Autor: Peep Sooman
Artikkel ilmus 18.08.2016 ajalehes “Maaleht”.

Ehkki klassikaline vaba kinnisvaraturg hakkas välja kujunema 1996. aastast, mil lõviosa omandi- reformist oli juba läbi viidud, heidame siiski pilgu ka varasemale ajale, mil kinnisvaraturul toimetamist said endale lubada üksikud väljavalitud.

Nõukogude korra lõpp ja omandireform

Nõukogude Liidu aeg sai Eesti jaoks otsa lõpetamata Lasnamäe linnaosa ning tehaseplatsidel vedelevate tohutute koguste ehitusmaterjalidega, mille edumeelsemad rehepaplikud eestimaalased kohe pihta panid ja endale kolossaalsed eramud ehitasid. Majad olid tihti rohkem kui 500ruutmeetrised ja loomulikult elektriküttega, kuna toona oli tegemist ühe odavaima energialiigiga. Ehedaimaks näiteks on Ilmandu küla Tabasalu külje all, mille rahvas kiirelt Lollidemaaks ristis, sest suur hulk hooneid jäi pooleli – raha sai lihtsalt otsa.

Märksa eepilisem verstapost Eesti kinnisvaraturul oli aga omandireform, mis muutis nii mõnegi kerjuse printsiks ja vastupidi. Õigusvastaselt võõrandatud varade tagastamisel muutusid kümned tuhanded elanikud sundüürnikeks, keda kaitses küll seadus, kuid kes siiski olid üleöö majaomanikeks saanud kunagiste represseeritute kaugete sugulaste võimu ja omakohtu ees võimetud.

Samas võimaldas omandireform erastamisväärtpaberite toel sadadel tuhandetel peredel erastada kodud, mis varasemalt kuulusid riigile. Sellest perioodist sai alguse ka omandikultus, kuna vaid üksikul protsendil leibkondadest ei olnud oma kinnisvara. Too kultus on päevakajaline veel praegugi, sest erinevalt väljakujunenud üürituruga lääneriikidest ei peeta meil üürnikuks olemist heaks tooniks – see annab kohe aluse kahelda, kas üürnik ikka oma eluga piisavalt iseseisvalt hakkama saab. Loomulikult on see rumalus, sest mitmekümneaastased eluasemelaenud on märksa suurem ike, kui aasta-kahe pikkune üürileping.

Omandireformiga arenes veel üks muljetavaldav ärisuund. Tegusad kinnisvaraärimehed said majavalitsustest kätte võlgnike nimekirjad ning neile, kes olid rahalistesse raskustesse jäänud, tehti pakkumine, millest oli raske keelduda – ülesostja maksab võlad ning annab võlgnikule täitsa tasuta 1-toalise korteri kuskil odavas piirkonnas.

Vastutasuks pidi võlgnik võimaldama “heategijal” elamispinna pärast erastamisprotseduuri enda nimele saada. Kõik oleks justkui aus kaup, kui sellise skeemiga poleks inimestelt välja petetud sadu suuri ning kalleid kesk- ja vanalinna kortereid, vahetuskaubaks olid siis mõne tuhande kroonise võla kinni maksmine ja räämas pugerik Kloogal. Just viimane asukoht oli iseäranis populaarne “asumisele” saatmise sihtpunkt. Poole protsessi pealt kahtlejatel lubati aga tuli harja panna. Oli segane aeg.

Valglinnastumine ja euroremont paneelmajades

Kui suurem erastamine ja hädaliste Kloogale küüditamine oli läbi, muutus kinnisvaraturg selliseks, nagu me seda praegu tunneme. Turg muutus vabaks, kommertspangad hakkasid ettevaatlikult väljastama eluasemelaene ning välja kujunesid turuhinnad, mis tuginesid nõudluse ja pakkumise vahekorrale. Intressid olid üüratud, praeguse negatiivse Euribori eelkäija Saksa marga ehk DEMi Libori tase pendeldas 6–7% vahel, millele lisandus veel pangamarginaal. 10%-lise aastaintressiga eluasemelaen ei olnud midagi erakordset ning laenu said vähesed väljavalitud.

Turg aga arenes omasoodu. Tallinna külje alla Tiskresse lõid endise Hansapanga asutajad esimese tõsiseltvõetava uuselamurajooni, kuhu asja oli ainult rikastel ja ilusatel. Ala piiras tõkkepuu. Aasta oli siis 1996.

2000ndate alguseks olid kinnisvarahinnad nõudluse toel siiski nii palju tõusnud, et inimesed hakkasid amortiseerunud paneelmajade kortereid kas laenu toel remontima või siis müüdi need sootuks maha, et saadud raha eest olemasolev viltu vajunud suvilaköks aastaringseks elamiseks kohendada ning linnatolm jalgadelt pühkida. Valglinnastumine oli alanud.

Koos remondilainega rikastus kinnisvaraleksikon uudissõnaga “euroremont”. See tähendas odavat laminaatparketti, kipsplaate nii seinas kui ka laes (vahel ka vanalinnas!), koledat nikli imitatsiooniga segistit, kaherežiimset Poolas toodetud vetsupotti, bordüürireaga kirjusid vannitoaplaate, plekist turvaust ning loomulikult plastpakettaknaid. Euroremonditud korteri eest maksid tõusikud hingehinda.

Kuna uusi kortereid sisuliselt ei ehitatud, siis kõige hakkajamad rahabossid ostsid endale kaks või kolm kõrvuti või üksteise all paiknevat paneelmaja korterit ning ehitasid neist grandioossed villastiilis eluasemed. Tõsi, nende hilisem müümine osutus hiljem parajaks peavaluks, sest ega lõpuks ei saanud keegi hästi aru, miks peaks Lasnamäe paneelmaja korter olema 150 m² suurune ning miks üks elutuba on ümber ehitatud mullivanniga saunakompleksiks.

Uuel aastatuhandel sedasorti kurioosumid kadusid, kuna turule tekkis uusi kortermaju, kus lõpuks said suurema loomelennuga ostjad lasta arendajatel täita ka oma kõige ekstravagantsemad soovid nii, et see maja konstruktsioonidele põntsu ei paneks.

Samal ajal hakkasid tasapisi, aga järjekindlalt hinda minema agulid. Kunagiste kõdurajoonide puitmajad olid represseeritute sugulastele tagastatud ning tasahilju hakkasid sealt kaduma nii kahtlane kontingent kui ka esteetiline väärareng. Maju ja hoove korrastati ning kümmekond aastat hiljem lahvatas sellest tõeline buum – iga endast lugupidav loomeisik suisa pidi elama agulis.

Kipskarpidest põldudel masuni

Näiliselt rahulikel aastatel 2002–2004 toimus aga Eesti kinnisvaraturu jätkusuutlikkuse kontekstis murdepunkt. Meie läbirääkimised NATO ja ELiga olid jõudnud faasi, kus laiema silmaringiga välisinvestorid tabasid ära, et pärast liitumist hakkab Eesti kinnisvara kallinema. Välisraha hakkas sisse voolama nii Venemaalt kui Soomest, aga ka teiste riikide kinnisvarainvestorid ei põlanud tugevalt alahinnatud kortereid, elamumaid, põllumaid ning mereäärseid villasid ära. Hinnad hakkasid kerkima üha kiiremini.

Aastatel 2005–2007 tabasid väärtuse kasvu ära ka kohalikud ning pankade toel sai kinnisvaraärist tõeline rahvussport. Korterite hinnad tõusid kohati 10% kuus ja notarid võtsid endale tehingute tegemiseks pidevalt assistente juurde, järjekorrad aga olid ikka 3–4 nädala pikkused.

Samal ajal toimus järgmine valglinnastumise laine, mille käigus arendati täis sadu hektareid põllumaid. Pahatahtlikud nimetasid neid kipskarpideks, kuid tegelikult asi nii hull ei olnud, sest välisseinu küll keegi kipsist ei teinud – muidu poleks maja ühte vihmagi vastu pidanud ja toode oleks enne ära sulanud, kui sabas seisva ostjaga notarisse oleks jõutud. Aga asfalteeritud sõiduteid küll ei olnud, drenaaži ka mitte, ühistranspordipeatus oli küll valmis, aga busse polnud, naabreid nagu ka eriti mitte, kool oli 10 kilomeetri kaugusel ja vanemad muutusid laste taksojuhtideks. Kõige vingem koht pidi olema Oru Kodu, millest sai lõpuks kümnete perede õudusunenägu. Aga toona olid sa ühiskonnas klass kõrgemal. Sul oli oma maja.

