Elukondlikust kinnisvaraturust rääkides keskendutakse tavaliselt Tallinnas ja Tartus toimuvale. Eesti korteriturg on aga märksa mitmekesisem ning siinkohal toome välja Eesti teiste maakonnakeskuste ja suuremate linnade korteriomandite keskmised ruutmeetrihinnad koos tehingute arvuga.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et kui mõnel linnal on kinnisvaraturu kontekstis tugevat potentsiaali (nt Rakvere, Viljandi, Haapsalu), siis osad linnad on praeguseks paraku hääbumisele määratud. „Hetkel ei näe me ühtegi tõsiseltvõetavat argumenti, miks näiteks poolenisti tühjaks valgunud Kohtla-Järve linnas toimuks märkimisväärne areng, sest ülepakkumist ja vaba elamufondi on seal juba talumatult palju, töökohti ja muid magneteid aga liiga vähe,“ ütles ta.

Suuremate linnade korteriomandite keskmine hind ja tehingute arv (aprill 2017)

Linn €/m² Tehingute arv

Haapsalu 379 13
Jõgeva 118 10
Jõhvi 255 12
Kohtla-Järve 91 40
Kuressaare 621 16
Kärdla* 375 6
Narva 398 66
Paide 269 12
Põlva* 567 11
Pärnu 1212 55
Rakvere 544 15
Rapla* 717 9
Tallinn 1638 651
Tartu 1288 115
Valga 166 14
Viljandi 648 18
Võru 333 19

*Märtsi andmed, kuna aprillis tehti alla 5 tehingu ning statistika pole kättesaadav

Järgmisest aastast muutub korteriühistu moodustamine kohustuslikuks, edumeelsemad kortermajad on eeltööga alustanud juba praegu.

Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht Heliis Anto ütles, et tellimuste arv korteriühistute moodustamiseks üha kasvab. „Viimasele hetkele ei ole mõtet seda asja jätta, sest lõpuks lähevad järjekorrad ebameeldivalt pikaks,“ selgitas Anto.

Tema sõnul aitab Pindi Kinnisvarahaldus ühes kuus moodustada paarkümmend korteriühistut. „Kokku on vaja üle Eesti moodustada pea kümme tuhat ühistut, sest ka mõne boksiga ridamajas peab tulenevalt seadusest järgmisest aastast olema korteriühistu,“ rääkis ta.

Anto sõnul maksab ühistu moodustamine tervele majale 180-240 eurot, mis sisaldab endas kõikide dokumentide ettevalmistamist, lisanduvad riigilõivud ja vajadusel notaritasud.

Pea pooled korteritehingutest tehakse jätkuvalt rahakate üüriinvestorite poolt, see hoiab aga kinnisvarahindu üleval.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et hoolimata juba üle kolme aasta aset leidnud Tallinna ja Tartu üürikorterite ostulainest teeb kodumajapidamiste hoiuste jääk jätkuvalt rekordeid. „Märtsi lõpu seisuga oli ainuüksi residentidest kodumajapidamistel 6,4 miljardit eurot vaba raha, mis on uus ajalooline rekord. Teisisõnu on eestlane hetkel rikkam kui kunagi varem,“ nentis Sooman.

„See rikkus otsib olematute hoiuseintresside tõttu meeleheitlikult väljundit, mis on aga eelkõige pruugitud ja kohe üürileandmiseks valmisolevate korterite hinnad niivõrd kõrgeks ajanud, et omatarbeks noortest peredest ostjatel ei jagu enam ostuks lihtsalt ei raha ega laenuvõimet. Tekkinud on surnud ring, sest tehingute arv on oma pesa punujate arvelt langenud,“ selgitas Sooman.

„Samas pole investoritest eraisikutel ka erilist alternatiivi- tooraineturud on liiga keerulised, aktsiabörsid liiga riskantsed ja hoiuseintressid sisuliselt nullis. Kuskile tuleb raha paigutada ja betoon on selleks üks turvalisemaid kohti, eriti, kui selle betooni saab kohe välja üürida ja tulu tootma panna,“ ütles ta. Soomani sõnul on järelturult korterit ostes üüritootlus peale tulumaksu maha arvestamist 5-6% aastas. See on tema hinnangul ka põhjus, miks korterite hinnad on kiirelt kasvanud – investor ei vaata mitte lõpphinda, vaid tootlust ja kuniks tootlusmäär on üle planeeritu, siis pole investoril suurt vahet, kas ta maksab korteri eest mõni tuhat eurot rohkem või vähem.

„Lõpmatuseni selline olukord muidugi kesta ei saa, sest rahvusspordiks kujunevat üüriäri toetab tugevalt Tallinna elanikkonna kasv, aga väheneva iibega Eestis see kasv lõpmatu olla ei saa ja ühel hetkel saab üüriäri läbi, iseasi, kes näeme seda lähiaastatel või järgmisel kümnendil,“ lisas Sooman.

Kinnisvara turundamine on aastatega oluliselt muutunud – meediaruum on muutunud mitmekesisemaks ja võimalusterohkemaks, see aga kätkeb endas ka oluliselt suuremaid riske, sest võimalus libastuda on äärmiselt lihtne. Kinnisvara reklaamimise võimalused on muutunud nii tohutult laiaks, et tihtipeale ei nähta enam puude taga metsa.

20 aastat tagasi, kui allakirjutanu alustas noore ja ulja maaklerina, oli kinnisvara vahendamine äärmiselt robustne. Eestis ilmus 3 kuulutusteajalehte – Soov ja Kuldne Börs eesti keeles ning Privat Info vene keeles. Kui kõikides neis olid kuulutused üleval, siis oligi pool tööd tehtud. Kuulutused olid mõnerealised, täis ortograafidele tundmatuid lühendeid, sest reklaamimisel tuli tasu maksta iga tähemärgi eest. Foto lisati üksikutele objektidele ja nende kvaliteet oli alla igasugust arvestust.
Ometi turg toimis, suurim maakleri aktiva oli juriidiline oskusteave, kuna seadused olid värsked ja nõukogude ajast ning vaimust tulnud varaomanikud lihtsalt ei teadnud, kuidas tehingu vormistamine välja näeb. Samuti polnud lihtsurelikul andmebaaside puudumise tõttu aimugi, kui palju võis nende vara maksta.
Turunduslikult oli aga kinnisvaraäri sügavas arengupeetuses ning kõikide muude toodete sillerdavate reklaamide seas olid ka kõige kallimate kinnisvaraobjektide reklaamid tuhmid, odavad ja otse öeldes suisa koledad.

Raha kiputakse reklaamikanalites ära põletama

Aastaks 2017 on erinevalt paljudest teistest tootegruppidest kinnisvara müük ja turundus teinud tohutu hüppe. Kui näiteks pesupulbri või kassitoidu müümine on toimunud aastakümneid täpselt ühtemoodi, ikka läbi imalate teleklippide, siis kinnisvara vahendamises kasutatavate nippide hulk on liialdamata öeldes mitukümmend korda rikkamaks ja leidlikumaks muutunud.
Turuülevaated, profifotod, droonivideod, 3D illustratsioonid, asukohakaardid, kinnisvaraportaalid, sotsiaalmeedia, virtuaalreaalsuse 360 kraadi panoraamvõtted, reklaamid uudisteportaalides, objektipõhised veebileheküljed, välisreklaamid, otsepostitused, printreklaamid, pressiteated, mainekuvandi loomine, ajaloolise väärtuse otsimine, sidusteenuste eripakkumised, veebilehekülje SEO, Google AdWords, reklaamid otsingumootorites jnejne on vaid lühike valik võimalustest, mida kinnisvaraobjektide turundamisel igapäevaselt kasutatakse.
Kusjuures on märkimist väärt, et Eesti suurematest kinnisvarabüroodest teenib täna vaid käputäis kasumit – ülejäänud suudavad raha klientide survel reklaamikanalites ära põletada. Kinnisvara reklaamimise võimalused on muutunud nii tohutult laiaks, et tihtipeale ei nähta enam puude taga metsa ehk vilkuvaid reklaambännereid tellides ei anta ei endale ega varaomanikule aru, kas kõigest sellest arutust laamendamisest kasu ka on.

Lühim tee ja selge sõnum

Ja nüüd siis jõuamegi kogu pika jutu kaugema mõtte juurde. Edukas turundus ei tähenda tingimata kõige suuremaid kulutusi ja kõige rohkem reklaamikanaleid. Edukas turundus tähendab võimalikult lühikest teedpidi välja valitud sihtgrupini jõudmist ja nendeni võimalikult täpse sõnumi viimist.
Turundus kui loometöö lõpeb tegelikult sellel hetkel, kui esimene reklaam ilmub. Sealt edasi on lihtsalt meediaplaani täitmine, kohendamine ja korrigeerimine. Laias laastus ongi selles tohutus meediaruumis kaks võimalust – esimene on arutu raha kulutamine võimalikult erinevates reklaamikanalites; teine on investeering sõna- ja pildikeelde ning selle tõhus edastamine tootele sobilikule sihtgrupile. Viimane on muidugi ainult siis võimalik, kui suudetakse sihtgrupp defineerida. Kuidas seda teha, jäägu igaühe enda valida.
Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

В крупнейших городах Эстонии в апреле было совершено 1 065 сделок с квартирной собственностью, что почти на треть меньше, чем в марте.

Индекс компании Pindi, объединяющий сделки в 17 крупнейших городах Эстонии, понизился в апреле на 1,3%, и взвешенная средняя стоимость сделок составляла 1 279 евро за квадратный метр, сообщила в среду, 10 мая, пресс-служба Pindi Kinnisvara.

В марте, по уточненным сведениям, данная величина равнялась 1 296 евро/м².

Если в марте 2017 года в крупнейших городах было заключено 1 548 сделок с квартирной собственностью, то в апреле количество сделок понизилось до 1 065. Для сравнения: в апреле 2016 года были совершены 1 152 сделки с квартирной собственностью.

По сравнению с пиком цен, отмеченным в декабре 2016 года, средняя стоимость жилья снизилась на 10%. В сравнении же с самым низким за последние годы показателем, отмеченным в июле 2009 года (624,2 евро за квадратный метр), в апреле цены были на 105 процентов выше.

При составлении фирмой Pindi Kinnisvara индекса цен учитывалась взвешенная средняя стоимость квадратного метра совершенных во всех уездных центрах, а также в Кохтла-Ярве и Нарве сделок купли-продажи с квартирной собственностью.

TEKST: Peep Sooman, Pindi Kinnisvara müügipartner
ALLIKAS: Pere ja Kodu

Sarnaselt teistele riikidele leiab ka Eestis aset kiire linnastumine. Riigi väiksusest tulenevalt on meil Harjumaa ja Tartu linna näol kaks tõmbekeskust, ülejäänud piirkonnad valguvad sujuvalt, kuid järjepidevalt tühjemaks.

Suurim võitja on Tallinn

Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna elanikkond stabiilselt kasvanud 4000 elaniku võrra aastas. Ka suurimad skeptikud on pidanud tõdema, et asi pole ammu enam paljuräägitud tasuta ühistranspordi mõjus, vaid tegemist on süsteemse sündmustejadaga, mis tuhanded inimesed ka tegelikult Tallinnasse (ja selle lähiümbrusesse) elama toob.

