Ühel heal päeval saab seni üürikodust teise rännanud noortel sellest elust küllalt ja unistus päris oma kodust hakkab tasapisi võtma kindla plaani kuju.  «Väga selgelt on praeguste noorte perede eelistus osta korter uues majas või uus elamu – muidugi eeldusel, et neil on selleks võimalus,» ütleb kogenud kinnisvaramaakler, LVM Kinnisvara juhatuse Liige Ingmar Saksing. «Tänased noored pered on vanemad kui varem: kahekümnendate eluaastate alguses lastega peresid kinnisvaraturul sama hästi kui pole, oma kodu ostmiseni jõutakse pigem kolmekümnendate hakul. Noored on üsna targad ostjad ja oskavad hästi arvutada. Kui paaril lapsi veel ei ole, mõlemad käivad tööl ja teenivad Eesti keskmist palka, siis saavad nad endale lubada korraliku uue kinnisvara soetamist.»

Võimalustest pealinnas

Tallinnas on elanikkond viimasel kümnel aastal kasvanud 4000 elaniku võrra aastas. «Ka suurimad skeptikud on pidanud tõdema, et asi pole ammu enam paljuräägitud tasuta ühistranspordi mõjus, vaid tegemist on süsteemse sündmustejadaga, mis tuhanded inimesed Tallinna ja selle lähiümbrusesse elama toob,» ütleb Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Soomann. «Olulisim on see, et Tallinnas on teiste kohtadega võrreldes märksa rohkem võimalusi leida endale meelepärane töö ja teenida selle eest väärilist tasu, ka on pealinnas kõik suurlinna elanikule iseenesestmõistetavad hüved ja teenused, koolidest-lasteaedadest alustades ning kinode, teatrite ja treeningusaalidega lõpetades – kõik see, mida noored lastega pered koduotsinguil oluliseks peavad.»

Noorte esimene eelistus on üldjuhul küll nüüdisaegne elupind, kuid nende ostuvõimalus sõltub enamasti pangast. Paraku on suure siserände tõttu Tallinnas pruugitud korterite hinnatase küündimas juba väga lähedale märksa energiatõhusamate uusarenduste elamispindadele. Seetõttu on märkimisväärselt kasvanud nõudlus linnalähedaste eramute, ümberehituskõlblike suvemajade ja elamumaade järele, mis aga omakorda on ka nende hindu tõstnud.

Põlluküladest taas Tartusse

«Tartu kandis oli veel mõne aasta eest noortel  peredel suur huvi soetada linnalähedasse nn põllukülla oma maja,» ütleb Arco Vara Tartu piirkonna juht Tarmo Tamme. «Nüüd on lastega perede selge eelistus pigem suuremad korterid Tartus. Põhjuseks ennekõike see, et lastega, eriti kui nad on veel selles eas, et omapäi ringi ei liigu, on linnas koolide-trennide-ringidega oluliselt lihtsam.» See, milline kodu valitakse, peaks sõltuma ennekõike võimalustest. Maakleri kogemus ütleb, et tihtilugu alustatakse siiski valest otsast: vaadatakse uusarenduste kortereid, pika sõelumise peale
valitakse üks välja, minnakse panka – ja siis selgub, et reaalsus unistust ei toeta ja uue korteri ostmiseks vajalikus summas nad laenu ei saa. «Üha olulisemaks peavad koduotsijad ka infrastruktuuri – et lasteaed, kool, perearst, pood, bussipeatus ja kõik muu vajalik oleks võimalikult lähedal,» märgib Tamme. «Uuritakse korteri ülalpidamiskulusid ja maja üldist seisukorda, ka järelturukorterite puhul eelistatakse remonti vajavatele renoveeritud elamist.»

Kui selgub, et hammas uuele linnakorterile siiski peale ei hakka, vaadatakse uusarendusi linna lähistel. «Tartust väljaspool võib korteri uues majas leida ennekõike Tartu ja Ülenurme vallas, mis sisuliselt on juba Tartu eeslinnad,» kirjeldab Tamme. «Kes väga hinnast sõltub, see leiab 10-15 kilomeetrit linnast väljas juba oluliselt soodsama hinnaga elamisi, aga sageli osutub sobimatuks sealne lünklik infrastruktuur – elukeskkond mõjutab noorte perede valikut nii linnas kui ka kaugemal.»

Pärnuski linn esimene valik

«Noore pere eelistus Pärnus on sarnane üldise noore pere eelistusega Eestis: uus korter või maja, kui võimalused on kasinamad, siis ka täielikult renoveeritud järelturukorter,» ütleb Ingmar Saksing. «Seejuures eelistatakse parimat võimalikku energiaklassi. Vähem on neid noori peresid, kes ostavad remonti vajava elamu või korteri, et see renoveerida või ümber ehitada. Neidki, kes on valmis ostma elamumaad ja ehitama maja, on kasinatest finantseerimisvõimalustest tulenevalt vähe.» Elukohta valides on Pärnu kandi noorte perede esimene eelistus Pärnu linn – seda tulenevalt lasteaedade, koolide ja üldisest tööle-koju liikumissuundadest. «Teine selge eelistus on lähivaldades – Paikuse, Audru ja Sauga, osaliselt ka Tahkuranna – paiknevad uuselamupiirkonnad, mis on tõesti Pärnule väga lähedal, kuni viis kilomeetrit,» räägib Saksing. «Need piirkonnad on väga tihedalt seotud Pärnu linnaga, kodu ja linna vahel saab igapäevaselt liikuda linnaliinibussidega ja alates sügisest on üldse suuremalt jaolt tegemist ühe omavalitsusega.»

Alusta pangast

Uue korteri ostmist kavandades
• mine panka ja selgita välja pere laenuvõimalused,
• võta ühendust maakleriga, kes aitab õigeid küsimusi küsides soove täpsustada.
Täpse ülevaatega oma võimalustest ja soovidest on oluliselt lihtsam korteriotsinguid alustada.
Allikas: Arco Vara

Lastega perele parim valik

«Suurematest linnadest on Pärnu laste kasvatamiseks ja perega elamiseks parim valik,» on LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksing veendunud. «Pärnus on valge liivarand, rohelised pargid, linn on suhteliselt turvaline ja kompaktne. Olemas on kõik, mis eluks vaja: koolid, lasteaiad, korralik haigla, kaubakeskused, meelelahutusasutused, spaad, veekeskused. Pärnust Tallinna lennujaama, kontserdile või teatrisse on poolteist tundi autosõitu – arvestades Tallinna liiklustihedust, kulub seal südalinnast Harjumaal paiknevatesse uuselurajoonidesse jõudmiseks tihti sama palju või pisut rohkemgi aega.»

Autor Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Eesti kinnisvaraturul on kanda kinnitamas uus tõug investoreid – alla 10%lised üüritootlused ahnemaid ei rahulda ning sestap on sisenetud arendusturule.

