Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa.

“Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane – korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,” rääkis Udam.

“Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,” selgitas Udam. Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. “Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal uusi kortereid mujal kui Harju- ja Tartumaal,” lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu. Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind.

Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud taristu või paranenud naabruse näol.

Uute lisanduvate büroopindade maht on piisavalt suur, et järgnevaks aastaks üürihindade tõusule pidur panna, kinnitas Pindi Kinnisvara ärikinnisvara hindaja Egon Enula.

Juba 2016. aastal tuli turule enam kui 100 000 m2 büroopinda, mis on viimase 5-6 aasta suurim maht. 2017. aastal lisandub prognoositavalt veel 80 000 m2 uut büroopinda, mitmed planeeritavad hooned saavad valmis ka alles järgmisel aastal.

„Aastatel 2017 ja 2018 on büroopindade turule lisandumas suured projektid. Seega arendajad, kelle projektid valmisid 2016. aastal ja 2017. aasta esimeses pooles, teevad kõik endast oleneva, et enne uute pindade lisandumist maksimaalne täituvus saavutada,“ ütles Enula.

Tema sõnul on jätkuvalt enim nõutud Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvad A-klassi büroopinnad. „Kuna Tallinna keskusse on tulnud juurde mitmeid suuri A-klassi büroohooneid ning 2018. aastal on lisandumas veel A-klassi pindu, siis tulenevalt sellest on pakkumine juba osaliselt ületanud nõudlust, mille tulemusel on üürihinnad stabiliseerunud ning arvestades ka 2017. ja 2018. aastal lisanduvat büroopindade mahtu, siis üürihinna kasvutendentsi lähiperspektiivis ette näha ei ole,“ rääkis Enula.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis augustis 4,3% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1343 eurot ruutmeetri kohta. Juulis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1288 €/m².

Kui 2017. aasta juulis tehti indeksilinnades 1157 korteriomandi tehingut, siis augustis tõusis tehingute arv 1432-le. Võrdluseks- 2016. aasta augustis tehti indeksilinnades 1397 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 6 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 115 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümneaastase ajaloo.

Uute lisanduvate büroopindade maht on piisavalt suur, et järgnevaks aastaks üürihindade tõusule pidur panna, kinnitas Pindi Kinnisvara ärikinnisvara hindaja Egon Enula.

Juba 2016. aastal tuli turule enam kui 100 000 m² büroopinda, mis on viimase 5-6 aasta suurim maht. 2017. aastal lisandub prognoositavalt veel 80 000 m² uut büroopinda, mitmed planeeritavad hooned saavad valmis ka alles järgmisel aastal.

„Aastatel 2017 ja 2018 on büroopindade turule lisandumas suured projektid. Seega arendajad, kelle projektid valmisid 2016. aastal ja 2017. aasta esimeses pooles, teevad kõik endast oleneva, et enne uute pindade lisandumist maksimaalne täituvus saavutada,“ ütles Enula.

Tema sõnul on jätkuvalt enim nõutud Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvad A-klassi büroopinnad. „Kuna Tallinna keskusse on tulnud juurde mitmeid suuri A-klassi büroohooneid ning 2018. aastal on lisandumas veel A-klassi pindu, siis tulenevalt sellest on pakkumine juba osaliselt ületanud nõudlust, mille tulemusel on üürihinnad stabiliseerunud ning arvestades ka 2017. ja 2018. aastal lisanduvat büroopindade mahtu, siis üürihinna kasvutendentsi lähiperspektiivis ette näha ei ole,“ rääkis Enula.

2017/2018 valmivad projektid

Projekt	Aadress	SNP, m2	Asukoht	Hoone seisukord	Hoone turule tuleku aeg
Rohelise mõtteviisi maja	Järvevana tee 7b	5000	B	ehitusjärgus	2018
Maakri torn	Maakri 19/21	29 349,4	A	ehitusjärgus	2018
Woho arenduse II etapp	Mustamäe tee 3	6000 + 50 korterit	B	ehitusjärgus	2018
Kadrioru ärihoone	Narva mnt 116	u 900	A	ehitamisel	2017 lõpp
IT Agentuur	Vesilennuki 5	u 4000	B	ehitamisel	2018
Tehnopol 2 büroohoone	Mäealuse tn 2/2	u 11500	B	ehitusjärgus	2017 lõpp
Flora maja	Tulika 19	4700	B	ehitamisel	2018
Narva mnt 7b büroohoone	Narva mnt 7b	6200	A	ehitusjärgus	2018
Kohtumaja	Lubja tn 4	25800	A	ehitusjärgus	2018
Porto Franco	Ahtri tn	u 30000	A	ehitusjärgus	2019
Liwenthaali büroohoone	Lõõtsa tn 12	10809	A	ehitusluba väljastatud	2018
Noblessneri kvartal	Staapli 3, 4, 8 ja 12	3700	A	ehitusjärgus	2018

Allikas: Pindi Kinnisvara

Suurimaks arendustegevuse pärssijaks on kiirelt kasvavad ehitushinnad, mis muudab Tallinna ja Tartu mõjusfäärist väljaspool arendamine mõttetuks.

Pindi Kinnisvara tegevdirektor Elari Udam ütles, et kui näiteks Viljandis ja Rakveres on keskmine korteri ruutmeetrihind ca 650 eurot ning paljudes maakonnakeskustes vähemgi, siis hoolimata suurejoonelistest plaanidest ja toetavast kohalikust omavalitsusest ei ole arendajatel majanduslikult mõistlik koppa maasse lüüa. „Uue korteri ehitushind on üleriigiliselt sarnane- korraliku korteri ehitab täna valmis hinnaga 900 eurot müüdava ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks. See tähendab, et ainuüksi uute korterite ehituskulu võib sõltuvalt linnast olla pruugitud korterite hindadega võrreldes kahe- või isegi mitmekordne,“ rääkis Udam.

„Ilmselgelt ei ole kohalik elanik valmis maksma uue toote eest nii palju rohkem, pigem soetatakse elamispind mõnda kenasti renoveeritud hoonesse oluliselt odavamalt,“ selgitas Udam.

Udami sõnul kehtib see eelkõige elukondliku vara kohta. „Kauplused ja logistikakeskused on võimalik hea äriplaaniga ka mujal kasumlikuks muuta, kuid paraku ei näe me lähiajal  uusi kortereid mujal, kui Harju- ja Tartumaal,“ lisas ta.

Tallinna kinnisvarahinnad saavutasid augustis uue ajaloolise kõrgpunkti, uusarenduste toel kerkis tehingute keskmine ruutmeetrihind 1738 euroni.

Varasem rekordhind pärineb 2016. aasta detsembrist (1703 €/m²), millele eelneb buumiaegne 2007. aasta rekord 1689 euroga ruutmeetri kohta.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et uus rekord sündis peamiselt suure hulga uusarenduste tehingute tõttu. „Iseäranis aktiivselt vormistati uute korterite tehinguid Lasnamäe, Kesklinna, Haabersti ja Põhja-Tallinna linnaosades,“ ütles ta.

„On siiski ekslik arvata, justkui Tallinn oleks enneolematus buumifaasis. Kümne aasta tagusel perioodil polnud erakordsed kuud, kus sooritati ühes kuus 1200-1300 korteriomanditehingut, tänavu augustiski jäi see aga alla 900 tehingu,“ selgitas ta. „Küll aga on rahva elujärg niivõrd paranenud, et üha rohkem leitakse võimalusi soetada endale uhiuus korter ning nende tehingute osakaalu pideva kasvu tõttu tõuseb ka keskmine hind,“ sõnas Sooman.

„Rekord on ikkagi rekord, see on nüüd ajalooline fakt, kuid reaalsus on, et nii uute kui pruugitud korterite hinnatase on juba enam kui aastajagu olnud üpriski paigal ning hinnatõusud leiavad aset kohtades, kus tekib ka sisuline lisandväärtus uuenenud infrastruktuuri või paranenud naabruse näol,“ lisas ta.

​Viljandi üürikorterid teevad kohalikul krõbedate hindadega kinnisvaraturul spurti, samal ajal kui sobiliku müügis oleva korteri või maja leidmisega tuleb huvilisel rohkem vaeva näha.

«Üürikorterite hulk on kasvanud ja nõudlust jagub,» nentis Arco Vara Viljandi osakonna juht Aime Opermann.

Tema sõnul võis aastaid tagasi portaalides ringi vaadates sattuda kümmekonna pakkumise peale, ent praegu on pakkumisi 30 ringis. Ja mida suurem on nõudlus, seda krõbedam on üür.

«Kliendid räägivad, et turul on palju kalleid üürikortereid,» lausus Opermann. «Et turg õitseb, vahetatakse kortereid soodsamate vastu välja.»

Uus Maa Kinisvarabüroo maakleri Piia Särevi jutu järgi jääb korraliku kahetoalise korteri üür Viljandis üldjuhul alla 300 euro. «See maksab keskeltläbi 250 eurot,» täpsustas ta ning lisas, et kui soovitakse rohkem raha küsida, peaks korteri väljaüürimisega veidi ootama.

«Kui nõudlus on suur, dikteerib hindu üürileandja, aga kui nõudlus kahaneb, siis üürnikud,» tähendas Pindi Kinnisvara maakler Eeri Sild.

Tema sõnul on praegu Viljandis tugevamal positsioonil vara omanikud. «300 euroga on võimalik ka Tallinnas magalarajoonis kahetoaline korter üürida. Seega võib märkida, et siinsed üürihinnad on kohati ülearu kõrged.»

Piia Särevi ütlemist mööda on Viljandi piirkonna inimesed üsna hinnatundlikud, mistõttu võivad kõrged üürihinnad paljudele takistuseks saada.

Klient on kuningas

Samas on üüripinna otsijad maaklerite sõnul muutunud nõudlikumaks. Tänu turu mitmekesisusele peaksid aga kõik lõpuks valikust just neile sobiva pakkumise leidma.

«Üüriturul on tekkinud valikuvõimalus ja inimesed on muutunud valivamaks,» kinnitas Aime Opermann ning lisas, et kui pakkumiste hulka lisandub mõni soodne üürikorter, tekib otsekohe huvi.

Piia Särevi kogemust mööda otsitakse üürikortereid kindlate kriteeriumide järgi ning just seetõttu võib jääda mulje, et pakkumisi pole piisavalt.

«Kes kohe sobivaimat pakkumist ei leia, jääb ootele,» rääkis ta, «aga paremad pakkumised lähevad küll kohe ära.»

Suurima osa Viljandis üüripinda otsivatest inimestest moodustavad noored pered.

«Üürikortereid otsivad üldjuhul noored pered, maalt linna tulijad ja inimesed, kes ei saa laenu võtta,» täpsustas Aime Opermann. «Üliõpilasi seevastu pole Viljandi kinnisvaraturul eriliselt tunda.»

Üüriturul on Viljandis eriliselt hinnas heas seisukorras, remonditud ja möbleeritud kahetoalised korterid. Müügiks lähevad aga kõige paremini kahe- ja kolmetoalised madalamatel korrustel korterid.

