sõnastik

Kadrioru veerel = Lasnamäel
Harku järve vaatega männimetsaline krunt = Astangu
Kesklinn = Majaka tänav
Kahetoaline = imepisikese magamistoaga ja avatud köögiga korter
Ateljeekorter = kööktuba
Loft = väga külm ja kõrgete kommunaalmaksetega
Kalamäe = Kalamaja

 

Korterite keskmised müügihinnad linnaosade kaupa

Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit ja 100 uut eramut
Kesklinn 2200 eurot m2
Lasnamäe 1400 eurot m2
Mustamäe 1600 eurot m2
Põhja-Tallinn 1700 eurot m2
Haabersti 1500 eurot m2
Kristiine 1750 eurot m2
Pirita 1700 eurot m2
Nõmme 1700 eurot m2

Tuntud transiidiärimees on viimastel aastatel edukalt sukeldunud ka kinnisvaraärisse.

Tallinna kesklinna Tuukri tänavale, ühele seltskonnale kuuluvale neljale krundile kerkib järgmistel aastatel neli kortermaja kokku 250 korteriga. Arenduse puhul on kaks põnevat võtmetegelast: Reidi tee ja Oleg Ossinovski.

Ehkki esimene maja pidi valmima juba umbes kuu aja pärast, saavad elanikud tegelikult sisse kolida aasta pärast.

Uus-Hollandi on Ossinovski esimene nii suur Eesti kinnisvaraarendus, aga suurte projektidega on ta nii Skinest Arenduse kui ka Skinest Kinnisvara all tegelenud varemgi. Näiteks kerkis Kalasadama juurde Suur-Patarei 2 Reederi Residentsid.

Arendajad on jälginud, mis toimub Reidi tee saagaga, sest see on neile oluline rajatis. Sellele viitavad nad ka arenduse kodulehel, kus on kirjas, et Reidi tee muudab Tuukri tänava vaikseks kõrvaltänavaks. Reidi tee tulekuga laheneb ka piirkonna sademevee probleem. On ju kant olnud tuntud selle poolest, et suurte sadude ajal on teed, tänavad, keldrid ja garaažid vett täis.

Kortereid müüva Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitas, et eriti võidavad need korteriomanikud, kelle tulevased koduaknad avanevad kõrvaltänavaks muutuvale Tuukri tänavale.

Korterite müük läheb tema sõnul hästi. „Esimeses majas olevast 65 korterist on võlaõiguslike lepingutega kaetud 21, umbes kolmandik. Arendaja on valinud hea strateegia ega pinguta hindadega üle. Kui vaadata piirkonna teisi uusi maju, siis on keskmine ruutmeetri hind üle 3000 euro, siin 2500,” lausus Sooman.

Ta lisas, et ehkki praegu on krundil üksnes auk, on müügi start olnud vägev. Arendaja huvi on kiire müük. Ostjate seas on peale eestlaste ka venelasi, soomlasi ja rootslasi.

Esimene hoone kerkib Tuukri 1b krundile 2018. aasta suve lõpuks.

Oleg Ossinovski ütles Ärilehele, et tema arust on Uus-Hollandi projekt kahtlemata praegustest Tallinna elamuarendusprojektidest parim ja müük on olnud hea. Lisainfot palus ta küsida Skinest Arenduse juhatuse liikmelt Maarika Piirilt.

Piir ütles telefonis, et projekti venimise põhjustasid ehitusload. Kahe maja ehitamiseks on luba olemas, kahel veel mitte. Just projekteerimise ja lubadega venitamine ehk hirmus bürokraatia on see, mis Skinesti eriti häirib. „Ei saaks öelda, et me nüüd väga palju rohkem arendaks, aga kindlasti ei ole sellised ooteajad head. Ei julge nii palju tegutseda, kui võiks,” nentis Piir.

Hinnastamise kohta sõnas ta, et kalleid kortereid on kesklinnas küll ja küll. Nemad läksid teist teed.
Teine projekt veel

Oleg Ossinovskil on pooleli teisegi arenduse müük, millega tegeleb samuti Pindi. Tegemist on väikearendusega Toompea nõlval, Falgi 6 / Toompuiestee 18. See on muinsuskaitse all olev hoone, kus on müügis 12 korterit. Äsja müüki tulnud arendusest on müüdud kaks korterit.

Skinest Arenduse varade maht kasvas eelmisel majandusaastal mitu korda. 2015. aastal raporteerisid nad veidi üle 1,9 miljoni euro eest varasid, aga aastaga suurenes maht 5,37 miljoni euroni. Suure panuse andis just Tuukri tänava piirkonna kruntide ost. Selleks võeti ka pangalaenu. Laenukohustused kasvasid 2,6 miljoni euro võrra. Juurde võetud laenust on suur osa lühiajaline. Kui 2015. aastal oli firma kahjum üle 32 000 euro, siis aasta hiljem oli kasum üle 500 000 euro.

Ossinovski tegemised Gruusias

Oleg Ossinovski tegeleb kinnisvara arendamisega ka väljaspool Eestit. Kaamos Grupi omaniku Kaido Jõelehega on alustatud suure haardega kinnisvaraprojekti Gruusias.

2015. aasta alguses kirjutas Äripäev, et Ossinovski ja Jõeleht ostsid Gruusiasse Thbilisi kesklinna 330 hektarit maad, et rajada sinna rahvusvahelistele standarditele vastav golfiväljak. Ühtlasi kerkib sinna elamurajoon – väike linnake, kuhu tuleb kool, lasteaed, elumajad ja muu, sõnas Ossinovski toona.

Ärilehele ütles ta, et kõik Gruusia projektid on kenasti töös. Golfiväljaku ehitus on peaaegu valmis ja novembri alguses toimub suur avamisüritus. Ta avaldas, et valmis on ka Kintriši piirkonnas asuv elektrijaam, mis müüb juba elektritki. Eesti Päevalehele aastaid tagasi antud intervjuus ütles Ossinovski, et Gruusia on hüdroenergia jaoks parim paik. Mägedes voolab 26 000 jõge, langus on väga suur ja see annab veele suure energiakoguse. Seetõttu rajab ta sinna mitu elektrijaama.

Kinnisvaraportaal City24, mille varjatud kuulumisest ravimi-ja meediaärimees Margus Linnamäele on aastaid sahistatud, läks ametlikult tema valdusesse. Nimelt soetab AS Eesti Meedia City24 äriüksused.