Kõigepealt põhjustest. Tallinnas on koolid, lasteaiad, postkontor, pangakontorid, apteegid, toimiv ühistransport, treeningsaalid, kinod, teatrid ja muud suure linna elanikule iseenesestmõistetavad hüved ja teenused. Kuid mis kõige tähtsam- Tallinnas on tööd ja ka oluliselt suurem võimalus endale meelepärane töö valida ning selle eest ka väärilisemat tasu teenida.

Kõik kokku on viinud olukorrani, kus korteripakkumiste arv on turul märkimisväärselt vähenenud. Masu-järgselt ehk 2012. aasta alguses oli Tallinnas ca 6500 korteripakkumist, millest tänaseks on alles jäänud 5200. Iseäranis tugevat langustrendi on täheldada vanemate korterite järelturul- rohkem kui 10 aasta vanuseid kortereid on pakkumises vaid veidi 2200 ühikut (võrreldes 2012. aasta pea 4000 ühikuga), mis seab varamüüjad väga tugevale jõupositsioonile.

Varasematel aastatel suutis kriisiaegne müügis olevate korterite jääk ja peale tulevad värsked pakkumised nõudlust rahuldada, kuid nüüdseks hakkab kriitiline piir kätte jõudma, sest nn laojääk kuivab tasapisi kokku ja surve korteri ostmise soovile suureneb korrelatsioonis pakkumiste vähenemisega. Paradoksaalsel kombel on pruugitud korterite hinnatase küündimas juba väga lähedale märksa energiatõhusamate ja optimaalsemate uusarenduste elamispindadele. Usume, et ainuüksi aastaga langeb terve Tallinnas pakutavate korterite laojääk ca 4500 ühikule ning surve hindadele on hoolimata kommertspankade poolsele laenude väljastamistingimuste pidevale karmistamisele ühtlane, sest pea pooled korteritehingutest teevad jõukamad väikeinvestorid omavahendite arvelt, et kontole kogunenud hoiused (Eesti leibkondadel on ca 6 mld € eest hoiuseid) läbi ostetud korterite üüritulu teenima panna.

Üürihinnad hakkavad kasvama, kuna Tallinnasse kolijatel pole piisavalt ressurssi elamispinna soetamiseks ja sellest tulenevalt tekib ka üüripakkumiste põud. Tallinnas on küll pilla-palla üle linna ligi 1000 üürikorteripakkumist (sh lühiajaline üür), kuid kui hakata otsima spetsiifilisemalt, näiteks 3-toalist korterit Mustamäele, mis asukoha poolest sobiks näiteks TTÜ tudengitele, siis leiab pakkumisi vaid kümmekond.

Järelturu korterite hinnatõusu pidurdabki eelkõige uusarenduste hinnatasemeni jõudmine.

Korterite ostu-müügitehingute arv jääb tänavu stabiilseks (ca 800 ühikut kuus) ja keskmine ruutmeetri hinnatase ei ületa aasta lõpuks 1800-1900 € künnist (hetkel 1680 €/m2).

Järelturuga on tihedalt seotud ka pealinna ja selle lähiümbruse eramute ja elamumaade turg. Tulenevalt kiirelt kallinenud korterite hindadest kasvab nõudlus linnalähedaste eramute, ümberehitamiskõlbulike suvemajade ja elamumaade vastu märkimisväärselt, kergitades ka nende hinnataset. Oluliseks parameetriks on aga teenuste lähedus ja kättesaadavus (kaubandus, ühistransport, kool, lasteaed), mis mõjutab objektide hinnavahet oluliselt.

Harjumaa uusarendused

Uusarenduste turg on viimase kolme aasta jooksul märkimisväärselt kasvanud. Hetkel on Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis ca 90 uut kortermaja, kus on pakkumises 1800 uut korterit. Tulenevalt Tallinna elanike kasvust on uute korterite jääk küllaltki võrdne üheaastase nõudlusega, mida peetakse üldiselt turul küllaltki optimaalseks. Konkurents suureneb tänavu küll mõnevõrra, Tallinna ja selle lähiümbruse jään tõuseb praeguselt 1800 ühikult kuni 2500 ühikuni, mis ei tekita küll tugevat ülepakkumist, kuid fikseerib tihedamas konkurentsiolukorras hinnatasemed, mis omakorda takistab ka pruugitud korterite hindadel plahvatuslikult tõusmast. Uusarenduste ostjaskond on lõviosas noored pered, kelle ostuotsuseid mõjutavad ka kommertspangad ning seeläbi on siiski pangad osaliselt nn turusanitari rollis.

Tulenevalt väikesest hinnadiferentsist järelturu korteritega kasvab uusarendustes tehtud tehingute osakaal mulluselt 20%-lt kuni 30%-ni.

Üheks oluliseks trendiks on arendusprojektide klasterdumine – Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse hakatakse rajama ülisuuri alasid, mis võtavad tulevikus aleviku mõõtmed.

Tartu elukondlik vara

Teine suurem tõmbekeskus Harjumaa kõrval on Tartu linn, kuid selle olulise erinevusega, et Tartu elanikkond püsib stabiilsena, mitte ei kasva.

Ka kinnisvaraturu kontekstis on faas Tallinnaga erinev – järelturu korterite puhul võib leida aset tänavu ka kerge hinnalangus, kuna pakkumiste turg on küllastunud. Ostjate hinnasoovide ja tegelike tehinguhindade vahe suureneb, kuna müüjate ootused on kõrgemale kruvitud, kui ostjate rahakott lubaks ja tänavu me Tartus olulisi hinnatõuse ei näe.

Äärelinnades ja linna ääres lisandub turul uusi korter- ja ridamaju eelkõige varem kehtestatud planeeringualadele, uusi planeeringuid menetletakse vähe.

Linnalähedaste uuselamurajoonides tõuseb keskmine hinnatase kuni 10%.

Väikelinnad

2017. sügiseste kohalike omavalitsuste valimiste põhiteemaks saab väikelinnade atraktiivsemaks muutmine, millest parimaid ideid hakatakse ka üksteise pealt kopeerima. Esimesi ideid on valitsuse poolt juba ka avalikkuse ette pillutatud, iseasi, kui tõhusaks riiklike üürikorterite või asutuste ümberkolimine kujuneb olukorras, kus kohalikku ettevõtlust oluliselt ei toetata. Elanikkonna vähenemise trend jätkub ja sellest tulenevalt suureneb ka tühjalt seisva kinnisvara hulk, mis omakorda mõjutab negatiivselt kohaliku kinnisvara väärtust. Markantseimateks on näited, kus inimesed müüvad väikelinnade tühjasid ja räämas eluasemeid sümboolse 1-eurose hinna eest, et kommunaalkuludest vabaneda.

Maakonnakeskuste (Viljandi, Kuressaare, Paide, Rapla, Jõhvi jne) kinnisvaraturg elavneb ja tehingute arv suureneb väiksemate linnade ja alevike arvelt, mis peaaegu et kontrollimatult inimestest tühjaks voolavad.

Majanduskasvu tsükkel aga loob teatud väikelinnadele, alevikele ja küladele eelisseisuse. Eelkõige lähevad hinda kuurortpiirkondade nn suvitusobjektid, olgu selleks siis merelähedane eramu Käsmus või promenaadiäärne korter Haapsalus.

Üüritulu saada tundub lihtne, kui on kohe võtta tühjalt seisev korter, maja, suvila vm kinnisvaraobjekt, mida välja üürida. Kui osta laenu eest korter ja hakata seda välja üürima, on võetud risk suurem. Üldiselt kehtib kinnisvarasse investeerimisel põhimõte – mida suurem on investeeringu oodatav tootlus, seda suurem on sellega seotud risk.

1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma soovitus, kuidas kinnisvaraga rikkaks saada, on lihtne: „Osta sellist kinnisvara, millest aru saad, ja ära tõmble. Sa ei pea ostma ja müüma siis, kui kõik seda teevad. Tõuse ja mõõnu tuleb pidevalt, aga rahulikult toimetades on trend ikka ülespoole. Nagu aktsiatega, tasub mängu panna ainult need vahendid, mille kaotamist saad endale lubada. Kui see on su ainus raha, siis sellega spekuleerimist ma ei soovita.“

„Ideaalis muidugi tuleks osta odavalt ja müüa kallilt, kuid samuti on oluline teha tehinguid ühtlase ja pideva tempoga. Reaalses elus võib mõne ostuga kaotada, aga vähegi mõistlikult tegutsedes jääd pikas plaanis plussi. Kui teed ühe suure investeeringu ja ootad selle realiseerimiseks parimat aega, siis võid sattuda hoopis turulangusele ja lähed lõhki. Pidev ja stabiilne kauplemine hajutab riski. Raha ja investeering peab olema pikk ja kindel, et tagasilöögid üle elada. Enamik, kes on erakinnisvarasse aastate jooksul investeerinud, on sellega ikkagi pikas plaanis plussis,” lisab Oiderma. Ta ei soovita ehitada või osta ainult laenurahaga. „Mõistlik on jagada oma ja laenuraha tasakaal 50/50. Kui osakaal on laenu poole kaldu ja turul peaks tekkima mõõn, siis hakkab pank pigistama ja pead leidma lisaraha. Mõtle läbi ka majanduslikult otstarbekas alternatiivne stsenaarium – näiteks kas väljaüürimine oleks lahendus, kui müük ei õnnestu,” soovitab ta.

Remontimata korteri hind on tõusnud

Kinnisvarale on võimalik ise väärtust juurde luua ja see tegevus on viimastel aastatel päris popiks muutunud. Selleks ostetakse odavalt kehvas seisus remontimata korter, tehakse korda ja müüakse siis maha või antakse üürile. „Seda nn flippimist teevad tänapäeval päris paljud ning seetõttu on remontimata korteri hinnad üles läinud ja kasumit raskem teenida,” tõdeb Oiderma.

Ka 1Partner Kinnisvara konsultandi Monika Murumetsa sõnul on Tallinna räämas korterite hinnad lähenemas remonditud pindadele. Eriti märgatav on see äärelinnas. „Remontimata korterite hinna on üles ajanud väikeinvestorid, kes ostavad kokku üüripindasid või siis flippimiseks ehk ost-remont-kiirmüük eesmärgiga väiksemaid ja kehvemas seisus pindasid,” ütles Murumets. Kinnisvaraeksperdi sõnul on kesklinna uute ja kallimate korterite turul pigem ülepakkumine. „Vastupidi on äärelinna soodsamate pindade puhul tihti ühele pinnale mitu kandidaati ja ostjad ise avaldavad soovi pakkuda konkurendist üle,” ütles Murumets.

Tema sõnul on korduvalt ette tulnud äärelinna korterite enampakkumisi näiteks Põhja-Tallinnas, Lasnamäel, Haaberstis ja Õismäel. „Turul on ebaratsionaalseid pööriseid ning ostjal peab jaguma kannatust ja julgust kaubelda,” lisas Murumets.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitab samuti, et nn flippimine ei ole turul praegu enam märkimisväärne äri, sest remontimata ja korda tehtud korterite hinnavahe ei ole enam nii suur. „See oli pigem mõned aastad tagasi, kui paremas seisukorras korterite hinnad tõusid kiiremini, nõudlus nende järele oli olemas ning kehvas seisus objektide hinnad ei olnud lihtsalt järele jõunud,” tõdeb Sooman.

