Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on Tallinnas ja Harjumaal valmis ehitatud ja veel müümata uute korterite jääk kasvanud võrreldes mullusega mitu korda, andes seeläbi ostjatele oluliselt rohkem aega ning suurema valiku.
„Kui mullu suvel oli pealinnas ja selle lähiümbruses pakkumises alla saja uue korteri, kuhu sai kohe mööblit sisse paigutama hakata, siis nüüd on see näitaja aprilli alguse seisuga üle neljasaja kerkinud,“ sõnas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Turg on rahulik – ostjad on ettevaatlikud ja seetõttu on müügitempo tavapärasest madalam, kuid teisalt on nüüd üle pika aja hea võimalus leida endale uus korter ilma, et selle valmimist aastajagu ootama peaks. Uued valminud elamispinnad on pruugitud korteritele väga tugevaks konkurendiks, sest esteetilisem välimus, energiatõhusus ja muud soodustavad faktorid on alati maksejõulisi inimesi uute korterite poole suunanud, lihtsalt paljudel polnud aega või tahtmist oodata,“ selgitas ta. „Enam ei pea ootama ja ka hinnad on mõnevõrra taskukohasemaks muutunud,“ lisas Sooman.
Erinevalt tõusuajast on pingelises majanduskeskkonnas kinnisvaraostjatel aega ja pakkumisi piisavalt ning kiire on hoopis müüjatel, seetõttu leitakse üles kõikvõimalikud hinda allapoole vedavad puudused.
„Kasvava majanduse ja kiire hinnatõusu ajal oli kinnisvaraostjatel kiire, sest järgmisel päeval võis keegi juba objekti eest ära napsata. Seetõttu soetati varasid, mille nõrgad küljed alles peale ostutehingut võimenduma hakkavad. Nüüd on olukord vastupidine – kui müüja pole tahtnud puuduste likvideerimisega tegeleda, siis leitakse need üles ja hind surutakse alla,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige ja hindamisvaldkonna juht Andres Teder.
Tema sõnul ei tasu puudusi segi ajada varjatud puudustega, mille vastu on ka seaduslik kaitse varaostjal olemas.
„Erinevaid hinda mõjutavaid puuduseid on palju. Mõni neist on likvideeritav, nagu näiteks dokumentatsiooni korda ajamine, tilkuva kraani parandamine või kasvõi sigaretilõhna toast välja tuulutamine. Mõni puudus on leevendatav, näiteks kui hoone trepikoda on räpane, saab teema ühistus enne müüki üles tõsta ja kui teised elanikud on nõus, siis tihendatakse koristusgraafikut. Mõne puudusega pole paraku midagi peale hakata – viimase alla käib näiteks asukoht. Kui korteri aknad avanevad mürarikkale trassile, siis nii lihtsalt on ja nii jääbki, kuid nüüd on ostjatel aega endale teadvustada, et nad sõna otseses mõttes trollipeatuse kõrvale võivad elama kolida,“ selgitas Teder.
„Olukord on muutunud üsna kiirelt ning pigem tajuvad muutust täna ostjad paremini – müüjad ei pruugi aduda, kui palju turg jahenenud on ning suhtuvad vara korrastamisesse veel üsna hooletult. Soovitame seda hoiakut kiirkorras muuta, sest ostjatel on aega nüüd piisavalt ja iga puudus hakkab otseselt vara hinda mõjutama,“ lisas Teder.
Euribori järsu languse taustal on tärganud lootused, et intressid jäävadki langema. Pole vahet, kas tegemist on investorite või lihtsalt koduostjatega, suurenenud laenumaksed ei meeldi ju kellelegi. Aga millal Euribor langeb uuesti madalale tagasi?
„Keskpangad on öelnud otse välja, et enne inflatsiooni kontrolli alla saamist intresse ei langetata. Täna pole veel inflatsioonigi kontrolli alla saadud, mis tähendab, et püsivast langusest on väga vara rääkida. Küll aga saame vaadata minevikust, kui kiirelt Euribor alla on tulnud,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Eelmise majanduskriisi ajal langes Euribor ülikiirelt – oma kunagisest tipust (5,4%) langes see 2% peale vaid mõne kuuga ja 1%-ni vähem kui aastaga. Siiski ei saa ära unustada, et siis oli tegemist totaalse ülemaailmse finantskriisiga, mis terve elu pahupidi lõi ning keskpangad pidid reageerima väga kiirelt. Üle-eelmise kriisi ajal langes Euribor 5% pealt 2%-le aga üle kahe ja poole aasta ning jäigi seal pidama,“ meenutas Sooman. „Ilmselt soovivad kõik, et finantsmaailma kollapsit ei tekiks, selle lootusega kaasneb aga ajaloost nähtu, et intresside kiiret langust ülearu oodata mõtet pole. Just viimase pärast soovitamegi oma rahaseisu hinnata mitte mõne kuu, vaid vähemalt paari aasta perspektiivis,“ lisas ta.
Hoolimata keerulistest aegadest ei ole kinnisvaraturg täielikult välja surnud ega loodetavasti sure ka. Kes aga täna tahab nutikat tehingut teha, võiks arvestada mõne lisanüansiga, mis tehingut aastateks kahjumlikuks ei jätaks.
„Loomulikult tuleb siinkohal eristada investorid ja tavatarbijad ehk koduostjad. Antud nõuanded on antud koduostjatele,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Andres Teder.
VIHJE 1: Ära osta vara, mis isegi heal ajal teiste suhtes järeljooksik on. Siia hulka kuuluvad soojustamata majade otsakorterid, esimesel korrusel paiknevad elamispinnad tänava ääres, viimased ja kõrged korrused nn perekorteritel liftita majas, ahiküttega korter kõrgel korrusel liftita majas, trasside mürale avatud fassaadid jms. Eelmisest kriisist väljudes nägime, et selliste varadega kauplemise aktiivsus taastus oluliselt kauem.