Reaalsus, ja sellega koos ka mõistus, tuli koju 2008. aastal, kui turg kokku kukkus. Sajad pered jäid oma kalli hinnaga ostetud elamispindadest ilma, sest laenujääk oli enam kui poole võrra kukkunud turuväärtusest kõrgemal ning kes jooksvalt laenu maksta ei suutnud, jäi pärast pinna sundmüüki pangale veel kopsaka summa võlgugi.

Masu oli järjekordseks hiilgeajaks spekulantidele, kes sundmüügis varasid kokku ostsid, need korda tegid ja siis kopsaka vaherahaga edasi müüsid. Pisaraid oli palju ja rahva õnnetuseks keerasid niigi haprale rahalisele olukorrale vinti peale kiirlaenud, mille tõttu muidu veel maksevõimelisedki inimesed ennast lahendamatusse puntrasse kerisid.

Uus trend: öko, energiasääst ja uusarendused

Aastatel 2011–2014 turg taastus. Majandus sai uuesti jalad alla ja inimeste finantshaavadki paranesid. Kinnisvara hinnatase hakkas tasahilju taastuma ja inimesed harjusid vaikselt uuesti kinnisvaraostuga ära. Oleme me ju siiani harjunud olema omanikud, mitte üürnikud!

Masuajast saime kaasa uue trendi nimega “öko”, mis hakkas iseäranis laineid lööma taastumise perioodil, kui inimestel oli jälle raha remontida ja uusi kodusid osta. Ökotamisega mindi vahel suisa nii liiale, et kui varem oli paneelmajakorteri kroonijuveeliks Poola vetsupott, siis nüüd pandi elutoa nurka vaarema aidanurgast leitud vokk ja hobuserakmed.

Praegust, paar aastat väldanud turufaasi iseloomustab kinnisvaraomanike üha suurem teadlikkus energiasäästust. Rohkem pööratakse tähelepanu jooksvatele kuludele, mitte ainult kinnisvara müügihinnale. Energiamärgis ja sellega kaasnev dokumentatsioon, mida saab allakirjutanu teada arvutada vähemalt viiel eri moel ja seeläbi nende andmetega tohutult manipuleerida, on muutunud “energiateadlike” isikute uueks piibliks.

Turule on palju lisandunud uusarendusi, seda eelkõige üha suureneva rahvaarvuga Tallinnasse. Kuna majadevahelised tühjad platsid on aga enamjaolt täis ehitatud, siis on koondunud uusarendused suurematesse klastritesse, mis, tuleb tunnistada, on varasemast märksa meeldivam lahendus. Kunagised hapuks läinud laenud on ära makstud, rahval raha on ja notariveskid jahvatavad iga päev kümneid uusi tehinguid.

Fooni annavad turul kõige rohkem 80ndate lõpus ja 90ndate alguses kõrgel iibeperioodil sündinud noored, kes ei mäleta aga masust midagi ja ajavad uue kodu piiritus janus hindu üha ülespoole.

Lasnamäe korteri hind on kuuekordistunud

Lasnamäe paneelelamu 2 toalise korteri (50 m2) hind

Uusi kerkivaid kortermaju võib Tallinnas leida isegi ühes kvartalis mitmeid ning nende üle arvepidamine on keeruline. Kuidas läheb mõnel silmapaistvamal neist?
Endover Kinnisvara Eesti piirkonna juht Oliver Makko selgitab ettevõtte kahe arendusprojekti – Kalamaja piirile kerkiva 47B Loftidi ja Harku järve ääres asuva Aurora Parki näitel, et kuigi rõdud, terrassid ja ohtralt klaaspindu võivad meie kliimas tunduda ebapraktilised, on neil ostjate silmis eelis.
Aurora Parki suhtes on huvi koguni nii suur, et peagi alustatakse ettevalmistusi arenduse teise etapi, avaraid perekortereid sisaldava teise korter-maja rajamiseks.
Aurora Parki ehitus algas käesoleva aasta kevadel ning esimesed elanikud saavad sisse kolida aasta pärast. Sinna kodu ostes ei saa ostja Makko sõnul mitte ainult uue kvaliteetse kodu, vaid tervikliku elukeskkonna ja seda Tallinna soodsaima hinnatasemega.
“Alustame sel suvel ettevalmistusi Eesti populaarseimaks hinnatud uusarenduse teise etapi turule toomiseks, mida suure huviliste hulga tõttu alustame planeeritust varem. Selles etapis toome turule teise hoone, mis sisaldab endas eelkõige suuri avaraid perekortereid.”
Ostetakse just terrasside ja rõdude tõttu. Üks piirkond, kus Endover on arendustega edukas olnud, on Põhja-Tallinn või kitsamalt Kalamaja, mille piirile Volta kvartalisse kerkib hetkel New Yorgist Brooklyni linnaosa arendustest inspireeritud 47B Loftid.
Eesti mõistes üsna uuenduslik arhitektuur viitab ohtratele rõdudele, terrassidele ja klaaspindadele. Võiks ju arvata, et energiatõhususe ja kasutusmugavuse poolest põhjamaises kliimas mitte just kõige praktilisemad valikud, aga see on Makko sõnul vaid mündi üks pool.
“Ostjate tagasiside näitab, et just avarus, rõdud ja terrassid on uue kodu juures väga hinnatud lisaväärtused. Mündi teisel poolel on avarus, valgus, toredad hetked sõprade seltsis, päikeseloojangud kallimaga ehk päris elu, mis meie arvates võiks olla vingelt nauditav.”
Ühisrahastuse kaudu finantseeritud arenduse müük ei ole seni läinud nii tormiliselt hästi kui näiteks Aurora Parkis, juulis oli müüdud ligi pool Loftidi korteritest.
Arendaja on müügi suhtes ise mõistagi optimistlik. “Tegemist on Kalamaja soodsaimate ruutmeetrihindadega ning arvestades piirkonna arengupotentsiaali, on korteri ost hea investeering, mis tasub end lähitulevikus kindlasti ära,” selgitab Makko.
Naaber soovib naabrit tunda.
Tallinna kesklinnas Torupilli asumisse kerkinud Lubja Residentsi kortermajas on suur osa kortereid müüdud.
Lamekatusega ning ühe trepikojaga Lubja 9a äsja valminud kortermaja on müüki korraldava Pindi Kinnisvara sõnutsi moodsa arhitektuurikeelega ning sobitub hästi ümbritsevasse keskkonda.
Korterelamu projekteerimisel on lähtutud energiasäästlikkusest ja elukeskkonna mugavusest: korterites on vesipõrandaküte ning soojustagastusega sundventilatsioonisüsteem. Juuli seisuga kortermaja 18st korterist vaid kaks jäänud vabaks, ülejäänud olid müüdud või broneeritud.
Pindi Kinnisvara maakler ning suurkliendi osakonna assistent Elje Hinno toob hea müügiedu põhjustena välja nii hoone asukoha, hea arhitektuuri kui ka kvaliteetse siseviimistluse. “Müügile on hästi mõjunud nii vähese korterite arvuga maja, mis mõjub hästi turvatundele – naaber tunneb naabrit.”
Ta lisab, et samuti on olnud oluline arendaja paindlikkus materjalide valikul ja ruumiplaneeringu muutmisel. “Enamus kliente on korteri ostnud omale koduks,” kinnitab Hinno.
Viiekorruselise korterelamu on projekteerinud Aigar Roht projekteerimisbüroost AB Korrus, hoone arendajaks oli Favorte tütarettevõte Lubja Residentsid OÜ. Ehitas osaühing OÜ Mitt & Perlebach.
Tõhusam klaasf assaad ja nutikad lahendused. Augusti alguses peeti Rocca al Maresse kerkiva uuendusliku elu-ja ärihoone LAEV sarikapidu.
Hoone arendajad rõhutavad hoone juures selle head asukohta mere ääres, samuti sise- ja välisarhitektuurset erilisust, ent kõige olulisemaks võib kahtlemata pidada energiasäästu ja nutikaid lahendusi. AL Mare Estate OÜ juhatuse liige Kalev Raidjõe toob targa maja lahenduse näitena, et magama minnes kustutatakse ühe nupuvajutusega kõik tuled, ventilatsioonisüsteem lülitatakse vaiksele režiimile, valvesignalisatsioon öörežiimile, kardinad suletakse, küte ja jahutus lülitatakse öörežiimile.”
Raidjõe kinnitusel on seni olnud suurim huvi kuni 3toaliste korterite vastu ning ligi 50% korteritestja äripindadest on müüdud või broneeritud.
Hoone ehitaja, Embach Ehituse juhatuse liikme Andres Salusaare sõnul ollakse töödega graafikus.
Betoonkarkass on valmis, ees ootab selle hoone üks kõige nõudlikum ehituslik etapp, milleks on tavapärasest paksema, kõrge helikindluse- ja UV-filtriga energiasäästliku, 63 mm paksuse klaasfassaadi paigaldus koos fassaadi ilmestavate lamellidega, mis annavad tulevikus elanikele säästu nii kütte- kui ka jahutuskuludelt. LAEVa energiaklass saab olema kõrgeim, mis Eestis on klaasfassaadiga hoonetel võimalik saavutada.
Elu- ja ärihoones saab olema 29 korterit ning 17 äripinda. Hoone arhitektuurse lahenduse autoriks on Raivo Kotov ja arhitektuuribüroo KOKO.