Aktsiaturgudel öeldakse, et kui taksojuhid hakkavad väärtpabereid ostma, on viimane aeg enda omad maha müüa. Alustuseks olgu öeldud, et taksojuhi amet on igati väärikas ja mul pole taksojuhtide vastu mitte midagi. Aga see selleks.
Eesti kinnisvaraturul on tõsine probleem – metafoorina „taksojuhid“ ehk täiesti teiste valdkondade esindajad on õilmitseva turu valguses hakanud oma vaba raha kinnisvaraturule paiskama.
Üldiselt on värsked investeeringud turule ikkagi head ja teretulnud, seda enam, et eestlaste kodumajapidamiste käes on rekordarv hoiuseid ehk täpsemini 6,4 miljardit eurot, mis intressi kogumata kontodel vedeleb.
Kellel siis ikka kahju peaks olema, kui rahaga osatakse raha teha ja inimeste jõukus veelgi kasvaks. Olgu arst, õpetaja või taksojuht, abiks on ikka, kui investeeringuna ostetud korter üüritulu teenib ja loodetavasti ka lastele väärtust kasvatavaks pärandiks on.
Paraku on Eesti kinnisvaraturul kanda kinnitamas uus tõug investoreid – alla 10%lised üüritootlused ahnemaid ei rahulda ning sestap on sisenetud arendusturule. Tegelikult on see ju marulihtne – ostad krundi, korraldad ehitushanke, lased ehitada ja korjad kasumi kokku. Ja nii need miljonid turule voolavad.
Probleem on hoopis mujal. Nimelt „taksojuht“ ei oska ega tahagi arvestada sellega, kas lõpuks valmis ehitatud tootega selle uus omanik ka rahul on. Inglise keeles tähistatakse seda terminiga „professional dignity“. Lahtiseletatult on tegemist professionaalse väärikusega, mis kätkeb endas moraali- ja eetikanorme, millest oma töös lähtutakse. Eelkõige aga just seda, et need normid inimese peas üldse olemas oleks.
Kusjuures selle väärikuse puudumine polegi alati pahatahtlik- kui ma annan sõbrale kõhuvalu suhtes nõu, võib mu tahe olla väga hea, aga tegelikult ei tohiks asjatundmatu juttu üldse kuulatagi, sest kõhuhädasid on palju ja ilma vastava ettevalmistuseta isiku abi võib kasu asemel hoopistükkis kahju teha. Suurim väärikuse mõõdupuu oleks valida 112 või ta kiirelt traumapunkti toimetada, mitte hakata kõhuvalus vaevlevale sõbrale raha eest kummeliteed keetma.

Teekeetmise tulemus on väärikuseta projektid

Just selline teekeetmine aga turul toimubki. Kui on nõudlust, siis püütakse pakkumist suurendada ja seda toodete abil, mis isegi põgusal pealevaatamisel judinaid tekitab. Projekteerijad ja ehitajad koogutavad kaasa ning lähtuvad loogikast, et kes maksab, tellib ka muusika.
Nii neid väärikuseta projekte turule tasahilju juurde tekibki ja on väga nukker, kui tekivad jälle elurajoonid, kus tänavavalgustus jääbki unistuseks või sadevee drenaaži puudumisel muunduvad tagahoovid tiikideks, mõned seinad kumisevad trummina läbi ja vahel unustatakse vundamendile hüdrotõkked panna.
Vabakutseliste žonglööride isetegevus mõjutab väga otseselt nendelt varade ostjaid, kuid sellel on ka turule tervikuna negatiivne mõju. Masu-järgsel perioodil aeti uusarenduste kvaliteedilatt keskmiselt päris kõrgele, kuna pinnale jäid ainult kõige tugevamad ja tublimad ja korralikumad.

Liiga hea, et olla tõsi

Nüüd, kui on alanud (osaliselt ka tänu ühisrahastusele) igamehe-show, on terve kinnisvaraarendussektori maine löögi all. Sel korral küll (õnneks) on nii arendustegevusi kui arendusprojektides ostjaid finantseerivad pangad targemad ja esitavad enne raha väljastamist sada küsimust. Kui kasvõi ühelegi vastab arendaja valesti, siis pank tehingut ei soosi.
Ka iga üksisik saab ennast selliste arendajate vastu kaitsta samal moel – kui kallist kaupa müüb ilma igasuguse kogemuseta arendaja, siis tuleb küsida ja küsida ja küsida, kuniks kõikidele küsimustele on vastused käes. Head tegijad oskavad neile vastata.
Kui aga arendaja vastuse kuskil võlgu jääb, siis on targem tehingust loobuda, sest nagu ütleb vanasõnagi – kui midagi tundub liiga hea, et olla tõsi, siis tavaliselt see polegi tõsi.

Pea pooled korteritehingutest tehakse jätkuvalt rahakate üüriinvestorite poolt, see hoiab aga kinnisvarahindu üleval.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et hoolimata juba üle kolme aasta aset leidnud Tallinna ja Tartu üürikorterite ostulainest teeb kodumajapidamiste hoiuste jääk jätkuvalt rekordeid. „Märtsi lõpu seisuga oli ainuüksi residentidest kodumajapidamistel 6,4 miljardit eurot vaba raha, mis on uus ajalooline rekord. Teisisõnu on eestlane hetkel rikkam kui kunagi varem,“ nentis Sooman.

„See rikkus otsib olematute hoiuseintresside tõttu meeleheitlikult väljundit, mis on aga eelkõige pruugitud ja kohe üürileandmiseks valmisolevate korterite hinnad niivõrd kõrgeks ajanud, et oma tarbeks noortest peredest ostjatel ei jagu enam ostuks lihtsalt ei raha ega laenuvõimet. Tekkinud on surnud ring, sest tehingute arv on oma pesa punujate arvelt langenud,“ selgitas Sooman.

„Samas pole investoritest eraisikutel ka erilist alternatiivi – tooraineturud on liiga keerulised, aktsiabörsid liiga riskantsed ja hoiuseintressid sisuliselt nullis. Kuskile tuleb raha paigutada ja betoon on selleks üks turvalisemaid kohti, eriti, kui selle betooni saab kohe välja üürida ja tulu tootma panna,“ ütles ta.

Soomani sõnul on järelturult korterit ostes üüritootlus peale tulumaksu maha arvestamist 5-6% aastas. See on tema hinnangul ka põhjus, miks korterite hinnad on kiirelt kasvanud – investor ei vaata mitte lõpphinda, vaid tootlust ja kuniks tootlusmäär on üle planeeritu, siis pole investoril suurt vahet, kas ta maksab korteri eest mõni tuhat eurot rohkem või vähem.

„Lõpmatuseni selline olukord muidugi kesta ei saa, sest rahvusspordiks kujunevat üüriäri toetab tugevalt Tallinna elanikkonna kasv, aga väheneva iibega Eestis see kasv lõpmatu olla ei saa ja ühel hetkel saab üüriäri läbi. Iseasi, kes näeme seda lähiaastatel või järgmisel kümnendil,“ lisas Sooman.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et kui mõnel linnal, nagu Rakvere, Viljandi, Haapsalu, on kinnisvaraturu kontekstis suur potentsiaal, siis osa linnu on paraku hääbumisele määratud.

Rakveres müüdi aprillis 15 korterit ning ruutmeetri keskmiseks hinnaks kujunes 544 eurot. See jääb omajagu alla Rapla ja Viljandi korterite keskmisele ruutmeetrihinnale ning on võrreldav hinnaga Põlvas.

Kui Jõhvis oli aprillis korterite keskmiseks ruutmeetrihinnaks 255 eurot, siis Kohtla-Järvel vaid 91 eurot.

“Hetkel ei näe me ühtegi tõsiseltvõetavat argumenti, miks näiteks poolenisti tühjaks valgunud Kohtla-Järve linnas toimuks märkimisväärne areng, sest ülepakkumist ja vaba elamufondi on seal juba talumatult palju, töökohti ja muid magneteid aga liiga vähe,” ütles Sooman.

Rahakad üüriinvestorid teevad endiselt pea pooled korterite ostuhingud ja see hoiab ka kinnisvarahindu langemast, teatas Pindi Kinnisvara.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kommenteeris, et hoolimata üle kolme aasta kestnud Tallinna ja Tartu üürikorterite ostulainest teeb kodumajapidamiste hoiuste jääk jätkuvalt rekordeid. „Märtsi lõpu seisuga oli ainuüksi residentidest kodumajapidamistel 6,4 miljardit eurot vaba raha, mis on uus ajalooline rekord,“ rääkis ta.