VIHJE 2: Soeta vara, mille eest on hoolt kantud. Renoveerimata „paneelikat“ ja või räämas puitmaja on kehva vaadata ja ega seal sees palju parem olla pole. Sisekliima on untsus, soojapidavus olematu. Mida kehvemas seisukorras on maja, seda vähem on selles asuvale elamispinnale huvilisi. Eelkõige näitab see elanike vähest valmidust ja korteriühistu vähest pealehakkamist. Samas tasub osta just korterit majas, kus renoveerimistööd on just algamas, et võita hilisemalt väärtuse tõusust renoveerimise läbi.
VIHJE 3: Arvesta, et puudused mis ülevaatusel silma jäid, ei kao, vaid võimenduvad ajas.
VIHJE 4: Öeldakse küll, et ilu patta ei panda, kuid inimene ostab ka kinnisvara silmadega. Kui soetad endale elamispinna, millelt on vaade armsale metsatukale, maja ees on korrastatud mänguväljak ning trepikoja eest kasvavad lilled, siis see on veidikenegi eristuv hallist massist, mis aitab tulevikus vara vajadusel müüa.
VIHJE 5: Jälgi kõrvalkulusid. Olgu uus või vana maja, vahet pole – kõrvalkulud võivad osutuda ebameeldivalt kõrgeks isegi siis, kui küttesüsteem on „viimase peal“. Mida kulutõhusam on elamispind, seda atraktiivsem on see ka keerulisematel aegadel.
VIHJE 6: Lisaboonused ongi sellepärast boonused, et lisavad varale väärtust. Seega tasuks ka vanemates majades vaadata keldriboksi olemasolu ja parkimiskorraldust.
VIHJE 7: Vali elamispind, kus „kõik on lähedal“. Olgu tegemist eramu või korteriga, kui bussipeatus, kool, lasteaed või toidupood on teiste sarnaste varadega võrreldes kaugemal, siis pigem ütle „ei“. Ostjaskond on väga kirju – lastega peredele on oluline üks asi, vanemale inimesele teine. Seetõttu ongi lause „kõik on lähedal“ otseselt rahas mõõdetav.
Eestis on kümneid tuhandeid kinnisvarainvestoreid ja varaomanikke, keda vaevab pakiline küsimus – kui palju on nende varade väärtused tänaseks langenud ja mis edasi saab.
„Esiteks varade väärtusest. Laias laastus saab öelda, et kõikidele juba teadaolevatel põhjustel ehk kiire rahahinna kasvu ning üleüldise rahva vaesumise taustal on hinnalangus olnud tuntav. Pealinna äärelinnades on langus olnud kuni paarkümmend protsenti, samas on ka varasid, mille hinnad on jõnksatanud allapoole ühekohalise protsendi võrra,“ sõnas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Õnneks on hinnalangus tõsiselt mõjutanud veel üsna väheseid investoreid ja koduomanikke, kui nad just ostu ei teinud absoluutses tipus. Paraku, mida nädal edasi, seda rohkem kannatajaid on ning üha päevakajalisemaks muutub küsimus, mis juhtub siis, kui langus ei peatu – peamiselt mõjutabki see just üüriinvestoreid, kelle rahavood on muutumas või muutunud negatiivseks,“ sõnas ta.
„Loota, et kinnisvarahindade korrektsioon päevapealt lõppeks, on põhjendamatu, kuna üks oluline trendimurdja on veel toimumata. Selleks on likviidsuse kasv. Praegu raha seisab ning tehinguid tehakse väga vähe – see hinnalangust tekitabki, sest pakkumist on rohkem kui nõudlust. Enne peab tulema tagasi nõudlus ehk kaup peab muutuma atraktiivseks. Järgmisena hakkab suurenema tehingute arv ja alles siis saame rääkida sellest, et hinnad jäävad paigale ning tulevikus keeravad nina ka ülespoole, kuid sedalaadi protsess võtab kogemustele tuginedes aega 2-3 aastat,“ selgitas Sooman.
„Mitte keegi ei tea, kas hinnad tulevad veel alla 10 või 30 protsenti, kuid on selge, et oma rahavood ja koormustaluvus tuleb väga põhjalikult üle hinnata ja seda mitte tänase, vaid paari aasta perspektiivis, arvestades ka loomulikult, et üürihinnad pole enam oma varasemal tasemel. Kui pikema projektsiooni tulemusel näitab arvutus, et vaba raha saab otsa, siis tasub ebameeldivat olukorda ennetada ja ennast asjatust ballastist ehk kahjumlikest objektidest vabastada – seda on nutikamad juba üle aasta ka teinud. Kui sissetulekud on kindlad ning rahavoog kõvasti pihta ei saa, siis ei ole omakorda mingit põhjust rapsida. Kõikidele sobis, kui hinnad tõusid mitukümmend protsenti aastas. Nüüd tuleb endale sobivaks mõelda ka olukord, kui hinnad mõne aasta tagusesse aega tagasi kukuvad,“ lisas ta.
Veebruaris loosisime välja ühe kliendi, kes võitis Pindi Kinnisvara poolt tasuta vahendusteenuse.
Teemegi nüüd juttu meie loosikampaania võitja Toomas Pärnaga, kes hüppas peaaegu suurest õnnest pükstest välja, kui oma võidust kuulis. Tõsi – seda küll peale mõningast arukat ettevaatlikust.
Nimelt sai Toomasele tema võit teatavaks esmalt telefoni teel. Esiotsa oli Toomas küll ettevaatlik, et ega ometi ei ole tegu petukõnega, kuid kui võit sai ikkagi kinnitust, siis lasi Toomas emotsioonid valla ning hõikas rõõmsalt; “Varem ei ole isegi raadios kruusi võitjaks osutunud. Täna lausa reisiraha tagataskus!”.
Toomas ei ole sugugi mitte meie uus klient, vaid on ka varem oma vara müünud Pindi Kinnisvara vahendusel. Küsisime temalt, kui meie püsikliendilt mõned küsimused.