“Me arvasime, et läheb kuidagi lihtsamalt. Viimase otsa peamiseks piduriks oli hind. Selle läbirääkimine osutus äärmiselt keeruliseks,” nentis Eesti Meedia juhatuse esimees Sven Nuutmann.

Ka Eesti Ekspressi ja suurte kinnisvarabüroode ühised sammud kinnisvaraportaali avada andis Nuutmanni sõnul müüjatele suurema summa küsimiseks tuge juurde. “Lõpuks leppisime kokku, aga see tehing läks meile kallimaks, kui me eeldasime. Pigem käis asi müüja diktaadi all,” sõnas ta.

“Ei saa salata, et ostuprotsessi motiveeris kiiresti lõpuni viima ka kuue kinnisvaraettevõtte ja konkureeriva meediakontserni plaan asutada uus kinnisvaraportaal,” selgitas Nuutmann. Eesti Meedia omandab City24 Eesti ja Läti äriüksused Kinnisvaraportaal ASi ja City24. Esimese ainuomanik on läbi haldusfirma Ilmar Kompus.

Monopol pole probleem

Kuna ostetava ettevõtte käive Eestis jääb alla 2 miljoni euro piiri, ei vaja tehing konkurentsiameti luba. Seda, et üks kontsern on monopoliseerinud nüüd põhimõtteliselt terve Eesti kinnisvarakuulutuste turu, Nuutmann probleemiks ei pea.

“Kui tuua paralleel autokuulutuste turult, siis seal on üks portaal, Auto24, mille kõrvale pole suudetud ühtegi teist autoportaali teha,” viitas ta, pidades konsolideerunud turgu valdkonna eripäraks.

“Turul suudab hakkama saada üks, parimal juhul kaks. Kindlasti mitte kolm. Kui Eesti Meedial on täna number 1 ja 2, siis võite ridade vahelt välja lugeda, mida me arvame, mis konkurendil sellestvälja tuleb,” möönis Nuutmann, viidates, et kõikjal lähiriikides on asjad sarnaselt kujunenud.
KV.ee ja City24.ee brände Eesti Meedia ühe katuse alla ei too ning Eesti Meedia ettevõtete juhtimisse sekkuda ei kavatse. Tehingu täpset maksumust osapooled ei avalikusta.

Küsimuse peale, kas Eesti Meedia lõppmäng on kogu Baltikumi kinnisvaraportaalide turg vallutada, viitas Nuutmann, et kõik kolm turgu on väga erinevad. Läti on väga konsolideerunud – seal üks suur portaal SSLV, mis haldab kõikvõimalikke kuulutusi.

“Paar nädalat tagasi pani Läti maksuamet nad vahepeal seisma,” möönis Nuutmann. Nuutmann kiitis City24 Läti üksust, tuues välja selle suurust (omab poolt kinnisvarakuulutuste turust) ja positiivset rahavoogu, mis on Eesti Meedia juhi sõnul kontsernile väga oluline.

Kuna Leedu (Eesti Meedial on seal üldkuulutusteportaal skelbju.lt) ja Eesti on Eesti Meedial kaetud, tahetigi ka viimases Balti riigis jalg maha panna.

Ekspress Grupi juht: Linnamäe geniaalne plaan

Ekspressi Grupijuhi Mari-Liis Rüütsalu sõnul ei ole nende jaoks midagi muutunud. “Nii nagu mõlemad portaalid olid enne meie alustava portaali konkurendid, on need ka nüüd,” ütles ta.

Küsimuse peale, et kas Ekspress Grupp oleks samuti olnud City24 ostmisest huvitanud, vastas Rüütsalu, et sellest pole mõtet rääkida. “Kõik teavad, et City24.ee oli juba enne Linnamäe kontrolli all,” möönis Rüütsalu.

Rüütsalu sõnul oli tegu Linnamäe geniaalse plaaniga: “Osta konkurent samas sektoris üles, peita see paariks aastaks variisiku omandusse, kaks aastat samas sektoris mitte midagi ostaja samal ajal toode vaikselt allavett lasta, et tema eelmise aasta käive kindlasti üle kahe miljoni euro ei oleks ja seejärel ilma konkurentsiameti loaga jändamata omanikuna kapist välja tulla,” selgitas ta.

Just see, et suuremad bürood enda reklaamid KV.ee-st välja tõmbasid ja City24 üle viisid, oligi Ekspress Grupijuhi sõnul Linnamäe kiirustamise põhjus – City24 käibe ootamatu kasv oleks võinud kogu plaani kraavi ajada.

Seda, kui kaugel Ekspress Grupp enda kinnisvaraportaaliga on, ei saa Rüütsalu sõnul nad veel avaldada.

Rüütsalu on seisukohal, et täielik monopol sektorile hea ei ole. Ta viitas, et seda iseloomustab ka tõsiasi, et kuus kinnisvarabürood on Ekspress Grupiga ühise portaaliloomist alustanud. Kui büroode pahameel monopoolse turuseisundi pärast oli juba enne Rüütsalu sõnul äärmiselt suur, on see nüüd veel suurem.

Kinnisvarabüroo 1Partner tegevdirektor ja kaasomanik Martin Vahter ütles Äripäeva sõsarlehele Delovõje Vedomostile, et tema arvates on tegu monopoliga, kutsugu Eesti Meedia seda, kuidas tahab. Vahter viitas, et sisuliselt 80 protsenti turust kuulub KV-le ning 20 protsenti City24-le, seda peamiselt Tallinna tõttu.

1Partner eilähe kaasa kuue suure kinnisvarafirmaga, kes Ekspress Grupiga konkureerivat portaali looma asuvad. Vahteri sõnul nad küll osalesid läbirääkimistel, kuid lõpuks otsustasid, et keskenduvad ikkagi kinnisvara, mitte portaaliäri peale.

Ekspress Grupi juhtimisel loodavat portaali peab ta aga positiivseks sammuks. Ekspress Grupil on võimekus portaalis kuvatavat sisu turundada, viitas Vahter, kelle sõnul on selline sünergia hädavajalik.

TAUST

Lähevad Linnamäe monopoli murdma

Äripäev kirjutas eelmisel nädalal, et meediafirma Ekspress Grupp hakkab ühes suuremate kinnisvarabüroodega looma uut kinnisvaraportaali, mis hakkab otseselt konkureerima Margus Linnamäele kuuluva KV.EE keskkonnaga.