«На фоне выросшего количества предложений и осторожности арендаторов заполнение офисных площадей стало более сложной, чем прежде, задачей», – заявил руководитель сферы коммерческой недвижимости Pindi Kinnisvara Силвер Ояметс.

– Не секрет, что в последние годы доходность эстонских предприятий понизилась, и осторожность относительно будущего возросла. Вследствие этого свои планы относительно расширения они также оценивают с большей, чем прежде, осторожностью и все более основательно взвешивают возможность смены арендуемых площадей», – пояснил Ояметс.

Силвер Ояметс отметил, что в то же время количество предложений, прежде всего офисных площадей, демонстрирует тенденцию роста, исходя из чего, ужесточается и конкурентная борьба:

– Все больший вес при продаже приобретают также и аргументы, подтверждающие, почему та или иная площадь непосредственно имеет положительное значение для бизнеса. Очень важна окружающая инфраструктура, а также предыстория и реноме соседних предприятий. По сути дела, для каждой предлагаемой в аренду площади необходимо составить представляющий её хорошо аргументированный проспект.

Pindi Kinnisvara teatel maksis kõige kallim korter, mis juulis Rakveres omanikku vahetas, 160 000 eurot.

Kinnisvaraturg näitas elavnemise märke: kui juunis osteti 18, siis juulis vahetas omanikku 25 korterit. Kinnisvaraekspertide sõnul on pea alati võimalik hinnas tingida. Arvutuste järgi soovisid müüjad ruutmeetri eest saada keskmiselt 716 eurot, aga korterid müüdi hoopis 544eurose keskmise ruutmeetrihinnaga.

Pindi Indeks tõusis juulis 4,4% võrra, 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1296 eurot. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1242 €/m².
Kui 2016. aasta juunis tehti indeksilinnades 1169 korteriomandi tehingut, siis juulis toimus 1149 tehingut. Võrdluseks- 2015. aasta juulis tehti indeksilinnades 1283 korteriomandi tehingut.Suurimat mõju avaldas indeksile Tallinna linn, kus hinnatase tõusis juulis 4,7% võrra (1626 €/m²).Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses veel 7 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 108 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Kasvanud pakkumiste arvu ja üürnike ettevaatlikkuse foonil on büroopindade täitmine muutunud senisest keerulisemaks, ütles Pindi Kinnisvara ärikinnisvara valdkonna juht Silver Ojamets.

„Pole mingi saladus, et viimastel aastatel on Eesti ettevõtete kasumlikkus langenud ning ettevaatlikkus tuleviku suhtes suurenenud, mistõttu hinnatakse oma laienemisplaane ka varasemast tagasihoidlikumalt ja üüripinna vahetust kaalutakse üha põhjalikumalt, “ selgitas Ojamets.

Ojamets märkis, et samas on eelkõige büroopindade pakkumiste hulk kasvutrendis ning sellest tulenevalt konkurentsivõitlus suurem. „Lisaks hinnale müüvad üha rohkem argumendid, miks üks või teine pind ärile otseselt hea on. Väga oluline on ümbritsev taristu ning naaberettevõtete taust ja renomee,“ lausus ta. „Sisuliselt tuleb teha igale välja üüritavale pinnale argumenteeritud tutvustusprospekt, mida üürihuviliste seas levitada saaks,“ lisas Ojamets.

Tallinna ja tinglikult terve Eesti kinnisvaraturu tervise lakmuspaberiks peetud Lasnamäel langesid juulis järsult  nii hinnad kui tehingute arv.Kui terves Tallinnas tehingute arv tõusis, siis Lasnamäel, mis on elanike arvult Tallinna suurim linnaosa ning suurem ka Tartu linnast, langes juulis tehingute arv varasemalt 160-180 tehingult 141 tehingule. „Rohkem valmistab muret aga linnaosa keskmise ruutmeetri tehinguhinna langus ligi 1400 eurolt 1294 eurole,“ sõnas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Sooman selgitas, et suurusest ja elamufondi sarnasusest tulenevalt annab Lasnamäe tavaliselt parima ülevaate turul aset leidvatest emotsioonidest, pealegi on tegemist keskmisest odavama piirkonnaga, mille müügimaht ja –hinnad indikeerivad suurepäraselt elanikkonna maksevõimet ja eluasemelaenude kättesaadavust.

„Nii järsk langus oli veidi ootamatu, ehkki juba eelmisel kuul hoiatasime, et Euroopa poliitikas ja rahanduses toimuv võib anda turule tagasilöögi. Madalama laenuvõimega inimesed tunnevad turgude ebastabiilsusest tulenevat hiilivat intresside tõusu esimesena ja seda mõju polnud vaja kaua oodata,“ märkis Sooman.

Tallinnas ja selle lähiümbruses on kokku müügis 1800 uut korterit. Veel kevadel küündis nende arv 2000 ühikuni, samas korterite väljamüügihinnad muutunud ei ole.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et koos ühiskonnaga arenevad ka selle liikmete nõudmised elamispinnale. „Olid ajad, kui kõigi mugavustega kooperatiivkorter oli ihaldusväärne standard. Nüüdseks on need aga moraalselt iganenud ning noored otsivad kaasaegsemaid lahendusi,“ selgitas ta uute korterite menu.

„See trend jätkub,“ kinnitas Sooman, kelle sõnul liigub uusarenduste rajamine üha rohkem klastritesse. „Ühel hetkel ehitatakse kõik vabad majadevahed ju täis ning kuna Tallinna elanikkond suureneb ka edaspidi, siis hakatakse uusi elurajoone rajama suurematele aladele, et kasvavat nõudlust rahuldada,“ rääkis ta.

„Samas ei tasu hetkel ülearu eufooriasse sattuda- Euroopas on segased ajad ning kindlasti ei ole kinnisvaraarendus kiire raha teenimise koht, kus iga mees miljonäriks saab, sest konkurents on tugev ja ostjad hinnatundlikud,“ lisas Sooman.

Augusti alguse seisuga oli Tallinnas ja selle lähivaldades müügis ca 1800 korterit, mis jagunes kokku 79 kortermajaarenduse peale. Keskmine pakkumishind oli 2285 €/m².

Tallinna kinnisvaraturul on ostjatel praegu võimalik rohkem oma tingimusi dikteerida, sest uusarenduste pakkumisi on palju ja arendajad peavad tiheda konkurentsiga piirkondades klientide leidmiseks kõvasti pingutama, kinnitavad kinnisvarafirmade esindajad. Maa-amet teatas eile, et juulis tõusis korteri ruutmeetrihind Tallinnas aastatagusega võrreldes ligi kümnendiku, samas aga on kinnisvarafirma Uus Maa andmetel uusarenduste hinnad langusteel. Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht Rando Vanaveski selgitas ERRi uudisteportaalile, et juulikuu tehingustatistika ei ole veel saabunud ja seetõttu saab praegu vaid spekuleerida, kuid tõenäoliselt on statistilise hinnakasvu taga mõne kallima uusarenduse valmimine ja sellega seotud asjaõiguslepingute sõlmimine.

“Nende lepingute osas on aga müügihinnad kokku lepitud pool aastat või isegi aasta tagasi ja seetõttu ei peegelda see täit tõde selles osas, mis täna hindadega toimub,” sõnas ta.