Oled läbi Pindi Kinnisvara ka varasemalt kinnisvara müünud. Mis on see, mis pani ka seekord Pindi kasuks otsustama?
Varasem kogemus eelneva tehinguga. Kõik sujus algusest lõpuni.
Milliste sõnadega iseloomustaksid meie maaklerit Imre Hardõkainenit?
Imre Hardõkainen on meie regioonis (Ida-Virumaal) kõige tugevam kinnisvaramaakler. Tema töökogemus on erinevalt teistest ikka väga pikk. Tehing osutub mitte närvesöövaks, vaid pigem heasüdamlikuks vestluseks Imrega. Kõik sujub endalegi arusaamatult mõnusalt.
Kas soovitaksid Pindi Kinnisvara teenust ka oma parimale sõbrale?
Pindi Kinnisvara on sellel turul algusest peale ja suure kogemusega ning omab oma kollektiivis tõeliselt oskuslikke spetsialiste. Soovitan kõikidele oma sõpradele ja tuttavatele ainult Pindi Kinnisvara, kui on vaja lahendada kinnisvaraga seotuid erinevaid tehinguid.
Kui vajad ka sama head maaklerit nagu Imre, siis meil on neid tervelt 74 ja üle kogu Eesti.
Täida meie vahendusteenuse vorm ja võtame Sinuga ühendust!
Kinnisvaraekspert Peep Soomanist sai eelmisel aastal ka kirjanik. Turgu vaadates ütleb ta, et eelmise aasta esimeses pooles tehti palju lollusi, kuid 2023. aastal on üks oluline number, mida kõik jälgima peaks hakkama.
Loe rohkem:
https://arileht.delfi.ee/artikkel/120122040/intervjuu-peep-sooman-sel-aastal-on-giljotiini-all-lihtsa-inimese-pea
Hiilgeaegadel oli Eestis üle 2000 mõisa, millest paljud on tänaseks lootusetult lagunenud. Siiski on meil alles sadu mõisasüdameid, millest aeg-ajalt mõned ka müüki tulevad. Osad ostetakse ära kiirelt, osade müük vältab kauem, kuid kaubaks lähevad needki. Kes ostavad Eestis mõisasid?
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kirjutab, et mõisahuviliste ring on väga kirju ja eeldus, et neil kõikidel on rahakott puuga seljas, ei vasta ilmtingimata tõele.
Tõsi, mõisakompleksid on suured rajatised ja võrreldes tavalise eramajaga on nende hooldamine üksjagu kulukam. Teiseks on muidugi hoopis teisest puust nende kommunaalkulud. Kolmandaks tuleb mõisate korrastamisel lähtuda ka muinsuskaitsereeglitest, mis renoveerimise veelgi kallimaks teevad. Küll aga ei vasta tõele, et mõisahooneid ostavad ainult väga rikkad inimesed.
Laias laastus võib mõisaostjad jagada kolme kategooriasse.
Ajaloohuvilised. Mõisate ajalood on meeliköitvad, paljudele ajaloofännidele saab ühe mõisasüdame putitamine elutööks, kusjuures rõhk ei ole mitte tingimata viimase vindi peal ehitustöödel, vaid just ajaloo vaiksel taastamisel ning rõhutamisel. Paraku päris tavaline ajalooõpetaja endale tõesti mõisa ülalpidamist lubada ei saa, kuid veidi rohkem kapitali ja oluliselt suurem ajaloohuvi on toonud meile nii mõnegi uue mõisaomaniku, kes vastavalt võimalustele oma uues kompleksis ajalugu taastab.
Teise kategooria moodustavad majatusettevõtjad. Mõis, mis on korda tehtud, on vägev turismimagnet. Mõnes mõisas on suisa SPA (Pädaste, Vihula, Saka jne), kuid üldiselt piirdutakse siiski majutuse ja/või ürituste korraldamisega. On üritusi, mida naljalt hotelli banketisaalis ei peeta – näiteks pulmad, mille jaoks on mõis suurepärane koht.
Kolmandasse kategooriasse kuuluvad nn kohalikud ehk inimesed, kelle juured on otsapidi konkreetse mõisa või selle lähedusega seotud. Polegi tähtis, kas vaarisa oli parun või viinaköögi töömees, kui lapsepõlv on möödunud teadmises, et kõnealune mõis on perekonnaajaloo oluline osa, siis maksevõime kasvades ollakse valmis see võimalusel endale ka soetama. Tõsi, seda tuleb harva ette, et erihuvidega ostjale potsatab just soovitud mõisasüda nina ette, kuid päris võimatu see ka pole.
Mõisa omamisega seotud kitsaskohtadest kirjutasin juba algupoolel. Võimalusi, kui rahakott muidugi välja veab, on seevastu oluliselt rohkem. Isiklikud tammealleed koos väga erilise haljastusskeemiga, tiigisüsteemid, rääkimata majesteetlikust hoonestusest – need kõik paeluvad ning kui millegi korrastamine ilusti välja tuleb, on silmarõõmu aastakümneteks nii endale kui tuhandetele mõisa/ajaloohuvilistele!
Tavaliselt on mõisasid müügis ühel ajahetkel mõnikümmend, vahel veidi rohkem, vahel vähem. Kahjuks ei ole Eestis pädevat andmebaasi, kus päris kõik müüki pandud mõisad kenasti rivis oleksid, seega tuleb kasutada erinevaid kinnisvaraportaale ja veidi peale passida. Valikus on tavaliselt nii paarsada tuhat eurot maksvaid renoveerimist vajavaid hooneid kui juba kauniks poleeritud komplekse, mis maksavad muidugi miljoneid. Kuna siiani on Eesti riik üks suuremaid mõisaomanikke, siis tasub ka riigi pakkumistel silma peal hoida. Näiteks tänavu paiskas RKAS müüki Palivere mõisa koos Vidruka kooliga, Vaeküla mõisa, Kaagvere mõisa (juba müüdud) ning Eesti Aleksandrikooli hoone (Kaarlimõisa).