«Ostjate seas on kõige nõutumad esimese, teise ja kolmanda korruse korterid,» tähendas Aime Opermann ning Piia Särev märkis, et ka müügikorterite puhul soovitakse enamasti, et need oleksid remonditud.

Kui üürikorterite valik on Viljandis päris suur, siis korteriostu sooviga inimesed kipuvad kurtma. «Müügikortereid ikka napib,» tõdes Opermann.

Endale kinnisvara soetada soovivate inimeste kriteeriumid korteritele on seinast seina. «Kes tahab remontimata korterit, kes tahab ise renoveerida. Mõni soovib investeerida, mõni jällegi endale osta.»

Eramute suur puudus

Oma majast unistav inimene võib Viljandis aga suisa hätta jääda, sest eramute valik on kinnisvaraturul kesine.

«Eramute puhul on puudujääk – neid võiks rohkem olla,» nentis Aime Opermann. «Uusi maju pole üldse pakkuda.»

Piia Särev kinnitas Opermanni öeldut, kuid märkis, et see on Viljandi turule iseloomulik. «Nii on läbi aegade olnud.»

Uutest kortermajadest jääb vajaka

Viljandi kinnisvaraarendaja Raul Alliksaar on täheldanud, et paljud tahaksid endale eluaset soetada kesklinna uude majja, kuid ei leia sellist võimalust.

«Korralikest elamispindadest on puudus – uusi maju pole ju ehitatud,» nentis ta. «Kõik ei taha tulla elama vanalinna, vana korterit üles vuntsida ja teha kõike otsast lõpuni ise valmis.»

Arendaja leiab, et linn peaks korter­elamute ehitamiseks initsiatiivi üles näitama. «Ei saa ju nõuda, et kõik inimesed koliksid Männimäele paneelmajja elama,» rääkis ta. «Kas jätkame seda trendi, et uusi maju pole vaja juurde ehitada seni, kuni vanad pole täis?»

Ühtlasi võiks linn Alliksaare sõnul mõelda, kuidas muuta Viljandit ettevõtjatele atraktiivsemaks, et nood tahaksid siin elamuehitust arendada.

Abilinnapea Kalvi Märtin märkis, et omavalitsus ei peaks liialt erasektori valdkonda trügima. «Viljandi ei peaks ehitama ühtegi korterelamut maksumaksja raha eest, sest selleks on erasektor, kes sellega tegeleb, ja turg, mis hinnad paika paneb.»

Märtini sõnul on Viljandis elamukruntide puudus. «Tuleb tunnistada, et linn pole selles vallas just kõige kiiremas tempos tegutsenud.»

Siinkohal tõi abilinnapea välja Järveotsa detailplaneeringu, mis on peaaegu kümme aastat vindunud. «Seda oleks võinud juba ammu arendada, aga probleemiks on linna väike rahakott.»

Praegu on Märtini sõnul lõpusirgel Suur-Kaare tänav 33 detailplaneering, kuid kahe ja poole aasta jooksul pole veel ükski arendaja selle vastu huvi üles näidanud. «Minuni pole sellist soovi jõudnud, et arendaja tuleks ja küsiks: «Viljandi linn, kuhu ma võiksin hakata korterelamut ehitama?»»

Kümme aastat pärast suure kinnisvarakrahhi algust hakkavad Tallinna korterite hinnad toonast buumiaegset taset ületama.

– NB! PABERKANDJAL ILMUNUD SISU –

Kõige-kõige-kõige olulisem – seda tuleb tõesti rõhutada – vahepealne areng meie kinnisvaraturul on see, et Eesti võrdub Tallinna ja selle ümbrusega. Nipet-näpet tehakse vahest veel Tartus ja paaris teises kohas, aga muidu kerkivad uusehitised ainult Tallinna piirkonnas. Kui juhtute kusagil mujal tellinguid nägema, on pigem tegu renoveerimisega.*

Protsess paistab olevat pöördumatu. Tallinna elanike arv kasvab aastas keskmiselt 4000 inimese võrra. Mujal jääb inimesi üha vähemaks. Põhiostjaks on endiselt noor pere. Mitte ilmtingimata need, kes Tallinna tulevad – nemad esialgu pigem üürivad, sest ostmiseks pole raha. Mõni aasta hiljem, kui jalad all, tulevad nendegi seast uued ostjad. Umbes viiendik ostjatest soetab korteri väljaüürimiseks ja ise seal elama ei hakka.

Buumiks ei taha maaklerid ega arendajad Tallinnas toimuvat siiski nimetada. Kuigi hinnad on laes, püsib ostude ja müükide arv ligi poole väiksemana kui kümme aastat tagasi. Pangad käituvad samuti teisiti. Vanavanaonu korter Eesti teises otsas enam tagatiseks ei kõlba, laenu ei saa ilma omaosaluseta.

Samasugust joont hoitakse ka arendajate suhtes. Isa-poeg-ja-koer tüüpi arendajad, kes pole varem ühtegi asja püsti pannud, enam lambist 10 miljonit laenu ei saa. Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit, arendamisjärgus veidi üle 100 projekti ja nende taga on kõik teada-tuntud tegijad.

Mis on aga kümne aastaga muutunud? Suurimaks kinnisavaraarendajaks – vähemalt müügimahu poolest – on tõusnud Endover. Kesklinna ja Kalamaja renoveerijana alustanud firma lööb nüüd suuri uusarendusi püsti kõikjal üle Tallinna.

Ükski Tallinna piirkond pole ehitusest puutumata jäänud. Mõne linnaosa nime turundusmaterjalides muidugi häbenetakse. Näiteks sõna „Lasnamäe“ kohtab reklaamides harva. Pigem käib jutt ikka sellest, kui lähedal on Kadriorg, või veelgi ümmargusemalt „asub hästi välja kujunenud taristu keskel“. Peened anglitsismid projektinimedes lisavad vunki veelgi.

Lõpule on jõudnud ka Kalamaja gentrifitseerumine. Mõned maaklerid kutsuvad piirkonda nüüd hellitavalt „Kalamäeks“ (paralleel Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäega), viidates sellele, kuidas ala on kaotanud oma boheemlasliku hõngu ja muutunud tavaliseks elurajooniks. Tallinna kõige kihvtim puitmajade rajoon asub praegu hoopiski Pelgulinnas, Kolde puiestee kandis.

Kui mõned arvavad, et järgmine „kalamajastumine“ toimub Koplis, siis see võtab veel aega. Kopli on Kalamajast ikkagi kordades suurem ja hajusam. Kõige enam on räägitud muidugi Kopli liinidest, kus arendaja Fund ootab vist endiselt viimast vajalikku allkirja. Märksa vähema käraga on aga käima läinud Sitsi õunaaia nimeline projekt kunagise Balti Manufaktuuri tagusel alal.

Ootamatult hästi lähevad kaubaks isegi suhteliselt kummalistesse, et mitte öelda halva mainega kohtadesse kerkinud projektid. Näiteks sellesama Endoveri poolt ehitatud Aurora Park – kodulehel räägitakse uutest korteritest metsa ja järve vahel, mis lähedal linnasüdamele, tegelik jutt käib kunagisest Nõukogude sõjaväelinnakust Astangul.

Või võtame TTP arendatava Pöörise kvartali – Mustamäe tagumisse nurka, laohoonete vahele planeeritud kümme 14korruselist ükshaaval valmivat kortermaja, mis müüvad mühinal.

Lõpuks sõltub asi ka hinnast. Pöörise korterite hinnad on Mustamäe uusarenduste seas ühed odavamad ja Aurora Pargis asuvad vaatamata luksuslikkust presenteerivale kodulehele veelgi odavamad betoonboksid.

Kui üldse ülekuumenemise märke otsida, siis pigem hoopiski luksuskorterite seast. Nii Igor Habal Uus Maa kinnisvarabüroost kui ka Peep Sooman Pindist ütlevad teineteisest sõltumatult, et kalleid kortereid on turul liiga palju. Kui vaadata Tallinnas mereäärt alates Kadri­oru rannast kuni kesklinna ja Rotermanni kvartalini, siis seal müüvad mõned majad üpris aeglaselt. Paanikaks pole veel põhjust, sest kallist (250 000 eurot ja enam) korterit võibki müüa paar aastat. Väga palju mänguruumi vist pole enam jäänud, sest mõnelgi puhul hakkab see kaheaastane müügiperiood juba lõppema ja pangad tasapisi nihelema.

Tallinna lähiümbruses on konkurentsituks lemmikuks Ülemiste järve taha jääv Peetri. Kui üle nelja­kümneste põlvkond arvab, et linnast väljas on kõige lahedam ­elada Viimsis, siis nooremate seas on ihaldatuim Peetri. Peep Sooman lisab, et kui ta kinnisvaraturul üldse ­millegi üle imestab, on see Ülemiste ristmiku ümberehituse mõju Peetri aleviku arengule. Kunagi „põlluarendusest“ alguse saanud asum ületab elanike arvult paljusid Eesti linnu. Selle taustal arvab Sooman, et linna teises otsas ehitatav Haabersti viadukt võib kiiresti käiku lasta terve rea Harku järve taguseid uusi arendusi.

Positiivne on seegi, et võrreldes buumiajaga, kui Soomani sõnul „tehti vahel ikka päris kräppi“, ehituskvaliteedis järeleandmisi ei tehta. Habal ütleb, et samamoodi pole veel mindud suurejoonelise skeemitamiseni. Üksikuid trikke ikka tehakse, aga need on pisinäited, tervikuna on kinnisvaraturg seekord täitsa viiskalt käitunud.

Võrreldes eelmise buumiga on korterite pindalad märgatavalt kahanenud. Kui kunagi tähendas neljatoaline korter 90–100 ruutmeetrit, siis nüüd pigem 70-80. Sooman meenutab, et väikseim nende büroost ostetud uhiuus neljatoaline oli vaid 62ruutmeetrine.

Kahanevad ka väiksema tubade arvuga korterid, näiteks kolmetoalistest pole 55 või vähem ruutmeetrit enam mingi haruldus.

See ei tähenda siiski, et korterid oleksid elamiseks kitsamaks muutunud, lihtsalt planeerida-projekteerida osatakse paremini. Näiteks seintele kinnitatud radiaatorid nõudsid varem suure hulga ruutmeetreid ja praegu valmiv 60ruutmeetrine võib mõjuda avaramana kui kümne aasta tagune suurem korter.

Õpib ka teine pool ehk ostjad. Trendiinimesed tõid omal ajal moodi „loftid“ ehk endistest tööstushoonetest ehitatud kõrgete lagedega korterid. Hinnad hüppasid üles (trendidega läheb ikka nii), kuni ostjad avastasid, et „lofte“ ei ­õnnestu talvel kuidagi soojaks kütta. Lofte müüakse edasi, aga ­mõistlikuma hinnaga – kuidagi tuleb suuremaid kommunaalmakseid kompenseerida.