Flippimine ongi Tallinna ja Tartu pärusmaa, väiksemates linnades ei toimi see üldse, sest ehitusmaterjal maksab igas Eestis nurgas ühepalju. Remont võib maksta 150–200 eurot ruutmeetri kohta, kuid maksejõulist ostjat või üürilevõtjat, kes selle kinni maksaks, on väiksemates kohtades pea võimatu leida.

Üüriäri on toimib ka praegu, kinnitab Sooman. „Tootlus ei ole küll nii hea kui varem, aga raha pangakontol hoida on veel mõttetum. Kui üürimisest teenib kasvõi 4–5 %, on see ikka midagi,” märgib ta.

Üüriäris mõõdukas tootlus

„Kui ostad väljaüürimiseks, siis kalkuleeri aastatootlus. Lisaks pead arvestama jooksvate kulude, amortisatsiooni ja inflatsiooniga. Tundub keeruline, aga näiteks 120 000-eurost korterit 500 euroga kuus välja üürides on üüritootlus viis protsenti, mis kasumi mõttes on tagasihoidlik ning tähendab pigem raha säilitamist, kui teenimist. Kui kinnisvaraturg on kasvav ja hinnad tõusevad, lisandub ka kapitalitootlus. Hindade languse puhul on muidugi vastupidi,” tõdeb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht.

Pindi Kinnisvara müügipartneri sõnul ei tasuks üürileandjatel unustada maakonnakeskusi, kus on tootlusenumbrid isegi paremad. „Näiteks Raplas on korterite hinnad oluliselt odavamad kui Tallinnas, aga üürihinnad ülearu odavamad ei ole,” märgib Sooman.

„Muidugi on olemas likviidsusrisk, et kui tahad ärist väljuda, kas õnnestub korter maha müüa. Lõviosa üüriäriga tegelevatest inimestest on koondunud siiski Tallinna ja Tartusse.“

„Korterit tasub osta väljaüürimiseks neis linnades, kust rahvas kontrollimatult välja ei voola. Peab vaatama, milline linn on elujõuline ja milline mitte, linna suurus iseenesest ei mängi rolli. Näiteks Kohtla-Järvel ja Valgas saab korteri üürile võtta ainult kommunaalkulude eest,” lisab Sooman.

Peale selle on kinnisvaralt tulu teenida kolmaski võimalus – ühisrahastusprojektid. “Ühisrahastusplatvormidega on võimalik kinnisvaraarendamisse investeerida väiksemaid summasid, mis tähendab, et kaotada on korraga vähem ja alustamiseks pole vaja suuri summasid. Samuti lubatakse kuni 15-protsendilist tootlust. Samas peab arvestama, et tegemist on kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha koos intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda,” hoiatab Oiderma.

Kinnisvarabüroode lahkumine oligarh Margus Linnamäele kuuluvast kv.ee-st sundis kinnisvarafirmasid otsima objektide kuulutamiseks uusi lahendusi ning selle tulemusel on paranenud nii kliendisuhtlus kui objektide nähtavus.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et kahe portaali küljes rippumine oli büroode jaoks mõneti mugavustsoon. „Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ selgitas ta.

„Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ rääkis Sooman.

„Panustame varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, mille auditoorium on suurem kui misiganes muul Eesti reklaamikanalil, töötame oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldame objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harime kliente turuteemaliselt palju põhjalikumalt ning oleme taastanud tihedad suhted teiste kinnisvaraportaalidega, mis mitmekesi kv.ee kenasti ära katavad, rääkimata reklaamidest muudes kanalites,“ loetles ta.

„Eks ta korraks ebamugav oli, et maaklerid ja turundajad pidid jalad kõhu alt välja tõmbama ja rohkem siblima hakkama, aga klienditeeninduse aspektist oli agressiivselt ja üleolevalt hinnastamismudelit muuta soovinud portaalist lahkumine suurepärane tõehetk, kui palju saab müügitööd paremini teha,“ selgitas Sooman.

„Kuna kv.ee on tänaseks langenud enamustes maakondades liidripositsioonilt teiseks-kolmandaks ja portaalideturg on jagunenud märksa ühtlasemalt, siis tegelikult tegi kv.ee oma uue hinnapoliitikaga kinnisvaraturule ja maaklerbüroode kliendibaasile suure teene. Paraku iseenda edu arvelt,“ lisas Sooman.

Eesti suuremates linnades tehti märtsis 1548 korteriomanditehingut, viimati oli selline tase 2007. aasta mais ehk enne kinnisvarakriisi, teatas Pindi Kinnisvara.

Erakordselt aktiivne oli ka Tallinna linna kinnisvaraturg, kus tehti 1001 korteritehingut.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis märtsis 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmine hind oli 1296 eurot m2.

Üle kahe kolmandiku uute korterite ostjatest on vanuses 25-35, selgus Pindi Kinnisvara analüüsist.

Kuna suuremad kinnisvaraportaalid eesotsas kv.ee-ga katsid ära suurema osa sihtgrupist, muutusid maaklerid laisaks, avaldas Pindi Kinnisvara Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ kommenteeris Sooman.

Portaalisõja tulemusel, mille käigus 11 suuremat vahendusbürood oma kuulutused kv.ee-st maha võtsid, pidid nende büroode maaklerid hakkama ainuesinduslepingute säilitamiseks ja ostjate leidmiseks täiendavat tööd tegema.

„Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ selgitas Sooman.

Pindi Kinnisvara panustab nüüd varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, töötab oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldab objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harib kliente ja taastas suhted teiste kinnisvaraportaalidega.

Kinnisvarakuulutuste arv (seisuga 12. aprill)

Kinnisvarakuulutuste arv (seisuga 12. aprill)

Allikas: city24, kv.ee, Pindi Kinnisvara

Märtsi lõpust toimus oluline muutus eraisikute laenude tagatiseks olevate eluruumide hindamises.

„Kui varem võis vara ülevaatuse teostada ja hinnangu koostada ka kutsetunnistuseta hindaja, siis enam mitte,“ ütles Pindi Kinnisvara hindamise ärisuuna juht Esta Järv.

„Sellega seoses on hindamisteenuste turul koosmõjus ostu-müügitehingute arvu kasvuga hüppeline surve tähtaegadele ja paljud hindamisega tegelevad bürood on tellimuste täitmisel püstihädas,“ rääkis Järv.

„Õnneks on meil peale viimast kutseomistuse vooru rekordarv kutselisi hindajaid ja kõik tellimused saavad tähtajaliselt ja kvaliteetselt täidetud nii Harjumaal kui ka kõikides teistes Eesti maakondades,“ rõõmustas Järv.

Eesti suuremates linnades tehti märtsis 1548 korteriomanditehingut, viimati oli selline tase 2007. aasta mais ehk enne kinnisvarakriisi.

Erakordselt aktiivne oli ka Tallinna linna kinnisvaraturg, kus tehti 1001 korteritehingut. Ka sellest tulemusest kõrgem tase oli viimati 2007. aasta mais.

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis märtsis 2,9% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1296 eurot ruutmeetri kohta. Veebruaris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1260 €/m².

Kui 2017. aasta veebruaris tehti indeksilinnades 1135 korteriomandi tehingut, siis märtsis hüppas tehingute arv 1548-le. Võrdluseks- 2106. aasta märtsis tehti indeksilinnades 1282 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 9 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 108 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Üle kahe kolmandiku uute korterite ostjatest on vanuses 25-35, selgus Pindi Kinnisvara analüüsist.

Ridamajade ning eramute puhul joonistub aga konjunktuur veelgi selgemalt välja- üle 80% ostjatest on vanuses 30-40.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman sõnas, et tulemused on küllaltki loogilised. „Alla 25 aastastel ei ole kogunenud veel sissemakseks vajalikke vahendeid ning nad ei ole lühikese karjääri jooksul muutunud pankade jaoks ka nn laenukõlbulikuks, samuti puudub neil reaalne vajadus oma eluase soetada,“ selgitas ta. „Eramuturule sisenetakse viis aastat hiljem, kui peres on mitu last ja ruumipuudus pakiliseks muutub,“ rääkis ta.

„Üle 40 aastased suhtuvad aga pikaajalisse laenukohustusse ettevaatlikumalt ning kodu soetamisel võetakse rohkem arvesse võimalikke negatiivseid stsenaariumeid, mistõttu on keskealised erinevalt uljamatest noortest aktiivsed eelkõige odavamal järelturul,“ lausus Sooman.

Statistika tugineb terve Pindi Kinnisvara uusarenduste müügiportfelli analüüsil. Pindi Kinnisvara portfellis on kokku ligi 30 arendusprojekti ning aastas sõlmib ettevõte pea 500 uue vara müügilepingut.

Odavalt ehitatud majades võib isegi ühekordne aknapesu tuua mitmesaja eurose arve, sest kõrgemate korruste suletud pakettakendele on ilma tõstuki või katuselt laskumiseta võimatu ligi pääseda.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et iseäranis palju on suletud aknapakettidega kortermaju ehitatud masu perioodil. „Heausklik ostja vaatab, et ilus ja korralik maja ning ostab endale korteri, oskamata isegi aimata, milline peavalu kaasneb akende pesuga,“ rääkis ta.

„Tavaliselt tellib aknapesu sellisel juhul ühistu, aga seda korra või kaks aastas. Probleem muutub üha pakilisemaks suurte teede ääres paiknevate kortermajade puhul, kus teepoolsed aknad lähevad palju kiiremini mustaks ja üksmeel ühise tellimuse osas puudub. Lõpuks ongi korteriomanik lõhkise küna ees- kas elada räpaste akendega korteris või tellida pesu spetsiaalselt ainult enda korteriakende jaoks, mille arve küünib mitmesaja euroni,“ rääkis Limbach.

„Soovitan kindlasti enne kodu ostu veenduda, et iseäranis kõrgemate korruste korterites oleks aknad kas avatavad või vähemalt kõrvalakna kaudu pesu jaoks ligipääsetavad,“ lisas ta.

Kinnisvarabüroode lahkumine kv.ee-st sundis kinnisvarafirmasid otsima objektide kuulutamiseks uusi lahendusi ning selle tulemusel on paranenud nii kliendisuhtlus kui objektide nähtavus.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et kahe portaali küljes rippumine oli büroode jaoks mõneti mugavustsoon. „Ühe-kahe kuulutuse üles panemisega saab iga loll hakkama ja kuna suuremad kinnisvaraportaalid katsid vajaliku osa sihtgrupist ära, siis hakkas maaklerteenus laisaks muutuma,“ selgitas ta. „Oleme teinud massiivset teavitustööd, millised on meie objektide presenteerimise uued alused ja julgen väita, et tänu sellele on paranenud kommunikatsioon klientidega kui ka objektide nähtavus, sest kasutusele on võetud hulganisti alternatiivseid turundusvahendeid,“ rääkis Sooman.