Kellelegi pole uudiseks, et kinnisvaraturul on heitlikud ajad, samas on vara vaja osta ja müüa jätkuvalt. Uute korterite puhul tasub eelistada elamispindu, kus ehitustegevus juba käib, sest siis on oht kõrvetada saada väiksem, kinnitab Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Loe rohkem:
https://arileht.delfi.ee/artikkel/120115364/peep-sooman-eelistada-tasub-ehituses-olevaid-uusi-kortereid
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes novembris 1% võrra, jäädes püsima tasemel 2236 €/m².
Oktoobris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2260 €/m². Kui oktoobris tehti indeksilinnades kokku 1164 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1204. Võrdluseks – 2021. aasta novembris tehti indeksilinnades 1868 korteriomandi tehingut, seega on tehinguaktiivsus alanenud 35% võrra.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman selgitas, et ehkki vanemate elamispindade hinnad on inimeste kindlustunde alanemise ja müügipakkumiste arvu suurenemise tõttu umbes kümnendiku võrra langenud, ei kajastu see veel statistikas. „Tehingute arvu langus tuleb just järelturult, kuna uusarenduste ostukokkulepped, mida praegu vormistatakse, tehti isegi kuni aasta tagasi. Seetõttu on uute varade tehingute osakaal kogumahus tõusnud ning näiliselt hoiab see hinda paigal. Tegelikult on pruugitud korterite hinnad juba viimased mitu kuud olnud sujuvas languses, kuid me ei näe seda ametlikus statistikas enne, kui nn viimase rabamise hetkel ehk 2022. aasta esimeses pooles tehtud uute eluruumide tehingukokkulepped on vormistatud,“ lisas ta.
Võrreldes varasema hinnatipuga on indeks 1 protsendi võrra madalamal. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 258 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 18 aastase ajaloo.
Ehkki uusarendajatel puudub erinevalt järelturust suurem hinnasurve, pakutakse siiski klientidele erinevaid soodustusi, et projekt praegusel tehinguvaesel ajal atraktiivsem oleks.
„Paljud arendajad on lihtsalt mõnevõrra hinnakirjades muudatusi teinud – üldiselt on hinnalangetus piirdunud kuni viie protsendiga ja turundussõnumite rõhk on tulenevalt energiakriisist läinud energiamärgise ja madalate küttekulude peale,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Lapates läbi erinevaid kinnisvaraportaale ja arendajate kodulehti, saab hinnata, et umbes viiendik on aga hakanud lisaväärtusi pakkuma. Levinumateks on juba tuttavad tasuta parkimiskohtade ja/või panipaikade pakkumised, taas on turule tulnud ka tasuta köögimööbel,“ lausus ta.
„Põnevamateks lahendusteks on aga osade arendajate lubadused mingi perioodi vältel maksta kommunaalkulud ise kinni, seda reklaamib näiteks ka suurarendaja Bonava,“ sõnas Sooman.
„Kirsiks tordil on aga Pineredi poolt arendatav Aegviidus asuv Viidumetsa elurajoon, kus saab kuni poole ulatuses maksta kinnistu eest mitte rahas, vaid väärtasjades – krüptovaluutast kuni autode ja kunstiteosteni välja,“ rääkis Sooman.
„Võrreldes varasemate keeruliste turuolukordadega on arendajad muutunud loomingulisemaks ja see on igati tervitatav,“ lisas ta.
Lehepuhurid on muutunud sügiseti hommikute pärisosaks, mis ärritavad ja äratavad tugeva müra tõttu paljusid elanikke. Ometi saab inimestega rohkem arvestada, kinnitab Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Kalev Roosiväli.
Loe rohkem:
https://kodu.postimees.ee/7645882/lehepuhuri-operaatorid-puuavad-elanike-hairimist-valtida
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis oktoobris 5% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2250 €/m². Tegemist on ajaloolise rekordiga hoolimata asjaolust, et tehingute arv oli 2020. aasta koroonakevadest alates madalaim.
Septembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel veel 2138 €/m². Kui septembris tehti indeksilinnades kokku 1272 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli tehingute arv 1159. Võrdluseks – 2021. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1805 korteriomandi tehingut. See tähendab, et aastatagusega võrreldes on aktiivsus langenud 35 protsendi võrra.
Võrreldes varasema hinnatipuga mais 2022 on indeks 0,2 protsenti kõrgem. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 260 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et viieprotsendiline hinnatõus ajal, kui ostjaid on turul vähe ja müüjad hindu vaikselt allapoole korrigeerivad, on esmapilgul anomaalne. „Kuna ka Tallinna tehingute osakaal teiste linnadega võrreldes pole muutunud, siis ainsaks selgituseks on mahukamad uusarenduste asjaõiguslepingute blokid, kuid sellele saame lõpliku kinnituse alles järgmisel nädalal, mil näeme eelmise kuu tehingute täpset struktuuri. Küll aga viitavad Tallinna mõnede linnaosade järsud hinnajõnksatused selgelt asjaolule, et uued korterid on omanikku vahetanud,“ sõnas ta.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 17 aastase ajaloo.
Vaata turuülevaadet siit:
https://www.pindi.ee/wp-content/uploads/2022/11/Turuulevaade-2022-november.pdf
Ka üürnikke ja kodu ostvaid noorperesid ei tohiks praegune maade hindamine ja tulev maamaksu tõus morjendada, leiab Pindi Kinnisvara hindamise ärisuuna juht Andres Teder.
Loe rohkem:
https://arvamus.postimees.ee/7638951/andres-teder-maade-hindamisest-voidavad-ka-maaomanikud-ise
Hinnaalandusi on märgata nii uusarenduste puhul kui järelturul. Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul on põhjus väga lihtne: pakkumisi on turule tulnud rohkem ja nõudlus on tagasi tõmmanud, sest inimesed on ettevaatlikud ja kindlustunnet ei ole. „Talv on ees ja hoitakse seda vana rasva, et mitte ennast igaks juhuks ribadeks laenata, ” rääkis Sooman. Pindi esindaja sõnul juba hoiatatakse, et kuigi täna on Euribor natuke üle kahe protsendi, siis kevadeks võib see tõusta juba 3,5-4-ni.