Kui Vanaveski hinnangul ei paista uusarenduste turul märkimisväärseid muudatusi – siin-seal tehakse sooduskampaaniaid, kuid drastiliselt pole hinnakirju korrigeeritud -, siis Uus Maa analüütik Risto Vähi leiab, et praegu on olukord juba teistsugune: turul on palju pakkumisi, konkurents on tihe ja nüüd peavad arendajad päris palju vaatama, kuidas oma kaupa pakkuda ja kuidas hindu kujundada.

“Meil on puhas ostjate turg. Ostja vaatab, mis talle kõige rohkem sobib, kus tema jaoks on hinna-kvaliteedi suhe kõige parem,” tõdes analüütik, kes ei prognoosi samas lähemal ajal suurt hinnalangust, sest ehitushinnad on üsna kõrged ja alla omahinna arendajad minna ei saa.

Pindi kinnisvara Tallinna ja Harjumaa eluruumide osakonna juht Elmar Liitmaa märkis, et olukord on piirkonniti väga erinev – on projekte, kus hind on juba paar aastat stabiilselt tõusnud ja langusest ei saa rääkida. Teatud kohtades, kus on tekkinud mitu uusarendust, on aga surve hindu langetada. Ta tõi välja, et mitu konkureerivat arendust on Mustamäel, samuti kesklinnas, kus keskmine hinnatase on kõrgem ja ostjat on leida raskem.

“Sellest tulenevalt üritavadki erinevad arendajad hoida kliente ja meelitada mingite hinnaalandustega, kui on näha, et klientidel on valik mitme projekti vahel olemas,” sõnas ta.

Põhja-Tallinn näitab küllastumise märke

Liitmaa sõnul on Põhja-Tallinna kinnisvaraturul küllastumise märgid ja klientidele tuleb hakata hinnas vastu tulema, sest valik on lai ning ostjad vaatavad ka alternatiivseid piirkondi.

Risto Vähi selgitas, et kuna Põhja-Tallinna tagumises osas jõudis hinnatõus hiljem kohale, said need piirkonnad alternatiiviks, kuhu soodsamalt kortereid osta. Nüüd on hinnad sealgi päris palju kasvanud ja tema hinnangul peaks pakkumisel seal ettevaatlik olema.

“Ei ole sellist asja, et rabatakse. Tegelikult tasub ka seal maa peale tagasi tulla,” märkis ta.

Muudes linnaosades on hinnatase stabiliseerunud, kuid Vähi tõi välja, et näiteks nn magalarajoonide renoveerimata kortermajades, kus küttekulud on kõrged, on neljatoaliste nurgapealsete korterite hinnad juba tükk aega languses olnud ja ostjaid lihtsalt ei leita.

“Tuleb aru anda, et kuigi mäed, eriti Mustamägi, vahepeal kasvasid, siis see ei ole igavene kasv, tase on saavutatud ja kui ülehinnatud korterite puhul oli varem nii, et tehti omapoolne pakkumine, siis praegu isegi ei tehta enam pakkumist, ei võetagi ühendust, ei vaadatagi sellist asja. Tasub oma pakkumishindades tegelikult väga-väga konservatiivne, mõõdutundeline olla,” nentis Vähi.

Rando Vanaveski prognoosis, et teisel poolaastal püsivad korterite hinnad üsna stabiilsed ja võivad tõusta kuni kolm protsenti. Järelturu korterite hindades aga muutusi pole näha.

“Igipõlisele küsimusele, kas ostu- või müügihuvilised peaksid kiiresti tegutsema või ootama, vastaksin selliselt, et koduostja- või müüja ei peaks käituma nagu spekulant või investor ega püüdma turul tippusid või põhjasid. Kodu ostmine on pikaajaline otsus ja lühemaajalistest turukõikumistest ei tohiks end lasta mõjutada,” lausus ta.

Sügis kasvatab üürituru aktiivsust, aga mitte hinnataset

Üürihindadest rääkides märkis Risto Vähi, et kuigi on hooaegu, kus hinnad kasvavad, siis Tallinnas on tänu tudengitele sügise lähenedes kasvanud küll turu aktiivsus, aga mitte hinnad, sest konkurents on suur.

“Kui võrrelda näiteks sellega, mis kolm, neli või viis aastat tagasi juulis-augustis rääkisime, kuidas hinnakasv oli meeletu, kuidas rabati ja joosti, siis sellist asja praegu ei ole. Lihtsalt nii palju on tulnud pakkumisi. Tohutut paanikat ei ole, aktiivsus on kasvanud, aga see on mõõdukam, võrreldes varasemate aastatega,” kinnitas Vähi.

Elmar Liitmaa ütles, et senini on ääretult suur nõudlus Tallinna lähivaldade tõmbekeskustes asuvate korterite vastu. Näiteks Keilas, Jüris ja Laagris ütletab nõudlus pakkumist. Mida kesklinnale lähemale, seda enam on aga pakkumisi ja seda keerulisem üürnike leidmine.

Jahtumise märke näitab Tallinna kallimate üürikorterite turg, aga väga odavatest üüripindadest huvituvad lisaks Eesti tudengitele ka eksootilisematest riikidest pärit välisüliõpilased.

Välismaalastest korteriostjaid on Liitmaa hinnangul eelmisest buumiajast vähem ning eksklusiivsesse varasse investeerijate asemel on ilmunud teistsugune välismaalaste kontingent, kes on siia tulnud alaliste elanikena ja ostavad endale vara elamiseks, mitte investeeringuks.

Maa-ameti andmetel oli juulis keskmine korteri ruutmeetrihind Tallinnas 1662,5 eurot ja sõlmiti 724 tehingut.

Pindi Kinnisvara teeb põhjalikku artikliseeriat Tallinna linnaosade ja selle olulisemate lähivaldade kinnisvaraarenduse turust. Seekord on vaatluse all Mustamäe – linnaosa, mis on saanud viimaste aastate jooksul täiesti uue hingamise.

Elari Tamm pakub teist suve oma Haapsalu majas nelja külaliskorterit. Foto: Arvo Tarmula

Airbnb kaudu pakub Haapsalu piirkonnas öömaja 92 kinnisvaraomanikku, Tallinnas näiteks vaid 300 ringis.

Korterite lühiajalist üürimist vahendava portaali Airbnb andmetel võib Haapsalust ja Haapsalu ümbrusest südasuvel leida tervelt 92 öömaja. Teist suve portaali kaudu Haapsalus kortereid lühiajaliselt välja üüriva Elari Tamme sõnul oli eelmisel suvel see arv peaaegu poole väiksem. Haapsalust enam kui 40 korda suuremas Tallinnas on kortereid pakkumisel näiteks umbes 300.

„Kahtlemata on lühiajaliste suvituskorterite väljaüürimine Haapsalus mitmekordistunud. Elu näitab, et tippsündmusteks tasub kindlasti aasta ette broneerida ning miks mitte ka muuks puhkuseajaks,” sõnas Tamm.

Külaliskorter tõmbab oma ja võõrast

Haapsalu turismiinfokeskuse infokonsultandi Andra Välja kinnitusel on külaliskorterite vastu huvi kasvanud. Korteri plussideks hotelli ees nimetab Välja näiteks soodsat hinda, söögitegemise võimalust ning suuremat privaatsust. „Külaliskorterite vastu tunneb huvi nii välis- kui ka siseturist, igal aastal lisandub Haapsallu hinnanguliselt 10–20 külaliskorterit ja see arv kasvab pidevalt,” lisas Välja.

Eelkõige just suurürituste ajal on enamik majutuskohti Haapsalu linnas täis ning kuigi enamasti broneeritakse need juba varakult, on ka viimase hetke majutuse otsijaid. Õnneks õnnestub Välja sõnul ka neile enamasti elukoht leida.
Turismiinfokeskuse andmetel ööbitakse suvituskorteris keskmiselt üks kuni kolm päeva ja hind jääb ööpäevas suurusjärku 20–25 eurot. Enamik külaliskortereid tegutseb hooajati ehk ainult suvel ja on talvel kinni.
Kui palju suvituskortereid Haapsalus on, selle kohta turismiinfokeskusel täpne ülevaade puudub.

Hinnad üheksast 390 euroni

Portaalist leitavad pakkumused jäävad hinnavahemikku 9–390 eurot, keskmine hind jääb 50–60 euro kanti. Üheksa euro eest võib saada telkimiskoha Karja tänaval asuva maja hoovis ning 390 euro eest luksusliku villa Noarootsis Dirhamis.