Uue ettevõtte nimi on OÜ Kinnisvarakeskkond, mille üks tegevusvaldkond on kinnisvaraportaali arendamine. Ekspressile kuulub uuest ettevõttest 49 protsenti, ülejäänu kuulub hulgale kinnisvarafirmadele.

Enamusosalust hoiab ühiselt hulk suuri kinnisvarafirmasid. Täpsemalt on 51 protsendi omanikud koondunud firmasse nimega Sadaükstelst OÜ, mille ainus juhatuse liige on Pindi Kinnisvara boss ja kinnisvarafirmade liidu juht Kalev Roosiväli. Omanikud on võrdsetes osades bürood Arco Real Estate, Cke Kinnisvara, Domus Kinnisvara, Uus Maa, Pindi büroo omanikfirma Realia Group ja RE Kinnisvara Projekt. Neile kõigile kuulub valdusfirmast kuuendik.

Toompark: buum on hoopis kinnisvaraportaalide turul

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark ütles intervjuus Äripäeva sõsarportaalile Delovõje Vedomosti, et kv.ee ja city24. ee minek Eesti Meedia kätte muudab kinnisvarabüroode ja arendajate olukorra halvemaks.

Ekspress Grupp peaks tema sõnul oma loodava konkureeriva kinnisvaraportaali eesmärgiks seadma liidrikoha, sest vastasel juhul on see määratud läbi kukkuma.

Mis muutub turul pärast seda, kui Eesti Meedia ostab portaali City24.ee?

Olukord muutub kinnisvarabüroode ja arendajate jaoks halvemaks, kui kaks suuremat portaali on ühe omaniku käes.

Tihti küsitakse, kas kinnisvaraturul on buum. Mina ütlen, et juba ammu on buum hoopis kinnisvarakuulutuste portaalide turul. On kinnisvara24.ee, mis millegipärast hiljuti suleti, maakler.ee, reales.ee, rajoon.ee. Võimalik, et unustasin osa. Kokkuvõttes on meil palju portaale, kuid kui näiteks mina isiklikult soovin saada mingit infot, mõtlen ainult kahest portaalist: kv.ee ja city24.ee.

Ekspress Grupp otsustas luua oma portaali pärast seda, kui kv.ee tõstis järsult hindu ja kinnisvaraportaalid olid rahulolematud.

Ekspress on ka varem seda ideed kaalunud. Nüüd mõni sündmus motiveeris neid tegutsema.

Kas need kuus kinnisvarabürood, kes loovad uut portaali, hakkavad end reklaamima ka konkurentide juures?

Arvan, et see on raske otsus. Mõte sellest, et reklaamida ainult iseenda portaalis, võib vabalt tekkida.

Kas mõni kinnisvarabüroo hakkab end reklaamima vaid Ekspress Grupis?

Kinnisvarabüroode äri on madala marginaaliga, nii et see on kulude küsimus. Suurtel hrmadel saab olema lihtsam olla kõigis portaalides. Väiksematel tuleb valida. Kuigi näiteks portaal kinnisvara24.ee, mis mingil põhjusel sulges oma uksed, tegutses teise ärimudeliga. Nemad arvasid, et pole kaasaegne võtta raha kuulutuse eest ja teenida tuleb lisateenustelt, näiteks kuulutuse tõstmiselt nähtavamale kohale.

Kui Ekspress Grupp plaanib saada turul suuruselt kolmandaks portaaliks, siis on nende plaan eos läbi kukkunud. Kui nad ei taha saada esimeseks, siis neil ei ole pidevalt külastajaid.

Hämar lugu: kes omab mida?

Margus Linnamäe ostuplaan sai teatavaks juba juunis, kui tuli teade, et Eesti Meedia on alustanud ametlikke läbirääkimisi kinnisvaraportaali City24 Eesti ja Läti üksuste ostmiseks.

Äripäev kirjutas siis, et arvestades, et Eesti Meediale juba kuulub ametlikult kinnisvaraportaal kv.ee, saaks Eesti Meediast hoobilt mitte lihtsalt kinnisvarakuulutuste turul domineeriv, vaid seda täielikult valitsev ettevõte.

Olukorra teeb aga huvitavaks, et konkurentide hinnangul kontrollib Margus Linnamäe City24.ee tegevust algusest peale. Nimelt on City24.ee omanik ametlikult Ilmar Kompus, kes varem on vahendanud Linnamäele uudisteagentuuri BNS müüki.

Ametlikult omandas Kompuse ettevõte Soome börsiettevõttelt Alma Meedia nii uudisteagentuuri BNS kui ka kinnisvaraportaali City24.ee. Kui BNS läks Margus Linnamäe kontserni koosseisu üsna pea, siis City24.ee on olnud endiselt ametlikult Kompuse nimel.

Ekspress Grupi omanik Hans H. Luik ütles juunis, et tema arvates kuulub City24 juba ammu Eesti Meedia omanikule, nagu ka kv.ee.

“Selline on kinnisvaraturu osaliste teadmine, ja seetõttu suuremad kinnisvarabürood ka mässama hakkasid. Kui müük oleks tegelik, küllap pakutaks portaali City24 ka Ekspress Grupile, Äripäevale ja teistele võimalikele ostjatele,” kommenteeris Luik.

Viimases Rikaste TOPis hindas Äripäev Margus Linnamäe vara suuruseks 185,4 miljonit eurot, millega ta on jõukuselt Eestis neljandal kohal. Linnamäed on nimetatud ka sisult Eesti ainukeseks oligarhiks.

Meediafirma Ekspress Grupp asub ühes suuremate kinnisvarabüroodega looma uut kinnisvaraportaali, mis hakkab konkureerima Margus Linnamäele kuuluva KV.EE keskkonnaga.

Uue ettevõtte nimi on OÜ Kinnisvarakeskkond, mille üks tegevusvaldkond on kinnisvaraportaali arendamine. Ekspressile kuulub uuest ettevõttest 49 protsenti.

“Eesmärk on luua parimat teenust pakkuv kinnisvaraportaal ja elavdada sellega konkurentsi Eesti kinnisvaraportaaldie turul,” rääkis uue portaali nõukogu esimees Tarmo Sild, kes on ka Arco Vara eesotsas.