Loe rohkem:
https://arileht.delfi.ee/artikkel/120090344/kinnisvaraportaalid-teevad-sooduspakkumisi-talve-tulek-on-ostjad-ebakindlaks-muutnud
Kinnisvaraekspert Peep Sooman esitleb täna raamatut „Võimalus! Ehk kuidas kinnisvaraturul kriiside kiuste kasumit kokku korjata“, mis keskendub kinnisvarasse raha paigutamisele ebakindlas turufaasis.
Soomani sõnul on peamiselt üürikorterite teemalised investeerimisõpikud ajast ja arust ning need ära leierdatud ärimudelid ei tööta enam. „Oleme olnud kaks ja pool aastat erinevates kriisides – koroonakriis, energiakriis, tööjõukriis, inflatsioonikriis, julgeolekukriis jne. Nüüd on heitlikumad ajad jõudnud paraku ka kinnisvaraturule. Juhendan oma raamatus kinnisvarahuvilisi, kuidas ka raskematel aegadel on võimalik kinnisvaraäriga korralikult raha teenida,“ selgitas ta.
„Headel aastatel oskas igaüks osta endale korteri või kaks, need mõne protsendilise tootlusega üürile anda ja loota, et vara väärtus kasvab. See pole aga klassikalises mõttes kinnisvaraäri. Tõeline äri ja tõeline kasum tuleb rahapaigutustest, kus vara soetanud inimene planeerib, väärtustab, vaatab tulevikku ja ei jää lootma keskpankade lõdvale rahapoliitikale. Nüüd on ilus aeg läbi. Intressid tõusevad, turul on pakkumisi rohkem kui nõudlust ning raha teenimiseks tuleb teha mõtestatult tööd,“ sõnas ta.
Oma värskes raamatus tutvustab Sooman kokku 21 peatükis erinevaid investeeringuvõimalusi ja annab muuhulgas kasulikke näpunäiteid, kuidas eeltöö oleks tehtud nii hästi, et riskid oleks miinimumini viidud.
„Raha vedeleb maas, inimesed ei oska paraku seda näha. Raamatus suunangi seda vedelevat raha märkama ning enda omaks vormistama. Kõik näited õnnestumistest ja ebaõnnestumistest on tõsielulised, enamus neist minu enda kogemustest. Usun, et iga kinnisvarahuviline leiab seda raamatut lugedes midagi, mis talle järgmised kümme või sada tuhat eurot kontole toob,“ lisas Sooman.
Peep Soomani raamatu esitlus toimub täna, 28. oktoobril kell 15.00 Viru Keskuse Rahva Raamatu esitlussaalis, kus on võimalik raamatut ka soetada ning autorilt autogramm saada.
Sooman on kinnisvaraturuga seotud olnud 25 aastat. Oma kinnisvaraalast teekonda alustas ta 1997. aastal maaklerina, järgnes ajakirjanikuamet ajalehes Äripäev, kus kinnisvaravaldkonna kajastamine oli üks tema vastutusvaldkondadest. 2002. aastast tänaseni on ta seotud Pindi Kinnisvaraga, kus hetkel on tema ülesanneteks uusarenduste müügimeeskonna juhtimine ja ettevõtte avalik esindamine. Muuhulgas on Sooman olnud ka 8 aastat ehk neli ametiaega Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees.
Enam ei tule kellelegi üllatusena, et energiakriis, inflatsioon ja intresside tõus on viinud kiire kinnisvarapakkumiste arvu kasvu ning nõudluse kahanemiseni. Eesti tarbijate kindlustunne on ajalooliselt madalaim ning kinnisvarahindade langus kahjuks või õnneks vältimatu. Kui järsk see olema saab, ei tea keegi, kuid lumepall on igal juhul juba veerema hakanud.
Sügis, talv ja ilmselt ka kevad tulevad keerulised, kuid see ei tähenda, et elu seisma jääks ning kinnisvaratehinguid üldse enam ei toimuks. Järgnevalt annan mõned näpunäited, kuidas nii müüja, ostja kui ka lihtsalt kinnisvaraomanikuna eesolevale „kinnisvaratalvele“ vastu minna.
I vaade
Müüjad peavad pingutama hakkama
Eestis on aastaid probleemiks olnud, et pakkumisi on nõudlust arvestades vähevõitu ning see ongi olnud 13 aastat järjest väldanud hinnatõusu peamiseks mootoriks. Odava laenuraha tuules on ostmine olnud müümisest märksa populaarsem tegevus ja seetõttu on oma varad müüki pannud omanikud saanud mõnusalt pikutada ja hindu üles kruttida ilma eriti vaeva nägemata. Nüüd on olukord muutunud ja kes tahab päriselt müüa, peab hakkama ennast liigutama, või nagu maakeeli öeldakse, jalad tuleb p**** alt välja tõmmata.
Pakkumiste arv on tõusnud aasta algusega võrreldes umbes kahekordseks ning praegune kinnisvarapakkumiste arv on sarnane koroonaeelse ajaga, mil elu oli lill ja kinnisvaraturul toimus vilgas siblimine. Ainus erinevus on selles, et ostuhuviliste hulk on hetkel oluliselt väiksem, polegi vahet, kas võrdleme seda käesoleva või 2020. aasta algusega.
Juba täna võib öelda, et turul on ülepakkumine. Seda mitte just pakkumiste absoluutnumbri, vaid pakkumise ja langenud nõudluse vaheline suhtarvu tõttu. Ülepakkumine tähendab tihedamat konkurentsi, tihedam konkurents tähendab omakorda (suuremat) vajadust eristuda, et ostjatele silma jääda.
Kõigepealt tuleb arvestada muidugi müügiperioodide pikenemisega, kui just odavmüüki ei plaanita teha.