„See rikkus otsib olematute hoiuseintresside tõttu meeleheitlikult väljundit, mis on aga eelkõige pruugitud ja kohe üürileandmiseks valmisolevate korterite hinnad niivõrd kõrgeks ajanud, et noortest peredest ostjatel ei jagu enam ostuks lihtsalt ei raha ega laenuvõimet. Tekkinud on surnud ring, sest tehingute arv on oma pesa punujate arvelt langenud,“ selgitas Sooman.

Pindi Kinnisvara andmetel on üüritootlus järelturult korterit ostes peale tulumaksu maha arvestamist 5-6% aastas. Soomani hinnangul vaatab investor vaid tootlust ja kuniks tootlusmäär tundub ahvatlev, ei ole paremate alternatiivideta investorile oluline, kas maksta korteri eest mõni tuhat eurot rohkem või vähem. Tallinna üüriõri toetab siiani ka suurenev elanike arv.

KOHTLA-JÄRVE. Tänavu mais toimunud korterite ostu-müügitehingute keskmine ruutmeetri hind Kohtla-Järvel oli 91 eurot, mis oli 17 Eesti suurema linna pingereas viimane. Ida-Viru linnadest oli Jõhvi 255 euroga 14. ja Narva 398 euroga 9. kohal.

Kõigis esikolmikusse kuuluvates linnades – Tallinnas, Tartus ja ja Pärnus – ulatus ruutmeetri hind üle tuhande euro. Tallinnaga võrreldes on Kohtla-Järve korterid 18 ning Tartu ja Pärnuga võrreldes ligikaudu 14 korda odavamad.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman märkis, et kui mõnel esikolmikusse mittemahtuval linnal, nagu näiteks Rakverel, Viljandil või Haapsalul, on kinnisvaraturu kontekstis tugevat potentsiaali, siis osa linnu on praeguseks paraku hääbumisele määratud.

“Praegu ei näe me ühtegi tõsiseltvõetavat argumenti, miks näiteks poolenisti tühjaks valgunud Kohtla-Järve linnas toimuks märkimisväärne areng, sest ülepakkumist ja vaba elamufondi on seal juba talumatult palju, töökohti ja muid magneteid aga liiga vähe,” ütles ta.

Eesti suuremates linnades tehti aprillis 1065 korteriomanditehingut, mis on pea kolmandiku võrra vähem kui märtsis.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks langes aprillis 1,3% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1279 eurot ruutmeetri kohta. Märtsis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1296 €/m².

Kui 2017. aasta märtsis tehti indeksilinnades 1548 korteriomandi tehingut, siis aprillis langes tehingute arv 1065-le. Võrdluseks- 2106. aasta aprillis tehti indeksilinnades 1152 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 10 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Elukondlikust kinnisvaraturust rääkides keskendutakse tavaliselt Tallinnas ja Tartus toimuvale. Eesti korteriturg on aga märksa mitmekesisem ning siinkohal toome välja Eesti teiste maakonnakeskuste ja suuremate linnade korteriomandite keskmised ruutmeetrihinnad koos tehingute arvuga.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et kui mõnel linnal on kinnisvaraturu kontekstis tugevat potentsiaali (nt Rakvere, Viljandi, Haapsalu), siis osad linnad on praeguseks paraku hääbumisele määratud. „Hetkel ei näe me ühtegi tõsiseltvõetavat argumenti, miks näiteks poolenisti tühjaks valgunud Kohtla-Järve linnas toimuks märkimisväärne areng, sest ülepakkumist ja vaba elamufondi on seal juba talumatult palju, töökohti ja muid magneteid aga liiga vähe,“ ütles ta.

Suuremate linnade korteriomandite keskmine hind ja tehingute arv (aprill 2017)

Linn €/m² Tehingute arv

Haapsalu 379 13
Jõgeva 118 10
Jõhvi 255 12
Kohtla-Järve 91 40
Kuressaare 621 16
Kärdla* 375 6
Narva 398 66
Paide 269 12
Põlva* 567 11
Pärnu 1212 55
Rakvere 544 15
Rapla* 717 9
Tallinn 1638 651
Tartu 1288 115
Valga 166 14
Viljandi 648 18
Võru 333 19

*Märtsi andmed, kuna aprillis tehti alla 5 tehingu ning statistika pole kättesaadav

Järgmisest aastast muutub korteriühistu moodustamine kohustuslikuks, edumeelsemad kortermajad on eeltööga alustanud juba praegu.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht Heliis Anto ütles, et tellimuste arv korteriühistute moodustamiseks üha kasvab. „Viimasele hetkele ei ole mõtet seda asja jätta, sest lõpuks lähevad järjekorrad ebameeldivalt pikaks,“ selgitas Anto.

Tema sõnul aitab Pindi Kinnisvarahaldus ühes kuus moodustada paarkümmend korteriühistut. „Kokku on vaja üle Eesti moodustada pea kümme tuhat ühistut, sest ka mõne boksiga ridamajas peab tulenevalt seadusest järgmisest aastast olema korteriühistu,“ rääkis ta.

Anto sõnul maksab ühistu moodustamine tervele majale 180-240 eurot, mis sisaldab endas kõikide dokumentide ettevalmistamist, lisanduvad riigilõivud ja vajadusel notaritasud.

Pea pooled korteritehingutest tehakse jätkuvalt rahakate üüriinvestorite poolt, see hoiab aga kinnisvarahindu üleval.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et hoolimata juba üle kolme aasta aset leidnud Tallinna ja Tartu üürikorterite ostulainest teeb kodumajapidamiste hoiuste jääk jätkuvalt rekordeid. „Märtsi lõpu seisuga oli ainuüksi residentidest kodumajapidamistel 6,4 miljardit eurot vaba raha, mis on uus ajalooline rekord. Teisisõnu on eestlane hetkel rikkam kui kunagi varem,“ nentis Sooman.

„See rikkus otsib olematute hoiuseintresside tõttu meeleheitlikult väljundit, mis on aga eelkõige pruugitud ja kohe üürileandmiseks valmisolevate korterite hinnad niivõrd kõrgeks ajanud, et omatarbeks noortest peredest ostjatel ei jagu enam ostuks lihtsalt ei raha ega laenuvõimet. Tekkinud on surnud ring, sest tehingute arv on oma pesa punujate arvelt langenud,“ selgitas Sooman.

„Samas pole investoritest eraisikutel ka erilist alternatiivi- tooraineturud on liiga keerulised, aktsiabörsid liiga riskantsed ja hoiuseintressid sisuliselt nullis. Kuskile tuleb raha paigutada ja betoon on selleks üks turvalisemaid kohti, eriti, kui selle betooni saab kohe välja üürida ja tulu tootma panna,“ ütles ta. Soomani sõnul on järelturult korterit ostes üüritootlus peale tulumaksu maha arvestamist 5-6% aastas. See on tema hinnangul ka põhjus, miks korterite hinnad on kiirelt kasvanud – investor ei vaata mitte lõpphinda, vaid tootlust ja kuniks tootlusmäär on üle planeeritu, siis pole investoril suurt vahet, kas ta maksab korteri eest mõni tuhat eurot rohkem või vähem.

„Lõpmatuseni selline olukord muidugi kesta ei saa, sest rahvusspordiks kujunevat üüriäri toetab tugevalt Tallinna elanikkonna kasv, aga väheneva iibega Eestis see kasv lõpmatu olla ei saa ja ühel hetkel saab üüriäri läbi, iseasi, kes näeme seda lähiaastatel või järgmisel kümnendil,“ lisas Sooman.

Kinnisvara turundamine on aastatega oluliselt muutunud – meediaruum on muutunud mitmekesisemaks ja võimalusterohkemaks, see aga kätkeb endas ka oluliselt suuremaid riske, sest võimalus libastuda on äärmiselt lihtne. Kinnisvara reklaamimise võimalused on muutunud nii tohutult laiaks, et tihtipeale ei nähta enam puude taga metsa.