„Panustame varasemast palju rohkem sotsiaalmeediasse, mille auditoorium on suurem kui misiganes muul Eesti reklaamikanalil, töötame oluliselt aktiivsemalt olemasoleva ostuklientide andmebaasiga, korraldame objektide müümiseks rohkem piirkondlikke otsepostitusi ja kliendipäevi, harime kliente turuteemaliselt palju põhjalikumalt ning oleme taastanud tihedad suhted teiste kinnisvaraportaalidega, mis mitmekesi kv.ee kenasti ära katavad, rääkimata reklaamidest muudes kanalites,“ loetles ta.

„Eks ta korraks ebamugav oli, et maaklerid ja turundajad pidid jalad kõhu alt välja tõmbama ja rohkem siblima hakkama, aga klienditeeninduse aspektist oli agressiivselt ja üleolevalt hinnastamismudelit muuta soovinud portaalist lahkumine suurepärane tõehetk, kui palju saab müügitööd paremini teha,“ selgitas Sooman.

„Kuna kv.ee on tänaseks langenud enamustes maakondades liidripositsioonilt teiseks-kolmandaks ja portaalideturg on jagunenud märksa ühtlasemalt, siis tegelikult tegi kv.ee oma uue hinnapoliitikaga kinnisvaraturule ja maaklerbüroode kliendibaasile suure teene. Paraku iseenda edu arvelt,“ lisas Sooman.

Allikas: city24, kv.ee

Miks kõle ja haisev korter suurtest asulatest väljaspool investorit meelitab ning millise kinnisvara hind suundub üles, millisel alla.

Saates on Ruth Andresen IPartnerist, Imre Hardõkainen Pindi Kinnisvarast ja väikelinnadele keskendunud investor Martin Merbach.

► Raadiosaadet “Äripäev eetris” saab kuulata Äripäeva veebis, tellida iTunesis ja alla laadida Soundcloudis.

HARKUS, LAGEDIL JA SAUEL KERKIVAD UUED ELUMAJAD

Kolmest arendusest on kõige kaugemale jõutud Rae vallas Lagedi alevikus. Seal ehitab Hansaviimistluse OÜ kahte kortermaja. Harkus rajatakse hoonete esimest korrust, Saue linnas algavad ehitustööd suvel.

Lagedile rajatavad korrusmajad asuvad Jaama tee 10/2 ning 10/1. Teadaolevalt on need uue vabariigi esimesed korterelamud asulas. Arendaja ehk LAAM Kinnisvara OÜ juhatuse assistent Risto Saaremets rääkis Harju Elule, et ehitus valmib tänavu septembris. Mõlemad elamud on kolmekorruselised ning kokku on neis 32 korterit.

“Korteri hinnas sisaldub valve all panipaik, parkimiskoht, esiku ja pesuruumi lae valgustus, siseviimistlus, esiku garderoob-kapp liugustega, vannitoa mööbel ja santehnika,” selgitas Saaremets. Korterid teevad eriliseks ka suured rõdud ning terrassid. Olemas on sisehoovi mänguväljak, ülikiire internet, soojustagastusega sundventilatsioon ja vesipõranda küte. “Ruumide broneering on tasuta. Müüdud on juba viis korterit,” lisas Saaremets.

Harku pakub mõisakodu

Ühe korteri hind jääb vahemikku 76 000-112 000 eurot. Tema sõnul on firmal plaanis ka edaspidi Rae vallas kinnisvara arendada ning uusi elamuid ehitada.

Harjumaa teises otsas, Harku alevikus on ehitustööd värskelt alanud.

Praegu laotakse mõisa lähedale Instituudi teele kahe korterelamu müüre. Ehitus algas tänavu veebruaris ja lõpeb tuleva aasta kevadel.

Pindi Kinnisvara projektijuht ning maakler Janek Saveljevi sõnul on ehitaja Mitt & Perlebach OÜ ning arendaja Mõisapargi Arenduse OÜ. Rajatavad hooned on identsed ning mõlemal on kolm korrust. Mõlemas majas on 17 korterit. Kokku rajatakse 34 korterit ning need on 3-4-toalised. Hinnad algavad 109 000 eurost ning ulatuvad 131 000 euroni. Korterite suurus on 57,7-75,9 ruutmeetrit. “Huvi on suur ja müük edeneb,” ütles Saveljev. Kas tegemist on esimeste uue Eesti ajal ehitatud korruselamutega 600 elanikuga Harku alevikus? Saveljevi sõnul see nii ei ole. “Instituudi tee 3 maja valmis minu teada aastal 2007,” lisas projektijuht.

Saue kolm kortermaja

Kui Lagedil ja Harkus juba ehitustööd käivad, siis Saue linnas Kuuseheki tänaval on arendus plaanides. Capital Mill OÜ projektijuht Ahti Kiili selgitas Harju Elule, et hooneid on plaanis rajada kolm ja need ehitatakse etapiviisiliselt. Esimesena läheb tänavu suvel töösse Kuuseheki tänav 50.

“Esialgne prognoos on, et järgmise majaga (Kuuseheki 52) alustame 2018. aasta suvel. Siis on esimene kortermaja valmis,” ütles Kiili. Igas majas on kolm korrust maa peal ning ka keldrikorrus. Ühes majas on 48 2-4-toalist korterit.

“Kokku on raudtee lähedases arenduses seega 144 korterit. Esialgu tundus küll väga suur maht nii väikese linna kohta, kuid arvestades seda huvi, mis projekti vastu on, siis seda hirmu enam ei ole,” rääkis Kiili. Korterite hinnad jäävad vahemikku 89 500-137 000 eurot ning nende suurus on vahemikus 49-83,2 ruutmeetrit.

Projektijuhi sõnul on kerkivad hooned kvaliteetsed ja energiatõhusad. Tavalise villa asemel kasutatakse 160 mm paksusi IKO Enertherm 150 soojustusplaate. Olemas on päikesepaneelid ja elektriautode laadimisvõimalused. Hoonete energiatõhususarv on 110 kWh/(m2 a). “Kuuseheki elanikud saavad valida kolme erineva siseviimistluspaketi vahel, mille autor on sisearhitekt Tiina Kesküla. Parkimiskohad on igale korterile tasuta,” rääkis Kiili.

Täna õhtul selgusid Eesti ja Valgamaa parimad minifirmad 2017.Eesti parim minifirma on Puujuurikas ja Valgamaa ettevõtluskonkursi võitja on LeWood.

Eesti parima minifirma tiitli eest võistles 11 minifirmat üle Eesti, neist neli olid Valgamaalt.

Valgamaalt osalesid vabariigi parima minifirma tiitlivõistlusel Hargla kooli minifirma LeWood, kelle juhendajaks Marek Mekk, Valga põhikooli minifirmad Unikad ja Piirilinna Pommid, mõlema juhendajaks Maria Sikk ja Ala põhikooli minifirma Woodboard, juhendaja Ülla Tamm.

Parimad valis välja viieliikmeline žürii ,kuhu kuulusid Võru gümnaasiumi direktor Karmo Kurvits,Eesti parima õpilasfirma 2016 tiimi kuulunud Kaspar Kuus, Konguta kooli õpetaja Pille Granovski, SEB panga esindaja Edward Rebane ja Stuudio Tiina juht Tiina Saarmann.

Eesti parimaks minifirmaks 2017 kuulutati Põlva kooli minifirma Puujuurikas, mille toodanguks on puupulkadest pastakad ehk tindijuurikad.”Te võlusite oma aususe ja siiruse ning loomingulise lähenemisega,”ütles žürii esimees Kurvits.Puujuurika tiimi liikmed pälvisid võidu eest preemiareisi Rootsi õpilasfirmade laadale, mis toimub maikuus.

Teise koha pälvis Tallinna 21.keskkooli minifirma Cordy,kelle liikmed valmistavad puidust kõrvaklapi hoidjaid.Kolmandaks kuulutati Hargla kooli minifirma ”LeWood”koosseisus Helena Tammi,Jan Tomson, Ivor Ploom,Enar Leini,Airi Pettai, juhendajaks Marek Mekk ja mentoriks Rasmus Onkel.Minifirma valmistab puidust võtmenagisid.Hargla kooli minifirma tunnistati ka Valgamaa ettevõtluskonkursi „Nupp nokib” selle aasta võitjaks.Tasuks tubliduse eest preemia 500 eurot.

Valgamaa ettevõtluskonkursi teise koha vääriliseks tunnistati Hummuli põhikooli minifirma Seemik.Noored ettevõtjad valmistavad kuivatatud seemnetest ja puuviljadest krõpse ja kommiasendajaid.Preemiaks 300 eurot.Kolmanda koha pälvis Valga põhikooli minifirma Unikad, kelle tooteks on lauamäng.Rahaline preemia 200 eurot.

Välja anti ka hulk eripreemiad.Vabariikliku konkursi raames anti välja eripreemia keskkonnateadliku mõtlemise eest Ala põhikooli minifirmale Woodboard.Sotsiaalse tundlikkuse eripreemia sai Värska gümnaasiumi minifirma PäästePits ja säravaima meeskonna eripreemia Vastseliina gümnaasiumi minifirma MisSiis.

Valga Gomab Mööbli juht Ulvi Üpraus andis eripreemiad puitu väärindavatele minifirmadele, kelleks olid minifirma Lewood ja minifirma Woodboard.Pindi Kinnisvara eripreemiad pälvisid minifirmad Seemik, Cordy,PäästePits ja Tass.Valgamaa Äriklubi eripreemia sai Valga põhikooli minifirma Piirilinna Pommid.

Valga maavanem Margus Lepik, kes tegusaid noori ettevõtjaid tunnustas ja tervitas, andis lubaduse omandada kõikide Valagmaa minifirmade toodangust kaks eksemplari, et need kinkida Valgamaa parimatele abiturientidele juunikuus toimuval pidulikul üritusel.”Täiustage veelgi oma toodangut ning maavalitsus valib seejärel välja ühe minifirma toote, mida kasutatakse maakonna kuldmedaliga lõpetajate tunnustusüritusel meenena,”sõnas maavanem.

Valgamaa ettevõtluskonkursil «Nupp nokib» osales üheksa Valgamaa minifirmat:Hargla kooli minifirma LeWood,Ala põhikooli minifirma “Woodboard”, Valga põhikooli minifirmad EHE,Unikad, Piirilinna pommid ja TVT, Valga avatud noortekeskuse minifirmad EasyCard ja Tass ning Hummuli põhikooli minifirma Seemik.

Vahetult enne minifirmade esitlusi oli kõigil huvilistel võimalus Valga kultuuri- ja huvialakeskuses uudistada ja osta minifirmade toodangut. Seda võimalust kasutati agarasti.

Kõik minifirmade tiimi liikmed, juhendajad ja mentorid said tänukirja ja meene.Tänusõnad ja meene anti üle ka žüriide liikmetele.Ürituse korraldajaks oli Valgamaa arenguagentuur.

Pealinna kinnisvaraturule on tulnud suur hulk proffe, kes välistavad teatud inimgruppe.