Täpne hinnastamine on täiesti eraldi ja keerulisem teema, sest langeval turul ei ole võimalik enam müügipakkumiste pealt mitte midagi tuletada, kuna tehinguhinnad on tavaliselt neist märksa madalamad. Headel aegadel on konkreetsete varade algsed pakkumishinnad vaid mõni protsent tehinguhindadest kõrgemal, kuid meenutades eelmist kriisi, võivad need käriseda ka ligi kahekordseks – turul on väga palju „ma tahan nii palju saada“ hinnaloogikaga müüki paisatud kaupa, et esialgu tekitab see teistes varaomanikes eksliku mulje, justkui tegemist ongi turuhinnaga. Tegelike tehingute seiramine on hinnastamise a ja o. Iseasi, kui paljudel varaomanikel on nendele ligipääsu.
Kes soovib oma vara odavmüügist säästa ja selle eest siiski väärilist summat küsida, neile annangi mõned lihtsad juhised, kuidas teistest pakkumistest eristuda.
Nagu oma lähinädalatel ilmuvas raamatus „Võimalus! Ehk kuidas kinnisvaraturul kriiside kiuste kasumit kokku korjata“ kirjutan: „Inimene sööb silmadega. Inimene armub silmadega. Inimene ostab ka kinnisvara silmadega“.
Tegemist pole mingi revolutsioonilise avastusega, vaid elementaarse müügitarkusega, mida kohalikul kinnisvaraturul on aastaid ignoreeritud, sest seda pole lihtsalt vaja olnud. Nüüd on ajad teised ja kaup tuleb müügiks korralikult ette valmistada.
Objekt tuleb läikima lüüa ja kui ajad väga hapuks lähevad ehk pakkumiste hulk liiga suureks paisub, siis ei tähenda läikima löömine enam tolmulappi ja pudelitäit Cifi, vaid professionaalsete koristajate kaasamist, et sõna otseses mõttes ka kraanikausialune säraks. Puhtust tuleb hoida pidevalt vältimaks olukorda, et elamine on must ja sassis, kui mõni ostuhuviline tunniajase etteteatamisega sisse sajab. Valmisolek peab olema konstantne ja sajaprotsendiline!
Korralikud müügifotod on konkurentsis püsimiseks hädavajalikud. Unustage ise tehtud viltused telefonifotod ja sõbrad/sõbrannad, kes kaks kuud tagasi oma esimese korraliku kaameraga pildistamist õppima hakkasid. Kinnisvarafotograafia on täiesti eraldiseisev žanr ja nõuab eriteadmisi, ka korralikud droonivaated ehk aerofotod on vajalikud.
Müügitekst peab olema veatu! Ortograafiareeglitest tuleb kinni pidada. Teksti sisu peab andma edasi kõik olulise – alates ühistranspordipeatuste kaugustest kuni positiivsete emotsioonideni välja, mis konkreetse vara omamisega kaasnevad.
Paneme kuulutuse üles ja jääme ootama? Vale puha! Kinnisvaraobjekti reklaamimiseks on paarist portaalist võimalusi palju rohkem. Meediaruum tuleb targalt, kuid efektiivselt ära kasutada.
Ostuhuvilise võõrustamiseks on omad nipid ja trikid – kohvilõhnast värskete lillede ja puuviljadeni välja. Oma ego tuleb maha suruda ja kui ostja hakkabki veidi virisema ja kauplema, siis ei saa teda niisama välja visata, kuna järjekorda ukse taga enam pole.
Kokkuvõtteks – edukas ja hea hinnaga kinnisvara müümine on ka raskematel aegadel võimalik, aga tegemist on peenmehhaanikaga. Labidaga löömise aeg on läbi.
II vaade
Ostja olla on hea. Isegi väga hea!
Viimased 13 aastat on ostjad olnud turul rohkem või vähem peksupoisid. Turg on järjest tõusnud ja kes hiljaks jäi, see ka ilma jäi. Müüjate kõrkus rikkus nii mõnegi (tuhande) inimese tuju pikaks ajaks ning tekitas tunde, et hoolimata korraliku paksusega rahakotist on kuskil ikka keegi, kelle tengelpung või himu ennast ribadeks laenata oli suurem.
Iseäranis ebameeldivad olid viimased aastad, kui juba kokku lepitud notaritehingussegi müüjad tulemata jätsid, sest keegi pakkus hinna viimasel hetkel üle. Nüüd on asjad muutumas ja ostja saab ennast taas täisväärtusliku inimesena tunda. Kahtlemata on hea enesetunne ka hea tehingu eelduseks, kuid lisaks enda väärtuse tajumisele on lisanippe, kuidas ostuprotsess veelgi meeldivamaks ja kasulikumaks teha.
Ostjal ei ole praeguses (ega ka järgnevatel kuudel) mitte kuskile enam kiiret. Kehtib vanasõna „üheksa korda mõõda, üks kord lõika“.
Alustuseks tasub teha endale selgeks turuolukord. Pakkumishinnad ei peegelda tegelikku turutaset ning reaalsus võib olla kümneid protsente madalam. Milleks siis maksta rohkem ainult seetõttu, et portaalides odavamaid pakkumisi ei paista?
Piirkonna tehingute arvu ja ligikaudse hinnatasemega saab tutvuda Maa-ameti andmebaasist. Pakkumiste arv piirkonnas on peo peal portaalide vahendusel. Nagu öeldud, siis pakkumiste hinnataset pole mõtet üldse vaadata.
Kui tegemist ei ole just väga erilise ja omanäolise varaga, mida otsitakse, siis soovitan külastada võimalikult paljusid objekte. Enamus müüjaid on ostjakandidaati lõpuks nähes üpriski heas tujus ja seda olukorda tasub ära kasutada ning lisaküsimusi esitada – miks müüakse, kui kiire on, millal pind vabastatakse jnejne.