20 aastat tagasi, kui allakirjutanu alustas noore ja ulja maaklerina, oli kinnisvara vahendamine äärmiselt robustne. Eestis ilmus 3 kuulutusteajalehte – Soov ja Kuldne Börs eesti keeles ning Privat Info vene keeles. Kui kõikides neis olid kuulutused üleval, siis oligi pool tööd tehtud. Kuulutused olid mõnerealised, täis ortograafidele tundmatuid lühendeid, sest reklaamimisel tuli tasu maksta iga tähemärgi eest. Foto lisati üksikutele objektidele ja nende kvaliteet oli alla igasugust arvestust.
Ometi turg toimis, suurim maakleri aktiva oli juriidiline oskusteave, kuna seadused olid värsked ja nõukogude ajast ning vaimust tulnud varaomanikud lihtsalt ei teadnud, kuidas tehingu vormistamine välja näeb. Samuti polnud lihtsurelikul andmebaaside puudumise tõttu aimugi, kui palju võis nende vara maksta.
Turunduslikult oli aga kinnisvaraäri sügavas arengupeetuses ning kõikide muude toodete sillerdavate reklaamide seas olid ka kõige kallimate kinnisvaraobjektide reklaamid tuhmid, odavad ja otse öeldes suisa koledad.

Raha kiputakse reklaamikanalites ära põletama

Aastaks 2017 on erinevalt paljudest teistest tootegruppidest kinnisvara müük ja turundus teinud tohutu hüppe. Kui näiteks pesupulbri või kassitoidu müümine on toimunud aastakümneid täpselt ühtemoodi, ikka läbi imalate teleklippide, siis kinnisvara vahendamises kasutatavate nippide hulk on liialdamata öeldes mitukümmend korda rikkamaks ja leidlikumaks muutunud.
Turuülevaated, profifotod, droonivideod, 3D illustratsioonid, asukohakaardid, kinnisvaraportaalid, sotsiaalmeedia, virtuaalreaalsuse 360 kraadi panoraamvõtted, reklaamid uudisteportaalides, objektipõhised veebileheküljed, välisreklaamid, otsepostitused, printreklaamid, pressiteated, mainekuvandi loomine, ajaloolise väärtuse otsimine, sidusteenuste eripakkumised, veebilehekülje SEO, Google AdWords, reklaamid otsingumootorites jnejne on vaid lühike valik võimalustest, mida kinnisvaraobjektide turundamisel igapäevaselt kasutatakse.
Kusjuures on märkimist väärt, et Eesti suurematest kinnisvarabüroodest teenib täna vaid käputäis kasumit – ülejäänud suudavad raha klientide survel reklaamikanalites ära põletada. Kinnisvara reklaamimise võimalused on muutunud nii tohutult laiaks, et tihtipeale ei nähta enam puude taga metsa ehk vilkuvaid reklaambännereid tellides ei anta ei endale ega varaomanikule aru, kas kõigest sellest arutust laamendamisest kasu ka on.

Lühim tee ja selge sõnum

Ja nüüd siis jõuamegi kogu pika jutu kaugema mõtte juurde. Edukas turundus ei tähenda tingimata kõige suuremaid kulutusi ja kõige rohkem reklaamikanaleid. Edukas turundus tähendab võimalikult lühikest teedpidi välja valitud sihtgrupini jõudmist ja nendeni võimalikult täpse sõnumi viimist.
Turundus kui loometöö lõpeb tegelikult sellel hetkel, kui esimene reklaam ilmub. Sealt edasi on lihtsalt meediaplaani täitmine, kohendamine ja korrigeerimine. Laias laastus ongi selles tohutus meediaruumis kaks võimalust – esimene on arutu raha kulutamine võimalikult erinevates reklaamikanalites; teine on investeering sõna- ja pildikeelde ning selle tõhus edastamine tootele sobilikule sihtgrupile. Viimane on muidugi ainult siis võimalik, kui suudetakse sihtgrupp defineerida. Kuidas seda teha, jäägu igaühe enda valida.
Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

В крупнейших городах Эстонии в апреле было совершено 1 065 сделок с квартирной собственностью, что почти на треть меньше, чем в марте.

Индекс компании Pindi, объединяющий сделки в 17 крупнейших городах Эстонии, понизился в апреле на 1,3%, и взвешенная средняя стоимость сделок составляла 1 279 евро за квадратный метр, сообщила в среду, 10 мая, пресс-служба Pindi Kinnisvara.

В марте, по уточненным сведениям, данная величина равнялась 1 296 евро/м².

Если в марте 2017 года в крупнейших городах было заключено 1 548 сделок с квартирной собственностью, то в апреле количество сделок понизилось до 1 065. Для сравнения: в апреле 2016 года были совершены 1 152 сделки с квартирной собственностью.

По сравнению с пиком цен, отмеченным в декабре 2016 года, средняя стоимость жилья снизилась на 10%. В сравнении же с самым низким за последние годы показателем, отмеченным в июле 2009 года (624,2 евро за квадратный метр), в апреле цены были на 105 процентов выше.

При составлении фирмой Pindi Kinnisvara индекса цен учитывалась взвешенная средняя стоимость квадратного метра совершенных во всех уездных центрах, а также в Кохтла-Ярве и Нарве сделок купли-продажи с квартирной собственностью.

TEKST: Peep Sooman, Pindi Kinnisvara müügipartner
ALLIKAS: Pere ja Kodu

Sarnaselt teistele riikidele leiab ka Eestis aset kiire linnastumine. Riigi väiksusest tulenevalt on meil Harjumaa ja Tartu linna näol kaks tõmbekeskust, ülejäänud piirkonnad valguvad sujuvalt, kuid järjepidevalt tühjemaks.

Suurim võitja on Tallinn

Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna elanikkond stabiilselt kasvanud 4000 elaniku võrra aastas. Ka suurimad skeptikud on pidanud tõdema, et asi pole ammu enam paljuräägitud tasuta ühistranspordi mõjus, vaid tegemist on süsteemse sündmustejadaga, mis tuhanded inimesed ka tegelikult Tallinnasse (ja selle lähiümbrusesse) elama toob.

Kõigepealt põhjustest. Tallinnas on koolid, lasteaiad, postkontor, pangakontorid, apteegid, toimiv ühistransport, treeningsaalid, kinod, teatrid ja muud suure linna elanikule iseenesestmõistetavad hüved ja teenused. Kuid mis kõige tähtsam- Tallinnas on tööd ja ka oluliselt suurem võimalus endale meelepärane töö valida ning selle eest ka väärilisemat tasu teenida.

Kõik kokku on viinud olukorrani, kus korteripakkumiste arv on turul märkimisväärselt vähenenud. Masu-järgselt ehk 2012. aasta alguses oli Tallinnas ca 6500 korteripakkumist, millest tänaseks on alles jäänud 5200. Iseäranis tugevat langustrendi on täheldada vanemate korterite järelturul- rohkem kui 10 aasta vanuseid kortereid on pakkumises vaid veidi 2200 ühikut (võrreldes 2012. aasta pea 4000 ühikuga), mis seab varamüüjad väga tugevale jõupositsioonile.

Varasematel aastatel suutis kriisiaegne müügis olevate korterite jääk ja peale tulevad värsked pakkumised nõudlust rahuldada, kuid nüüdseks hakkab kriitiline piir kätte jõudma, sest nn laojääk kuivab tasapisi kokku ja surve korteri ostmise soovile suureneb korrelatsioonis pakkumiste vähenemisega. Paradoksaalsel kombel on pruugitud korterite hinnatase küündimas juba väga lähedale märksa energiatõhusamate ja optimaalsemate uusarenduste elamispindadele. Usume, et ainuüksi aastaga langeb terve Tallinnas pakutavate korterite laojääk ca 4500 ühikule ning surve hindadele on hoolimata kommertspankade poolsele laenude väljastamistingimuste pidevale karmistamisele ühtlane, sest pea pooled korteritehingutest teevad jõukamad väikeinvestorid omavahendite arvelt, et kontole kogunenud hoiused (Eesti leibkondadel on ca 6 mld € eest hoiuseid) läbi ostetud korterite üüritulu teenima panna.