Mõni asi on ka uue tõusu ajal ikka samaks jäänud. Paljassaarest räägitakse endiselt palju – oh kui lahe piirkond, milline vaade, kui lähedal on kesklinn –, aga arendusi pole. Liiga suur tükk tundub olevat.

Jätkub ka ületallinnaline rahvuslik segregeerumine. Venelased kolivad veelgi enam Lasnamäele, samuti paistab venekeelseks muutuvat Õismäe. Samal ajal liiguvad eestlased üha enam Põhja-Tallinna – kaks aastat tagasi toimus seal etniline pööre ja eestlased on nüüd Põhja-Tallinnas enamikus. Teistes linnaosades nii suuri muutusi rahvuslikus koosseisus ei paista.

Ahjaa, sarnaselt kunagise buumiajaga on nii arendajate kui ka ostjate lemmikuks kahetoaline korter, ning endiselt tähendab see väikest magamistuba pluss avatud köögiga elutuba. Mõned asjad ei muutu vist kunagi.

* Siinkohal südamlikud tervitused ka riiklike üürimajade fännidele. Kui arvate, et väikeasulate arengut takistavad räiged kinnisvarahinnad, mille lahendamiseks peaks riik uusi maju ehitama, siis palju õnne. Kas teadsite, et Eesti suuruselt viiendas linnas Kohtla-Järvel võib osta kolmetoalise korteri 5000 euroga?
– ÄÄREJUTT –

Väike kinnisvara­sõnastik

Kadrioru veerel = Lasnamäel
Harku järve vaatega männimetsaline krunt = Astangu
Kesklinn = Majaka tänav
Kahetoaline = imepisikese magamistoaga ja avatud köögiga korter
Ateljeekorter = kööktuba
Loft = väga külm ja kõrgete kommunaalmaksetega
Kalamäe = Kalamaja

 

Korterite keskmised müügihinnad linnaosade kaupa

Praegu on Tallinnas müügis 2300 uut korterit ja 100 uut eramut
Kesklinn 2200 eurot m2
Lasnamäe 1400 eurot m2
Mustamäe 1600 eurot m2
Põhja-Tallinn 1700 eurot m2
Haabersti 1500 eurot m2
Kristiine 1750 eurot m2
Pirita 1700 eurot m2
Nõmme 1700 eurot m2

Tuntud transiidiärimees on viimastel aastatel edukalt sukeldunud ka kinnisvaraärisse.

Tallinna kesklinna Tuukri tänavale, ühele seltskonnale kuuluvale neljale krundile kerkib järgmistel aastatel neli kortermaja kokku 250 korteriga. Arenduse puhul on kaks põnevat võtmetegelast: Reidi tee ja Oleg Ossinovski.

Ehkki esimene maja pidi valmima juba umbes kuu aja pärast, saavad elanikud tegelikult sisse kolida aasta pärast.

Uus-Hollandi on Ossinovski esimene nii suur Eesti kinnisvaraarendus, aga suurte projektidega on ta nii Skinest Arenduse kui ka Skinest Kinnisvara all tegelenud varemgi. Näiteks kerkis Kalasadama juurde Suur-Patarei 2 Reederi Residentsid.

Arendajad on jälginud, mis toimub Reidi tee saagaga, sest see on neile oluline rajatis. Sellele viitavad nad ka arenduse kodulehel, kus on kirjas, et Reidi tee muudab Tuukri tänava vaikseks kõrvaltänavaks. Reidi tee tulekuga laheneb ka piirkonna sademevee probleem. On ju kant olnud tuntud selle poolest, et suurte sadude ajal on teed, tänavad, keldrid ja garaažid vett täis.

Kortereid müüva Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitas, et eriti võidavad need korteriomanikud, kelle tulevased koduaknad avanevad kõrvaltänavaks muutuvale Tuukri tänavale.

Korterite müük läheb tema sõnul hästi. „Esimeses majas olevast 65 korterist on võlaõiguslike lepingutega kaetud 21, umbes kolmandik. Arendaja on valinud hea strateegia ega pinguta hindadega üle. Kui vaadata piirkonna teisi uusi maju, siis on keskmine ruutmeetri hind üle 3000 euro, siin 2500,” lausus Sooman.

Ta lisas, et ehkki praegu on krundil üksnes auk, on müügi start olnud vägev. Arendaja huvi on kiire müük. Ostjate seas on peale eestlaste ka venelasi, soomlasi ja rootslasi.

Esimene hoone kerkib Tuukri 1b krundile 2018. aasta suve lõpuks.

Oleg Ossinovski ütles Ärilehele, et tema arust on Uus-Hollandi projekt kahtlemata praegustest Tallinna elamuarendusprojektidest parim ja müük on olnud hea. Lisainfot palus ta küsida Skinest Arenduse juhatuse liikmelt Maarika Piirilt.

Piir ütles telefonis, et projekti venimise põhjustasid ehitusload. Kahe maja ehitamiseks on luba olemas, kahel veel mitte. Just projekteerimise ja lubadega venitamine ehk hirmus bürokraatia on see, mis Skinesti eriti häirib. „Ei saaks öelda, et me nüüd väga palju rohkem arendaks, aga kindlasti ei ole sellised ooteajad head. Ei julge nii palju tegutseda, kui võiks,” nentis Piir.

Hinnastamise kohta sõnas ta, et kalleid kortereid on kesklinnas küll ja küll. Nemad läksid teist teed.
Teine projekt veel

Oleg Ossinovskil on pooleli teisegi arenduse müük, millega tegeleb samuti Pindi. Tegemist on väikearendusega Toompea nõlval, Falgi 6 / Toompuiestee 18. See on muinsuskaitse all olev hoone, kus on müügis 12 korterit. Äsja müüki tulnud arendusest on müüdud kaks korterit.

Skinest Arenduse varade maht kasvas eelmisel majandusaastal mitu korda. 2015. aastal raporteerisid nad veidi üle 1,9 miljoni euro eest varasid, aga aastaga suurenes maht 5,37 miljoni euroni. Suure panuse andis just Tuukri tänava piirkonna kruntide ost. Selleks võeti ka pangalaenu. Laenukohustused kasvasid 2,6 miljoni euro võrra. Juurde võetud laenust on suur osa lühiajaline. Kui 2015. aastal oli firma kahjum üle 32 000 euro, siis aasta hiljem oli kasum üle 500 000 euro.

Ossinovski tegemised Gruusias

Oleg Ossinovski tegeleb kinnisvara arendamisega ka väljaspool Eestit. Kaamos Grupi omaniku Kaido Jõelehega on alustatud suure haardega kinnisvaraprojekti Gruusias.

2015. aasta alguses kirjutas Äripäev, et Ossinovski ja Jõeleht ostsid Gruusiasse Thbilisi kesklinna 330 hektarit maad, et rajada sinna rahvusvahelistele standarditele vastav golfiväljak. Ühtlasi kerkib sinna elamurajoon – väike linnake, kuhu tuleb kool, lasteaed, elumajad ja muu, sõnas Ossinovski toona.

Ärilehele ütles ta, et kõik Gruusia projektid on kenasti töös. Golfiväljaku ehitus on peaaegu valmis ja novembri alguses toimub suur avamisüritus. Ta avaldas, et valmis on ka Kintriši piirkonnas asuv elektrijaam, mis müüb juba elektritki. Eesti Päevalehele aastaid tagasi antud intervjuus ütles Ossinovski, et Gruusia on hüdroenergia jaoks parim paik. Mägedes voolab 26 000 jõge, langus on väga suur ja see annab veele suure energiakoguse. Seetõttu rajab ta sinna mitu elektrijaama.

Kinnisvaraportaal City24, mille varjatud kuulumisest ravimi-ja meediaärimees Margus Linnamäele on aastaid sahistatud, läks ametlikult tema valdusesse. Nimelt soetab AS Eesti Meedia City24 äriüksused.

“Me arvasime, et läheb kuidagi lihtsamalt. Viimase otsa peamiseks piduriks oli hind. Selle läbirääkimine osutus äärmiselt keeruliseks,” nentis Eesti Meedia juhatuse esimees Sven Nuutmann.

Ka Eesti Ekspressi ja suurte kinnisvarabüroode ühised sammud kinnisvaraportaali avada andis Nuutmanni sõnul müüjatele suurema summa küsimiseks tuge juurde. “Lõpuks leppisime kokku, aga see tehing läks meile kallimaks, kui me eeldasime. Pigem käis asi müüja diktaadi all,” sõnas ta.

“Ei saa salata, et ostuprotsessi motiveeris kiiresti lõpuni viima ka kuue kinnisvaraettevõtte ja konkureeriva meediakontserni plaan asutada uus kinnisvaraportaal,” selgitas Nuutmann. Eesti Meedia omandab City24 Eesti ja Läti äriüksused Kinnisvaraportaal ASi ja City24. Esimese ainuomanik on läbi haldusfirma Ilmar Kompus.

Monopol pole probleem

Kuna ostetava ettevõtte käive Eestis jääb alla 2 miljoni euro piiri, ei vaja tehing konkurentsiameti luba. Seda, et üks kontsern on monopoliseerinud nüüd põhimõtteliselt terve Eesti kinnisvarakuulutuste turu, Nuutmann probleemiks ei pea.

“Kui tuua paralleel autokuulutuste turult, siis seal on üks portaal, Auto24, mille kõrvale pole suudetud ühtegi teist autoportaali teha,” viitas ta, pidades konsolideerunud turgu valdkonna eripäraks.

“Turul suudab hakkama saada üks, parimal juhul kaks. Kindlasti mitte kolm. Kui Eesti Meedial on täna number 1 ja 2, siis võite ridade vahelt välja lugeda, mida me arvame, mis konkurendil sellestvälja tuleb,” möönis Nuutmann, viidates, et kõikjal lähiriikides on asjad sarnaselt kujunenud.
KV.ee ja City24.ee brände Eesti Meedia ühe katuse alla ei too ning Eesti Meedia ettevõtete juhtimisse sekkuda ei kavatse. Tehingu täpset maksumust osapooled ei avalikusta.

Küsimuse peale, kas Eesti Meedia lõppmäng on kogu Baltikumi kinnisvaraportaalide turg vallutada, viitas Nuutmann, et kõik kolm turgu on väga erinevad. Läti on väga konsolideerunud – seal üks suur portaal SSLV, mis haldab kõikvõimalikke kuulutusi.

“Paar nädalat tagasi pani Läti maksuamet nad vahepeal seisma,” möönis Nuutmann. Nuutmann kiitis City24 Läti üksust, tuues välja selle suurust (omab poolt kinnisvarakuulutuste turust) ja positiivset rahavoogu, mis on Eesti Meedia juhi sõnul kontsernile väga oluline.

Kuna Leedu (Eesti Meedial on seal üldkuulutusteportaal skelbju.lt) ja Eesti on Eesti Meedial kaetud, tahetigi ka viimases Balti riigis jalg maha panna.

Ekspress Grupi juht: Linnamäe geniaalne plaan

Ekspressi Grupijuhi Mari-Liis Rüütsalu sõnul ei ole nende jaoks midagi muutunud. “Nii nagu mõlemad portaalid olid enne meie alustava portaali konkurendid, on need ka nüüd,” ütles ta.