Enamusosalust hoiabki ühiselt hulk suuri kinnisvarafirmasid. 51 protsendi omanikud on koondunud firmasse Sadaüksteist OÜ, mille ainus juhatuse liige on Pindi Kinnisvara boss ja kinnisvarafirmade liidu juht Kalev Roosiväli. Sadaüksteist OÜ omanikud on aga võrdsetes osades nimekad bürood Arco Real Estate, Cke Kinnisvara, Domus Kinnisvara, Uus Maa, Pindi omanikfirma Realia Group ja RE Kinnisvara Projekt. Neile kõigile kuulub valdusfirmast kuuendik.

Tulevast portaali tüürib Kirill Tripolski, kes on kaasa löönud ka tuntud portaalide Auto24 ja Kuldne Börs omanikfirma Sanoma Balticsi juhatuses.

Üks tulisemaid konkurente saab värskele portaalile olema suurärimees Margus Linnamäe Eesti Meedia kontserni kinnisvaraportaal KV.EE ehk kahel igikestvat võitlust pidaval firmal tekib veel üks sõjatanner, kus omavahel mõõtu võtta.
Kui palju on uue portaali loomisel seost KV.EE hinnapoliitika muutuste ning selle järel lahvatanud skandaaliga, mille käigus hulk büroosid ühiselt Eesti Meedia kontserni portaali maha jättis ning sai selle eest kaela konkurentsiuurimise? “Selle portaali loomine on täiesti iseseisev äriline otsus,” vastas Kinnisvarakeskkonna nõukogu esimees Sild kiirelt.

Aga kui uus portaal üles läheb, kas siis võtavad Kinnisvarakeskkonna omanikeringi kuuluvad kinnisvarafirmad oma kuulutused konkurentide juurest maha? Silla sõnul on see kindlasti iga firma enda otsus, missuguseid teenuseid ja kuidas tarbitakse. Arco Vara juht ei tahtnud kommenteerida ka seda, miks otsustati punti võtta just meediafirma Ekspress Grupp.

AS Ekspress Grupp asutas uue sidusettevõtte OÜ Kinnisvarakeskond, mille üheks tegevusvaldkonnaks on kinnisvaraportaali arendamine.

ASile Ekspress Grupp kuulub 49% OÜ Kinnisvarakeskkond osadest, teatas ettevõte börsile.

51% kuulub erinevatele kinnisvarafirmadele, kelle hulgas on Pindi Kinnisvara, Uus Maa, Arco Vara, Domus Kinnisvara, CKE Kinnisvara ja Domus Kinnisvara.

11 suuremat kinnisvarabürood protestis sel kevadel kv.ee hinnatõusu vastu.

Kinnisvara veebikuulutuste turgu valitsevad City24 ja kv.ee. Esimene on populaarsem Tallinnas ja Harjumaal, teine Lõuna-Eestis. Mõlemad portaalid on Margus Linnamäe kontrolli all.

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust.
„Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit välja üürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks oma tootlusarvutustele, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,“ selgitas Anto.

Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. „Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,“ ütles ta.

Anto lisas, et tegelikult oleks renoveeritud majja korteri ostnud investoritel võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul langevad ning üürnik saab sarnase kulu eest endale märksa ilusama kodu.
Allikas: Pindi Kinnisvara

Juba aastaid Saaremaa korterite üüriturul valitsev olukord tundub majanduse elementaarsete aabitsatõdedega vastuolus olevat – ehkki nõudlust on ja see ületab pakkumise märkimisväärselt, on hinnatase sellest hoolimata üpriski madal.

Asjatundjate arvates on säärase veidruse peamine põhjus siinse turu väiksus. Kuid oma mõju avaldab kindlasti ka elanikkonna madal ostujõud, seda eelkõige Mandri-Eesti suuremate keskustega võrreldes.

Küsimusele, kes Saaremaal peamiselt kortereid üürivad, vastas Domus Kinnisvara Kuressaare kontori maakler Jüri Aljas: “Enamik üürnikke on madalapalgalised kohalikud tööinimesed. Madalaid palku arvestades ei ole aga võimalik kõrgemat üüri nõuda.”

Teine põhjus, mis ei võimalda üüril eriti tõusta, on Aljase sõnul see, et uusi ja nüüdisaegseid elamispindu ei ole Kuressaares viimasel ajal eriti palju juurde ehitatud. “Kõik see ongi tinginud, et olukord elamispinna üüriturul on viimastel aastatel olnud küllaltki sarnane ja muutumatu,” nentis ta.

Enam-vähem samal seisukohal oli ka Pindi Kinnisvara maakler Natalija Leiten. “Peamine üürija on meil pere, kellel mingil põhjusel ei ole võimalik oma elamispinna soetamiseks pangalt laenu saada,” selgitas ta. “Kas on nende töötasu liiga madal või on finantskohustused juba üleliia suured. Igatahes ei saa nad seda numbrit, mida laenuandja näha sooviks, mingil põhjusel kokku, ja võib oletada, et just seetõttu pole nad pankade jaoks piisavalt usaldusväärsed.”

Müügihinna kasv

LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksing tõdes samuti, et Kuressaare ja selle lähiümbruse korterite üürituru peamine tunnusjoon on pikaajaliste üürikorterite vähene pakkumine. “Pakkumise vähesus on peamiselt tingitud üürnike piiratud maksevõimest, mistõttu leiavadki üksikud madala, kuid samas üürnikele vastuvõetava hinnatasemaga korterid kiiresti uued kasutajad,” tähendas ta. “Vaid kõrgema sissetulekuga töökohtade lisandumine tekitaks Kuressaare pikaajaliste üürikorterite turul pakkumiste lisandumise.”

Teine põhjus, mis pikaajaliste üürikorterite turul tekkinud pakkumiste põuda on viimasel ajal veelgi süvendanud, on Saksingu arvates Kuressaare korterite müügihinna jõuline kasv. Sealjuures on vanade korterite hinnatase hakanud kohati isegi uute korterite hindadele lähenema.

Nii näiteks sooritati LVM Kinnisvara veebilehel oleva statistika kohaselt tänavu juulis Saaremaal 21 korterite müügitehingut koguväärtuses veidi üle ühe miljoni euro. Mullu oli tehingute arv juulis enam-vähem samal tasemel, nende koguväärtus ei küündinud aga isegi poole miljoni euroni.

“Seepärast ongi praegu nii, et korteri pikaajaliselt üürile andmise asemel otsustab omanik selle hoopis maha müüa,” märkis Saksing. “Tõsi, alternatiivselt alustatakse sageli ka korteri lühiajalise väljaüürimisega, mis pakub omanikule kõrgemat tootlust.”