Üürihinda ei tasu Elari Tamme sõnul liiga kõrgeks ajada. „Mul endal üürivad mõned tuttavad korterit välja 150 euroga. Kui ma neilt selle peale küsin, kas nad ise oleks nõus ööbimise eest nii palju maksma, on vastus eitav,” ütles ta ja lisas, et tihenevas konkurentsis on mõistlik hinnad pigem madalad hoida.

Elari Tamme sõnul on lühiajalisi üürikliente Haapsalus juunist augusti lõpuni, kuid sealt edasi võib huvilisi üles lugeda kahe käe sõrmedel. Peamised huvilised on tema sõnul välismaalased, eelkõige soomlased ja venelased, ning enamasti üürivad inimesed korterit kaheks päevaks kuni nädalaks.

Klientide vastukaja on Elaril olnud enamasti positiivne ning mitu inimest on ka teist suve tagasi tulnud. „Vaid üks klient leidis, et Mulla tänav jääb kesklinnast liiga kaugele ning teine klient ei olnud rahul patjade kvaliteediga. Lubasin, et järgmine kord saab ta valida kolme padja vahel,” märkis Elari.

Projekt „Haapsalu majutab”

Kuna just suurürituste ajal on huvi vabade korterite vastu eriti suur, algatas Vana Haapsalu Selts juunis veinipäevade ja Toto Cutugno kontserdi ajal projekti „Haapsalu majutab”, millega kutsuti vanalinnas elavaid inimesi teada andma, kelle juures on vaba tuba, aiamaja või hoovis telkimise võimalus. Seltsi juhataja Merike Lauri sõnul leidis nende seltsi kaudu tollel nädalavahetusel endale majutuse 30 inimest.

„Tundub, et kõik läks hästi. Külastajate vastukaja oli positiivne ning ka majutajad olid rahul, midagi sassi ei aetud ega ära varastatud,” kommenteeris Laur. Seni ei ole projekti korratud, kuid kuna vastukaja oli igati positiivne, siis võib-olla proovitakse Augustibluusi ajal uuesti.

Pindi Kinnisvara partneri Peep Soomani sõnul on suvituskorterite kasvava populaarsuse taga see, et inimestel on raha käes rohkem kui enne ning siseturism on varasema ajaga võrreldes saanud järjest populaarsemaks. „Kui sama raha eest võib saada kas hotellitoa või kolmetoalise korteri, on valik ju tegelikult lihtne,” märkis Sooman.

Kuigi Airbnb kaudu oma korterite ja tubade üürimine kasvab Haapsalus kiiresti, on nende osa hotellidega võrreldes veel väike. Statistikaameti andmetel oli Läänemaal mais 64 ametlikku majutuskohta 676 toaga.

Mis on Airbnb?

Airbnb on portaal, mille kaudu saab igaüks oma tühjalt seisvat tuba, korterit või maja lühiajaks välja üürida. Põhimõtteliselt on tegemist inimeselt inimesele majutusteenusega.

Airbnb teenuse kasutajad on jagatud võõrustajateks ja külalisteks, kes mõlemad peavad portaali registreerimisel oma isiku kinnitama. Võõrustajate avaldatud pakkumused koondatakse Airbnb andmebaasi. Huvipakkuva öömaja leidmisel saab esitada taotluse selle reserveerimiseks, mille peab siis võõrustaja omakorda kinnitama.

Märgitud rendihinnale lisandub veel 6–12 protsendi suurune tasu, mille kaudu rahastatakse võõrustajatele mõeldud kindlustust ja kasutajatuge.

Ametlikult on 2008. aasta augustis tegutsemist alustanud Airbnb 191 riigis ja enam kui 34 000 linnas. Seal on üleval ligi 1,5 miljonit pakkumust.

Pindi Kinnisvara koostab põhjalikku artikliseeriat Tallinna linnaosade ja selle olulisemate lähivaldade kinnisvaraarenduse turust. Esimesena on loomulikult vaatluse all Lasnamäe- on ju tegemist Tallinna suurima linnaosaga, kus elanikke on rohkem kui Tartu linnas, kirjutab Pindi Kinnisvara projektijuht Janek Saveljev.

Hoolimata monotoonsest välimusest on Lasnamäe linnaosa elanikkonna poolest üks Tallinna kirjumaid piirkondi. Alustuseks tuleks kohe ära mainida, et Lasnamäe ei ole ammu enam ainult „venelaste“ linnaosa. Tõsi, muukeelsete inimeste kontsentratsioon on seal kõrgem (ligi 70%) kui mujal, kuid Lasnamäe on teinud viimase paarikümne aastaga läbi suure muudatuse, mis meelitab sinna elama ka eestlasi.

Et Lasnamäe uusarendusteturust paremini aru saada, tuleb kõigepealt vaadata mainitud 70% muukeelsete inimeste eelistusi. Nende seas on vaeseid ja rikkaid, töötuid ja ärimehi. Kuid kõiki neid ühendab kogukond ja slaavipärane perekultuur, kus ämmad elavad kõrvalkorterites ja sõbrannad sätivad ennast võimalusel elama kõrvalmajadesse.

Pole tavapäratu, et ühel suuremal elamispinnal resideerub suisa neli põlvkonda pereliikmeid. On arusaadav, et need pered, kes on majanduslikult paremal järjel, soovivad amortiseerunud ja ühetaolistelt elamispindadelt kiirelt jalga lasta. Samas ei soovita hüljata oma perekonda, kodukanti, sõpru ega kommuuni üldisemalt. Viimane ongi põhjus, miks Lasnamäe uusarenduste turg on viimasel ajal nii kiirelt kasvanud – hetkel on Lasnamäel arendamisel 10 suuremat kortermaja(kompleksi) ja teadaolevalt on lisa parajal hulgal tulemas.

Arvestades linnaosa elanike arvu, on praegu vabade uute korterite 250 ühikuline jääk kui piisake meres ning uute majade lisandumisel ostetakse maja paremad korterid ära loetud nädalatega. On väga harv juhus, kui Lasnamäe uues kortermajas on üldse midagi veel müüa hetkeks, kui maja valmis saab. Lõviosa projekte ongi suunatud eelkõige kohalikule maksejõulisele vene või muust rahvusest elanikule. Nii näiteks oskame ka enda poolt müüdavatest projektidest välja tuua, et nii Alvari 18 kui Virbi 8/10 ostjate puhul on eestlasi alla veerandi ning sama jaotus on lõviosal teistelgi Lasnamäele arendatud kortermajadel.

Küll aga teame, et näiteks Merko poolt suisa väikese linnakuna arendatava Paepargi elurajooni praegu müügis olevas majas on eestlaste osakaal juba ligi pool.

Täiesti erandlikuks projektiks saab kindlasti olema lähipäevadel lansseeritav Lauluväljaku Residentside majadekompleks, mis asub tehniliselt küll Lasnamäe linnaosas Mäe tänaval, kuid millele pole enam mitte mingisugust rahvusest tulenevat sihtgruppi- üle linna vaadetega katuseterrassidega korterid konkureerivad eelkõige Pirita teele rajatavate luksuspindadega.

Lasnamäe uusarendusi iseloomustab ka väga suur hinnadiferents- odavamate majade kehvemad korterid saab kätte vähem kui 1500 eurose ruutmeetrihinnaga (nt Sinimäe 16), samas tippmajades (nt Lauluväljaku residentsid) hakkavad kallimad elamispinnad maksma kuni 3000 €/m², mis siiski on kolmandiku võrra vähem Pirita teele rajatavatest sarnasest pindadest.

Arvestades Lasnamäe linnaosa suurust, siis julgeme väita, et Lasnamäe lausa januneb uute elamispindade järgi- nii Tallinna kui ka Lasnamäe elanike arv kasvab pidevalt ning praegune pakkumiste hulk ei suuda kindlasti nõudlust rahuldada. Usutavasti näeme lähiaastatel seal üha vilkamat arendustegevust ning sööti jäänud tühermaade järkjärgulist täisehitamist.