Tallinna puhul on aastaid räägitud, et meil on puudu kvaliteetsetest üüriruumidest, mida oleks võimalik üürida stabiilselt ja pikaajaliselt. Nii mõnelgi pani see kõrvad liikuma. Kontodel ootab palju vaba raha ja osa sellest on leidnud tee kinnisvarasse. Professionaalseid investoreid ja väikeinvestoreid on varasemast palju rohkem.

Kinnisvarafirma Uus Maa kutseline maakler Kaija Kullat ütleb, et paljud inimesed harivad end seaduste ja korteri professionaalse väljaüürimise teemal. Nende eesmärk on hea tootlus ning nad on ratsionaalsed ja emotsioonivabad.

„Ühest küljest on see turgu korrastanud, sest üürilepinguid sõlmitakse kirjalikult ja seaduse järgi. Üüriraha makstakse arvele. Omanikud teavad täpselt oma õigusi ja kohustusi,” sõnab Kullat. Üürnikule annab see turvatunde, et üürisumma ei muutu üleöö ja omanik ei marsi suvalisel hetkel oma võtmega sisse.

Ent Kullat nendib, et ratsionaalsus on osa inimeste jaoks üürimise raskemaks või isegi võimatuks muutnud. Professionaalsed üürileandjad kontrollivad hoolikalt üürnike tausta ja krediidiprobleemidega üürnikku või inimest, kelle kohta on internetist leitud kahtlast informatsiooni, pigem vastu ei võeta. Nad on ka emotsioonivabad ning välistavad teatud inimgruppe. Siin tekib küsimus, kas üüriturul on rohkem diskrimineerimist?

Üürnikul on õigus valida

Osa inimesi ei saa ka hea krediidireitingu korral unistuste korteris elada. Näiteks suitsetajad ja joodikud. Nende puhul on arusaadav, miks omanik paneb lepingusse neid välistavad punktid. Aga nii võib olla ka väikeste lastega perede puhul. Pindi Kinnisvara tõi hiljuti esile, et üha rohkemad üüriinvestorid ei soovi oma ruumides lapsi näha. Kui sul on ka lemmikloom, oled veelgi suuremas hädas.

Arco Vara kutselise hindaja Mihkel Eliste sõnul ei erine Eesti üüriturg siinkohal teiste riikide omadest ja on lihtsalt arenenud nii kaugele, et üürnikke valitakse. Nõudlus on suur ja on, kelle vahel valida. Kui huvi peaks vähenema, muutuvad kiiresti ka üürileandjate eelistused.

Võib ette kujutada korteriotsija frustratsiooni, kui talle ideaalselt sobiv korter jääb kättesaamatuks seetõttu, et tal on väike laps või koerake. Paraku on meil kõigil õigus otsustada, kellele oma korteri üürime. Jah, isegi lapsed tohib lepinguga välistada.

„Ma ei peaks seda diskrimineerimiseks. Igal vara omanikul on vaba valik, kellega ta üürilepingu sõlmib ja millistel tingimustel. Olgu selleks siis ükskõik milliste majanduslike või sotsiaalsete parameetritega iseloomustatav leibkond või üksikisik,” lausub Eliste.

Võlaõigusseaduse 289. paragrahv ütleb: „Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.”

Keda veel tõrjutakse?

1Partner Kinnisvara kinnisvarakonsultant Helen Siller toob esile, et üürnike seas on märgata hirmu ka ehitustööliste ees. Samuti kardetakse noori, kes tõenäoliselt hakkavad pidutsema. Samal ajal oleneb kõik üürileandja varasemast kogemusest. Ehitusmehi tõi esile ka Domus Kinnisvara vanemmaakler ja koolitusspetsialist Agur Tammistu.

„Kolmetoaliste ja suuremate üüripindade puhul üritatakse pigem vältida n-ö ehitusmeeste brigaade. Nende eest maksab küll tavaliselt tööandja, aga ilmselgelt ei istu need viis elujõulist mehepoega õhtuti eraldi oma tubades raamatuid lugedes. Siinkohal on eelistatumad ikka perekonnad, ka lastega,” ütleb Tammistu.

Eliste sõnul ei ole Eesti kinnisvaraturg veel täielikult välja kujunenud, kuid me liigume edukalt selle poole. Üüriturg suureneb aasta-aastalt. Sellega kaasneb nii pakkumise struktuurne muutus kui ka pakkumiste arvuline kasv, mõlemat saadab ajapikku ka kinnisvarainvestorite jaoks ühe olulisima näitaja ehk tootluse langus. Agur Tammistu aga ütleb, et suurinvestorid ja arendajad alles ootavad suurte üürimajade ehitamisega.

Pagulasi on Eestis vähe, kuid Aafrika riikidest tulnud tudengeid leidub siin küll. Neile ei taha eestimaalased samuti eriti kortereid üürile anda. Uue Maa maakler Kaija Kullat räägib enda kogemustest: „Tihtipeale juba korteri näitamisel jääb omanikule neist kandidaatidest halb mulje, sest väga harva peetakse kinni kohtumiseks kokkulepitud kellaajast ja paraku tekitab see kohe ka mõtteid, et kas siis üürimaksete tähtaegadest kinni peetakse,” ütleb ta. Ta lisab, et teistsugune kultuur ja tavad panevad samuti omanikke pigem teiste inimeste kasuks otsustama.

Kommentaar

Üürileandja õigus ei ole absoluutne

Kris Tammistu

advokaadibüroo Cobalt

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on üürileandjal õigus vabalt valida, kellest saab tema lepingupartner ehk üürnik. Siiski ei ole üürileandja õigus absoluutne. Võrdse kohtlemise seadus näeb ette, et isikute diskrimineerimine nende rahvuse (etnilise kuuluvuse), rassi või nahavärvi tõttu on keelatud avalikkusele pakutavate kaupade ja teenuste, sealhulgas eluaseme kättesaadavuse puhul.

Kui isiku õigusi on diskrimineerimise tõttu rikutud, võib ta õigusi rikkunud isikult nõuda seaduses sätestatud alustel ja korras diskrimineerimise lõpetamist ning talle rikkumisega tekitatud kahju, sealhulgas mittevaralise kahju hüvitamist.

Selline keeld kehtib loomulikult mitte ainult üürniku valimise hetkel, vaid ka kogu üüriperioodi jooksul. Soolise võrdse kohtlemise nõue tuleneb samuti seadusest ja kehtib ka eraõiguslikes suhetes eluaseme kättesaadavuse valdkonnas, seega ei ole üürileandjal õigust keelduda naisterahvast üürnikuks võtmast ainuüksi selle tõttu, et ta on naine. Muudel asjaoludel, nagu usutunnistuse või veendumuste, vanuse, puude või seksuaalse sättumuse alusel otsest diskrimineerimise keeldu eluaseme kui avaliku hüve pakkumisel võrdse kohtlemise seadus praegu ette ei näe. Probleemile on tähelepanu juhtinud ka õiguskantsler, samuti on püütud eelmisel aastal riigikogus menetleda eelnõu, mille eesmärk oli muu hulgas kehtestada eluaseme kättesaadavuse valdkonnas sõnaselge diskrimineerimise keeld, kuid kahjuks jäi eelnõu pärast esimest lugemist seisma. Eeltoodu muidugi ei tähenda, et üldist diskrimineerimiskeeldu ning isikute kohustust arvestada teiste isikute õiguste ja vabadustega võiks ignoreerida ning näiteks isiku seksuaalse sättumuse tõttu teda üürnikuks mitte valida, kuid üürniku õiguste kaitse võib sellise diskrimineerimisjuhtumi puhul olla keerulisem.

Pealinna kinnisvaraturule on tulnud suur hulk proffe, kes aga teatud inimgruppe välistavad.

Tallinna puhul on aastaid räägitud, et meil on puudu kvaliteetsetest üüriruumidest, mida oleks võimalik üürida stabiilselt ja pikaajaliselt. Nii mõnelgi pani see kõrvad liikuma. Kontodel ootab palju vaba raha ja osa sellest on leidnud tee kinnisvarasse. Professionaalseid investoreid ja väikeinvestoreid on varasemast palju rohkem.

Kinnisvarafirma Uus Maa kutseline maakler Kaija Kullat ütleb, et paljud inimesed harivad end seaduste ja korteri professionaalse väljaüürimise teemal. Nende eesmärk on hea tootlus ning nad on ratsionaalsed ja emotsioonivabad.

„Ühest küljest on see turgu korrastanud, sest üürilepinguid sõlmitakse kirjalikult ja seaduse järgi. Üüriraha makstakse arvele. Omanikud teavad täpselt oma õigusi ja kohustusi,” sõnab Kullat. Üürnikule annab see turvatunde, et üürisumma ei muutu üleöö ja omanik ei marsi suvalisel hetkel oma võtmega sisse.

Ent Kullat nendib, et ratsionaalsus on osa inimeste jaoks üürimise raskemaks või isegi võimatuks muutnud. Professionaalsed üürileandjad kontrollivad hoolikalt üürnike tausta ja krediidiprobleemidega üürnikku või inimest, kelle kohta on internetist leitud kahtlast informatsiooni, pigem vastu ei võeta. Nad on ka emotsioonivabad ning välistavad teatud inimgruppe. Siin tekib küsimus, kas üüriturul on rohkem diskrimineerimist?
Üürnikul on õigus valida

Osa inimesi ei saa ka hea krediidireitingu korral unistuste korteris elada. Näiteks suitsetajad ja joodikud. Nende puhul on arusaadav, miks omanik paneb lepingusse neid välistavad punktid. Aga nii võib olla ka väikeste lastega perede puhul. Pindi Kinnisvara tõi hiljuti esile, et üha rohkemad üüriinvestorid ei soovi oma ruumides lapsi näha. Kui sul on ka lemmikloom, oled veelgi suuremas hädas.

Arco Vara kutselise hindaja Mihkel Eliste sõnul ei erine Eesti üüriturg siinkohal teiste riikide omadest ja on lihtsalt arenenud nii kaugele, et üürnikke valitakse. Nõudlus on suur ja on, kelle vahel valida. Kui huvi peaks vähenema, muutuvad kiiresti ka üürileandjate eelistused.

Võib ette kujutada korteriotsija frustratsiooni, kui talle ideaalselt sobiv korter jääb kättesaamatuks seetõttu, et tal on väike laps või koerake. Paraku on meil kõigil õigus otsustada, kellele oma korteri üürime. Jah, isegi lapsed tohib lepinguga välistada.

„Ma ei peaks seda diskrimineerimiseks. Igal vara omanikul on vaba valik, kellega ta üürilepingu sõlmib ja millistel tingimustel. Olgu selleks siis ükskõik milliste majanduslike või sotsiaalsete parameetritega iseloomustatav leibkond või üksikisik,” lausub Eliste.

Võlaõigusseaduse 289. paragrahv ütleb: „Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.”
Keda veel tõrjutakse?

1Partner Kinnisvara kinnisvarakonsultant Helen Siller toob esile, et üürnike seas on märgata hirmu ka ehitustööliste ees. Samuti kardetakse noori, kes tõenäoliselt hakkavad pidutsema. Samal ajal oleneb kõik üürileandja varasemast kogemusest. Ehitusmehi tõi esile ka Domus Kinnisvara vanemmaakler ja koolitusspetsialist Agur Tammistu.

