Eesti 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis oktoobris suisa 6% võrra ning indeks jäi pidama hinnatasemel 1657 €/m², tehingute arv on võrdne mullusega.

Veel septembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1566 €/m². Kui septembris tehti indeksilinnades 1474 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli tehingute arv 1501. Võrdluseks – 2019. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1510 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et ühiskond on saanud esimesest ehmatusest üle. „Kas kinnisvaraturg jääb edasi aktiivseks, sõltub väga palju sellest, kui hästi suudetakse viirust kontrolli all hoida. Samas oleme juba novembri esimeses pooles näinud nakatumiste järsku kasvu, mis paratamatult mingi hulga inimesi uuesti turult eemale peletavad,“ nentis ta. „Kõige olulisem on, et töötus liiga suureks ei läheks, sest sellel oleks tervele majandusele, sealhulgas kinnisvaraturule laastavad tagajärjed,“ lisas ta.

Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2019 on indeks 3 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 165 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 15 aastase ajaloo.

Koroonašokk on uusarenduste turul selleks korraks läbi – septembris müüdi või broneeriti 350 uut Tallinna ja Harjumaa korterit. Seda on rohkem, kui eelmise aasta keskmine ning võrreldav veebruarikuise tulemusega, mil viirus alles Aasias ja Lõuna-Euroopas tiirutas.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et kevad oli kinnisvaraarendajatele tõeline õudusunenägu. „Aprillis müüdi kõikide projektide peale kõigest mõnikümmend uut korterit, nüüdseks on tehingute arv täiel määral taastunud ja ka uusi projekte tuleb turule juurde,“ rääkis Sooman.

„Soovin siiski rõhutada, et terve kinnisvaraturg on väga õhukesel jääl, kuna siiani on selgusetu, kui suured on ülemaailmsest koroonakriisist tingitud majanduslikud kahjud ja kui tugevalt need erinevaid turge tulevikus mõjutavad,“ lisas Sooman.

Pindi Kinnisvara poolt koostatud igakuise Tallinna ja Harjumaa uusarenduste monitooringu kohaselt on hetkel müügis 2193 uut korterit kokku 117 erinevas arendusprojektis. Keskmine korterite müügihind on 2730 €/m².

Kui aasta tagasi tuli toitlustusäriks sobivaid pindasid tikutulega taga ajada, siis praeguseks on ainuüksi Tallinna kesk- ja vanalinnas müügi- ja üüripakkumisi kinnisvaraportaalides pea sadakond – põhjuseks loomulikult klientide nappus.

Pindi Kinnisvara äripindade maakler Hannes Käbi ütles, et lisaks hotellidele ja muudele turismiga seotud ettevõtetele on kõvasti pihta saanud ka linnakeskuse toitlustusäri, mis samuti paljuski välismaalastele suunatud olid. „Kui kohalikele elanikele mõeldud äärelinna toidukohad on taas puupüsti täis, siis Viru tänaval on jätkuvalt võimatu ots-otsaga kokku tulla, seetõttu on turul ka pakkumiste rohkus,“ rääkis Käbi.

„Samas võib olla ühe õnnetus hoopis teise õnn – mitmed säravad toitlustuskontseptsioonid jäid mullu ellu viimata, kuna sobilikke pindasid polnud kuskilt võtta. Praegune olukord võimaldab eristuvate äriideedega ilma teha,“ selgitas ta.

Hirmul on suured silmad ja ajalooliselt on välja kujunenud asukohad, kuhu inimesed elama ei kipu ning kus ka tehinguid tehakse madalama hinnaga.

• Surnuaedade vahetu lähedus

Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder sõnas, et ehkki kõnekeeld ütleb, justkui karta tuleks elavaid, mitte surnuid, siis rahulate külje alla keegi naljalt elama ei soovi minna. „Tegemist on küll tavaliselt vaiksete ja looduslike piirkondadega, kuid ometi ei kujuta enamus inimesi ette, et nad ööpimeduses hauaplatsidest mööda peavad jalutama,“ lausus ta.