Üürihinnad hakkavad kasvama, kuna Tallinnasse kolijatel pole piisavalt ressurssi elamispinna soetamiseks ja sellest tulenevalt tekib ka üüripakkumiste põud. Tallinnas on küll pilla-palla üle linna ligi 1000 üürikorteripakkumist (sh lühiajaline üür), kuid kui hakata otsima spetsiifilisemalt, näiteks 3-toalist korterit Mustamäele, mis asukoha poolest sobiks näiteks TTÜ tudengitele, siis leiab pakkumisi vaid kümmekond.

Järelturu korterite hinnatõusu pidurdabki eelkõige uusarenduste hinnatasemeni jõudmine.

Korterite ostu-müügitehingute arv jääb tänavu stabiilseks (ca 800 ühikut kuus) ja keskmine ruutmeetri hinnatase ei ületa aasta lõpuks 1800-1900 € künnist (hetkel 1680 €/m2).

Järelturuga on tihedalt seotud ka pealinna ja selle lähiümbruse eramute ja elamumaade turg. Tulenevalt kiirelt kallinenud korterite hindadest kasvab nõudlus linnalähedaste eramute, ümberehitamiskõlbulike suvemajade ja elamumaade vastu märkimisväärselt, kergitades ka nende hinnataset. Oluliseks parameetriks on aga teenuste lähedus ja kättesaadavus (kaubandus, ühistransport, kool, lasteaed), mis mõjutab objektide hinnavahet oluliselt.

Harjumaa uusarendused

Uusarenduste turg on viimase kolme aasta jooksul märkimisväärselt kasvanud. Hetkel on Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis ca 90 uut kortermaja, kus on pakkumises 1800 uut korterit. Tulenevalt Tallinna elanike kasvust on uute korterite jääk küllaltki võrdne üheaastase nõudlusega, mida peetakse üldiselt turul küllaltki optimaalseks. Konkurents suureneb tänavu küll mõnevõrra, Tallinna ja selle lähiümbruse jään tõuseb praeguselt 1800 ühikult kuni 2500 ühikuni, mis ei tekita küll tugevat ülepakkumist, kuid fikseerib tihedamas konkurentsiolukorras hinnatasemed, mis omakorda takistab ka pruugitud korterite hindadel plahvatuslikult tõusmast. Uusarenduste ostjaskond on lõviosas noored pered, kelle ostuotsuseid mõjutavad ka kommertspangad ning seeläbi on siiski pangad osaliselt nn turusanitari rollis.

Tulenevalt väikesest hinnadiferentsist järelturu korteritega kasvab uusarendustes tehtud tehingute osakaal mulluselt 20%-lt kuni 30%-ni.

Üheks oluliseks trendiks on arendusprojektide klasterdumine – Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse hakatakse rajama ülisuuri alasid, mis võtavad tulevikus aleviku mõõtmed.

Tartu elukondlik vara

Teine suurem tõmbekeskus Harjumaa kõrval on Tartu linn, kuid selle olulise erinevusega, et Tartu elanikkond püsib stabiilsena, mitte ei kasva.

Ka kinnisvaraturu kontekstis on faas Tallinnaga erinev – järelturu korterite puhul võib leida aset tänavu ka kerge hinnalangus, kuna pakkumiste turg on küllastunud. Ostjate hinnasoovide ja tegelike tehinguhindade vahe suureneb, kuna müüjate ootused on kõrgemale kruvitud, kui ostjate rahakott lubaks ja tänavu me Tartus olulisi hinnatõuse ei näe.

Äärelinnades ja linna ääres lisandub turul uusi korter- ja ridamaju eelkõige varem kehtestatud planeeringualadele, uusi planeeringuid menetletakse vähe.

Linnalähedaste uuselamurajoonides tõuseb keskmine hinnatase kuni 10%.

Väikelinnad

2017. sügiseste kohalike omavalitsuste valimiste põhiteemaks saab väikelinnade atraktiivsemaks muutmine, millest parimaid ideid hakatakse ka üksteise pealt kopeerima. Esimesi ideid on valitsuse poolt juba ka avalikkuse ette pillutatud, iseasi, kui tõhusaks riiklike üürikorterite või asutuste ümberkolimine kujuneb olukorras, kus kohalikku ettevõtlust oluliselt ei toetata. Elanikkonna vähenemise trend jätkub ja sellest tulenevalt suureneb ka tühjalt seisva kinnisvara hulk, mis omakorda mõjutab negatiivselt kohaliku kinnisvara väärtust. Markantseimateks on näited, kus inimesed müüvad väikelinnade tühjasid ja räämas eluasemeid sümboolse 1-eurose hinna eest, et kommunaalkuludest vabaneda.

Maakonnakeskuste (Viljandi, Kuressaare, Paide, Rapla, Jõhvi jne) kinnisvaraturg elavneb ja tehingute arv suureneb väiksemate linnade ja alevike arvelt, mis peaaegu et kontrollimatult inimestest tühjaks voolavad.

Majanduskasvu tsükkel aga loob teatud väikelinnadele, alevikele ja küladele eelisseisuse. Eelkõige lähevad hinda kuurortpiirkondade nn suvitusobjektid, olgu selleks siis merelähedane eramu Käsmus või promenaadiäärne korter Haapsalus.

Üüritulu saada tundub lihtne, kui on kohe võtta tühjalt seisev korter, maja, suvila vm kinnisvaraobjekt, mida välja üürida. Kui osta laenu eest korter ja hakata seda välja üürima, on võetud risk suurem. Üldiselt kehtib kinnisvarasse investeerimisel põhimõte – mida suurem on investeeringu oodatav tootlus, seda suurem on sellega seotud risk.

1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma soovitus, kuidas kinnisvaraga rikkaks saada, on lihtne: „Osta sellist kinnisvara, millest aru saad, ja ära tõmble. Sa ei pea ostma ja müüma siis, kui kõik seda teevad. Tõuse ja mõõnu tuleb pidevalt, aga rahulikult toimetades on trend ikka ülespoole. Nagu aktsiatega, tasub mängu panna ainult need vahendid, mille kaotamist saad endale lubada. Kui see on su ainus raha, siis sellega spekuleerimist ma ei soovita.“

„Ideaalis muidugi tuleks osta odavalt ja müüa kallilt, kuid samuti on oluline teha tehinguid ühtlase ja pideva tempoga. Reaalses elus võib mõne ostuga kaotada, aga vähegi mõistlikult tegutsedes jääd pikas plaanis plussi. Kui teed ühe suure investeeringu ja ootad selle realiseerimiseks parimat aega, siis võid sattuda hoopis turulangusele ja lähed lõhki. Pidev ja stabiilne kauplemine hajutab riski. Raha ja investeering peab olema pikk ja kindel, et tagasilöögid üle elada. Enamik, kes on erakinnisvarasse aastate jooksul investeerinud, on sellega ikkagi pikas plaanis plussis,” lisab Oiderma. Ta ei soovita ehitada või osta ainult laenurahaga. „Mõistlik on jagada oma ja laenuraha tasakaal 50/50. Kui osakaal on laenu poole kaldu ja turul peaks tekkima mõõn, siis hakkab pank pigistama ja pead leidma lisaraha. Mõtle läbi ka majanduslikult otstarbekas alternatiivne stsenaarium – näiteks kas väljaüürimine oleks lahendus, kui müük ei õnnestu,” soovitab ta.