„Kolmetoaliste ja suuremate üüripindade puhul üritatakse pigem vältida n-ö ehitusmeeste brigaade. Nende eest maksab küll tavaliselt tööandja, aga ilmselgelt ei istu need viis elujõulist mehepoega õhtuti eraldi oma tubades raamatuid lugedes. Siinkohal on eelistatumad ikka perekonnad, ka lastega,” ütleb Tammistu.

Eliste sõnul ei ole Eesti kinnisvaraturg veel täielikult välja kujunenud, kuid me liigume edukalt selle poole. Üüriturg suureneb aasta-aastalt. Sellega kaasneb nii pakkumise struktuurne muutus kui ka pakkumiste arvuline kasv, mõlemat saadab ajapikku ka kinnisvarainvestorite jaoks ühe olulisima näitaja ehk tootluse langus. Agur Tammistu aga ütleb, et suurinvestorid ja arendajad alles ootavad suurte üürimajade ehitamisega.

Pagulasi on Eestis vähe, kuid Aafrika riikidest tulnud tudengeid leidub siin küll. Neile ei taha eestimaalased samuti eriti kortereid üürile anda. Uue Maa maakler Kaija Kullat räägib enda kogemustest: „Tihtipeale juba korteri näitamisel jääb omanikule neist kandidaatidest halb mulje, sest väga harva peetakse kinni kohtumiseks kokkulepitud kellaajast ja paraku tekitab see kohe ka mõtteid, et kas siis üürimaksete tähtaegadest kinni peetakse,” ütleb ta. Ta lisab, et teistsugune kultuur ja tavad panevad samuti omanikke pigem teiste inimeste kasuks otsustama.

– ÄÄREJUTT –

Üürileandja õigus ei ole absoluutne

KOMMENTAAR

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on üürileandjal õigus vabalt valida, kellest saab tema lepingupartner ehk üürnik. Siiski ei ole üürileandja õigus absoluutne. Võrdse kohtlemise seadus näeb ette, et isikute diskrimineerimine nende rahvuse (etnilise kuuluvuse), rassi või nahavärvi tõttu on keelatud avalikkusele pakutavate kaupade ja teenuste, sealhulgas eluaseme kättesaadavuse puhul.

Kui isiku õigusi on diskrimineerimise tõttu rikutud, võib ta õigusi rikkunud isikult nõuda seaduses sätestatud alustel ja korras diskrimineerimise lõpetamist ning talle rikkumisega tekitatud kahju, sealhulgas mittevaralise kahju hüvitamist.

Selline keeld kehtib loomulikult mitte ainult üürniku valimise hetkel, vaid ka kogu üüriperioodi jooksul. Soolise võrdse kohtlemise nõue tuleneb samuti seadusest ja kehtib ka eraõiguslikes suhetes eluaseme kättesaadavuse valdkonnas, seega ei ole üürileandjal õigust keelduda naisterahvast üürnikuks võtmast ainuüksi selle tõttu, et ta on naine.

Muudel asjaoludel, nagu usutunnistuse või veendumuste, vanuse, puude või seksuaalse sättumuse alusel otsest diskrimineerimise keeldu eluaseme kui avaliku hüve pakkumisel võrdse kohtlemise seadus praegu ette ei näe. Probleemile on tähelepanu juhtinud ka õiguskantsler, samuti on püütud eelmisel aastal riigikogus menetleda eelnõu, mille eesmärk oli muu hulgas kehtestada eluaseme kättesaadavuse valdkonnas sõnaselge diskrimineerimise keeld, kuid kahjuks jäi eelnõu pärast esimest lugemist seisma. Eeltoodu muidugi ei tähenda, et üldist diskrimineerimiskeeldu ning isikute kohustust arvestada teiste isikute õiguste ja vabadustega võiks ignoreerida ning näiteks isiku seksuaalse sättumuse tõttu teda üürnikuks mitte valida, kuid üürniku õiguste kaitse võib sellise diskrimineerimisjuhtumi puhul olla keerulisem.

Eile tuli ootamatu teade, et 11 Eesti suuremat kinnisvarafirmat on teinud kokkuleppe, et nad lahkuvad üheskoos Eesti Meediale kuuluvast portaalist KV.ee. Kui seni sai portaal kelkida sellega, et nad on Eestis number üks, siis nüüd enam mitte. Suurtest tegijatest 8 on lõplikult juba lahkunud.

Kui veel eilse seisuga oli KV.ee portaalis enam kui 30 000 pakkumist, siis täna on neid napilt üle 21 000. Peab aga mainima, et 11st firmast kolm on veel täna oma pakkumistega portaalis sees. Nimekirjas on 23 LAAM büroo maaklerit ning lausa 46 Arco Real Estate maaklerit. Lisaks ka üks 1Partneri maakler. Ühise deklaratsiooni järgi peaks ka nende firmade müüjad oma pakkumistega sealt kaduma. Kui see juhtub, siis just eriti tänu Arcole võib pakkumisi alles jääda 20 000 kanti.

Üleöö kadus KV.ee’st näiteks 4156 korterimüügi kuulutust, 2277 majamüügi kuulutust ning 3077 maamüügi kuulutust.

Samal ajal on Eesti uus turuliider City24.ee, kelle omanikuks on muide Ilmar Kompus. Tema taust on huvitav, sest varasemalt on ta olnud ka BNSi omanik, kuid ühel hetkel müüs ta selle Eesti Meedia omanikule Margus Linnamäele. Erinevates ringkondades on räägitud, et ka City24.ee’d kontrollib tegelikult Linnamäe. Niisiis tegi ta justkui iseendale kingituse. Samas oli tal enne kaks enam kui 30 000 kuulutuste arvuga veebikülge, nüüd enam mitte.

Ühiselt otsustasid eile KV.ee’st lahkuda Pindi Kinnisvara, Uus Maa, CKE, Domus Kinnisvara, Arco Vara, LVM, Ober Haus, 1 Partner, RE Kinnisvara, LAAM ja Kinnisvaraekspert. Põhjuseks toodi uus hinnakiri, mis tähendanuks suurtele tegijatele kohati 400-kordset hinnakasvu.

11 suurt kinnisvarafirmat otsustasid lõpetada kuulutuste kuvamise portaalis kv.ee, tuues põhjuseks kuni 400% hinnatõusu. Portaali juhi sõnul muudeti hindu võrdsemate tingimuste loomiseks.

“Ilma igasuguse etteteatamiseta kuni 400% hinnatõus paneb kaotama igasuguse usalduse partneri vastu,” ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, kelle sõnutsi võtavad koostöö lõpetavad kinnisvarafirmad endaga lahkudes kaasa 15 000 kuulutust. See tähendab, et Eesti Meediale kuuluv KV kaotab üleöö kogukuulutuste arvust üle kolmandiku.

“Me küll lootsime, et seda ei juhtu, kuid oskasime seda käiku ette näha,” sõnas kinnisvaraportaali KV.EE juht Tarvo Teslon, kelle sõnutsi aga ei vasta Soomanijutt tõele. Tema kinnitusel teavitas portaal kinnisvarafirmasid muutuvast hinnapoliitikast poolteist kuud ette.

Samuti ei nõustu Teslon Soomani välja käidud numbritega – tema teada lahkub portaalist kaheksa ettevõtet 12 000 kuulutusega. Samuti sõnas Teslon, et kuna neil ei olnud kuulutuste lisamise limiitija üht objekti müüvad sageli mitme firma maaklerid, on kaduvatest kuulutustest unikaalsed umbkaudu pooled.

Valuline lahutus

Soomani sõnul on tegu teise korraga, kui KV üritab äkiliselt hinnastamist muuta. “2014 tegid nad samasuguse katse. Toona jõudsid kinnisvarafirmad KVga konsensusele, et ka nende ärimudel sõltub pakkumiste mahust ning meile on omakorda KV kasulik.

Otsustasime, et elame sõpradena edasi. Tundub, et need kokkulepped enam ei kehti. Kui ühe korra juhtub, hääkene küll. Kui teist korda juhtub, siis kaob usaldus lihtsalt ära,” selgitas Sooman, miks suurfirmad otsustasid koostööst loobuda.
Sooman võrdles kinnisvarafirmade arusaama pikaajalisest koostöösuhtest abieluga. “Kui sul on suhtes ootused paika pandud, siis sa ei saa ühel päeval hakata hinnastama, et toidutegemine maksab 50 eurot, särgi triikimine 10 eurot ning kui musi tahad, pead veel 5 eurot peale maksma,” rääkis ta, viidates, et kinnisvarafirmade ja KV.EE vahel on aastaid kehtinud konkreetne paketiloogika.

“Nüüd see pakett lõhuti ja tükeldati ning paketielemendid hinnastati eraldi ära. See loobki väga jõhkra hinnatõusu,” möönis ta ja lisas, et enim on uuest mudelist kaotada just suurematel firmadel, kuna neil on suuremad mahud. “Vahet pole, kas seal on kaks või neli kuulutust. Tööd on KV-l nendega täpselt sama vähe,” sõnas Sooman.

Teslon möönab, et hinnatõus võibki näida suur, kuid seda seetõttu, et KV lõpetas osaliselt tasuta teenuse pakkumise.

“Meie hinnamudel on selline, et küsime teenustasu maaklerikonto eest. Enne küsisime raha kuni kümne maaklerikonto eest ning edasised kontod olid tasuta,” selgitas Teslon, kelle sõnul valitses seni olukord, kus kümne maakleriga firma maksis teenuse eest sama palju kui saja maakleriga ettevõte. “Konto hind jäi samaks, lihtsalt kõigi eest pidi maksma hakkama,” lisas ta.
Samuti pandi limiit Tesloni sõnul kuulutuste arvule. “Tegime seda seetõttu, et ühe objekti kohta lisati liiga palju kuulutusi, et rohkem silma paista, mis omakorda tähendab, et inimene nägi KVd sirvides ühte ja sama kuulutust mitu korda,” selgitas ta.

Kas tõesti kallis?

KV küsib ühe kuulutuse pealt 98 senti kuus. “Seda ei ole kuskilt otsast väga palju. Maakleribürood võtavad tehingutelt 4-5% vahendustasu. Näiteks 100 000eurose korteri maakleritasu on 4000-5000 eurot. Selline korter müüakse ära 2-3 kuuga ja KV-le kuluv raha korteri kohta on ilma ühegi lisateenuseta 2-3 eurot. Kas seda on ühe kuulutuse kohta liiga palju küsida?” küsis Teslon.

Äritüli on loonud olukorra, mille tõttu jäävad tuhanded kuulutused nüüdsest huviliste silmade eest varju. Soomani sõnul annavad kinnisvarafirmad täna teada, kuhu koduta jäänud kuulutused üles pannakse. “15 000 pakkumist liiguvad kas uuele või mõnele olemasolevale platvormile. Kuulutused ei jää ripakile,” kinnitas Sooman.