Küsimuse peale, et kas Ekspress Grupp oleks samuti olnud City24 ostmisest huvitanud, vastas Rüütsalu, et sellest pole mõtet rääkida. “Kõik teavad, et City24.ee oli juba enne Linnamäe kontrolli all,” möönis Rüütsalu.

Rüütsalu sõnul oli tegu Linnamäe geniaalse plaaniga: “Osta konkurent samas sektoris üles, peita see paariks aastaks variisiku omandusse, kaks aastat samas sektoris mitte midagi ostaja samal ajal toode vaikselt allavett lasta, et tema eelmise aasta käive kindlasti üle kahe miljoni euro ei oleks ja seejärel ilma konkurentsiameti loaga jändamata omanikuna kapist välja tulla,” selgitas ta.

Just see, et suuremad bürood enda reklaamid KV.ee-st välja tõmbasid ja City24 üle viisid, oligi Ekspress Grupijuhi sõnul Linnamäe kiirustamise põhjus – City24 käibe ootamatu kasv oleks võinud kogu plaani kraavi ajada.

Seda, kui kaugel Ekspress Grupp enda kinnisvaraportaaliga on, ei saa Rüütsalu sõnul nad veel avaldada.

Rüütsalu on seisukohal, et täielik monopol sektorile hea ei ole. Ta viitas, et seda iseloomustab ka tõsiasi, et kuus kinnisvarabürood on Ekspress Grupiga ühise portaaliloomist alustanud. Kui büroode pahameel monopoolse turuseisundi pärast oli juba enne Rüütsalu sõnul äärmiselt suur, on see nüüd veel suurem.

Kinnisvarabüroo 1Partner tegevdirektor ja kaasomanik Martin Vahter ütles Äripäeva sõsarlehele Delovõje Vedomostile, et tema arvates on tegu monopoliga, kutsugu Eesti Meedia seda, kuidas tahab. Vahter viitas, et sisuliselt 80 protsenti turust kuulub KV-le ning 20 protsenti City24-le, seda peamiselt Tallinna tõttu.

1Partner eilähe kaasa kuue suure kinnisvarafirmaga, kes Ekspress Grupiga konkureerivat portaali looma asuvad. Vahteri sõnul nad küll osalesid läbirääkimistel, kuid lõpuks otsustasid, et keskenduvad ikkagi kinnisvara, mitte portaaliäri peale.

Ekspress Grupi juhtimisel loodavat portaali peab ta aga positiivseks sammuks. Ekspress Grupil on võimekus portaalis kuvatavat sisu turundada, viitas Vahter, kelle sõnul on selline sünergia hädavajalik.

TAUST

Lähevad Linnamäe monopoli murdma

Äripäev kirjutas eelmisel nädalal, et meediafirma Ekspress Grupp hakkab ühes suuremate kinnisvarabüroodega looma uut kinnisvaraportaali, mis hakkab otseselt konkureerima Margus Linnamäele kuuluva KV.EE keskkonnaga.

Uue ettevõtte nimi on OÜ Kinnisvarakeskkond, mille üks tegevusvaldkond on kinnisvaraportaali arendamine. Ekspressile kuulub uuest ettevõttest 49 protsenti, ülejäänu kuulub hulgale kinnisvarafirmadele.

Enamusosalust hoiab ühiselt hulk suuri kinnisvarafirmasid. Täpsemalt on 51 protsendi omanikud koondunud firmasse nimega Sadaükstelst OÜ, mille ainus juhatuse liige on Pindi Kinnisvara boss ja kinnisvarafirmade liidu juht Kalev Roosiväli. Omanikud on võrdsetes osades bürood Arco Real Estate, Cke Kinnisvara, Domus Kinnisvara, Uus Maa, Pindi büroo omanikfirma Realia Group ja RE Kinnisvara Projekt. Neile kõigile kuulub valdusfirmast kuuendik.

Toompark: buum on hoopis kinnisvaraportaalide turul

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark ütles intervjuus Äripäeva sõsarportaalile Delovõje Vedomosti, et kv.ee ja city24. ee minek Eesti Meedia kätte muudab kinnisvarabüroode ja arendajate olukorra halvemaks.

Ekspress Grupp peaks tema sõnul oma loodava konkureeriva kinnisvaraportaali eesmärgiks seadma liidrikoha, sest vastasel juhul on see määratud läbi kukkuma.

Mis muutub turul pärast seda, kui Eesti Meedia ostab portaali City24.ee?

Olukord muutub kinnisvarabüroode ja arendajate jaoks halvemaks, kui kaks suuremat portaali on ühe omaniku käes.

Tihti küsitakse, kas kinnisvaraturul on buum. Mina ütlen, et juba ammu on buum hoopis kinnisvarakuulutuste portaalide turul. On kinnisvara24.ee, mis millegipärast hiljuti suleti, maakler.ee, reales.ee, rajoon.ee. Võimalik, et unustasin osa. Kokkuvõttes on meil palju portaale, kuid kui näiteks mina isiklikult soovin saada mingit infot, mõtlen ainult kahest portaalist: kv.ee ja city24.ee.

Ekspress Grupp otsustas luua oma portaali pärast seda, kui kv.ee tõstis järsult hindu ja kinnisvaraportaalid olid rahulolematud.

Ekspress on ka varem seda ideed kaalunud. Nüüd mõni sündmus motiveeris neid tegutsema.

Kas need kuus kinnisvarabürood, kes loovad uut portaali, hakkavad end reklaamima ka konkurentide juures?

Arvan, et see on raske otsus. Mõte sellest, et reklaamida ainult iseenda portaalis, võib vabalt tekkida.

Kas mõni kinnisvarabüroo hakkab end reklaamima vaid Ekspress Grupis?

Kinnisvarabüroode äri on madala marginaaliga, nii et see on kulude küsimus. Suurtel hrmadel saab olema lihtsam olla kõigis portaalides. Väiksematel tuleb valida. Kuigi näiteks portaal kinnisvara24.ee, mis mingil põhjusel sulges oma uksed, tegutses teise ärimudeliga. Nemad arvasid, et pole kaasaegne võtta raha kuulutuse eest ja teenida tuleb lisateenustelt, näiteks kuulutuse tõstmiselt nähtavamale kohale.

Kui Ekspress Grupp plaanib saada turul suuruselt kolmandaks portaaliks, siis on nende plaan eos läbi kukkunud. Kui nad ei taha saada esimeseks, siis neil ei ole pidevalt külastajaid.

Hämar lugu: kes omab mida?

Margus Linnamäe ostuplaan sai teatavaks juba juunis, kui tuli teade, et Eesti Meedia on alustanud ametlikke läbirääkimisi kinnisvaraportaali City24 Eesti ja Läti üksuste ostmiseks.

Äripäev kirjutas siis, et arvestades, et Eesti Meediale juba kuulub ametlikult kinnisvaraportaal kv.ee, saaks Eesti Meediast hoobilt mitte lihtsalt kinnisvarakuulutuste turul domineeriv, vaid seda täielikult valitsev ettevõte.

Olukorra teeb aga huvitavaks, et konkurentide hinnangul kontrollib Margus Linnamäe City24.ee tegevust algusest peale. Nimelt on City24.ee omanik ametlikult Ilmar Kompus, kes varem on vahendanud Linnamäele uudisteagentuuri BNS müüki.

Ametlikult omandas Kompuse ettevõte Soome börsiettevõttelt Alma Meedia nii uudisteagentuuri BNS kui ka kinnisvaraportaali City24.ee. Kui BNS läks Margus Linnamäe kontserni koosseisu üsna pea, siis City24.ee on olnud endiselt ametlikult Kompuse nimel.

Ekspress Grupi omanik Hans H. Luik ütles juunis, et tema arvates kuulub City24 juba ammu Eesti Meedia omanikule, nagu ka kv.ee.

“Selline on kinnisvaraturu osaliste teadmine, ja seetõttu suuremad kinnisvarabürood ka mässama hakkasid. Kui müük oleks tegelik, küllap pakutaks portaali City24 ka Ekspress Grupile, Äripäevale ja teistele võimalikele ostjatele,” kommenteeris Luik.

Viimases Rikaste TOPis hindas Äripäev Margus Linnamäe vara suuruseks 185,4 miljonit eurot, millega ta on jõukuselt Eestis neljandal kohal. Linnamäed on nimetatud ka sisult Eesti ainukeseks oligarhiks.

Meediafirma Ekspress Grupp asub ühes suuremate kinnisvarabüroodega looma uut kinnisvaraportaali, mis hakkab konkureerima Margus Linnamäele kuuluva KV.EE keskkonnaga.

Uue ettevõtte nimi on OÜ Kinnisvarakeskkond, mille üks tegevusvaldkond on kinnisvaraportaali arendamine. Ekspressile kuulub uuest ettevõttest 49 protsenti.

“Eesmärk on luua parimat teenust pakkuv kinnisvaraportaal ja elavdada sellega konkurentsi Eesti kinnisvaraportaaldie turul,” rääkis uue portaali nõukogu esimees Tarmo Sild, kes on ka Arco Vara eesotsas.

Enamusosalust hoiabki ühiselt hulk suuri kinnisvarafirmasid. 51 protsendi omanikud on koondunud firmasse Sadaüksteist OÜ, mille ainus juhatuse liige on Pindi Kinnisvara boss ja kinnisvarafirmade liidu juht Kalev Roosiväli. Sadaüksteist OÜ omanikud on aga võrdsetes osades nimekad bürood Arco Real Estate, Cke Kinnisvara, Domus Kinnisvara, Uus Maa, Pindi omanikfirma Realia Group ja RE Kinnisvara Projekt. Neile kõigile kuulub valdusfirmast kuuendik.

Tulevast portaali tüürib Kirill Tripolski, kes on kaasa löönud ka tuntud portaalide Auto24 ja Kuldne Börs omanikfirma Sanoma Balticsi juhatuses.

Üks tulisemaid konkurente saab värskele portaalile olema suurärimees Margus Linnamäe Eesti Meedia kontserni kinnisvaraportaal KV.EE ehk kahel igikestvat võitlust pidaval firmal tekib veel üks sõjatanner, kus omavahel mõõtu võtta.
Kui palju on uue portaali loomisel seost KV.EE hinnapoliitika muutuste ning selle järel lahvatanud skandaaliga, mille käigus hulk büroosid ühiselt Eesti Meedia kontserni portaali maha jättis ning sai selle eest kaela konkurentsiuurimise? “Selle portaali loomine on täiesti iseseisev äriline otsus,” vastas Kinnisvarakeskkonna nõukogu esimees Sild kiirelt.

Aga kui uus portaal üles läheb, kas siis võtavad Kinnisvarakeskkonna omanikeringi kuuluvad kinnisvarafirmad oma kuulutused konkurentide juurest maha? Silla sõnul on see kindlasti iga firma enda otsus, missuguseid teenuseid ja kuidas tarbitakse. Arco Vara juht ei tahtnud kommenteerida ka seda, miks otsustati punti võtta just meediafirma Ekspress Grupp.