Remontimata korteri hind on tõusnud

Kinnisvarale on võimalik ise väärtust juurde luua ja see tegevus on viimastel aastatel päris popiks muutunud. Selleks ostetakse odavalt kehvas seisus remontimata korter, tehakse korda ja müüakse siis maha või antakse üürile. „Seda nn flippimist teevad tänapäeval päris paljud ning seetõttu on remontimata korteri hinnad üles läinud ja kasumit raskem teenida,” tõdeb Oiderma.

Ka 1Partner Kinnisvara konsultandi Monika Murumetsa sõnul on Tallinna räämas korterite hinnad lähenemas remonditud pindadele. Eriti märgatav on see äärelinnas. „Remontimata korterite hinna on üles ajanud väikeinvestorid, kes ostavad kokku üüripindasid või siis flippimiseks ehk ost-remont-kiirmüük eesmärgiga väiksemaid ja kehvemas seisus pindasid,” ütles Murumets. Kinnisvaraeksperdi sõnul on kesklinna uute ja kallimate korterite turul pigem ülepakkumine. „Vastupidi on äärelinna soodsamate pindade puhul tihti ühele pinnale mitu kandidaati ja ostjad ise avaldavad soovi pakkuda konkurendist üle,” ütles Murumets.

Tema sõnul on korduvalt ette tulnud äärelinna korterite enampakkumisi näiteks Põhja-Tallinnas, Lasnamäel, Haaberstis ja Õismäel. „Turul on ebaratsionaalseid pööriseid ning ostjal peab jaguma kannatust ja julgust kaubelda,” lisas Murumets.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitab samuti, et nn flippimine ei ole turul praegu enam märkimisväärne äri, sest remontimata ja korda tehtud korterite hinnavahe ei ole enam nii suur. „See oli pigem mõned aastad tagasi, kui paremas seisukorras korterite hinnad tõusid kiiremini, nõudlus nende järele oli olemas ning kehvas seisus objektide hinnad ei olnud lihtsalt järele jõunud,” tõdeb Sooman.

Flippimine ongi Tallinna ja Tartu pärusmaa, väiksemates linnades ei toimi see üldse, sest ehitusmaterjal maksab igas Eestis nurgas ühepalju. Remont võib maksta 150–200 eurot ruutmeetri kohta, kuid maksejõulist ostjat või üürilevõtjat, kes selle kinni maksaks, on väiksemates kohtades pea võimatu leida.

Üüriäri on toimib ka praegu, kinnitab Sooman. „Tootlus ei ole küll nii hea kui varem, aga raha pangakontol hoida on veel mõttetum. Kui üürimisest teenib kasvõi 4–5 %, on see ikka midagi,” märgib ta.

Üüriäris mõõdukas tootlus

„Kui ostad väljaüürimiseks, siis kalkuleeri aastatootlus. Lisaks pead arvestama jooksvate kulude, amortisatsiooni ja inflatsiooniga. Tundub keeruline, aga näiteks 120 000-eurost korterit 500 euroga kuus välja üürides on üüritootlus viis protsenti, mis kasumi mõttes on tagasihoidlik ning tähendab pigem raha säilitamist, kui teenimist. Kui kinnisvaraturg on kasvav ja hinnad tõusevad, lisandub ka kapitalitootlus. Hindade languse puhul on muidugi vastupidi,” tõdeb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht.

Pindi Kinnisvara müügipartneri sõnul ei tasuks üürileandjatel unustada maakonnakeskusi, kus on tootlusenumbrid isegi paremad. „Näiteks Raplas on korterite hinnad oluliselt odavamad kui Tallinnas, aga üürihinnad ülearu odavamad ei ole,” märgib Sooman.

„Muidugi on olemas likviidsusrisk, et kui tahad ärist väljuda, kas õnnestub korter maha müüa. Lõviosa üüriäriga tegelevatest inimestest on koondunud siiski Tallinna ja Tartusse.“

„Korterit tasub osta väljaüürimiseks neis linnades, kust rahvas kontrollimatult välja ei voola. Peab vaatama, milline linn on elujõuline ja milline mitte, linna suurus iseenesest ei mängi rolli. Näiteks Kohtla-Järvel ja Valgas saab korteri üürile võtta ainult kommunaalkulude eest,” lisab Sooman.

Peale selle on kinnisvaralt tulu teenida kolmaski võimalus – ühisrahastusprojektid. “Ühisrahastusplatvormidega on võimalik kinnisvaraarendamisse investeerida väiksemaid summasid, mis tähendab, et kaotada on korraga vähem ja alustamiseks pole vaja suuri summasid. Samuti lubatakse kuni 15-protsendilist tootlust. Samas peab arvestama, et tegemist on kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha koos intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda,” hoiatab Oiderma.

Kinnisvarabüroode lahkumine oligarh Margus Linnamäele kuuluvast kv.ee-st sundis kinnisvarafirmasid otsima objektide kuulutamiseks uusi lahendusi ning selle tulemusel on paranenud nii kliendisuhtlus kui objektide nähtavus.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et kahe portaali küljes rippumine oli büroode jaoks mõneti mugavustsoon. „Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ selgitas ta.

„Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ rääkis Sooman.

„Panustame varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, mille auditoorium on suurem kui misiganes muul Eesti reklaamikanalil, töötame oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldame objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harime kliente turuteemaliselt palju põhjalikumalt ning oleme taastanud tihedad suhted teiste kinnisvaraportaalidega, mis mitmekesi kv.ee kenasti ära katavad, rääkimata reklaamidest muudes kanalites,“ loetles ta.

„Eks ta korraks ebamugav oli, et maaklerid ja turundajad pidid jalad kõhu alt välja tõmbama ja rohkem siblima hakkama, aga klienditeeninduse aspektist oli agressiivselt ja üleolevalt hinnastamismudelit muuta soovinud portaalist lahkumine suurepärane tõehetk, kui palju saab müügitööd paremini teha,“ selgitas Sooman.

„Kuna kv.ee on tänaseks langenud enamustes maakondades liidripositsioonilt teiseks-kolmandaks ja portaalideturg on jagunenud märksa ühtlasemalt, siis tegelikult tegi kv.ee oma uue hinnapoliitikaga kinnisvaraturule ja maaklerbüroode kliendibaasile suure teene. Paraku iseenda edu arvelt,“ lisas Sooman.

Eesti suuremates linnades tehti märtsis 1548 korteriomanditehingut, viimati oli selline tase 2007. aasta mais ehk enne kinnisvarakriisi, teatas Pindi Kinnisvara.

Erakordselt aktiivne oli ka Tallinna linna kinnisvaraturg, kus tehti 1001 korteritehingut.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis märtsis 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmine hind oli 1296 eurot m2.

Üle kahe kolmandiku uute korterite ostjatest on vanuses 25-35, selgus Pindi Kinnisvara analüüsist.

Kuna suuremad kinnisvaraportaalid eesotsas kv.ee-ga katsid ära suurema osa sihtgrupist, muutusid maaklerid laisaks, avaldas Pindi Kinnisvara Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ kommenteeris Sooman.

Portaalisõja tulemusel, mille käigus 11 suuremat vahendusbürood oma kuulutused kv.ee-st maha võtsid, pidid nende büroode maaklerid hakkama ainuesinduslepingute säilitamiseks ja ostjate leidmiseks täiendavat tööd tegema.

„Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ selgitas Sooman.

Pindi Kinnisvara panustab nüüd varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, töötab oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldab objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harib kliente ja taastas suhted teiste kinnisvaraportaalidega.