Kuressaare üürituru eripära Mandri-Eesti suuremate keskustega võrreldes seisneb veel selle toimimise iseloomus. “Meil siin ei ole eraldi maaklereid, kes tegeleksid vaid üürituruga,” möönis Jüri Aljas. “Tavaliselt saavad üürile andja ja üürile võtja ilma vahendajata kokku näiteks Facebookis või siis ajalehtede kuulutuste kaudu. Saaremaal see süsteem töötab.”

Aljas lisas, et kuna maakleritasu on tavaliselt ühe kuu üüri summa, siis pole kinnisvarabüroode kui vahendajate kasutamine Saaremaa oludes kuigi atraktiivne ning seda nii üüriturul tegutsejatele kui ka maakleritele.

“Meie üürituru peamine spetsiifika seisneb selles, et see toimib peamiselt inimeste endi vahel,” tõdes ka Natalija Leiten. “Mandril on tõepoolest olemas eraldi maaklerid, kes on eranditult vaid kinnisvara üürimisele spetsialiseerunud. Meil neid ei ole.”

Kõigub 200 euro ümber

Mis puudutab üürihindu, jäävad need Saaremaal Eesti suuremate keskustega võrreldes madalamale tasemele. Tänavuse suvehooaja hakul kirjutas Postimees, et Tallinna äärelinnas ja magalates jääb 2-toalise tuttuue korteri üür vahemikku 420 kuni 660 eurot, vanema korteri saab üürida 330 kuni 450 euro eest.

Kesklinnas asuv elamispind oli loomulikult mõnevõrra kallim. Kuressaares maksis aga kõige odavam üürikorter toona 170 ja kallim 315 eurot kuus.

“Kuressaare tingimustes asub tüüpiline üürikorter mõnes nõukaaegses paneelmajas, mistõttu 300 eurot sealt reeglina kätte ei saa,” kommenteeris maakler Jüri Aljas. “Keskmine üür kõigub meil 200 euro ümber.”

Umbes sama rääkis ka Natalija Leiten. “220 kuni 250 eurot on kõige tavalisem summa, mida üürile andjad praegu küsivad,” ütles ta. “Seejärel algab aga kauplemine ja võib juhtuda, et üüri alandatakse veelgi.”

Luksuslikud külaliskorterid

Kõike seda kinnitavad ka praegu kinnisvaraportaalides olevad üürile andmise kuulutused, ehkki neid oli väga vähe (üleeilse seisuga vaid neli). Näiteks nõuti Smuuli elurajoonis asuva 2-toalise möbleeritud korteri eest üüri 240 eurot kuus pluss kommunaalmaksud.

Kommenteerides ettevõtlusminister Urve Palo mõni kuu tagasi tehtud mõtteavaldust, et Kuressaares küündivat korteriüürid juba 1000 euro kanti, pidasid maaklerid sääraseid juhtumeid erandlikeks. “Tõepoolest, aeg-ajalt üüritakse välja kortereid, millel on ära toodud väga kõrge kuu- või isegi päevaüür,” tõdes Leiten. “Need on aga külaliskorterid, mida üüritakse välja vaid lühiajaliselt, kas üheks kuuks või isegi mõneks päevaks.”

Leiteni sõnul on sääraste korteritega hoopis teine lugu. “Nende hooaeg algab tavaliselt maist ja lõpeb oktoobris koos Saaremaa ralliga,” märkis ta. “Tõsi, kõik sõltub siiski korterist ja selle asukohast. On külaliskortereid, mille üürimine võib kesta ka aastaringselt. Näiteks üürivad neid talvisel hooajal Kuressaarde ajutiselt komandeeringusse saabunud inimesed.”

Lugejale selgituseks

Kui enne 2016. aastat maksustati tulumaksuga kogu üürileandja deklareeritud üüritulu, siis alates eelmise aasta tulude deklareerimisest maksustatakse elamu või korteri üürimisel saadud eluruumi üüritulu vaid 80 protsendi ulatuses.

Olev Martinsoni sõnul ei pea selleks eraldi kuludokumente esitama. Mahaarvamine 20 protsendi ulatuses tehakse tuludeklaratsiooni alusel, kus on ära toodud saadud üüritulu kogusumma.

Siinjuures tasub aga meelde jätta, et eluruumi üüritulu 20-protsendilist mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on aga tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks .

“Kui aga eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20-protsendilist mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all, ütles Martinson.

KOMMENTAAR
Maksusoodustus on tõstnud deklareerijate arvu

Statistika näitab, et 2016. aastal kasvas Saaremaal üüri- ja renditulu deklareerinud isikute arv. Maksu- ja tolliameti andmetel on Saare maakonnas viimastel aastatel üüri- ja renditulu deklareerinud isikute arv ja deklareeritud rahasummad järgmised:

2016. aasta – 104 deklareerijat summas 117 046 eurot, sh deklareeriti eluruumide üüritulu 51 korral summas 80 817 eurot;
2015. aasta – 76 deklareerijat summas 105 614 eurot;
2014. aasta – 78 deklareerijat summas 102 648 eurot.

“Seega on deklareerijate arv tõusnud, mis arvatavasti on tingitud seadusega antud maksusoodustusest,” kommenteeris maksu- ja tolliameti Kuressaare teenindusbüroo juht Olev Martinson.
Martinson lisas, et nii üüri- kui ka renditulu on igal juhul vaja deklareerida maksustatava tuluna. Tema sõnul analüüsib maksu- ja tolliamet pidevalt erinevates meediakanalites ilmuvaid vastavaid kuulutusi ning nende seost tulude deklareerimisega.

Kallitele uusarendustele on üha raskem ostjaid leida

Tihe konkurents ei ole uusarenduste turul müügitempot aeglustanud, kuid ekspertide sõnul on kallimatele varadele ostjaid leida üha keerulisem. Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul müüvad hästi projektid, mille keskmine ruutmeetri hind jääb 2000 euro piirimaile, kuid augusti seisuga on Tallinnas ja Harjumaal pakutavate korterite keskmine ruutmeetri hind 2388 eurot. Soomani sõnul on ostjate nappusega hädas peamiselt suuremate kesklinna rajatavate majade müüjad, kes on hinnastamisega üle piiri läinud. Arco Vara partnersuhete juhi Daniel-Aleksander Chasani sõnul on klientide nõudmised ja teadlikkus kinnisvara ostmisel üha kasvanud ning peale ehituse kvaliteedi hinnatakse ka head klienditeenitust.