AS Ekspress Grupp asutas uue sidusettevõtte OÜ Kinnisvarakeskond, mille üheks tegevusvaldkonnaks on kinnisvaraportaali arendamine.

ASile Ekspress Grupp kuulub 49% OÜ Kinnisvarakeskkond osadest, teatas ettevõte börsile.

51% kuulub erinevatele kinnisvarafirmadele, kelle hulgas on Pindi Kinnisvara, Uus Maa, Arco Vara, Domus Kinnisvara, CKE Kinnisvara ja Domus Kinnisvara.

11 suuremat kinnisvarabürood protestis sel kevadel kv.ee hinnatõusu vastu.

Kinnisvara veebikuulutuste turgu valitsevad City24 ja kv.ee. Esimene on populaarsem Tallinnas ja Harjumaal, teine Lõuna-Eestis. Mõlemad portaalid on Margus Linnamäe kontrolli all.

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust.
„Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit välja üürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks oma tootlusarvutustele, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,“ selgitas Anto.

Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. „Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,“ ütles ta.

Anto lisas, et tegelikult oleks renoveeritud majja korteri ostnud investoritel võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul langevad ning üürnik saab sarnase kulu eest endale märksa ilusama kodu.
Allikas: Pindi Kinnisvara

Juba aastaid Saaremaa korterite üüriturul valitsev olukord tundub majanduse elementaarsete aabitsatõdedega vastuolus olevat – ehkki nõudlust on ja see ületab pakkumise märkimisväärselt, on hinnatase sellest hoolimata üpriski madal.

Asjatundjate arvates on säärase veidruse peamine põhjus siinse turu väiksus. Kuid oma mõju avaldab kindlasti ka elanikkonna madal ostujõud, seda eelkõige Mandri-Eesti suuremate keskustega võrreldes.

Küsimusele, kes Saaremaal peamiselt kortereid üürivad, vastas Domus Kinnisvara Kuressaare kontori maakler Jüri Aljas: “Enamik üürnikke on madalapalgalised kohalikud tööinimesed. Madalaid palku arvestades ei ole aga võimalik kõrgemat üüri nõuda.”

Teine põhjus, mis ei võimalda üüril eriti tõusta, on Aljase sõnul see, et uusi ja nüüdisaegseid elamispindu ei ole Kuressaares viimasel ajal eriti palju juurde ehitatud. “Kõik see ongi tinginud, et olukord elamispinna üüriturul on viimastel aastatel olnud küllaltki sarnane ja muutumatu,” nentis ta.

Enam-vähem samal seisukohal oli ka Pindi Kinnisvara maakler Natalija Leiten. “Peamine üürija on meil pere, kellel mingil põhjusel ei ole võimalik oma elamispinna soetamiseks pangalt laenu saada,” selgitas ta. “Kas on nende töötasu liiga madal või on finantskohustused juba üleliia suured. Igatahes ei saa nad seda numbrit, mida laenuandja näha sooviks, mingil põhjusel kokku, ja võib oletada, et just seetõttu pole nad pankade jaoks piisavalt usaldusväärsed.”

Müügihinna kasv

LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksing tõdes samuti, et Kuressaare ja selle lähiümbruse korterite üürituru peamine tunnusjoon on pikaajaliste üürikorterite vähene pakkumine. “Pakkumise vähesus on peamiselt tingitud üürnike piiratud maksevõimest, mistõttu leiavadki üksikud madala, kuid samas üürnikele vastuvõetava hinnatasemaga korterid kiiresti uued kasutajad,” tähendas ta. “Vaid kõrgema sissetulekuga töökohtade lisandumine tekitaks Kuressaare pikaajaliste üürikorterite turul pakkumiste lisandumise.”

Teine põhjus, mis pikaajaliste üürikorterite turul tekkinud pakkumiste põuda on viimasel ajal veelgi süvendanud, on Saksingu arvates Kuressaare korterite müügihinna jõuline kasv. Sealjuures on vanade korterite hinnatase hakanud kohati isegi uute korterite hindadele lähenema.

Nii näiteks sooritati LVM Kinnisvara veebilehel oleva statistika kohaselt tänavu juulis Saaremaal 21 korterite müügitehingut koguväärtuses veidi üle ühe miljoni euro. Mullu oli tehingute arv juulis enam-vähem samal tasemel, nende koguväärtus ei küündinud aga isegi poole miljoni euroni.

“Seepärast ongi praegu nii, et korteri pikaajaliselt üürile andmise asemel otsustab omanik selle hoopis maha müüa,” märkis Saksing. “Tõsi, alternatiivselt alustatakse sageli ka korteri lühiajalise väljaüürimisega, mis pakub omanikule kõrgemat tootlust.”

Kuressaare üürituru eripära Mandri-Eesti suuremate keskustega võrreldes seisneb veel selle toimimise iseloomus. “Meil siin ei ole eraldi maaklereid, kes tegeleksid vaid üürituruga,” möönis Jüri Aljas. “Tavaliselt saavad üürile andja ja üürile võtja ilma vahendajata kokku näiteks Facebookis või siis ajalehtede kuulutuste kaudu. Saaremaal see süsteem töötab.”

Aljas lisas, et kuna maakleritasu on tavaliselt ühe kuu üüri summa, siis pole kinnisvarabüroode kui vahendajate kasutamine Saaremaa oludes kuigi atraktiivne ning seda nii üüriturul tegutsejatele kui ka maakleritele.

“Meie üürituru peamine spetsiifika seisneb selles, et see toimib peamiselt inimeste endi vahel,” tõdes ka Natalija Leiten. “Mandril on tõepoolest olemas eraldi maaklerid, kes on eranditult vaid kinnisvara üürimisele spetsialiseerunud. Meil neid ei ole.”

Kõigub 200 euro ümber

Mis puudutab üürihindu, jäävad need Saaremaal Eesti suuremate keskustega võrreldes madalamale tasemele. Tänavuse suvehooaja hakul kirjutas Postimees, et Tallinna äärelinnas ja magalates jääb 2-toalise tuttuue korteri üür vahemikku 420 kuni 660 eurot, vanema korteri saab üürida 330 kuni 450 euro eest.

Kesklinnas asuv elamispind oli loomulikult mõnevõrra kallim. Kuressaares maksis aga kõige odavam üürikorter toona 170 ja kallim 315 eurot kuus.

“Kuressaare tingimustes asub tüüpiline üürikorter mõnes nõukaaegses paneelmajas, mistõttu 300 eurot sealt reeglina kätte ei saa,” kommenteeris maakler Jüri Aljas. “Keskmine üür kõigub meil 200 euro ümber.”

Umbes sama rääkis ka Natalija Leiten. “220 kuni 250 eurot on kõige tavalisem summa, mida üürile andjad praegu küsivad,” ütles ta. “Seejärel algab aga kauplemine ja võib juhtuda, et üüri alandatakse veelgi.”

Luksuslikud külaliskorterid

Kõike seda kinnitavad ka praegu kinnisvaraportaalides olevad üürile andmise kuulutused, ehkki neid oli väga vähe (üleeilse seisuga vaid neli). Näiteks nõuti Smuuli elurajoonis asuva 2-toalise möbleeritud korteri eest üüri 240 eurot kuus pluss kommunaalmaksud.

Kommenteerides ettevõtlusminister Urve Palo mõni kuu tagasi tehtud mõtteavaldust, et Kuressaares küündivat korteriüürid juba 1000 euro kanti, pidasid maaklerid sääraseid juhtumeid erandlikeks. “Tõepoolest, aeg-ajalt üüritakse välja kortereid, millel on ära toodud väga kõrge kuu- või isegi päevaüür,” tõdes Leiten. “Need on aga külaliskorterid, mida üüritakse välja vaid lühiajaliselt, kas üheks kuuks või isegi mõneks päevaks.”

Leiteni sõnul on sääraste korteritega hoopis teine lugu. “Nende hooaeg algab tavaliselt maist ja lõpeb oktoobris koos Saaremaa ralliga,” märkis ta. “Tõsi, kõik sõltub siiski korterist ja selle asukohast. On külaliskortereid, mille üürimine võib kesta ka aastaringselt. Näiteks üürivad neid talvisel hooajal Kuressaarde ajutiselt komandeeringusse saabunud inimesed.”

Lugejale selgituseks

Kui enne 2016. aastat maksustati tulumaksuga kogu üürileandja deklareeritud üüritulu, siis alates eelmise aasta tulude deklareerimisest maksustatakse elamu või korteri üürimisel saadud eluruumi üüritulu vaid 80 protsendi ulatuses.

Olev Martinsoni sõnul ei pea selleks eraldi kuludokumente esitama. Mahaarvamine 20 protsendi ulatuses tehakse tuludeklaratsiooni alusel, kus on ära toodud saadud üüritulu kogusumma.

Siinjuures tasub aga meelde jätta, et eluruumi üüritulu 20-protsendilist mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on aga tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks .

“Kui aga eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20-protsendilist mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all, ütles Martinson.

KOMMENTAAR
Maksusoodustus on tõstnud deklareerijate arvu

Statistika näitab, et 2016. aastal kasvas Saaremaal üüri- ja renditulu deklareerinud isikute arv. Maksu- ja tolliameti andmetel on Saare maakonnas viimastel aastatel üüri- ja renditulu deklareerinud isikute arv ja deklareeritud rahasummad järgmised:

2016. aasta – 104 deklareerijat summas 117 046 eurot, sh deklareeriti eluruumide üüritulu 51 korral summas 80 817 eurot;
2015. aasta – 76 deklareerijat summas 105 614 eurot;
2014. aasta – 78 deklareerijat summas 102 648 eurot.

“Seega on deklareerijate arv tõusnud, mis arvatavasti on tingitud seadusega antud maksusoodustusest,” kommenteeris maksu- ja tolliameti Kuressaare teenindusbüroo juht Olev Martinson.
Martinson lisas, et nii üüri- kui ka renditulu on igal juhul vaja deklareerida maksustatava tuluna. Tema sõnul analüüsib maksu- ja tolliamet pidevalt erinevates meediakanalites ilmuvaid vastavaid kuulutusi ning nende seost tulude deklareerimisega.

Kallitele uusarendustele on üha raskem ostjaid leida

Tihe konkurents ei ole uusarenduste turul müügitempot aeglustanud, kuid ekspertide sõnul on kallimatele varadele ostjaid leida üha keerulisem. Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul müüvad hästi projektid, mille keskmine ruutmeetri hind jääb 2000 euro piirimaile, kuid augusti seisuga on Tallinnas ja Harjumaal pakutavate korterite keskmine ruutmeetri hind 2388 eurot. Soomani sõnul on ostjate nappusega hädas peamiselt suuremate kesklinna rajatavate majade müüjad, kes on hinnastamisega üle piiri läinud. Arco Vara partnersuhete juhi Daniel-Aleksander Chasani sõnul on klientide nõudmised ja teadlikkus kinnisvara ostmisel üha kasvanud ning peale ehituse kvaliteedi hinnatakse ka head klienditeenitust.