Kinnisvarakuulutuste arv (seisuga 12. aprill)

Kinnisvarakuulutuste arv (seisuga 12. aprill)

Allikas: city24, kv.ee, Pindi Kinnisvara

Märtsi lõpust toimus oluline muutus eraisikute laenude tagatiseks olevate eluruumide hindamises.

„Kui varem võis vara ülevaatuse teostada ja hinnangu koostada ka kutsetunnistuseta hindaja, siis enam mitte,“ ütles Pindi Kinnisvara hindamise ärisuuna juht Esta Järv.

„Sellega seoses on hindamisteenuste turul koosmõjus ostu-müügitehingute arvu kasvuga hüppeline surve tähtaegadele ja paljud hindamisega tegelevad bürood on tellimuste täitmisel püstihädas,“ rääkis Järv.

„Õnneks on meil peale viimast kutseomistuse vooru rekordarv kutselisi hindajaid ja kõik tellimused saavad tähtajaliselt ja kvaliteetselt täidetud nii Harjumaal kui ka kõikides teistes Eesti maakondades,“ rõõmustas Järv.

Eesti suuremates linnades tehti märtsis 1548 korteriomanditehingut, viimati oli selline tase 2007. aasta mais ehk enne kinnisvarakriisi.

Erakordselt aktiivne oli ka Tallinna linna kinnisvaraturg, kus tehti 1001 korteritehingut. Ka sellest tulemusest kõrgem tase oli viimati 2007. aasta mais.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis märtsis 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1296 eurot ruutmeetri kohta. Veebruaris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1260 €/m².

Kui 2017. aasta veebruaris tehti indeksilinnades 1135 korteriomandi tehingut, siis märtsis hüppas tehingute arv 1548-le. Võrdluseks- 2106. aasta märtsis tehti indeksilinnades 1282 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 9 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 108 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Üle kahe kolmandiku uute korterite ostjatest on vanuses 25-35, selgus Pindi Kinnisvara analüüsist.

Ridamajade ning eramute puhul joonistub aga konjunktuur veelgi selgemalt välja- üle 80% ostjatest on vanuses 30-40.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et tulemused on küllaltki loogilised. „Alla 25 aastastel ei ole kogunenud veel sissemakseks vajalikke vahendeid ning nad ei ole lühikese karjääri jooksul muutunud pankade jaoks ka nn laenukõlbulikuks, samuti puudub neil reaalne vajadus oma eluase soetada,“ selgitas ta. „Eramuturule sisenetakse viis aastat hiljem, kui peres on mitu last ja ruumipuudus pakiliseks muutub,“ rääkis ta.

„Üle 40 aastased suhtuvad aga pikaajalisse laenukohustusse ettevaatlikumalt ning kodu soetamisel võetakse rohkem arvesse võimalikke negatiivseid stsenaariumeid, mistõttu on keskealised erinevalt uljamatest noortest aktiivsed eelkõige odavamal järelturul,“ lausus Sooman.

Statistika tugineb terve Pindi Kinnisvara uusarenduste müügiportfelli analüüsil. Pindi Kinnisvara portfellis on kokku ligi 30 arendusprojekti ning aastas sõlmib ettevõte pea 500 uue vara müügilepingut.

Odavalt ehitatud majades võib isegi ühekordne aknapesu tuua mitmesaja eurose arve, sest kõrgemate korruste suletud pakettakendele on ilma tõstuki või katuselt laskumiseta võimatu ligi pääseda.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et iseäranis palju on suletud aknapakettidega kortermaju ehitatud masu perioodil. „Heausklik ostja vaatab, et ilus ja korralik maja ning ostab endale korteri, oskamata isegi aimata, milline peavalu kaasneb akende pesuga,“ rääkis ta.

„Tavaliselt tellib aknapesu sellisel juhul ühistu, aga seda korra või kaks aastas. Probleem muutub üha pakilisemaks suurte teede ääres paiknevate kortermajade puhul, kus teepoolsed aknad lähevad palju kiiremini mustaks ja üksmeel ühise tellimuse osas puudub. Lõpuks ongi korteriomanik lõhkise küna ees- kas elada räpaste akendega korteris või tellida pesu spetsiaalselt ainult enda korteriakende jaoks, mille arve küünib mitmesaja euroni,“ rääkis Limbach.

„Soovitan kindlasti enne kodu ostu veenduda, et iseäranis kõrgemate korruste korterites oleks aknad kas avatavad või vähemalt kõrvalakna kaudu pesu jaoks ligipääsetavad,“ lisas ta.

Kinnisvarabüroode lahkumine kv.ee-st sundis kinnisvarafirmasid otsima objektide kuulutamiseks uusi lahendusi ning selle tulemusel on paranenud nii kliendisuhtlus kui objektide nähtavus.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et kahe portaali küljes rippumine oli büroode jaoks mõneti mugavustsoon. „Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ selgitas ta. „Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ rääkis Sooman.

„Panustame varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, mille auditoorium on suurem kui misiganes muul Eesti reklaamikanalil, töötame oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldame objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harime kliente turuteemaliselt palju põhjalikumalt ning oleme taastanud tihedad suhted teiste kinnisvaraportaalidega, mis mitmekesi kv.ee kenasti ära katavad, rääkimata reklaamidest muudes kanalites,“ loetles ta.

„Eks ta korraks ebamugav oli, et maaklerid ja turundajad pidid jalad kõhu alt välja tõmbama ja rohkem siblima hakkama, aga klienditeeninduse aspektist oli agressiivselt ja üleolevalt hinnastamismudelit muuta soovinud portaalist lahkumine suurepärane tõehetk, kui palju saab müügitööd paremini teha,“ selgitas Sooman.

„Kuna kv.ee on tänaseks langenud enamustes maakondades liidripositsioonilt teiseks-kolmandaks ja portaalideturg on jagunenud märksa ühtlasemalt, siis tegelikult tegi kv.ee oma uue hinnapoliitikaga kinnisvaraturule ja maaklerbüroode kliendibaasile suure teene. Paraku iseenda edu arvelt,“ lisas Sooman.

Allikas: city24, kv.ee

Miks kõle ja haisev korter suurtest asulatest väljaspool investorit meelitab ning millise kinnisvara hind suundub üles, millisel alla.

Saates on Ruth Andresen IPartnerist, Imre Hardõkainen Pindi Kinnisvarast ja väikelinnadele keskendunud investor Martin Merbach.

► Raadiosaadet “Äripäev eetris” saab kuulata Äripäeva veebis, tellida iTunesis ja alla laadida Soundcloudis.

HARKUS, LAGEDIL JA SAUEL KERKIVAD UUED ELUMAJAD

Kolmest arendusest on kõige kaugemale jõutud Rae vallas Lagedi alevikus. Seal ehitab Hansaviimistluse OÜ kahte kortermaja. Harkus rajatakse hoonete esimest korrust, Saue linnas algavad ehitustööd suvel.

Lagedile rajatavad korrusmajad asuvad Jaama tee 10/2 ning 10/1. Teadaolevalt on need uue vabariigi esimesed korterelamud asulas. Arendaja ehk LAAM Kinnisvara OÜ juhatuse assistent Risto Saaremets rääkis Harju Elule, et ehitus valmib tänavu septembris. Mõlemad elamud on kolmekorruselised ning kokku on neis 32 korterit.

“Korteri hinnas sisaldub valve all panipaik, parkimiskoht, esiku ja pesuruumi lae valgustus, siseviimistlus, esiku garderoob-kapp liugustega, vannitoa mööbel ja santehnika,” selgitas Saaremets. Korterid teevad eriliseks ka suured rõdud ning terrassid. Olemas on sisehoovi mänguväljak, ülikiire internet, soojustagastusega sundventilatsioon ja vesipõranda küte. “Ruumide broneering on tasuta. Müüdud on juba viis korterit,” lisas Saaremets.