Kinnisvaraekspert: üürikorter tasub soetada renoveeritud kortermajja

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale erilist lisa ei anna. Küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb. Amortiseerunud hooneid renoveerides lisatakse majale eluiga, tulemus on esteetiline ning hoitakse kokku küttekulusid. Küll aga võib üürileandja renoveeritud majas küsida kõrgemat üürihinda, sest küttekulud on üldjuhul väiksemad ning üürnik saab sama kulu eest endale märksa ilusama kodu. Samuti eelistatakse üürida rohkem kortereid, kus on eraldi toad, köök ja vannituba, sest suurt osa üürikortereid üürivad tudengid.

Kas oksjonilt ostetud kodu on hea investeering?

Sundmüüki pandud kinnisvara on enamasti seatud mõne laenukohustuse tagatiseks. Teine levinud põhjus on see, et korteriomanik ei tasu kommunaalarveid, võlg võib olla 3000 eurot. Oksjonilt soetatud kodu ostes tuleks arvestada selle varjukülgedega. Mõnikord on kinnisvara koormatud hüpoteegiga, mis pärast enampakkumist uuel omanikul tasuda tuleb. Samuti võib vara olla koormatud rendi- või üürilepinguga, mistõttu ei pruugi valdus uuele omanikule üle minna. Soetatud varal võib olla ka varjatud puudusi, mis ilmnevad alles hiljem (nt kahjustunud konstruktsioonid). Kui kõik läheb siiski nii, nagu loodetud, võib korraliku võlgadeta korteri või maja saada endale turuhinnast tunduvalt soodsamalt.

Kas magistraal või euroopalik, XXI sajandile kohane linnaruum? Tallinna Peatänava projekt annab pealinnale vabariigi juubeliks kaasaegse inimkeskse peatänava.

Eesti Arhitektuurikeskus

Peatänava projekti eesmärk on luua veel sel kümnendil Tallinna südalinna kaasaegne, 21. sajandisse sobilik inimkeskne linnaruum. See tähendab Pärnu maantee ja Narva maantee südalinnapoolsete otste ühendamist inimsõbralikuks, jagatud linnaruumi põhimõttel sündinud tervikuks.

Sündiv Peatänav kasutab tänavaruumi heaperemehelikult, luues nii jalakäijate kui ka jalgratturite jaoks turvalise ja meeldiva kablina, arvestades ka ühistranspordi- ja autoliikluse huve ning piirkonna ettevõtjate vajadusi.

Võidutöö põimib ajaloo tänapäevaga Tallinna Peatänava ideekonkursi võitis võistlustöö “Kevad linnas”, mis põimib tulevase Tallinna linnaruumi ajaloolise, vanalinna ümbritsenud bastionivööndiga. Tihedas konkurentsis võitjaks osutunud “Kevad linnas” põimib Tallinna ajaloo tänase päevaga, markeerides ruumiliselt kunagist vanalinna ümbritsenud bastionivööndit.

“See toob Tallinna linnaruumis välja kihistuse, mis on suuresti kadunud,” märkis žürii liige, Eesti Arhitektuurikeskuse juhataja Raul Järg. Narva maantee algust Viru ringist Jõe tänavani näeb võidutöö rohke haljastusega inimmõõdulise puiesteena, millest võiks kujuneda Tallinna esinduslikem äritänav.

“Võidutöö on ka väga linlasekeskne, luues meeldiva ja mõnusa linnaruumi eeskätt kohaliku elaniku jaoks,” rõhutas Järg. “See tähendab, et sündiv linnaruum on väikeses mõõtkavas, ta mõjub mõnusa ja sõbralikuna. Lisaks jätab see võimaluse tulevikus ühendada Narva maantee üheks orgaaniliseks tervikuks Viru tänavaga.”

Võidutöö autorid on arhitektid Toomas Paaver (Linnalahendused OÜ), Indrek Kustavus (Extech Design OÜ), Indrek Peil, Siiri Vallner, Kristel Niisuke, Valdis Linde, Riin-Kärt Ranne (Kavakava OÜ).
Jalakäijasõbralik Hobujaama tänav

Tallinna Peatänava arhitektuurikonkursi teise etapi “Meri Peatänava äärde” võitis Villem Torniste konkursitööga AUL.

Võidutöö juures köitis žüriid idee Kanuti aia pargi rekonstrueerimisest, mis parandaks tunduvalt jalakäiguühendusi. Samuti oli antud võistlustöö puhul hästi läbi mõeldud Hobujaama tänava jalakäijasõbralikumaks kujundamine ning hubasuse ja funktsionaalsuse lisamine linnapilti.

Ideekonkursi teise etapi “Meri peatänava äärde” eesmärk oli laiendada kaasaegset inimkeskset linnaruumi tulevase peatänavaga külgnevatesse kvartalitesse ning ühendada mereäär südalinna linnaruumi. Ideekonkurss puudutas Peatänavaga vahetult külgnevaid kvartaleid ja sadamaala.

Ettevõtjad ootavad pikisilmi

Butiigi- ja restoraniärimehed on Tallinna Peatänava kontseptsioonist lummatud ja ehkki bulvari valmimistähtaeg on teadmatus tulevikus, kätkevad juba praegu nende pikemad laienemisplaanid äritegevust ka Peatänaval.

Pindi Kinnisvara äripindade maakler Silver Ojamets ütles, et Tallinnas on toitlustusasutuste ja butiigiäride jaoks häid kohti vähe. “Viru tänavale ja vanalinna laiemalt kõik ei mahu, Pärnu maanteel otsitakse vitriinidega kaubanduspindasid tikutulega taga,” rääkis ta.

“Ega meie klientidel muidugi täna äri tegemata jää, kuid pikemas perspektiivis on mitmed butiigi- ja restoraniärimehed lubanud Peatänaval paiknevatele pindadele kolida,” rääkis Ojamets.

“Ettevõtjad on elu ja maailma näinud inimesed ning nad oskavad suurlinnades nähtud jagatud linnaruumi võlusid hinnata,” kinnitas Ojamets. “Kogu peatänava merepoolseks väravaks saab ilmselt hetkel juba ehituses olev Porto Franco keskus, mis on väga väärikas stardikoht kontseptsiooni edasi arendamiseks,” lisas ta.

Projekt Peatänav

• Miks? Sest kuus aastakümmet autostumist on kogu maailma linnad viinud ummikseisu, surudes inimesi üha rohkem seinte äärde.