Kinnisvaraekspert: üürikorter tasub soetada renoveeritud kortermajja

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale erilist lisa ei anna. Küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb. Amortiseerunud hooneid renoveerides lisatakse majale eluiga, tulemus on esteetiline ning hoitakse kokku küttekulusid. Küll aga võib üürileandja renoveeritud majas küsida kõrgemat üürihinda, sest küttekulud on üldjuhul väiksemad ning üürnik saab sama kulu eest endale märksa ilusama kodu. Samuti eelistatakse üürida rohkem kortereid, kus on eraldi toad, köök ja vannituba, sest suurt osa üürikortereid üürivad tudengid.

Kas oksjonilt ostetud kodu on hea investeering?

Sundmüüki pandud kinnisvara on enamasti seatud mõne laenukohustuse tagatiseks. Teine levinud põhjus on see, et korteriomanik ei tasu kommunaalarveid, võlg võib olla 3000 eurot. Oksjonilt soetatud kodu ostes tuleks arvestada selle varjukülgedega. Mõnikord on kinnisvara koormatud hüpoteegiga, mis pärast enampakkumist uuel omanikul tasuda tuleb. Samuti võib vara olla koormatud rendi- või üürilepinguga, mistõttu ei pruugi valdus uuele omanikule üle minna. Soetatud varal võib olla ka varjatud puudusi, mis ilmnevad alles hiljem (nt kahjustunud konstruktsioonid). Kui kõik läheb siiski nii, nagu loodetud, võib korraliku võlgadeta korteri või maja saada endale turuhinnast tunduvalt soodsamalt.

Kas magistraal või euroopalik, XXI sajandile kohane linnaruum? Tallinna Peatänava projekt annab pealinnale vabariigi juubeliks kaasaegse inimkeskse peatänava.

Eesti Arhitektuurikeskus

Peatänava projekti eesmärk on luua veel sel kümnendil Tallinna südalinna kaasaegne, 21. sajandisse sobilik inimkeskne linnaruum. See tähendab Pärnu maantee ja Narva maantee südalinnapoolsete otste ühendamist inimsõbralikuks, jagatud linnaruumi põhimõttel sündinud tervikuks.

Sündiv Peatänav kasutab tänavaruumi heaperemehelikult, luues nii jalakäijate kui ka jalgratturite jaoks turvalise ja meeldiva kablina, arvestades ka ühistranspordi- ja autoliikluse huve ning piirkonna ettevõtjate vajadusi.

Võidutöö põimib ajaloo tänapäevaga Tallinna Peatänava ideekonkursi võitis võistlustöö “Kevad linnas”, mis põimib tulevase Tallinna linnaruumi ajaloolise, vanalinna ümbritsenud bastionivööndiga. Tihedas konkurentsis võitjaks osutunud “Kevad linnas” põimib Tallinna ajaloo tänase päevaga, markeerides ruumiliselt kunagist vanalinna ümbritsenud bastionivööndit.

“See toob Tallinna linnaruumis välja kihistuse, mis on suuresti kadunud,” märkis žürii liige, Eesti Arhitektuurikeskuse juhataja Raul Järg. Narva maantee algust Viru ringist Jõe tänavani näeb võidutöö rohke haljastusega inimmõõdulise puiesteena, millest võiks kujuneda Tallinna esinduslikem äritänav.

“Võidutöö on ka väga linlasekeskne, luues meeldiva ja mõnusa linnaruumi eeskätt kohaliku elaniku jaoks,” rõhutas Järg. “See tähendab, et sündiv linnaruum on väikeses mõõtkavas, ta mõjub mõnusa ja sõbralikuna. Lisaks jätab see võimaluse tulevikus ühendada Narva maantee üheks orgaaniliseks tervikuks Viru tänavaga.”

Võidutöö autorid on arhitektid Toomas Paaver (Linnalahendused OÜ), Indrek Kustavus (Extech Design OÜ), Indrek Peil, Siiri Vallner, Kristel Niisuke, Valdis Linde, Riin-Kärt Ranne (Kavakava OÜ).
Jalakäijasõbralik Hobujaama tänav

Tallinna Peatänava arhitektuurikonkursi teise etapi “Meri Peatänava äärde” võitis Villem Torniste konkursitööga AUL.

Võidutöö juures köitis žüriid idee Kanuti aia pargi rekonstrueerimisest, mis parandaks tunduvalt jalakäiguühendusi. Samuti oli antud võistlustöö puhul hästi läbi mõeldud Hobujaama tänava jalakäijasõbralikumaks kujundamine ning hubasuse ja funktsionaalsuse lisamine linnapilti.

Ideekonkursi teise etapi “Meri peatänava äärde” eesmärk oli laiendada kaasaegset inimkeskset linnaruumi tulevase peatänavaga külgnevatesse kvartalitesse ning ühendada mereäär südalinna linnaruumi. Ideekonkurss puudutas Peatänavaga vahetult külgnevaid kvartaleid ja sadamaala.

Ettevõtjad ootavad pikisilmi

Butiigi- ja restoraniärimehed on Tallinna Peatänava kontseptsioonist lummatud ja ehkki bulvari valmimistähtaeg on teadmatus tulevikus, kätkevad juba praegu nende pikemad laienemisplaanid äritegevust ka Peatänaval.

Pindi Kinnisvara äripindade maakler Silver Ojamets ütles, et Tallinnas on toitlustusasutuste ja butiigiäride jaoks häid kohti vähe. “Viru tänavale ja vanalinna laiemalt kõik ei mahu, Pärnu maanteel otsitakse vitriinidega kaubanduspindasid tikutulega taga,” rääkis ta.

“Ega meie klientidel muidugi täna äri tegemata jää, kuid pikemas perspektiivis on mitmed butiigi- ja restoraniärimehed lubanud Peatänaval paiknevatele pindadele kolida,” rääkis Ojamets.

“Ettevõtjad on elu ja maailma näinud inimesed ning nad oskavad suurlinnades nähtud jagatud linnaruumi võlusid hinnata,” kinnitas Ojamets. “Kogu peatänava merepoolseks väravaks saab ilmselt hetkel juba ehituses olev Porto Franco keskus, mis on väga väärikas stardikoht kontseptsiooni edasi arendamiseks,” lisas ta.

Projekt Peatänav

• Miks? Sest kuus aastakümmet autostumist on kogu maailma linnad viinud ummikseisu, surudes inimesi üha rohkem seinte äärde.

• Kuidas? Andes osa linnaruumist inimestele tagasi, vähendades ja rahustades autoliiklust ning luues keskkonna elava tänavakultuuri ja -äri arenguks.

• Millal? Peatänava visioonikonkursi mõlemad etapid, nii peatänava kui ka külgneva piirkonna konkursid, toimusid 2016. aasta jooksul. Esimesed tulemused linnaruumis valmivad 2018. aastaks.

• Kes? Peatänava visioonikonkursi korraldab Eesti Arhitektuurikeskus koos Tallinna linnaga. Projekti toetavad Keskkonnainvesteeringute Keskus, AS Tallinna Sadam, AS Viru Keskus jpt.
Pärnu maantee algus

1. istumisnõlv (muru)

2. bastioni müüri peal uus kaigutee (kate graniitsõelmed)

3. bastioni servas veidi allapoole viidud riba (kate graniitsõelmed)

4. rattatee (hele asfalt)

5. käigutee bussipaviljonidega (Peatänava sillutis)

6. ajutise parkimise ja käigutee riba (Peatänava sillutis)

7. olemasolev haljastus

8. rattatee (hele asfalt)

9. käigutee (Tammsaare Park)

Totaalne muutumine: vaata näiteid välismaalt!

ARVUKAD LINNAD ON MÕISTNUD, et autoradade lõputu juurdetegemine pole lahendus, ning loonud magistraalide asemele jagatud linnaruumi. Vaata, mis sellest välja on tulnud! Neis näiteis kasutavad jagavad sõidukid ja jalakäijad sama ruumi. Sõidutee ja kõnnitee asuvad ühel tasapinnal, sõidukite madal liikumiskiirus tagab kõigi ohutuse.

Allikas: Eesti Arhitektuurikeskus

Käesoleva aasta esimese kuue kuuga on saaremaine kinnisvaraturg pisut hoogustunud. Kuigi kohati on objektide keskmised hinnad kõrgemad kui mullu, on see maaklerite sõnul pigem üksi küte hinnalisemate hoonete tõttu – üldiselt on hinnad püsinud siiski varasemaga samal tasemel.

Kui tänavu on Saare maakonnas Maa-ameti andmetel esimese kuue kuuga tehtud 945 ostu-müügitehingut, oli see arv mullu 858. Mõlemal aastal on enim omanikku vahetanud hoonestamata maad, mille alla käivad ka haritav ja metsamaa.

Maju ja kortereid on müüdud mullusega samas suurusjärgus. Kui eelmisel aastal teostati enim tehinguid mais (205), osteti tänavu kõige rohkem juunis, mil tehti 197 tehingut.

Pindi Kinnisvara OÜ maakler Natalija Leiten tõdeb, et aina rohkem on kliente, kes suudavad kinnisvara oma raha eest osta. “Kõige minevam kaup on endiselt Kuressaare 2-4-toalised korterid, mille hinnad on kuni 50 000 eurot või natuke peale,” selgitas ta. “Otsitakse ka vanemaid talukomplekse, mis oleksid rahuldavas seisukorras ja maksaks kuni 60 000 eurot.”

Domus Kinnisvara OÜ maakler Sirli Loik tõdes, et inimesed on hakanud eelistama uusi ja korda tehtud eluasemeid. “Enam ei ole seda, et saan mingi raha eest kinnisvara kätte ja hakkan ise remontima. Inimesed on taibanud, et ehitamine on väga kallis,” ütles maakler. Siiski tunnistas Loik, et valikut on siinsel kinnisvaraturul vähe.

“Kui vaadata kinni svaraportaale, on suurem osa objekte juba aastaid müügis. Mis uut ja vähegi mõistliku hinnaga müüki tuleb, läheb kohe kaubaks,” sõnas naine. “Omanikud on hakanud ka mõistma, et peab hinda langetama – ega maja ju pikalt tühjalt seista saa,” märkis maakler.

Suured erinevused

Maakonnas teostati I poolaastal kokku 121 korteriomandi ostu-müügitehingut, nus oli kahe võrra vähem kui aasta varem samal ajal. Keskmine hind on aga tõusnud koguni viis protsenti, olles 2017. aasta I poolaastal 609 €/m2.

Kõige kallima korteri hind oli 150 000 eurot.

“Tegemist oli 138 m2 suuruse korteriga kõrgelt hinnatud piirkonnas alla 10 aasta vanuses korterelamus. Selline ost on aga meie turul pigem anomaalia kui igapäevane,” kinnitas Loik.

Väljaspool linna soetatakse tema sõnul enim just alevikesse jäävaid kortereid, kus on olemas tähtsamad sotsiaal- ja teenindusasutused ning pood. Samuti lähevad kergemini Kuressaare vahetus läheduses asuvad eluasemed.