Fakte Lasnamäe linnaosast ja sealsest korteriturust

Elanike arv juuli 2016: 119 105
Korteritehingute arv 2015: 1842
Korteritehingute arv 2016 I pa: 964
Keskmine korteriomanditehingute hind juuni 2016: 1381 €/m²
Järelturu korterite pakkumiste arv: ca 1000
Uusarenduste korterite pakkumiste arv: ca 250

Valik Lasnamäe uusarendusi:

BBC mullu valminud dokumentaalsarjas «Superrikkad ja meie» on vaatluse all ka kinnisvaraküsimused:  koduost, mis veel 1970ndatel oli tavalise briti jaoks reaalsus, on tänu superrikaste uusarendustele nihkunud kättesaamatusse kaugusse ning aastaks 2032. ollakse muutunud koduomanikest üürnikeks.

Sarjad esinenud majandusekspertide sõnul pole kinnisvara omamine superrikastele koduost, vaid kapitalimahutus: nad nimetavad Londonis kõrguvaid arendusprojekte «tornseifiks», kuna kinnisvaraostu peetakse kullakangidest tõhusamaks. Tavainimesele jääb koduost kättesaamatuks: kui möödunud sajandi keskpaigas sai Oxfordis koduomanikuks kolmekordse keskmise palgaga, siis täna tuleks kodu eest välja käia vähemalt 11 keskmise palga suurune summa.

70% Londoni uusarendustest kuuluvad välismaistele investoritele.  «Superrikkad muudkui laiendavad oma valdusi,» nendib saates linnaplaneerija Peter Rees. Suureneva üürituru valguses toob kinnisvara omandamine ka tulevikus katkematu rahavoo – viimaste uudiste kohaselt eelistavad paljud superrikkad Londonis ka korterit üürida.

Seisusekohane elamine Londoni südalinnas pole ka superrikastele odav ost: maailma üks kallimaid luksuskortereid vaatega Hyde Parkile ja Knightsbridge’ile, mis hõlmab kogu luksusliku kortermaja üheksanda korruse, maksab ei rohkem ega vähem kui 150 miljonit dollarit – see on näiteks kuus korda enam kui küsitakse Austraalia kõige kallima korteri eest, kirjutab Vogue Living. Luksuslik kortermaja pakub aga supperrikastele ka  uksehoidjateenust, olemas on ka oma kino, raamatukogu, bassein ja spaa.

Manhattani elamuarendajatel, erinevalt Londoni kolleegidest, pole elu sugugi nii mesine. Nimelt ei kiirusta ülirikkad sugugi uutesse pilvelõhkujatesse 100 miljoni dollari eest korterit soetama, kirjutab New York Times. Nii tuligi näiteks läänemaailma kõrgeimas eluhoones 432 Park Avenue hiiglaslike korterite hind alla lasta : 85 miljonit dollarit maksnud kogu korrust hõlmanud luksuskorter tehti kaheks eraldi korteriks, mida 40 miljoniga müüakse.

Välisinvestorite leigus võib olla seletatav ka USA rahandusministeeriumi suurenenud huviga luksuskinnisvara ostu-müügitehingute vastu: rahandusministeeriumi fookuses on eeskätt Manhattanil luksuskinnisvara.

Kõigist tehingutest, mille väärtus on üle 3 miljoni dollari, tuleb ministeeriumile põhjalikult aru anda. Taolisi tehinguid pole aga sugugi vähe: ainuüksi 2015. aasta teises pooles tehti taolisi ostu-müügitehinguid 1045. Teise piirkonnana on ametnike kullipilgu all Miami, kus aru anda tuleb juba 1 miljoni dollari suurustest tehingutest.

Tallinn – kättesaamatu kesklinn

Tulles kodule lähemale, tuleb aga nentida, et ka Tallinna kesklinna uusarendustes rühivad ruutmeetrihinnad jõudsalt 2500 eurost/m2 ülespoole, mis tähendab seda, et keskmist palka teenival eestimaalasel pole mõtet uuest südalinnakodust unistada. «Keskmine palk on umbes tuhat eurot ja sellega kesklinna korterit osta ei saa. Linnasüda on keskmisest jõukamate inimeste pärusmaa,»möönab Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman.

«Samas kesklinnakorteritesse investeeritakse ja enamik investoreid ostab need endale elamiseks,» selgitab Liven partner ja investorsuhete juht Andres Aavik. 25 aastat südalinnas elanud kinnisvaraspetsi sõnul on südalinnaelu äärmiselt mugav: kõik on käe-jala kaugusel. «Jala saab minna kooli või tööle, ei pea ummikutes loksuma, aastas säästad nii umbes nädala. Hind on loomulikult sellevõrra kallim, aga kesklinn on elamiseks väga hea koht.»

Hindadel tõusuruumi

Kus on Tallinna südalinnakorterite hinnalagi? Tallinna vanalinna kalleima korteri ruutmeetrihind ületab 7000 eurot/m2. «Meie kinnisvaraturul on suhteliselt vaene ostjaskond,» nendib Aavik. «Äärelinna ja kesklinnakorterite hinnavahe on väga väike, poolteist kuni kaks korda. Põhjanaabrite juures on nii, et Vantaas maksad korteri ruutmeetri eest 3000 eurot/m2, samal ajal kui Helsingi kesklinnas asuva korteri ruutmeetrihinnaks tuleb 12 000 eurot/m2,» räägib ta.

Kinnisvaraspetsialisti hinnangul on südalinna korterite hindadel veel kasvuruumi. «Hinnad kasvavad, kui osjad muutuvad jõukamaks,» nendib Aavik. «Vabad krundid saavad täis arendatud ja hinnad liiguvad üles, nagu on juhtunud teistes Skandinaavia pealinnades.»  Mehe sõnul kujuneb südalinnakorteri hind vastavalt pisidetailidele: kuskohas ta täpselt asub, millised on vaated. «Ent minu arvates 3000 eurot/m2 heas asukohas asuva kesklinnakorteri eest on väga hea hind.»

Kesklinna eksklusiivne kinnisvara on Peep Soomani sõnul küll vähem likviidsem, ent võimalus üüritulu teenimiseks jällegi suurem. «Kesklinnas saab ajada ka lühiajalist üüriäri, näiteks üürida korter välja turistidele,» selgitab ta.

Kesklinna kinnisvara on samas majanduslike muutuste suhtes väga tundlik: kaovad välisinvestorid, toimub kohe ka hinnakorrektuur. «Välisinvestorit huvitab kinnisvara puhul muidugi ainult kesklinna piirkond, näiteks kilomeeter Vabaduse väljakust või Viru keskusest,» nendib Sooman. «Kesklinnas annavadki ostjatena tooni välisinvestorid ja jõukam elanikkond.» Kuigi majandusmuutuste suhtes tundlik, on kesklinna piirkond edeneva ja õitsva majanduse korral kõrges hinnas. «Siin on arendatavat pinda nii vähe, et nõudlus on suurem.»

Millised on Tallinna linnasüdame uued kuumad piirkonnad? «Sadama ala: näiteks Porto Franco kõrval ka Promenaadi maja,» räägib Andres Aavik. «Olen ka ise sinna korteri ostnud, arvestusega, et see saab olema nagu analoogne piirkond merelinnas Oslos: vana tööstusala arendati kvaliteetseks elu- ja töökeskkonnaks ning see on puhtalt jalakäijate ala.» Teine väga atraktiivne suund, kuhu tema sõnul uusi kortereid tulemas, asub Kultuurikatla ja Meremuuseumi vahel.

«Linnasüda võib olla elamiseks väga mõnus koht, ent sel on ka omad miinused,» leiab Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman ning soovitab koduostu huvilistel pigem äärelinna investeerida. «See on piirkond, kuhu inimesed tulevikus liikuma hakkavad,» sõnab ta. «Praegu on mõistlikum osta uus elamispind, kuna tulevikus on selle majanduskulud mõistlikumad ja see on oluliselt taskukohasem.»

Nõudlus hea hinnaga korterite järele on Rakveres endiselt suur. Juunis osteti kortereid 18. Ostjad soovivad enamasti, et maja oleks juba soojustatud ja korter elamiskõlblik.

Kuigi otsitakse ka kortereid, mis oleksid nimelt viletsamas seisukorras, et need hea hinnaga kätte saada ja seejärel ise remonti teha. Kõige kallim korter müüdi juunis 55 500 euroga.

Pindi Kinnisvara statistika järgi on Rakvere korterid aastaga kallinenud veerandi võrra, eelmise kuuga võrreldes üheksa protsenti. Selle kõikumise määrab tehingute võrdlemisi väike arv.

Enamasti on inimestel korstnapühkija kutsumisega tuli takus sügisel – siis tuleb meelde, kui tähtis on talvel soe tuba.