• Kuidas? Andes osa linnaruumist inimestele tagasi, vähendades ja rahustades autoliiklust ning luues keskkonna elava tänavakultuuri ja -äri arenguks.

• Millal? Peatänava visioonikonkursi mõlemad etapid, nii peatänava kui ka külgneva piirkonna konkursid, toimusid 2016. aasta jooksul. Esimesed tulemused linnaruumis valmivad 2018. aastaks.

• Kes? Peatänava visioonikonkursi korraldab Eesti Arhitektuurikeskus koos Tallinna linnaga. Projekti toetavad Keskkonnainvesteeringute Keskus, AS Tallinna Sadam, AS Viru Keskus jpt.
Pärnu maantee algus

1. istumisnõlv (muru)

2. bastioni müüri peal uus kaigutee (kate graniitsõelmed)

3. bastioni servas veidi allapoole viidud riba (kate graniitsõelmed)

4. rattatee (hele asfalt)

5. käigutee bussipaviljonidega (Peatänava sillutis)

6. ajutise parkimise ja käigutee riba (Peatänava sillutis)

7. olemasolev haljastus

8. rattatee (hele asfalt)

9. käigutee (Tammsaare Park)

Totaalne muutumine: vaata näiteid välismaalt!

ARVUKAD LINNAD ON MÕISTNUD, et autoradade lõputu juurdetegemine pole lahendus, ning loonud magistraalide asemele jagatud linnaruumi. Vaata, mis sellest välja on tulnud! Neis näiteis kasutavad jagavad sõidukid ja jalakäijad sama ruumi. Sõidutee ja kõnnitee asuvad ühel tasapinnal, sõidukite madal liikumiskiirus tagab kõigi ohutuse.

Allikas: Eesti Arhitektuurikeskus

Käesoleva aasta esimese kuue kuuga on saaremaine kinnisvaraturg pisut hoogustunud. Kuigi kohati on objektide keskmised hinnad kõrgemad kui mullu, on see maaklerite sõnul pigem üksi küte hinnalisemate hoonete tõttu – üldiselt on hinnad püsinud siiski varasemaga samal tasemel.

Kui tänavu on Saare maakonnas Maa-ameti andmetel esimese kuue kuuga tehtud 945 ostu-müügitehingut, oli see arv mullu 858. Mõlemal aastal on enim omanikku vahetanud hoonestamata maad, mille alla käivad ka haritav ja metsamaa.

Maju ja kortereid on müüdud mullusega samas suurusjärgus. Kui eelmisel aastal teostati enim tehinguid mais (205), osteti tänavu kõige rohkem juunis, mil tehti 197 tehingut.

Pindi Kinnisvara OÜ maakler Natalija Leiten tõdeb, et aina rohkem on kliente, kes suudavad kinnisvara oma raha eest osta. “Kõige minevam kaup on endiselt Kuressaare 2-4-toalised korterid, mille hinnad on kuni 50 000 eurot või natuke peale,” selgitas ta. “Otsitakse ka vanemaid talukomplekse, mis oleksid rahuldavas seisukorras ja maksaks kuni 60 000 eurot.”

Domus Kinnisvara OÜ maakler Sirli Loik tõdes, et inimesed on hakanud eelistama uusi ja korda tehtud eluasemeid. “Enam ei ole seda, et saan mingi raha eest kinnisvara kätte ja hakkan ise remontima. Inimesed on taibanud, et ehitamine on väga kallis,” ütles maakler. Siiski tunnistas Loik, et valikut on siinsel kinnisvaraturul vähe.

“Kui vaadata kinni svaraportaale, on suurem osa objekte juba aastaid müügis. Mis uut ja vähegi mõistliku hinnaga müüki tuleb, läheb kohe kaubaks,” sõnas naine. “Omanikud on hakanud ka mõistma, et peab hinda langetama – ega maja ju pikalt tühjalt seista saa,” märkis maakler.

Suured erinevused

Maakonnas teostati I poolaastal kokku 121 korteriomandi ostu-müügitehingut, nus oli kahe võrra vähem kui aasta varem samal ajal. Keskmine hind on aga tõusnud koguni viis protsenti, olles 2017. aasta I poolaastal 609 €/m2.

Kõige kallima korteri hind oli 150 000 eurot.

“Tegemist oli 138 m2 suuruse korteriga kõrgelt hinnatud piirkonnas alla 10 aasta vanuses korterelamus. Selline ost on aga meie turul pigem anomaalia kui igapäevane,” kinnitas Loik.

Väljaspool linna soetatakse tema sõnul enim just alevikesse jäävaid kortereid, kus on olemas tähtsamad sotsiaal- ja teenindusasutused ning pood. Samuti lähevad kergemini Kuressaare vahetus läheduses asuvad eluasemed.

Väljaspool linna oli kalleima korteri hind aga pelgalt 28 000 eurot. Ruutmeetrihinnadki on väga suure erinevusega. Linnas oli esimese kuue kuu keskmine ruutmeetri hind 743 ja mujal 480 eurot. Kogu maakonnas oli keskmine ruutmeetri hind kõrgeim juunis – 730 eurot ja madalaim mais, jäädes 615 euro juurde.

Loigu sõnul on alates 2015. aastast elamute müük vaikselt tõusuteel. Kuigi Saare maakonnas oli keskmine hind 16 protsenti madalam, kui mullu samal perioodil, tõusis Kuressaares keskmine hind lausa 47 protsenti.

“Kuressaare elamute keskmise hinna tõusu taga ei ole elamute kallinemine, vaid pigem asjaolu, et tehingutest on käinud läbi väärtuslikumad majad,” rõhutas ta.

Maakonna kõige kallim eramaja müüdi Kuressaares ligi 250 000 euroga. “Tegemist oli hinnatud piirkonnas paikneva alla kümme aastat vana 203 m2 suuruse suletud netopinnaga kahekorruselise kivimajaga,” lisas naine.

Veel üks kõrgehinnalisem eramaja osteti Kuressaares 165 000 euroga. “Tegemist oli 1990-ndatel aastatel ehitatud ning hiljem renoveeritud heas seisukorras kivikonstruktsioonil elamuga,” lisas Natalija Leiten Pindi Kinnisvarast.
“Maapiirkonnas oli kõige kallim avalik tehing 127 500 eurot maksnud heas seisukorras puitkonstruktsioonil elamu,” märkis Leiten.