Väljaspool linna oli kalleima korteri hind aga pelgalt 28 000 eurot. Ruutmeetrihinnadki on väga suure erinevusega. Linnas oli esimese kuue kuu keskmine ruutmeetri hind 743 ja mujal 480 eurot. Kogu maakonnas oli keskmine ruutmeetri hind kõrgeim juunis – 730 eurot ja madalaim mais, jäädes 615 euro juurde.

Loigu sõnul on alates 2015. aastast elamute müük vaikselt tõusuteel. Kuigi Saare maakonnas oli keskmine hind 16 protsenti madalam, kui mullu samal perioodil, tõusis Kuressaares keskmine hind lausa 47 protsenti.

“Kuressaare elamute keskmise hinna tõusu taga ei ole elamute kallinemine, vaid pigem asjaolu, et tehingutest on käinud läbi väärtuslikumad majad,” rõhutas ta.

Maakonna kõige kallim eramaja müüdi Kuressaares ligi 250 000 euroga. “Tegemist oli hinnatud piirkonnas paikneva alla kümme aastat vana 203 m2 suuruse suletud netopinnaga kahekorruselise kivimajaga,” lisas naine.

Veel üks kõrgehinnalisem eramaja osteti Kuressaares 165 000 euroga. “Tegemist oli 1990-ndatel aastatel ehitatud ning hiljem renoveeritud heas seisukorras kivikonstruktsioonil elamuga,” lisas Natalija Leiten Pindi Kinnisvarast.
“Maapiirkonnas oli kõige kallim avalik tehing 127 500 eurot maksnud heas seisukorras puitkonstruktsioonil elamu,” märkis Leiten.

Hea võimalus

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Saare maakonnas 2017. aasta I pooles 78 hoonestamata elamumaa müügitehingut, mis on 129 % rohkem kui 2016. aastal samal perioodil. Keskmine ruutmeetrihind on püsinud samal tasemel.

“Kuressaarest enam kui 15 km kaugusele j äävate kruntide hinnad on üldjuhul alla 1 €/m2. Hind sõltub eelkõige sellest, kas kinnistu piirneb veekoguga, juurdepääs on avalikult kasutatavalt teelt või servituudiga, samuti ehitusõigusest ning elektriliitumisest,” loetles Domus Kinnisvara esindaja Sirli Loik.

Siiani on maakonna kalleim tehing üle 900 000 euro maksnud endine Säästumarketi hoone aadressil Mooni tn 2, kus praegu tegutseb kauplus JYSK.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, kes koostab igakuiseid kinnisvaraturu kokkuvõtteid, hoiab end ka Saaremaa tegemistega lähemalt kursis. Tema sõnul on
Saaremaal viimastel aastatel tohutult palju varasid müügis kunagise buumi ajal kokku ostnud eestlastelt ja soomlastelt.

Veel tõi ta imestusega välja, et kuigi Kuressaare elu käib nn nagu linnades ikka, on mujal elamumaade hinnad väga odavad.

“Elamumaid, millele on projekteerimistingimused väljastatud, on ainuüksi Muhumaal võimalik saada neljakohalise summa eest,” tõdes mees, lisades, et merevaatega ehitusvalmis kinnistu on võimalik kätte saada näiteks 25 000-30 000 euroga.

“Kes tahab omale suvekodu rajada, on Saaremaa koht, millel silma peal hoida,” arvas Sooman.

2017. I poolaasta ost-müük – 945 tehingut

korteriomand 133 tehingut

hoonestatud maa 155 tehingut

s.h. eluhoonetega 75 tehingut

s.h. mitteeluhoonetega 80 tehingut

hoonestamata maa 657 tehingut

KORTERID

kokku 121 tehingut

maakonna keskmine ruutmeetri hind 608,82 €

maakonna kõrgeim tehingu summa 150 000 €

Kuressaares kokku 92 tehingut

keskmine ruutmeetri hind 743,03 €

kõrgeim ruutmeetri hind 1 377,28 €

kõrgeim tehingu summa 150 000 €

väljaspool linna kokku 29 tehingut

keskmine ruutmeetri hind 183,06 €

kõrgeim ruutmeetri hind 479,80 €

kõrgeim tehingu summa 28 000 €

HOONESTATUD MAA

kokku 131 tehingut

elamumaa keskmine hind 46 292 €

elamumaa kõrgeim tehingu summa 250 000 €

ärimaa keskmine hind 165 413 €

ärimaa kõrgeim tehingu summa 932 715 €

Poolaasta lõpu seisuga on ainuüksi Eesti kodumajapidamiste ehk eraisikute kontojääk enam kui 6,5 miljardit eurot, samas on investeerimisvõimalused üha ahtamaks jäänud.

Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et rahva jõukuse suurenemist on meeldiv jälgida. “Ei saa unustada, et jutt käib vaid kodumajapidamistest, hea hulk raha on veel ka niinimetatud ühemehefirmade kontodel, kust pole dividendimakseid veel teostatud,” selgitas ta.

“Samas on investeerimisvõimalused üha kesisemad: tähtajalised hoiused toodavad sisuliselt nulli, aktsiaturgudel on langushoiatused, tooraine- ja võlakirjaturud on lihtsale inimesele liiga keerulised, ja alles jääbki kinnisvara, aga ka seal tuleb täpselt aru saada, kuhu raha paigutada,” rääkis Udam.

Udam ütles, et kuulikindlat investeeringut ei ole olemas. “Kui ostad endale Tallinnasse TTÜ [Tallinna tehnikaülikool] kõrvale korteri ja üürid selle välja, siis majanduslanguse korral kukub ka selle väärtus, aga vähemalt üüritulu jääb alles ja küll need hinnad uuesti tõusevad,” tõi Udam näite. “Kuna Tallinna elanikkond pidevalt kasvab, ei näe me lähiaastatel ühtegi põhjust, miks nõudlus üüriturul peaks vähenema, sest ka sügavaimate kriiside ajal, mil pangad laenusid ei väljasta, vajavad inimesed elamispinda,” lisas ta. Udami sõnul on peale tulumaksu maha arvestamist Tallinnas mõistlik üüritootlus viie ja kuue protsendi vahel. Vast renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.
Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust. “Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit väljaüürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,” rääkis Anto. Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. “Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,” ütles ta.

Anto lisas, et renoveeritud majja korteri ostnud investoritel oleks võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul vähenevad ning üürnik saab samasuguse kulu eest endale märksa ilusama kodu. Tihe konkurents uusarenduste turul ei ole müügitempot langetanud, kuid kallimate varade puhul on ostjate leidmine üha keerulisem.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ettevõtte seire kohaselt on augusti alguse seisuga Tallinnas ja Harjumaal pakkumises 2312 uut korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 2388 eurot. “Projektid, mille keskmine ruutmeetrihind jääb 2000 euro piirimaile, müüvad hästi, sest neile hakkab hammas peale nii kohalikel peredel kui ka väikeinvestoritest üüriärimeestel,” selgitas ta.

Pindi Kinnisvara seirab igal kuul kõiki Tallinna ja Harjumaa uusarendusi, kuid andmeid avaldatakse pressile vaid piiratud mahus, sest toode on arendatud eksklusiivselt firma enda arendusklientidele.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juulis 0,4% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1282 eurot ruutmeetri kohta. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1278 eurot ruutmeetrist.

Kui 2017. aasta juunis tehti indeksilinnades 1246 korteriomandi tehingut, siis juulis langes tehingute arv 1157-le. Võrdluseks: 2016. aasta juulis tehti indeksilinnades 1149 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nii tehingute arv kui ka hinnatase on olnud stabiilne juba teist aastat järjest ning sellest tulenevalt on hindade “kolinal kukkumisega” hirmutamine kohatu. “Turg on rahulik, väikelinnad hääbuvad korrelatsioonis äparduva haldusreformiga, Tallinn ja Harjumaa aga kasvatavad elanikkonda ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturg aktiivsem, sest pealinnas on raha ja pealinnas on tööd,” lisas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 8 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset enam kui kümneaastase ajaloo vältel.

Natalja Levina osalusel tehti Kalamaja magusas piirkonnas eriline tehing kolme krundiga.

Viimasel ajal on Eesti meedias sageli kirjutatud Natalja Levinast, Moskva multimiljonäri Pjotr Levini tütrest. Nüüd on põhjust temast taas rääkida, sest juuli alguses tehti Tallinna kinnisvaraturul põnev tehing: magusas Kalamaja piirkonnas vahetas omanikku kolm krunti, kõigi tehingute taga on Eesti kinnisvaraturul laineid lööv venelanna.

Eriti head suhted on Levinal olnud kaubandus-tööstuskoja juhi, Nordeconi ühe omaniku Toomas Lumaniga. Nende ühisfirma Arealis AS müüski kõnealuses tehingus oma kinnistud Jahu 6 / Väike-Patarei 1, Jahu 4 ja Suur-Patarei 13 ning transpordimaa Väike-Patarei tänaval. 6802-ruutmeetrine endine sõjaväe toidulao territoorium vahetas väidetavasti omanikku kolme miljoni euro eest, ostja oli Soome ehitusfirma YIT, kes on Kalamajas varemgi edukalt toimetanud.

Peale selle tegid Luman ja Levina tehingud ka ettevõtetega Jahu 4 OÜ ja SP13 OÜ. Mõlemas firmas kuulub 50% Kristjan-Thor Vähile, ülejäänud osanikud on Priit Jaagant ja Reigo Randmets. Huvitav on seegi, et mõlemad firmad on võtnud soetatud kinnisvarale hüpoteegi. Kummalgi juhul on see 700 000 eurot, mille on andnud firma Agro Nivel OÜ. Selle ettevõtte ainuomanik on just Levina, kellele muuseas kuulub ka osa Lutheri kvartalit ja Tivoli arendust.

Päästab pankade küüsist

Levinast on kirjutatud kui isikust, kes on pidevalt aidanud Eesti äritegelastel pääseda Skandinaavia pankade küüsist või nagu näitavad viimased tehingud Jahu tänava kandis, andnud neile ise laenu.

Arealise osanikuks saades asendaski Levina jälle suurpanka, seekord Swedbanki. Nimelt oli Lumani ja Egon Matsi kinnisvaraäri kriisi ajal tõsises hädas. Firmal oli võlakoorem ja tühjalt seisvad pinnad. Järk-järgult astus Levina omanikuna Arealisele kuuluvatesse tütarfirmadesse, millele kuulusid muuseas Shnelli Ärimaja, Nordea Majana tuntud hoone ning Tallinna teadus- ja ärilinnaku Tehnopol.

2013. aastal allkirjastati tehing, millega Levinast sai Swedbanki asemel Lumani äripartner. Tema osa Arealises on 49,82%.

Arealise viimasest konsolideeritud aruandest võib lugeda, et nende 2016. aasta müügitulu oli veidi üle 9 miljoni euro, puhaskasum ulatus 2,1 miljonini. Kinnisvarainvesteeringuid oli neil kokku 87,3 miljoni euro eest.