Pindi Kinnisvarahalduse kutselise vanemhaldur Heliis Anto sõnul tasuks majaomanikel korstnate puhastamise peale mõelda aga juba suvel.

„Praegugi on sõltuvalt piirkonnast korstnapühkijate järjekorrad kuni kaks kuud. Kui majaomanikud jätavad teenuse tellimise sügisesse, siis kordub iga-aastane stsenaarium ning korstnad saavad puhtaks alles jõuludeks,“ rääkis Anto.

Peale selle loeb korstnapühkija üles kõik leitud vead – kas on korsten katki, vajab sisu vahetamist või on ahjus midagi viga – ja nii jõuab suvel kõik vead ära parandada.

Kui alles sügisel ahju või korstna kordategemisele mõtlema hakata, on juba hilja, sest siis ei leia ka enam pottseppi, korstnaladujaid ega teisi töömehi. Seetõttu ongi hea lasta talvel tekkinud pigi ära pühkida siis kohe, kui kütteperiood on lõppenud.

Juunis tegi Tartu korterituru hinnatase kõigi aegade rekordi – tehingute keskmine ruutmeetri hind oli 1291 eurot. See on 6,9% kõrgem kui kunagise buumi tipus.

Pindi Kinnisvara Tartu kontori juhataja Riho Lubi ütles, et Tartu kinnisvaraturg taastus juba majanduskriisist kiiremini ja sai toona ka vähem kannatada.

„Tartu kinnisvaraturu üks eripärasid on asjaolu, et siin on muuhulgas palju avaliku sektoriga seotud asutusi, kus majanduslanguste ajal ei kaotata massiliselt töökohti. Lisaks annavad tugevalt fooni tudengid, kes peavad kuskil elama ka sügavaimatel kriisidel,“ selgitas Lubi.

Praegust kõrget hinnataset põhjendab Lubi ka asjaoluga, et Tartu kui Lõuna-Eesti majanduskeskus peibutab kehvemal järjel olevatest piirkondadest üha rohkem uusi elanikke, kes samuti vajavad elamispinda.

Tallinnas müügisolevast 6000st korterist on juba kolmandik uusarendused, samuti on nende müügitempo üha kiirem.

Tallinnas müügisolevast 6000st korterist on juba kolmandik uusarendused, samuti on nende müügitempo üha kiirem.

Siinkohal toob Pindi Kinnisvara välja levinumad põhjused, miks paljud otsustavad hoolimata kallimast hinnast soetada endale vana elamispinna asemel korteri uhiuude majja.

Ühtlasem sotsiaalne läbilõige. Ka maksevõimeliste inimeste seas on veidrikke, kes õhtuti pasunat puhuvad, kuid oht, et sinu keldriboksist hoidised jalutama lähevad või keegi lahtise välisuksega öötundideni pidu paneks, on väiksem. Rääkimata siis hoovis vedelevatest süstaldest. Oluline on ka, et igat eurot ei saeta pooleks ning kasvõi lastele liivakasti ehitamine ühistu raha eest läheb tavaliselt libedamalt.

Madalamad kommunaalkulud. Uued ehitised on energiatõhusamad ja kütte pealt säästetud rahaga saab katta uue korteri kõrgemast hinnast tulenevat kõrgemat laenumakset.

Turvalisus. Valdav enamus uusi kortermaju on aiaga piiratud, mis vähemalt osaliselt hoiab kurikaelad eemal. Nii on lastel turvalisem õues pimeda saabumiseni mängida, samuti on rohkem kaitstud auto ja kogemata trepile jäetud jalgratas.

Ühtekuuluvustunne. Kõik on korteri eest maksnud ja soovivad seda säilitada nii füüsiliselt kui kultuuriliselt. Hoolimatust taunitakse, üks on kõigi eest väljas.

Võimalus oma kodu täielikult sisustada ilma, et enne peaks tülika remondi ette võtma.

Aeglasem amortisatsioon. Kõikide ehitusvigade jaoks kehtib ka garantii, seega hoone korrashoiuks kulub vähem raha.

Esteetika. Uus asi on uus asi. See ei lagune, näeb hea välja ja seda on lihtsalt mõnusam vaadata.

Edevus ehk „naabrist parem“. Siin pole midagi kommenteerida. Nii lihtsalt on.

Edukaim kinnisvarabüroo kasvas eelmisel aastal mühinal ja maksis dividende, kuid kardab, et suurt kasvu selleks aastaks enam ei jätku.

Eesti suurim kinnisvarabüroo Uus Maa on oma esikohta Äripäeva kinnisvarabüroode TOPis möödunud aasta tulemustega tugevalt kinnitanud. Ettevõte kasvatas eelmisel aastal käivet 16 protsenti, ületades kolme miljoni euro piiri. Kasum oli neil 2015. aastal ligi 750 000 eurot ja omanikele maksti üle 260 000 euro dividende.

Aastaaruandes selgitab juhtkond, et kinnisvaraturg oli möödunud aastal stabiilne, kuid aktiivne, ja käibe kasvatamisele aitasid kaasa suur tarbimine, töötuse vähenemine ja elanikkonna kõrge kindlustunne. “Kuigi majandusseis on kohati keeruline, oli ettevõttel siiski võimalik ellu viia oma plaanid ja suurendada käivet kõigis valdkondades, kus tegutseme,” seisis aruandes.

Pigem märgid hinnalangusest. Tänavu tahab Uus Maa käivet kasvatada 20 protsenti, kuid firma juht Jaanus Laugus kahtles, kas selleni jõutakse. “Pigem on 10protsendine kasv aktsepteeritav,” ütles Laugus. “Turg on suhteliselt stabiilseks muutunud ja võime näha, et mõnes segmendis on paigalseis või väike hinnalangus. Pankade laenuaktiivsus ei ole ka kõige kõrgemal, et nad toetaksid turuaktiivsust. Eelmisel aastal oli optimismi rohkem, praegu on rohkem rahulikumat meelt,” ütles ta.

Pindi Kinnisvara, mis oli edetabelis mullu käibe poolest teisel kohal, kasvatas aastaga käivet pisut üle 10 protsendi, 2,8 miljonile eurole. Kasum jõudis vähem kui 90 000 eurolt 200 000 euro lähedale. Ettevõte ise hindab eelmist aastat äriliselt tagasihoidlikuks, sest käivet küll kasvatati, kuid turu üldist kasvutrendi arvestades oleksid võinud minna veel paremini.

“Möödunud aastal ei olnud viga, kuid kindlasti ei olnud tegu tippaastaga. Hinnatase kinnisvaraturul on kasvanud märkimisväärselt ja sellest tulenevalt jäi ka mullune tehingute arv tagasihoidlikuks,” ütles viimase aasta majandustulemuste kohta Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Tasakaalukas joon. Tänavuse aasta kohta leidis Sooman, et see ei tule mullusest ei oluliselt kehvem ega parem. Juulikuus terve aasta käivet ja kasumit prognoosida on tema sõnul veidi ennatlik. Majandusaasta aruandes seisab, et ettevõte tahab tänavu hoida tasakaalukat joont.

“Selle all peame silmas eelkõige sisemisele arengule keskendumist, suuri revolutsioonilisi muudatusi me ei planeeri. Kasvatame müügiportfelli, analüüsime keskmisest intensiivsemalt turgu, et anda oma klientidele paremat nõu ja hinnata veelgi spetsiifilisemaid varasid, samuti värbame aktiivselt uusi maaklereid,” ütles Sooman ja lisas, et tänavu on nendega liitunud üle 20 inimese.

Ka Uus Maa tahab sel aastal maaklereid palgata, eesmärgiks on seatud vähemalt kümme uut töötajat. “Kulude kärpimist me ei näe. Selles mõttes oleme suhteliselt tublid olnud, et väga palju ülekulu ei ole,” lisas ta.

Laugus ütles, et ettevõtte tegevuses on fookus ärikinnisvara teenusel ja selle osakonna tõusul. Elupindade poole pealt vaadatakse uusarendusi, kuid püütakse samal ajal olla tugevad ka vanemate korterite turul.