Tesloni sõnul aga kannatavad boikoti tõttu suuresti KV.EEst välja tõmbuvate ettevõtete maaklerid ning nende kliendid. “Maaklerid on lubanud klientidele, et nende kuulutus on üleval Eesti suurimates kinnisvaraportaalides. Nüüd osa inimeste kuulutust KVs enam ei ole. Ehk siis petta saavad maaklerite kliendid,” sõnas Teslon.

Küsimusele, kas kompromissi ei saanud leida, vastas Teslon, et pärast uue hinnamudeli kohta teate saatmist hakkas portaal ka kinnisvarafirmadega telefonitsi kokku leppima kohtumisi, et asja arutada. “Kui me alguses saime isegi osa firmadega aja kokku lepitud, siis paari päeva jooksul loobusid kõik ettevõtted meiega suhtlemast. Me ei saanudki nendega ühe laua taha,” sõnas ta.

Bürood kuulutasid boikoti

Seoses kinnisvaraportaall KV.EE hinnatõusuga otsustas 11 Eesti suuremat kinnisvarabürood, sealhulgas Arco Vara, portaalist lahkuda, teatas Arco Vara juht Tarmo Sild.

Kokku tähendab see Silla sõnutsi KV.EE portaalist ca 15 000 müügikuulutuse kadumist.

“Viimane hinnatõus kinnisvarabüroodele oli eelmise aasta sügisel, selle aasta alguses tõstis KV.EE tavakasutajate kuulutuse hinda 60% võrra. Kui enne maksis kuulutamine 9,99 eurot kuu, siis hinnatõusu järel 15,99 eurot kuu. Alates 1. aprillist muutub kinnisvarabüroodele KV.EE portaalis kuulutamine kuni 450% kallimaks. Selline hinnatõus ei ole mitte kuidagi põhjendatav ega aktsepteeritav,” kirjutas Sild.

“Suhtumine, kus oluline on suurem turuosa ja kasum, mitte pakutava teenuse kvaliteet, ei ole jätkusuutlik. Selline pidevja hiiliv hinnatõus on viinud meid olukorda, kus oleme otsustanud loobuda KV.EE teenustest ning otsida alternatiive mujalt,” märkis Sild. “Seoses sellega kaovad meie kuulutused ka sama grupi hallatavalt soov.ee leheküljelt,” lisas ta.

Kuigi mitu tuntud ettevõtjat ja poliitikut on viimasel ajal soovitanud Eestil kehtestada kinnisvaramaks, leiavad teised eksperdid, et tegemist on keskaegse igandiga ja maksustada tuleks pigem finantsvara.

Pankur Rain Lõhmus ütles hiljuti Postimehele antud intervjuus, et kinnisvara maksustamine on suhteliselt hea viis, kuidas temasugustelt rikastelt raha kätte saada. «Mujal tehakse seda tunduvalt rohkem. Kui mul oleks ülesanne mõelda, kuidas saada makse kätte minusugustelt ehk neilt, kes Eestis ei ela, siis ma teaksin täpselt, mida teha,» ütles Lõhmus.

Kui küsisime seepeale Eesti kinnisvara- ja maksuekspertidelt, mida nad kinnisvara maksustamisest arvavad ja kui reaalne uue maksu kehtestamine Eestis oleks, oli nende suhtumine kas kahtlev või negatiivne.

Näiteks Eesti Maksumaksjate Liidu juhatuse liige Lasse Lehis ütles, et mõnes mõttes on kinnisvaramaks keskaegne igand, sest omal ajal polnud võimalik sissetulekut deklareerida ja maksustada ning selle asemel mõõdeti rikkust väliste näitajate alusel, nagu kinnisvara.

Ta toonitas, et tänapäeval pole kinnisvara enam nii oluline tootmisvahend ja rikaste inimeste varad on pigem finantsvarad ehk hoiused ja väärtpaberid, mida on palju raskem maksustada kui kinnisvara. Just selle nimel näevadki riigid palju rohkem vaeva, et kuidagi kätte saada mingi osa nendest rikkustest, mida peidetakse Šveitsis, Panamas või Kariibi mere saartel, märkis ta.

«Kui mõni Eesti ettevõtja kolib ise või viib oma ettevõtted maksuparadiisi või kandib siin teenitud kasumi maksuvabalt välja, siis Eesti riik ei peaks piirduma siinse suvila maksustamisega, vaid püüdma rakendada neid meetmeid, mida mujal maailmas laialt praktiseeritakse, et maksud kokku kogutaks,» ütles Lehis, tuues näiteks nn riigist lahkumise maksu ja erireeglid maksuparadiiside jaoks.

Samuti toonitas Lehis, et kinnisvaramaks moodustab isegi rikaste riikide maksusüsteemis üsna väikese osa. Ta tõi näiteks Eesti analoogi ehk maamaksu, mida laekub aastas 59 miljonit eurot. «Isegi kui maamaksu mitmekordistada, ei ole see võrreldav tulumaksu, käibemaksu või aktsiisidega ega võimaldaks eriti millegi asendamist,» märkis Lehis.

Tabaks hoopis vaesemaid

Kui tahta Eestis kinnisvaramaksu kehtestada, tuleb arvestada ka sellega, et meil on väga suur koduomanike osakaal. Seega pole Lehise sõnul suurt vahet, kas liigutada maksukoormust tulude, tarbimise või omandi vahel – kõik maksavad enam-vähem ühepalju.

Viimasele argumendile juhtis tähelepanu ka Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman, kelle sõnul oleks kinnisvaramaks Eestis paras nonsenss, kuna meil on üle 90 protsendi leibkondadest kinnisvaraomanikud ja seega lööks uus maks vaesemaid.

«Üldiselt räägitakse arenenud riikides kinnisvaramaksust kui maksust jõukamatele ühiskonnaliikmetele, kuid tulenevalt meil aset leidnud omandireformist ja väga suurest hulgast kinnisvaraomanikest oleks see paras nonsenss,» ütles ta.

Sooman rõhutas, et see tooks kaasa hulga bürokraatiat – tuleb välja mõelda moodused maksu arvestamiseks ja palgata inimesed sellega tegelema. «Selle asemel võiks asja lihtsustada ja muuta ühtlaselt juba mõne olemasoleva maksu määrasid, mis oleks palju läbipaistvam,» lisas ta.

Veel tähtsam oleks aga tema sõnul küsimus, kuhu see lisanduv maksuraha suunatakse: «Iga maksu kehtestamisega võiks kaasneda ka mõistlik arutelu, miks seda vaja on ja kuhu lisanduv ressurss väärtust annab. Nii oleks maksutõusud ka ühiskonnaliikmetele arusaadavamad ja pahameel maksudeteemalistes aruteludes väiksem.»

Maamaks vajab ülevaatamist

Reformierakondlane ja riigikogu liige Jürgen Ligi ütles, kuigi Majanduskoostöö ja Arengu Organisatsiooni (OECD) sõnul häirib kinnisvaramaks majandust kõige vähem, on sel ikkagi hulk puudusi.

«Eestis on kinnisvara üsna koormatud laenudega või vähelikviidne, nii et see maks teeks ülearu haiget, ta pole eriti seotud rahavoogudega, omanik ei pruugi olla maksevõimeline, sest on saanud oma vara näiteks omandireformis tagasi, mitte välja teeninud sissetulekutega,» märkis Ligi.

Seetõttu tuleks diskussiooni teravik suunata tema sõnul hoopis maamaksu korrastamisele, mis on praegu üks meie maksunduse nõrgimaid lülisid. «Maa on piiratud ressurss, mitte juurde loodud väärtus nagu hooned, tema kättesaadavust ostjale vähendab maksuvabastus, mis kehtib kõige ahvatlevamale ja kallimatele kruntidele,» selgitas ta.

«Maamaks on enamasti seotud avaliku võimu kuludega teedele, heakorrale, valgustusele, mistõttu temas on õigluse elementi. Üldist maksukoormuse tõusu tuleb vältida, ent omavalitsus võiks saada maamaksus suurema autonoomia, mis hõlmaks nii erandeid, vabastusi kui ka määrade variatsiooni,» arvas Ligi.

Kui küsisime rahandusminister Sven Sesterilt (IRl), mida ta kinnisvaramaksu kehtestamisest arvab, vastas ta lakooniliselt, et kuna praeguse valitsuse tegevusprogrammis seda kavas ei ole, siis oleks selle teema üle arutlemine ilma põhjalikuma süvenemiseta pigem spekuleerimine.

Kinnisvaramaks lõunanaabrite juures

Eesti naaberriikidest kehtib kinnisvaramaks näiteks Lätis, kus maksu maksavad kinnisvara omanikud või kasutajad. Üldine kinnisvaramaksu suurus on 1,5 protsenti katastrisse kantud eluaseme väärtusest. Residentidele on maks väiksem – 0,2–0,4 protsenti sõltuvalt kinnisvara väärtusest. Samas on selle aasta alguses tekkinud debatt, arutatakse võimalusi maksu alandada või see täiesti kaotada.

Allikas: Läti rahandusministeerium

11 Eesti suuremat kinnisvarabürood otsustasid oma kuulutused portaalist kv.ee eemaldada. Mis viis sellise sammuni ja mis saab edasi?

Märtsi viimasel päeval said kokku 11 Eesti suurema kinnisvarafirma juhtkujud. Konkurentidel oli ühine mure. Pikki aastaid nende kuulutusi avaldanud Eesti Meediale kuuluv portaal kv.ee otsustas ootamatult hindu tõsta kuni 400%. Mida suurem firma, seda valusam on hinnatõus. Pindi Kinnisvara, Uue Maa, Arco Vara, 1Partneri, LVM-i ja teiste kinnisvaraturu suuremate tegijate juhid jõudsid ligi kahe tunniga kokkuleppeni, mille üks osa oli, et 1999. aastal tegevust alustanud kv.ee-st tuleb lahkuda. Seni Eesti suurima kinnisvaraportaali tiitlit kandnud portaalist kaduski 1. aprillil üle 10 000 kuulutuse. Portaali juht arvab, et küll nad tagasi tulevad, kuid kinnisvarafirmadel mõlguvad mõttes muud plaanid.

Eestis on pikki aastaid käinud kahe suure kinnisvaraportaali vaheline heitlus. Portaalid kv.ee ja city24.ee on seni turul domineerinud ning mõlemal oli enne 1. aprilli üleval üle 30 000 kuulutuse. Turu kolmas tegija on veidi üle 20 000 aktiivse müügi- ja üürikuulutusega kinnisvara24.ee. Laupäeval olukord muutus.
Saatuslik kiri

Ligi kuu aega tagasi said Eesti kinnisvarabürood kv.ee tegijatelt kirja. Jutt käis hinnatõusust ja arvutus näitas, et suurematele büroodele on see üle 400%.

„See on täiesti vääritu tegu. Kujutage ette, et bensiin maksis eile 1,2 eurot, aga täna hommikul 4,8 eurot. See on sürrealistlik, ei ole loogikaga kooskõlas,” oli LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing pahane. Viimastel aastatel on kv.ee korduvalt hinnatõusu jutuga välja tulnud, aga seni on kokkuleppele jõutud. Nüüd aga tuli Saksingu sõnul 1990-ndate stiilis kiri, kus öeldi otse: te kas olete sellise hinnatõusuga nõus või kaote portaalist. Kinnisvarabüroode juhid hakkasid üksteisele helistama ja muret kurtma.