Lisaks tasub alati mõista anda, et huvi ju on, kuid kõik pakkumised tahaks üle vaadata. Kõvas konkurentsiolukorras paneb see viide müüjaid liigutama – kellel on ikka tehingut kiirelt vaja, ütleb ka uue hinna, mille eest on valmis varast loobuma. Antud hinnaga on võimalik juba naabruses asuvat vara vaatama minna ning läbirääkimisi edasi arendada, kuniks selgubki enam-vähem sobivate objektide alumine hinnapiir. Sellele piirile lähedased pakkumised on mõistlik kõikidele huvipakkuvate pindade omanikele esitada ning lasta konkurentsiolukorral oma töö teha.
Kui ostjal on veel kaasas väljaprindid konkureerivatest pakkumistest, kuhu on peale soditud lisainfo ning omanike poolt pakutud uued hinnad, ei jää see paberipatakas müüjale märkamata. See näitab veenvalt, et tal on aega oma kõrge hinnatasemega pirtsutada loetud minutid.
Et oma tõsiseltvõetavust võimendada, on kasulik juba enne esimese eluaseme külastamist käia läbi pangad ning teha selgeks, milline on laenuvõime (eeldusel muidugi, et ostetakse laenuga). Müüjale on nimelt väga värskendav kuulda, et inimesel on rahaasjad korras ning takistusi tehingu vormistamisel ei tule – see loob pinnase, et veel natuke hinnas läbi rääkida. Konkreetsust armastavad kõik, sest summad on suured.
Kui pind ja hind on paigas, siis polegi muud, kui notariaeg paika panna ja tehing lukku lüüa.
Kokkuvõte – korralik eeltöö loob kõik eeldused ka edukaks läbirääkimiseks. Kroon on müüjate peast ostjate pähe veerenud ja seda tasub ära kasutada.
III vaade
Need paganama kõrged kõrvalkulud. Kuidas varaomanikuna ellu jääda?
Milliseks kütte- ja elektriarved kujunevad, ei tea hetkel veel keegi, aga midagi head külmad kuud ei too. Madalama sissetuleku ja/või kõrgema laenukoormusega inimestel võivad suured kommunaalarved ostujõu täielikult hävitada.
Vastu sügiskülmasid on raske imerohtu soovitada, sest ühe kuuga küttesüsteeme välja ei vaheta, kortermajadesse korterisiseseid kauglugejaid ei paigaldata ning odavaid küttepuid ka kuskil ei pakuta.
Elustiilisoovitused on osaliselt vett vedama läinud – ehkki paljud inimesed pesid vahepeal naabrite rõõmuks pesu öösel, siis selgus, et see eriti arvesse ei läinud. Vähemalt säästupirnide kustutamine säästab tõesti pelgalt peenraha ja lastega peredes on (kui see üldse tehniliselt võimalikuks osutub) kütte maha keeramine üpriski viimane õlekõrs.
Mõned asjad annavad siiski efekti, millest on vähem räägitud. Loomulikult sõltub efekti suurus palju ka vara tüübist, mõnel juhul need sobivad, mõnel juhul aga üldsegi mitte.
Kui vaadata kortermajade arveid, siis küttekulud ei pruugi üldse enamuse moodustada.
Ühistud võiksid valmis olla remondifondimaksed peatada. Remondifondi kaotamine ei ole kindlasti arukas idee, sest kunagi ei tea, millal maja korrastamiseks raha vaja läheb, kuid maksete peatamine külmadel kuudel annab veidi hingetõmberuumi.
Kui ühistul on laen, siis on võimalik pangaga läbi rääkides põhiosamaksed edasi nihutada. Maksepuhkus ei ole sääst, kuid säästab inimesi vähemalt kõige karmimal ajal kõige karmimate kogukulude eest.
Paljudel kortermajadel on iidamast-aadamast sõlmitud korrashoiulepingud, mille kuutasud on märkamatult koos tarbijahinnaindeksiga kasvanud. Loogiline, sest elu on kõikidel kallimaks läinud, aga ehk on aeg terve lepingupakett üle vaadata? Kui teenus on niru ja makstav hind pole selle vääriline, siis on võimalik kas sama raha eest saada parem teenus või hoopis leppida sama kehva teenusega ja maksta vähem. Pindi Kinnisvarahaldus vorbib praegu pakkumisi rohkem, kui kunagi varem, sest ühistud on vastu talve lõpuks talveunest ärganud ja avastanud, et neile arved küll tulevad, aga teenust pole! Nüüd on vaja kibekiirelt pakkumised võtta ja kulud kontrolli alla saada!
Kohalikud küttekehad (peamiselt eramutes – ahi, õhk-õhk või õhk-vesi soojuspumbad, konvektorradiaatorid jne) on võimalik panna tööle poole koormusega ka nii, et toasoe poole võrra ei kukuks. Lihtne nipp on sulgeda osade tsoonide küte täielikult ja avada kõikide ruumide uksed. Madalama sissetulekuga inimesed on seda sobivate planeeringute korral kasutanud aastaid ja sääst on märkimisväärne – ei ühtegi külma ruumi ega hallituseohtu, küte tuleb sättida lihtsalt nii, et ei toimuks arutut ülekütmist, samas jaguks sooja kõikidesse ruumidesse, boonusena paraneb veidi ka siseruumide ventilatsioon. Alguses veidi harjumatu, aga tõhus!
Kortermajade puhul eelnev arusaadavalt ei tööta. Kauglugejatega radiaatorite kruttimine näib küll olevat kaval mõte, aga kui kõik seda teevad, on ikkagi terve maja külm või siis võib mõni tubli inimene olla see, kes naabri toa ka seinte soojendamisega elamiskõlblikuks kütab ja kaua ta seda nalja kinni maksta ei taha.