Tulemused

Kinnisvarabürood kasvasid mühinal

viimase Äripäeva kinnisvarabüroode TOPi kolme suurima büroo majandustulemused mln eurodes

Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Pindi Kinnisvara AS

Domus Kinnisvara OÜ

ALLIKAS: ETTEVÕTTED

Statistika

Harjumaal suurt muutust pole olnud

korteritehingute arv 2016 esimesel poolaastal ja muutus võrreldes 2015. aastaga

Hind kasvas tehingute hulgast kiiremini

korteritehingute mediaanhind 2016. aastal I poolaastal ja muutus võrreldes 2015. aastaga

maakond mediaanhind, muutus, % EUR/m2

ALLIKAS: MAA-AMET

Turg võtab hoogu maha

Kuigi korterite hinnad ja tehingute hulk paisuvad, on turg jahtumas.

Kui maa-ameti andmeil tehti esimese kuue kuuga korteritega rohkem tehinguid ning hinnad kasvasid, siis viimastel kuudel on jahtumine kohale jõudnud.

Poole aastaga tehti korteritega 9752 tehingut ja seda on aastatagusest samast perioodist 3% võrra enam. Samal ajal kasvas korterite mediaanhind siinsetes maakondades.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark tõi oma veebis välja, et nii hindade kui ka tehingute juurdekasv teises kvartalis pidurdus, piirdudes mõlemal juhul kahe protsendiga. Pealinnas aga kahanesid viimase kolme kuu korteritehingud 1% võrra.

Hinnatõusu pidurdumine on 1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul jõudnud ka statistilistesse näitajatesse. “Aastaga on nii hinnad kui ka tehingumahud püsinud samal tasemel. Igal ajal on arendajaid ja ostjaid, kes teevad rumalaid otsuseid, aga pangad praegu tühje põlde või igat projekti ei finantseeri ja mullistu-mist ei toeta,” lisas Vahter. “Paari aasta jooksul olulisi muutusi ei toimu.”

Pindi Kinnisvara andmetel soovis Rakveres pakkuja saada mais keskmiselt korteri ruutmeetri eest 734 eurot, aga reaalseks ruutmeetrihinnaks kujunes hoopis 530 eurot. Soovitu ja saadu vahe oli seega lausa 44%. Rakvere korterihindade ülehinnatud taset näitab ka kinnnisvarauudised.ee kiire analüüs kui võrrelda hetkel müügis olevate korterite hindu maakonna keskmise palgaga ning kõrvutada vastavaid näitajaid naabermaakondadega.

Kinnisvaraportaali KV.EE andmetel on hetkel(21.06) Rakvere linnas müügis 83 korterit, millest odavaim müüakse 5900 euro eest ning kallim maksab koguni 169 000 eurot. Kiirelt sirvides võib korterite keskmiseks hinnaks nimetada umbes 30 – 40 tuhat eurot. Keskmine palk maakonnas oli 2015. aastal statistikaameti andmetel kõigest 895 eurot.

Naabermaakonnas Jõgevamaal on müügis 44 korterit, odavaima saab soetada 4000 euro eest ning kalleim ei maksa rohkem kui 24 9000 eurot. Korterite keskmine hinnatase jääb Jõgeval umbes 15 tuhande euro kanti. Arvestades aga, et keskmine palk ei ole Jõgevamaal(828 eurot Statistikaameti andmetel) oluliselt madalam kui Lääne-Virumaal, ei ole liialdus väita, et Rakvere korterihinnad on ülehinnatud.

Järvamaa pealinnas Paides on müügis 39 korterit, nende keskmine hinnatase on umbes 20 000 eurot ja kalleim ei maksa samuti rohkem kui 37 500 eurot ning arvestades, et palgatase jääb ka Järvamaal samasse suurusjärku, süveneb arusaam Rakvere korterituru ülehinnatud tasemest veelgi.

Pindi: soovitu ja saadu vahe koguni ligi 50%

Sama näitab ka Pindi Kinnisvara analüüs. Mais müüdi nende andmetel Rakveres 19 maja-korterit, kusjuures kõige kallimaks hinnaks kujunes 42 000 eurot.

Statistika järgi on keskmine kinnisvarahind aastaga tõusnud 31% ja võrreldes majandussurutise kõige raskema, 2009. aastaga lausa 154%.

Kinnisvara pakkuja soovis Lääne-Virumaa keskuses saada keskmiselt korteri ruutmeetri eest 734 eurot, aga keskmiseks ruutmeetrihinnaks kujunes hoopis 530 eurot. Soovitu ja saadu vahe oli seega lausa 44%.

Pühade ajal on Pindi Kinnisvara kontorid 22.06 avatud kl 9-14, 23.-24.06 suletud.

Kaunist võidupüha ja meeleolukat jaanipäeva!

Sajandi algusest saadik Viljandi kesklinnas Uue ja Lossi tänava nurgal asunud Toom Tekstiili tehas kolitakse Männimäele Puidu tänava ja Reinu tee vahelisele alale.

Pärast suurettevõtte, aktsiaseltsi Toom Tekstiil kolimist otsib uut omanikku Viljandi kesklinnas Centrumi keskuse taha jääv 4264-ruutmeetrine tootmishoone. Et see Pindi Kinnisvaralt kätte saada, peab ostja pangakontol olema vähemalt 1,3 miljonit eurot.

http://sakala.postimees.ee/3731947/toom-tekstiili-tootmishoone-on-muugis

Rakvere linnas müüdi maikuus Pindi Kinnisvara andmetel 19 maja-korterit, kusjuures kõige kallimaks hinnaks kujunes 42 000 eurot.

Statistika järgi on keskmine kinnisvarahind aastaga tõusnud 31% ja võrreldes majandussurutise kõige raskema, 2009. aastaga lausa 154%.

Huvitav on seegi, et kui kinnisvara pakkuja soovis mais saada keskmiselt ruutmeetri eest 734 eurot, siis keskmiseks ruutmeetrihinnaks kujunes hoopis 530 eurot – soovitu ja saadu vahe oli lausa 44%.

Uusarenduste kliendipäevad on muutunud taas populaarseks hoolimata sellest, et esitletavad majad pole veel valmiski.

Valmis uusehitistes aga ei saa kliendipäevi pidada, sest korterid müüakse juba ehituse vältel maha.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et nende firmas korraldatakse arendusprojektidele mitu kliendipäeva kuus. „Kõige suurem neist oli äsja Naabrist Parem saatega seotud avatud uste päev Kasekodu elurajoonis, mida külastas üle 600 inimese ja kus tehti ka 3 reaalset broneeringut. Reklaami tegime muidugi palju ja võõrustasime külalisi ka Subway võileibadega,“ selgitas ta. „Kuid ka väiksematel kliendipäevadel on kohal alati kümneid peresid, kellest lõpuks koorub ikka üks ostja ka välja,“ lisas ta.

„Järelturul on korralikke kortereid väga väheks jäänud. Kellel pole soovi paneelmajas elada, on valikuid vähe ja sestap on huvi uute korterite vastu kasvav- seda enam, et üle pooltest kinnisvaratehingute tegijatest on keskmisest kõrgema sissetulekuga alla 30 aastased noored, keda nõukaaegne elamufond mingi nipiga enam ei peibuta,“ rääkis Sooman.

Pindi Kinnisvara eluruumide vahendusvaldkonna juht ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liikme Annely Sermati hinnangul on Eestis tegutsevate kinnisvaramaaklerite tase langemas piinlikult madalale.

„Eestis tegutseb orienteeruvalt 2000 kinnisvaramaaklerit. Paljud neist teevad oma tööd korralikult ja pühendunult, kuid stabiilsed ajad on turule meelitanud uusi tegijad, kelle teadmised ja oskused jätavad Annely Sermati hinnangul tugevasti soovida.

„Ma ei kujuta isegi ette, kuidas võib maakler tulla selle peale, et kallist villast mobiiltelefoniga fotosid teha või kinnitada ostjale-müüjale, et lihtkirjalik broneerimisleping on kõige olulisem dokument, kopeerida kuulutuste portaalis omaniku poolt avaldatud objekti müügikuulutusi ilma omaniku teadmiseta jms. Kahjuks ei ole eelnimetatud juhtumid praktikas harukordsed erandid,“ rääkis Sermat.

Lahendusena pakkus Sermat välja senisest jõulisemat riiklikku sekkumist. „Maakleri kutsetunnistus ei peaks olema mitte võimalus, vaid kohustus ja tingimustele mittevastavuse korral õpipoisi tasemest edasi lihtsalt ei pääse. Seadusi tuleb karmistada, sest soss-sepast maakler võib suurte summade tõttu väga suurt kahju teha,“ lisas ta.