„Usaldus portaali vastu on kadunud. Ma ei näe enam koostööks kohta. Nad ei ole turul ainuke,” ütles Saksing.

Arco Vara juht Tarmo Sild ütles reedeses pressiteates, et suhtumine, kus oluline on suurem turuosa ja kasum, mitte pakutava teenuse kvaliteet, ei ole jätkusuutlik. Selline pidev ja hiiliv hinnatõus viis nad lahkumisotsuseni. Arco Vara aga läks sõjas veel kaugemale. Nad otsustasid lahkuda ka Eesti Meedia hallatavalt leheküljelt soov.ee. Nii mõnedki teised kaaluvad sama sammu.

Üks lahkujaid oli ka Pindi Kinnisvara. Firma müügipartner Peep Sooman ütles, et nad annavad alanud nädalal teada, kuhu nad oma 15 000 pakkumist üles panevad.

„Lahkujad on kõige suurema mahuga ettevõtted ehk need, keda hinnatõus kõige enam puudutab. Ei ole meie asi õpetada kedagi äri ajama,” viitas Sooman kv.ee mõtlematule käitumisele.
Usaldus on kadunud

Firmade juhid on vihased ka seetõttu, et hinnatõusu taga ei ole loogilisi põhjuseid. Ingmar Saksing tõi esile, et neile saadetud kirjas väitis kv.ee, et nende soov on kinnisvaraturgu korrastada. „Ju nad peavad seal end seadusandjaks ja võtavad riigi funktsioone üle. Nad ütlesid, et palju on topelt kuulutusi. Ole hea ja räägi siis probleemist! Leiame lahendusi. Ma ei ütle, et probleemi ei eksisteeri, aga ma ei usu, et see on väga suur,” ütles Saksing.

Saksing lisas, et kv.ee tegijad on üritanud neile telefoni teel hiljem igasuguseid variante pakkuda, aga usaldus on kadunud. Eriti hämmastas teda see, et hinnatõus võeti jutuks märtsikuus, kui kinnisvarafirmade turunduskulud on juba ammu lukus.

„Ma ei saa maakleritasu neli korda suurendada. Kahtlemata on kv.ee olnud oluline kanal, aga kinnisvaraturule ei tähenda see midagi, et nad väiksemaks jäävad. Meil on ka muud kanalid, kust kliente leiame,” ütles Saksing.

Portaali kv.ee juhataja Tarvo Teslon ütles reedel, et portaalist lahkub umbes kaheksa kinnisvarafirmat. Ta selgitas, et portaal ühtlustas hindu. Praegu on kv.ee ärimudel selline, et iga maaklerikonto pealt võetakse tasu. See kehtis kuni kümnenda maaklerini, sealt edasi tasu ei võetud.

„Me lõpetasime selle tasuta teenuse ära. Kümne maakleriga ettevõte maksis sama palju kui saja maakleriga firma. Sellise ebavõrdsuse tahtsime ära lõpetada,” selgitas Teslon.

Teslon tõdes, et lahkujad on just suuremad firmad, aga ta loodab nad tagasi meelitada, sest muidu kaotavad nii kliendid kui ka maaklerid. Maaklerite huvi on Tesloni hinnangul selgelt see, et kuulutus oleks kv.ee portaalis leitav. Nad on seda ka klientidele lubanud. Seetõttu arvabki ta, et mõne kuu pärast on kuulutused kv.ee-s tagasi.

„Nad ei saa kliente petta. Maaklerid on tavaliselt osaühingud, kes on seotud firmadega. Kindlasti juhtub see, et maaklerid tulevad ikka meile. Nad kas lõpetavad lahkunud firmadega lepingud või teevad mingid muud kokkulepped,” arvas Teslon. „Muidugi ei taha me, et nad ära läheksid. Suured firmad tegid propagandat ja hirmutasid ära ka väiksemad. Nüüd on näha, et väiksemad on aru saanud, et hinnatõus ei olegi nii hull,” ütles Teslon.
Kas uus tegija tulekul?

Ärilehe andmetel on suured kinnisvarafirmad kokku leppinud, et viivad oma kuulutused teise keskkonda. Suure tõenäosusega luuakse selleks kas päris uus portaal või ostetakse mõni olemasolev. Kuluaarides räägitakse, et see võib tähendada, et kv.ee langeb portaalide arvestuses kolmandaks või neljandaks tegijaks. Portaali võib alles jääda ainult 20 000 kuulutust või isegi vähem. 2. aprilli seisuga oli kv.ee-s veidi alla 21 000 kuulutuse.

Üks kinnisvaraasjatundja kommenteeris, et kv.ee-l läheb lähikuudel raskeks, sest kõva tööd hakkab kindlasti tegema ka city24.ee. Maaklerite lahkumist ja omavoli kinnisvarafirmad ei karda, sest uue tegija turule tulek lööb kaardid sassi. Lähikuud näitavad, kas kv.ee hinnatõus oli õigustatud ja suurfirmad naasevad või tulistasid nad sellega endale kuuli pähe.

Huvitav on seegi, et esikohale tõusnud city24.ee omanik on Ilmar Kompus, kellel on selge seos Eesti Meedia omaniku Margus Linnamäega. Juba ammu on räägitud, et tegelikult kontrollib Linnamäe ka city24.ee tegemisi. Niisiis tegi ärimehe üks portaal teisele justkui kingituse.

– ÄÄREJUTT –

Naljapäeval muutus kv.ee olukord kurvaks

Pärast seda, kui 1. aprillil kadus portaalist kv.ee üle 10 000 kuulutuse, ei saa portaal end enam pidada suurimaks kinnisvarakuulutuste keskkonnaks. Aprilli alguse seisuga on esikohal city24.ee, kus on ainsana üle 30 000 kuulutuse. Teisel kohal on kv.ee, aga väga napi edumaaga, sest kinnisvara24.ee hingab neile oma veidi üle 20 000 kuulutusega kuklasse. Kohe nende taga on soov.ee 19 900 kuulutusega. Ka see portaal kuulub Eesti Meediale. Järgnevad reales.ee 15 700 kuulutusega ja kuldnebors.ee 15 400 kuulutusega.

Äritüli tõttu kinnisvarabüroode ja portaalipidajate vahel kaob kinnisvaraportaalikst KV.EE laupäevast üle kolmandiku kuulutustest.

Üksteist suurt kinnisvaraettevõtet teatas, et kustutavad aprillist enda poolt portaali KV.EE üles pandud kuulutused, kuna portaal küsib nende hinnangul liiga kallist hinda ning usaldus portaali ja kinnisvarafirmade vahel on katkenud. Lahkujad on Pindi Kinnisvara, Uus Maa, CKE, Domus Kinnisvara, Arco Vara, LVM, Ober Haus, 1 Partner, RE Kinnisvara, LAAM ja Kinnisvaraekspert.

Kinnisvarafirmad ja Eesti Meedia kontserni kuuluva portaali KV.ee erimeelsused algasid veebruari keskel. Suuremate ettevõtete postkastidesse jõudis portaalipidajate kiri, mis teatas, et senised kokkulepped lõppevad. Kui seni maksid ettevõtted portaalile ühtse kuutasu alusel, polnud sisulist vahet, kas firmas töötab kümme või sada maaklerit, nüüd aga teatas portaal maakleripõhisele tasule üleminekust.

“Seni oli totaalne ebavõrdsus. Väiksemad kinnisvarafirmad maksid oluliselt rohkem kui suured ühe kuulutuse kohta. Teine oli see, et kuna meil puudusid limiidid, võis panna nii palju kuulutusi, kui tahad, siis lisati kuulutusi topelt või kolmekordselt. Isegi neljakordselt,” põhjendas reeglite muutmist KV.ee portaalijuht Tarvo Teslon ERR-i raadiouudistele.

Nüüd aga otsustas portaal oma hinnapoliitikat muuta ning ühtlasi seada kuulutuste arvule lae. Ühe maakleri kohta võib ettevõte üles seada viiskümmend kuulutust kuus. Rahaliselt tähendab muudatus näiteks seda, et kui varem maksis 1500 kuulutusega kinnisvarafirma portaalile pea 700 eurot kuus, siis uute reeglite järgi peaks ta maksma üle 2000 euro.

Pindi Kinnisvara suurkliendi osakonna juht Peep Sooman ütleb, et kohati oleks hinnatõus kinnisvarafirmadele enam kui nelisada protsenti, ja sellega kaasa minna ei saa.

“KV poolt on see käitumine juba teistkordne. Ka 2014. aastal prooviti samamoodi hinda tõsta. KV kui pikaajalise partneri usaldus langes täna nulli. Ja sellest tulenevalt kinnisvarabürood teatasid, et nemad seda hinnamuudatust ei aktsepteeri sellisel kujul. Peeti natukene läbirääkimisi, KV lõi ukse kinni, öeldes võtke või jätke. Otsus oli, et jätta,” ütles Sooman.

“KV igapäevane tarbija saab kõige suurema kaotuse osaliseks, sest alates homsest peaks olema KV-s mitte 35 000 pakkumist, vaid 20 000 pakkumist. Ja samavõrra mujal see pakkumiste arv kasvab,” selgitas Sooman. Tegelikkuses on juba 31. märtsi õhtuks jäänud järele vaid pealt 13 000 kuulutuse.”

Tarvo Teslon jälle taandab asja ühe kuulutuse hinnale ja ütleb, et ka praegu välja pakutud lahenduse puhul jääb kuulutuse hind ühe euro lähedale kuus. Ning kui korter müüakse kolme kuuga, siis vahendustasust peab portaalile maksma väga väikse osa. Kinnisvarafirmadel on siiski teine plaan ning laupäeva hommikul peaks portaalis KV.EE olema Peep Soomani sõnul umbes nelikümmend protsenti vähem kuulutusi.

“KV igapäevane tarbija saab kõige suurema kaotuse osaliseks, sest alates homsest peaks olema KV-s mitte 35 000 pakkumist, vaid 20 000 pakkumist. Ja samavõrra mujal see pakkumiste arv kasvab,” selgitas Sooman.

Tegelikkuses on juba 31. märtsi õhtuks jäänud järele vaid pealt 13 000 kuulutuse.

Veel reede hommikul teadis Tarvo Teslon, et lahkujaid on mitte üksteist, vaid kahkesa. Samas usub ta, et ehkki kaduvate kuulutuste arv on suur, siis paljud neist on dubleerivad ja nii suurt kahju, kui usuvad kinnisvarafirmad, portaal tegelikult ei kanna. Pealegi on portaalis praegu tuhat kuulutust rohkem, kui väitis Peep Sooman.

Sooman usub, et KV-le tekivad tugevad alternatiivid, turg jaguneb ümber. Teslon nii ei arva.

“Osad maaklerid siin juba uurivad, kuidas KV-ga iseseisvalt liituda. Ma arvan, et selles suunas see lähebki, et need kuulutused tulevad meile ühel või teisel moel tagasi ja ma loodan, et ka firmad tulevad tagasi,” ütles Teslon.