Harku pakub mõisakodu

Ühe korteri hind jääb vahemikku 76 000-112 000 eurot. Tema sõnul on firmal plaanis ka edaspidi Rae vallas kinnisvara arendada ning uusi elamuid ehitada.

Harjumaa teises otsas, Harku alevikus on ehitustööd värskelt alanud.

Praegu laotakse mõisa lähedale Instituudi teele kahe korterelamu müüre. Ehitus algas tänavu veebruaris ja lõpeb tuleva aasta kevadel.

Pindi Kinnisvara projektijuht ning maakler Janek Saveljevi sõnul on ehitaja Mitt & Perlebach OÜ ning arendaja Mõisapargi Arenduse OÜ. Rajatavad hooned on identsed ning mõlemal on kolm korrust. Mõlemas majas on 17 korterit. Kokku rajatakse 34 korterit ning need on 3-4-toalised. Hinnad algavad 109 000 eurost ning ulatuvad 131 000 euroni. Korterite suurus on 57,7-75,9 ruutmeetrit. “Huvi on suur ja müük edeneb,” ütles Saveljev. Kas tegemist on esimeste uue Eesti ajal ehitatud korruselamutega 600 elanikuga Harku alevikus? Saveljevi sõnul see nii ei ole. “Instituudi tee 3 maja valmis minu teada aastal 2007,” lisas projektijuht.

Saue kolm kortermaja

Kui Lagedil ja Harkus juba ehitustööd käivad, siis Saue linnas Kuuseheki tänaval on arendus plaanides. Capital Mill OÜ projektijuht Ahti Kiili selgitas Harju Elule, et hooneid on plaanis rajada kolm ja need ehitatakse etapiviisiliselt. Esimesena läheb tänavu suvel töösse Kuuseheki tänav 50.

“Esialgne prognoos on, et järgmise majaga (Kuuseheki 52) alustame 2018. aasta suvel. Siis on esimene kortermaja valmis,” ütles Kiili. Igas majas on kolm korrust maa peal ning ka keldrikorrus. Ühes majas on 48 2-4-toalist korterit.

“Kokku on raudtee lähedases arenduses seega 144 korterit. Esialgu tundus küll väga suur maht nii väikese linna kohta, kuid arvestades seda huvi, mis projekti vastu on, siis seda hirmu enam ei ole,” rääkis Kiili. Korterite hinnad jäävad vahemikku 89 500-137 000 eurot ning nende suurus on vahemikus 49-83,2 ruutmeetrit.

Projektijuhi sõnul on kerkivad hooned kvaliteetsed ja energiatõhusad. Tavalise villa asemel kasutatakse 160 mm paksusi IKO Enertherm 150 soojustusplaate. Olemas on päikesepaneelid ja elektriautode laadimisvõimalused. Hoonete energiatõhususarv on 110 kWh/(m2 a). “Kuuseheki elanikud saavad valida kolme erineva siseviimistluspaketi vahel, mille autor on sisearhitekt Tiina Kesküla. Parkimiskohad on igale korterile tasuta,” rääkis Kiili.

Täna õhtul selgusid Eesti ja Valgamaa parimad minifirmad 2017.Eesti parim minifirma on Puujuurikas ja Valgamaa ettevõtluskonkursi võitja on LeWood.

Eesti parima minifirma tiitli eest võistles 11 minifirmat üle Eesti, neist neli olid Valgamaalt.

Valgamaalt osalesid vabariigi parima minifirma tiitlivõistlusel Hargla kooli minifirma LeWood, kelle juhendajaks Marek Mekk, Valga põhikooli minifirmad Unikad ja Piirilinna Pommid, mõlema juhendajaks Maria Sikk ja Ala põhikooli minifirma Woodboard, juhendaja Ülla Tamm.

Parimad valis välja viieliikmeline žürii ,kuhu kuulusid Võru gümnaasiumi direktor Karmo Kurvits,Eesti parima õpilasfirma 2016 tiimi kuulunud Kaspar Kuus, Konguta kooli õpetaja Pille Granovski, SEB panga esindaja Edward Rebane ja Stuudio Tiina juht Tiina Saarmann.

Eesti parimaks minifirmaks 2017 kuulutati Põlva kooli minifirma Puujuurikas, mille toodanguks on puupulkadest pastakad ehk tindijuurikad.”Te võlusite oma aususe ja siiruse ning loomingulise lähenemisega,”ütles žürii esimees Kurvits.Puujuurika tiimi liikmed pälvisid võidu eest preemiareisi Rootsi õpilasfirmade laadale, mis toimub maikuus.

Teise koha pälvis Tallinna 21.keskkooli minifirma Cordy,kelle liikmed valmistavad puidust kõrvaklapi hoidjaid.Kolmandaks kuulutati Hargla kooli minifirma ”LeWood”koosseisus Helena Tammi,Jan Tomson, Ivor Ploom,Enar Leini,Airi Pettai, juhendajaks Marek Mekk ja mentoriks Rasmus Onkel.Minifirma valmistab puidust võtmenagisid.Hargla kooli minifirma tunnistati ka Valgamaa ettevõtluskonkursi „Nupp nokib” selle aasta võitjaks.Tasuks tubliduse eest preemia 500 eurot.

Valgamaa ettevõtluskonkursi teise koha vääriliseks tunnistati Hummuli põhikooli minifirma Seemik.Noored ettevõtjad valmistavad kuivatatud seemnetest ja puuviljadest krõpse ja kommiasendajaid.Preemiaks 300 eurot.Kolmanda koha pälvis Valga põhikooli minifirma Unikad, kelle tooteks on lauamäng.Rahaline preemia 200 eurot.

Välja anti ka hulk eripreemiad.Vabariikliku konkursi raames anti välja eripreemia keskkonnateadliku mõtlemise eest Ala põhikooli minifirmale Woodboard.Sotsiaalse tundlikkuse eripreemia sai Värska gümnaasiumi minifirma PäästePits ja säravaima meeskonna eripreemia Vastseliina gümnaasiumi minifirma MisSiis.

Valga Gomab Mööbli juht Ulvi Üpraus andis eripreemiad puitu väärindavatele minifirmadele, kelleks olid minifirma Lewood ja minifirma Woodboard.Pindi Kinnisvara eripreemiad pälvisid minifirmad Seemik, Cordy,PäästePits ja Tass.Valgamaa Äriklubi eripreemia sai Valga põhikooli minifirma Piirilinna Pommid.

Valga maavanem Margus Lepik, kes tegusaid noori ettevõtjaid tunnustas ja tervitas, andis lubaduse omandada kõikide Valagmaa minifirmade toodangust kaks eksemplari, et need kinkida Valgamaa parimatele abiturientidele juunikuus toimuval pidulikul üritusel.”Täiustage veelgi oma toodangut ning maavalitsus valib seejärel välja ühe minifirma toote, mida kasutatakse maakonna kuldmedaliga lõpetajate tunnustusüritusel meenena,”sõnas maavanem.

Valgamaa ettevõtluskonkursil «Nupp nokib» osales üheksa Valgamaa minifirmat:Hargla kooli minifirma LeWood,Ala põhikooli minifirma “Woodboard”, Valga põhikooli minifirmad EHE,Unikad, Piirilinna pommid ja TVT, Valga avatud noortekeskuse minifirmad EasyCard ja Tass ning Hummuli põhikooli minifirma Seemik.

Vahetult enne minifirmade esitlusi oli kõigil huvilistel võimalus Valga kultuuri- ja huvialakeskuses uudistada ja osta minifirmade toodangut. Seda võimalust kasutati agarasti.

Kõik minifirmade tiimi liikmed, juhendajad ja mentorid said tänukirja ja meene.Tänusõnad ja meene anti üle ka žüriide liikmetele.Ürituse korraldajaks oli Valgamaa arenguagentuur.