Hea võimalus

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Saare maakonnas 2017. aasta I pooles 78 hoonestamata elamumaa müügitehingut, mis on 129 % rohkem kui 2016. aastal samal perioodil. Keskmine ruutmeetrihind on püsinud samal tasemel.

“Kuressaarest enam kui 15 km kaugusele j äävate kruntide hinnad on üldjuhul alla 1 €/m2. Hind sõltub eelkõige sellest, kas kinnistu piirneb veekoguga, juurdepääs on avalikult kasutatavalt teelt või servituudiga, samuti ehitusõigusest ning elektriliitumisest,” loetles Domus Kinnisvara esindaja Sirli Loik.

Siiani on maakonna kalleim tehing üle 900 000 euro maksnud endine Säästumarketi hoone aadressil Mooni tn 2, kus praegu tegutseb kauplus JYSK.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, kes koostab igakuiseid kinnisvaraturu kokkuvõtteid, hoiab end ka Saaremaa tegemistega lähemalt kursis. Tema sõnul on
Saaremaal viimastel aastatel tohutult palju varasid müügis kunagise buumi ajal kokku ostnud eestlastelt ja soomlastelt.

Veel tõi ta imestusega välja, et kuigi Kuressaare elu käib nn nagu linnades ikka, on mujal elamumaade hinnad väga odavad.

“Elamumaid, millele on projekteerimistingimused väljastatud, on ainuüksi Muhumaal võimalik saada neljakohalise summa eest,” tõdes mees, lisades, et merevaatega ehitusvalmis kinnistu on võimalik kätte saada näiteks 25 000-30 000 euroga.

“Kes tahab omale suvekodu rajada, on Saaremaa koht, millel silma peal hoida,” arvas Sooman.

2017. I poolaasta ost-müük – 945 tehingut

korteriomand 133 tehingut

hoonestatud maa 155 tehingut

s.h. eluhoonetega 75 tehingut

s.h. mitteeluhoonetega 80 tehingut

hoonestamata maa 657 tehingut

KORTERID

kokku 121 tehingut

maakonna keskmine ruutmeetri hind 608,82 €

maakonna kõrgeim tehingu summa 150 000 €

Kuressaares kokku 92 tehingut

keskmine ruutmeetri hind 743,03 €

kõrgeim ruutmeetri hind 1 377,28 €

kõrgeim tehingu summa 150 000 €

väljaspool linna kokku 29 tehingut

keskmine ruutmeetri hind 183,06 €

kõrgeim ruutmeetri hind 479,80 €

kõrgeim tehingu summa 28 000 €

HOONESTATUD MAA

kokku 131 tehingut

elamumaa keskmine hind 46 292 €

elamumaa kõrgeim tehingu summa 250 000 €

ärimaa keskmine hind 165 413 €

ärimaa kõrgeim tehingu summa 932 715 €

Poolaasta lõpu seisuga on ainuüksi Eesti kodumajapidamiste ehk eraisikute kontojääk enam kui 6,5 miljardit eurot, samas on investeerimisvõimalused üha ahtamaks jäänud.

Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et rahva jõukuse suurenemist on meeldiv jälgida. “Ei saa unustada, et jutt käib vaid kodumajapidamistest, hea hulk raha on veel ka niinimetatud ühemehefirmade kontodel, kust pole dividendimakseid veel teostatud,” selgitas ta.

“Samas on investeerimisvõimalused üha kesisemad: tähtajalised hoiused toodavad sisuliselt nulli, aktsiaturgudel on langushoiatused, tooraine- ja võlakirjaturud on lihtsale inimesele liiga keerulised, ja alles jääbki kinnisvara, aga ka seal tuleb täpselt aru saada, kuhu raha paigutada,” rääkis Udam.

Udam ütles, et kuulikindlat investeeringut ei ole olemas. “Kui ostad endale Tallinnasse TTÜ [Tallinna tehnikaülikool] kõrvale korteri ja üürid selle välja, siis majanduslanguse korral kukub ka selle väärtus, aga vähemalt üüritulu jääb alles ja küll need hinnad uuesti tõusevad,” tõi Udam näite. “Kuna Tallinna elanikkond pidevalt kasvab, ei näe me lähiaastatel ühtegi põhjust, miks nõudlus üüriturul peaks vähenema, sest ka sügavaimate kriiside ajal, mil pangad laenusid ei väljasta, vajavad inimesed elamispinda,” lisas ta. Udami sõnul on peale tulumaksu maha arvestamist Tallinnas mõistlik üüritootlus viie ja kuue protsendi vahel. Vast renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.
Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust. “Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit väljaüürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,” rääkis Anto. Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. “Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,” ütles ta.

Anto lisas, et renoveeritud majja korteri ostnud investoritel oleks võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul vähenevad ning üürnik saab samasuguse kulu eest endale märksa ilusama kodu. Tihe konkurents uusarenduste turul ei ole müügitempot langetanud, kuid kallimate varade puhul on ostjate leidmine üha keerulisem.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ettevõtte seire kohaselt on augusti alguse seisuga Tallinnas ja Harjumaal pakkumises 2312 uut korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 2388 eurot. “Projektid, mille keskmine ruutmeetrihind jääb 2000 euro piirimaile, müüvad hästi, sest neile hakkab hammas peale nii kohalikel peredel kui ka väikeinvestoritest üüriärimeestel,” selgitas ta.

Pindi Kinnisvara seirab igal kuul kõiki Tallinna ja Harjumaa uusarendusi, kuid andmeid avaldatakse pressile vaid piiratud mahus, sest toode on arendatud eksklusiivselt firma enda arendusklientidele.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juulis 0,4% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1282 eurot ruutmeetri kohta. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1278 eurot ruutmeetrist.

Kui 2017. aasta juunis tehti indeksilinnades 1246 korteriomandi tehingut, siis juulis langes tehingute arv 1157-le. Võrdluseks: 2016. aasta juulis tehti indeksilinnades 1149 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nii tehingute arv kui ka hinnatase on olnud stabiilne juba teist aastat järjest ning sellest tulenevalt on hindade “kolinal kukkumisega” hirmutamine kohatu. “Turg on rahulik, väikelinnad hääbuvad korrelatsioonis äparduva haldusreformiga, Tallinn ja Harjumaa aga kasvatavad elanikkonda ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturg aktiivsem, sest pealinnas on raha ja pealinnas on tööd,” lisas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 8 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset enam kui kümneaastase ajaloo vältel.

« Eelmine lehekülg — Järgmine lehekülg »