Palju on räägitud eelmainitud pesupesemisest. Tegelikult on kodumajapidamise mõistes supertarbijaid pesumasinast palju rohkem – elektril töötavad nii nõudepesumasin, tolmuimeja, röster, mikser, pliit koos ahjuga ja loomulikult meie kõikide lemmik mikrolaineahi, mis käib suuremates peredes kinni-lahti nagu laudauks, koguaeg 800 kW sisse lülitatud. Nende seadmete tarbimisvõimsust alahinnatakse, sest kui pesumasin vuristab tundide kaupa, siis röster sülitab ju krõbeda saia välja mõne minutiga. See pole ju kulu? On kulu, ja kusjuures palju suurem, kui tüliga abikaasa lugemislambi vastu ööd kinni klõpsamine.
Kokkuvõte – osad inimesed on aastaid kirunud, kui NATO hävituslennukid üle nende peade mürisevad. Tänaseks on enamus aru saanud, et see on üks armas hääl – vabaduse hääl. On mõistetav, et energiaarved löövad rahakotile suure augu sisse, kuid loodetavasti mõistab taaskord vähemalt enamus – see on vabadusemakse, isegi kui peame muudes tarbimisharjumustes seetõttu tugevaid korrektuure tegema.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Soomani väitel on kinnisvara hinnad hoopis viimase kahe kuu jooksul langenud. «Sarnaste objektide puhul on eluasemete hinnad kaks kuud järjest langenud,» ütles Sooman. Hinnalangus tuleneb nõudluse langusest ning sageli on valmis müüjad hinda alandama, kui korterit esialgse hinnaga müüdud ei saa. Ta sõnas, et tarbijate kindlustunne on vähenenud ja tulevikku nähakse isegi negatiivsemalt, kui eelmise majanduskriisi ajal, 2009. ja 2010. aastal.
Loe rohkem: https://majandus.postimees.ee/7619386/kolmandik-elanikest-ootab-kodu-ostmiseks-hinnalangust
Turuolukorrast käis esmaspäeval hommikusaates Кофе+ rääkimas meie seeniorpartner Kalev Roosivali.
Vaata intervjuud alates ajajoonest 59:54.
#PindiKinnisvara #KalevRoosiväli
Vaata:
https://etvpluss.err.ee/1608717049/kofe
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman näeb, et osturalli võtab peatselt hoo maha, sest üldine majandusolukord hakkab ka kinnisvaraturgu mõjutama. „Sellega ei lähe enam kaua aega, sest pakkumise ja nõudluse suhe on ühest äärmusest suure hooga teise liikunud – ühed vara müüjad proovivad kasumit välja võtta, teised vabaneda liigsest finantskoormusest, kolmandatel on muud põhjused, kuid ostjate arv aina kahaneb,“ tõdes ta.
#PindiKinnisvara #PeepSooman
Loe rohkem:
Laenulepingutega seotud euribor muutub ja jääb muutuma ka tulevikus. Laenu tasub võtta alles pärast hoolikat läbikaalumist, laenusumma peaks püsima taskukohasena ka siis, kui euribor taas mingi määrani tõusma peaks.
Loe rohkem: https://kodu.postimees.ee/7608143/pilk-peale-kui-palju-euribori-tous-mojutab-laenumakset
Kohaliku tarbija kindlustunne on ajaloo madalaim ja see avaldab mõju ka kinnisvaraturule. Millises mahus, see selgub sügis-talvisel perioodil, märkis Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Ehkki kinnisvaratehingute statistika järgi on veel justkui kõik enam-vähem korras, siis muret tekitab Konjunktuuriinstituudi poolt avaldatud tarbijate kindlustunde indikaator, mille kohaselt pole Eesti rahvas kunagi nii suurt ebakindlust tundnud,“ sõnas Sooman.
„Uute kriteeriumite järgi taastatud kindlustunde indikaatori ajalugu näitab, et isegi kõige sügavamal masu põhjas ei langenud see alla -30, augustis 2022. aastal on see aga -37, mis ei näita enam mitte lihtsalt kindlustunde puudumist, vaid hakkab hirmu poole kiskuma,“ ütles ta.
„Kodumajapidamiste kontodel olev raha on jagunenud ebavõrdselt ning kinnisvaraturustatistikas maad võtnud masendus veel ei kajastu. Paraku ei lähe selleks kaua aega, sest pakkumise ja nõudluse suhe on ühest äärmusest suure hooga teise liikuma – ühed proovivad kasumit välja võtta, teised vabaneda liigsest finantskoormusest, kolmandatel vara müüjatel on muud põhjused, kuid ostjate arv aina kahaneb,“ tõdes ta.
„Ehmatav on tõdeda, et statistika järgi on kõik veel korras – Pindi Indeks tõuseb, tehingute arv on ka päris korralik, aga köögipoolelt teatatakse aina rohkematest edasi lükatud või ära jäetud tehingutest, seda tihti päris viimasel hetkel,“ lisas Sooman.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis augustis 1% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2230 €/m².
Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2200 €/m². Kui juulis tehti indeksilinnades kokku 1519 korteriomandi tehingut, siis augustis oli tehingute arv 1587. Võrdluseks – 2021. aasta augustis tehti indeksilinnades 1387 korteriomandi tehingut.
Võrreldes varasema hinnatipuga mais 2022 on indeks 1 protsendi võrra madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 257 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et viimase kahe ja poole aasta jooksul on hüplik majanduskeskkond juba turuosalisi õlgu kehitama pannud, sest prognoositud halvad ajad on asjaolude kokku sattumise tulemusel muutunud hoopis metsikuks tarbimispeoks ja keegi ei võta hoiatusi enam tõsiselt.
Loe rohkem:
https://kodu.postimees.ee/7575368/kuhu-edasi-prognoositud-halvad-ajad-on-muutunud-metsikuks-tarbimispeoks
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitas, et vahepealse ehitusmaterjalide kroonilise puuduse tõttu edasi lükatud arendusprojektid pannakse sügiskuudel töösse.
Loe rohkem:
https://kodu.geenius.ee/rubriik/kinnisvara/vahepeal-pausile-pandud-kinnisvaraprojektidega-minnakse-sugisel-julgemalt-edasi/
« Eelmine lehekülg — Järgmine lehekülg »