Kõnealuse tehinguga suurima tüki ostnud YIT on Kalamaja piirkonnas olnud väga aktiivne tegija. Lennusadama lähedusse loodi näiteks 14 majast koosnev Vibu kvartal. ,Vastavalt detailplaneeringule on kinnistule planeeritud ühise maa-aluse parklaga seitse maja kokku umbes 90 korteriga,” selgitas AS-i YIT Ehitus juhatuse esimees Margus Põim. Ehitustöö läheb ostetud krundil eeldatavasti lahti 2018. aasta esimeses pooles.

Kristjan-Thor Vähi ütles, et juulis omandatud kinnistute kohta peetakse alles plaani, mis on veel nii toores, et sellest on vara rääkida. Levina on Vähi sõnul tema hea koostööpartner, kellega on koos tegutsetud ennegi.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et kui tehingu väärtus oli tõesti kolm miljonit eurot, siis on tegu üliharuldase juhtumiga. See näitab tema sõnul, et arendusturul peetakse pikaajalisi plaane ja suured tegijad võtavad sisse strateegilisi positsioone. „Kalamaja vanalinnapoolne osa arendatakse majanduskeskkonna säilimisel küllalt kiirelt välja. Muu kant ehk n-ö hipsteri-Kalamaja ei ole enam müügihitt nagu varem,” selgitas ta.

Sooman lisas, et see, kes ostab kolme miljoni euroga ainult krundi, peab olema hea kapitaliga – krundi hind on ju vaid murdosa sellest, mida arendaja peab lõpptoodangu valmimiseks tegema.

AJALUGU

Krundil asusid Vabadussõja ajal kaitseväe laod

Ajaloolane Jaak Juske rääkis, et Suur-Patarei ja Jahu tänava vahel asuvates tsaariaegsetes paehoonetes olid Vabadussõja ajal kaitseväe toiduainelaod, mis varustasid kogu Eesti sõjaväge.

Ladudes käis töö ööpäev läbi: sinna toimetati toiduaineid linnadest, mis olid punaarmee kätte langemas. Sealt välja omakorda toimetati toiduaineid väeosadesse. Ühtlasi tuli luua toiduainete tagavara. Kõige sellega tegeles üsna väike meeskond. 1918. aasta detsembris oli ametis ainult neli ametnikku, neli aidameest, kolm kirjutajat ja 31 kaitseväelast. Toiduainete vedamiseks kasutati kolme veoautot ja 15 paari hobuseid. „Sealsed tsaariaegsed jahulaohooned on ehitusmälestisena kaitse all. Hiljem on kinnistu olnud minu teada siseministeeriumi ehk miilitsa ja politsei käes,” rääkis Juske.

Muinsuskaitseametist öeldi Ärilehele, et Jahu 4 ega Jahu 6 / Väike-Patarei 1 ei ole mälestised ega miljööala.

Renoveeritud korter on praegu Pindi Kinnisvara hinnangul madalama tootlusega kui renoveerimata korter.

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust.

“Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit väljaüürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks oma tootlusarvutustele, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,“ selgitas Anto.
Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. “Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,” ütles ta.

Anto lisas, et tegelikult oleks renoveeritud majja korteri ostnud investoritel võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul langevad ning üürnik saab sarnase kulu eest endale märksa ilusama kodu.

Kallile raske ostjat leida

Tihe konkurents uusarenduste turul ei ole müügitempot langetanud, kuid kallima vara puhul on ostja leidmine üha keerulisem.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ettevõtte seire järgi on augusti alguse seisuga Tallinnas ja Harjumaal pakkumises 2312 uut korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 2388 eurot. “Projektid, mille keskmine ruutmeetrihind jääb 2000 euro piirimaile, müüvad hästi, sest neile hakkab hammas peale nii kohalikel peredel kui ka väikeinvestoritest üüriärimeestel,” selgitas ta.

“Kõik meie tänavu lansseeritud odavamad projektid on väga soojalt vastu võetud. Samas on näha, kuidas kesklinna rajatavad eelkõige suuremad majad vaevlevad ostjate nappuses, sest müüjad on hinnastamisega üle piiri läinud ja rikkaid soomlasi ning venelasi pole erinevalt aastatetagusest ajast just väga lihtne leida,” kirjeldas ta.

Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et kuulikindlat investeeringut ei ole olemas. “Kui ostad endale Tallinnas TTÜ kõrvale korterija üürid selle välja, siis majanduslanguse korral kukub ka selle väärtus, aga vähemalt üüritulu jääb alles ja küll need hinnad uuesti tagasi tõusevad,” tõi Udam näite.

“Kuna Tallinna elanikkond pidevalt kasvab, siis ei näe me lähiaastatel ühtegi põhjust, miks nõudlus üüriturul peaks vähenema, sest ka sügavaimate kriiside ajal, mil pangad laenusid ei väljasta, vajavad inimesed elamispinda.”

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juulis 0,4% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1282 eurot ruutmeetri kohta. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1278 €/m².

Kui 2017. aasta juunis tehti indeksilinnades 1246 korteriomandi tehingut, siis juulis langes tehingute arv 1157-le. Võrdluseks- 2016. aasta juulis tehti indeksilinnades 1149 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nii tehingute arv kui hinnatase on olnud stabiilne juba teist aastat järjest ning sellest tulenevalt on hindade „kolinal kukkumisega“ hirmutamised asjakohatud. „Turg on rahulik, väikelinnad hääbuvad korrelatsioonis äparduva haldusreformiga, Tallinn ja Harjumaa aga kasvatavad elanikkonda ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturg aktiivsem, sest pealinnas on raha ja pealinnas on tööd,“ lisas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 8 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Poolaasta lõpu seisuga on ainuüksi Eesti kodumajapidamiste ehk eraisikute kontojääk enam kui 6,5 miljardit eurot, samas on investeerimisvõimalused üha ahtamaks jäänud.

Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam ütles, et rahva jõukuse suurenemist on meeldiv jälgida. „Ei saa unustada, et jutt käib vaid kodumajapidamisest, hea hulk raha on veel ka nn ühemehefirmade kontodel, kust pole dividendimakseid veel teostatud,“ selgitas ta.

„Samas on investeerimisvõimalused üha kesisemad- tähtajalised hoiused toodavad sisuliselt nulli, aktsiaturgudel on langushoiatused, tooraine- ja võlakirjaturud on lihtsale inimesele liiga keeruliseks ja alles jääbki kinnisvara, aga ka seal tuleb täpselt aru saada, kuhu raha paigutada,“ rääkis Udam.

Udam ütles, et kuulikindlat investeeringut ei ole olemas. „Kui ostad endale Tallinnasse TTÜ kõrvale korteri ja üürid selle välja, siis majanduslanguse korral kukub ka selle väärtus, aga vähemalt üüritulu jääb alles ja küll need hinnad uuesti tagasi tõusevad,“ tõi Udam näite. „Kuna Tallinna elanikkond pidevalt kasvab, siis ei näe me lähiaastatel ühtegi põhjust, miks nõudlus üüriturul peaks vähenema, sest ka sügavaimate kriiside ajal, mil pangad laenusid ei väljasta, vajavad inimesed elamispinda,“ lisas ta.

Udami sõnul on peale tulumaksu maha arvestamist Tallinnas mõistlik üüritootlus 5-6% vahel.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juulis 0,4% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1282 eurot ruutmeetri kohta. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1278 €/m².

Kui 2017. aasta juunis tehti indeksilinnades 1246 korteriomandi tehingut, siis juulis langes tehingute arv 1157-le. Võrdluseks – 2016. aasta juulis tehti indeksilinnades 1149 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nii tehingute arv kui hinnatase on olnud stabiilne juba teist aastat järjest ning sellest tulenevalt on hindade kolinal kukkumisega hirmutamised asjakohatud. „Turg on rahulik, väikelinnad hääbuvad korrelatsioonis äparduva haldusreformiga, Tallinn ja Harjumaa aga kasvatavad elanikkonda ja sellest tulenevalt on ka kinnisvaraturg aktiivsem, sest pealinnas on raha ja pealinnas on tööd,“ lisas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 8 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Tihe konkurents uusarenduste turul ei ole müügitempot langetanud, kuid kallimate varade puhul on ostjate leidmine üha keerulisem.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ettevõtte seire kohaselt on augusti alguse seisuga Tallinnas ja Harjumaal pakkumises 2312 uut korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 2388 eurot. „Projektid, mille keskmine ruutmeetrihind jääb 2000 euro piirimaile, müüvad hästi, sest neile hakkab hammas peale nii kohalikele peredele kui väikeinvestoritest üüriärimeestele,“ selgitas ta.

„Kõik meie poolt tänavu lansseeritud odavamad projektid on väga soojalt vastu võetud, viimaseks näiteks on nädal tagasi turule paisatud Pirita jõe äärne Priisle 30/32, kus on iga päev tehtud üks kirjalik broneering. Samas on näha, kuidas kesklinna rajatavad eelkõige suuremad majad vaevlevad ostjate nappuses, sest müüjad on hinnastamisega üle piiri läinud ja rikkaid soomlasi ning venelasi pole erinevalt aastatetagusest ajast just väga lihtne leida,“ kirjeldas ta.

Pindi Kinnisvara seirab igakuiselt kõiki Tallinna ja Harjumaa uusarendusi, kuid andmeid avaldatakse pressile vaid piiratud mahus, kuna toode on arendatud eksklusiivselt firma enda arendusklientidele.

Värskelt renoveeritud kortermaja võib üüriinvestorite silmis oma väärtust kaotada, sest hoone tehniline seisukord üürihinnale olulist lisa ei anna, küll aga suurenevad omaniku kulud ja tootlus väheneb.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht, korterelamute rekonstrueerimise tehniline konsultant Heliis Anto ütles, et amortiseerunud hoonete renoveerimine annab majale aastakümneid eluiga juurde, rääkimata esteetikast ja küttekulude kokkuhoiust. „Turul on aga tõesti omapärane olukord, kus korterit välja üürimise eesmärgil osta soovivad isikud peavad lisanduvat paarikümne euro suurust kuumakset lisakoormuseks oma tootlusarvutustele, kuid tegelikult on see ju investeering oma vara säilimisse, isegi kui üürnikud seda kohe täies mahus kinni ei maksa,“ selgitas Anto.

Tema sõnul ei erista suur osa üürnikest üüri- ja kaasnevaid kõrvalkulusid. „Kummalisel kombel on üürnikud nõus renoveerimata majas maksma samasugust üürihinda kui renoveeritud hoones, aga unustatakse, et terviklikult renoveeritud majas on energiakulud madalamad ja sisekliima parem,“ ütles ta.

Anto lisas, et tegelikult oleks renoveeritud majja korteri ostnud investoritel võimalus küsida ka mõnevõrra kõrgemat üürihinda, kuna peale renoveerimist küttekulud üldjuhul langevad ning üürnik saab sarnase kulu eest endale märksa ilusama kodu.

« Eelmine lehekülg — Järgmine lehekülg »