• Lao- ja tootmiskomplekside ümbrus

„Igasugune industriaalne keskkond tekitab mingisugust saastet – olgu selleks siis müra, õhku paisatud jääkained või ebameeldiv aroom, pealegi on õhtusel ajal piirkonnas küllalt kõle ja üksik tunne. Et tehaste või ladude vahel elamispinda müüa, tuleb hinnas alla tulla,“ selgitas Teder.

• Kõrgepingeliinide/alajaamade/sidemastide kõrval

„Otse kõrgepingeliinide alla ei lubata niikuinii elumaju ehitada, sest sealne oht on suudetud ka teaduslikult ära tõestada. Mure aga igasuguse kiirguse pärast peletab osad inimesed eemale suisa saja meetri kaugusel paiknevast alajaamast hoolimata sellest, et need on väga korraliku varjestusega. Näiteks kodust mikrolaineahju inimesed jällegi üldse ei karda, mis on mõneti paradoksaalne,“ nentis Teder. „Selge aga on, et elektrist kui potentsiaalsest nähtamatust vaenlasest püütakse kodu otsides eemal püsida,“ lisas ta.

• Prügimägede lähedus

„Aktiivse prügimäe kõrval võib olla väga ebameeldiv elada, sest valest ilmakaarest puhuv tuul toob tuppa äärmiselt häiriva lõhna, see kehtib maapiirkondades ka muidugi põllumajandusettevõtete kohta. Samas kohtame ka igapäevaselt inimesi, kes isegi ammuilma suletud prügilatest suure kaarega mööda kõnnivad ja isegi kilomeetri kaugusele endale kodu keelduvad soetamast,“ ütles Teder.

• Vanglate lähiümbrus

„Iroonia seisneb selles, et kui isegi mõni vang putku paneb, siis kindlasti ei jää ta kinnipidamisasutuse ümber tolgendama. Küll aga mõjuvad okastraatide rägastik ja vahitornides valvet pidavad relvastatud valvurid küllaltki õõvastavalt ja võimalusel hoitakse vanglatest heaga eemale,“ lisas Teder.

Sügistormid on tulekul ja ega taligi taeva jää – kui vihmaveerennid on lehesodist puhastamata, siis peavad majaelanikud peagi hulga probleemidega silmitsi seisma.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et vihmaveerennid pole nalja pärast paigaldatud. „Kui seal tekib ummistus, siis tilgub üle renni valguv vesi maja fassaadile rikkudes selle välimust ning maandub lõpuks selleks mitte ette nähtud kohtadesse, kahjustades ka majaesist pinnast,“ selgitas ta.

„Iseäranis ohtlikud on ummistunud rennid külmaperioodil, mil vee ja lehesegune sodi jäätub ning hakkab paisudes renne lõhkuma. Halvemal juhul tekib vaheldumisi pluss- ja miinuskraadide korral olukord, kus purikad ja jääkamakad hakkavad kogunema täiesti ootamatutesse kohtadesse, olles potentsiaalseks ohuks nii maapinnal olevale varale nagu näiteks autod, rääkimata inimestest,“ rääkis Limbach. „Odavam ja stressivabam on rennid õigeaegselt puhtaks teha,“ lisas ta.

Eesti 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis augustis 1% võrra ning indeks jäi pidama hinnatasemel 1512 €/m², olulisem on aga tehingute arvu kevadisest madalseisust taastumine.

Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1501 €/m². Kui juulis tehti indeksilinnades 1201 korteriomandi tehingut (2019. aasta juulis 1389), siis augustis oli tehingute arv 1208. Võrdluseks – 2019. aasta augustis tehti indeksilinnades 1425 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et koroonakriisi madalpunktis ehk käesoleva aasta aprillis tehti indeksilinnades kokku kõigest 765 korteriomanditehingut. „Ehkki turg pole saavutanud mullust aktiivsust, tehakse madalpunktiga võrreldes praegu siiski enam kui poole võrra rohkem tehinguid, mis on asjaolusid arvestades väga positiivne tulemus,“ lausus Sooman.

Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2019 on indeks 12 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 142 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 15 aastase ajaloo.

Eelmisel kuul müüdi Tallinna kesklinnas kaks üle miljoni eurost korterit, selliseid tehinguid tehti ka headel aegadel haruharva.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et ehkki majanduskeskkond on ärev, siis pole raha ilmast otsa saanud. „Enamgi veel, paljud varakad inimesed on hakanud ülemaailmse pandeemia käigus filosofeerima, et elatakse vaid üks kord ning seetõttu ei peljata ka segastel aegadel suuri summasid kulutamast,“ selgitas ta. „Tallina vanalinnas Laial tänaval osteti augustis enam kui 200 m² suurune luksuskorter ligi 1,2 miljoni euroga, samas suurusjärgus tehti augustis tehing ka R. Tobiase tänaval, lisaks on ka juba septembrist üks sarnane tehing teada,“ sõnas ta.

„Keskmisele inimesele tundub see võõrana või isegi häirivana, kuid väga jõukad inimesed on suurema kriisi hirmus oma kontodel seisva raha pärast tõsiselt mures ning kindlam on see investeerida nn betooni, sest hoiused on riiklikult tagatud vaid piiratud ulatuses,“ selgitas Sooman.

„Sedasorti fenomeni ei kohta me ainult kinnisvarasektoris. Samal põhjusel on olnud pikalt tõusus börsid, ka Eestis müüdi äsja avatud Ferrari esinduses kahe nädalaga aastaplaan täis. Hirmuga on hakatud elama, nagu homset enam poleks,“ lisas ta.

Kortermajades elavad inimesed kipuvad unustama, et korruste vahelistele platvormidele jäetud lapsevankrid ja jalgrattad on tuleohtlikud, lisaks takistavad need operatiivtöötajate liikumist.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra teenuse ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et vanemates kortermajades peavad elanikud trepikoda tihti keldiboksidest turvalisemaks ja ladustavad sinna muuhulgas ka tuleohtlikku kraami. „Pealegi on ju mugavam jätta lapsevanker korrus kõrgemale, mitte koos beebiga kehvalt valgustatud keldrisse kolistama minna,“ selgitas Limbach, miks inimesed jätavad asju trepikotta.

„Tuletan meelde, et nii jalgratta rehvid kui lapsevankrid on aga äärmiselt tuleohtlikud. Lisaks takistavad need kasvõi meedikute liikumisruumi, kui keegi kiiremas korras abi vajab,“ sõnas ta.

„Kui keldrid pole turvalised, siis tuleks see teema ühistu koosolekul üles võtta ja turvalisuse probleemid ära lahendada, mitte hakata oma esemeid trepikotta teistele jalgu vedama,“ lisas Limbach.

Turule on paisatud kümneid krundiarendusprojekte, kus omanikud jäid arendustegevuse ja müügiga hiljaks. Praeguseks on paraku nõudlus selliste projektide vastu kadunud.

„Tallinna ja Harjumaa uusarenduste turg on üldjoontes taastunud – ostjad on taas liikvel ja kevadine mitmekordne aktiivsuse langus on selleks korraks möödas, seda enam, et uut vara ei tule arendajate ettevaatlikkuse tõttu enam varasemas tempos peale,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

„Küll aga on kordades kasvanud krundiarenduste pakkumine, arendajatel aga selliste toodete vastu huvi puudub. Selliste projektide finantseerimine on praeguses segases olukorral väga keeruline, pealegi ei ole kindlust, millise hinnaga on võimalik üksikuid krunte peale kommunikatsioonide välja ehitamist müüma hakata. See kõik annab muidugi eelise neile arendajatele, kellel on teed ja trassid juba välja ehitatud, sest lähiajal uusi suuri krundiprojekte, kust endale kena elamumaa soetada, tulemas ei ole,“ lisas ta.

Vaatamata koroonakriisile on kinnisvaraturg endiselt mitmekesine ja seda näitavad ka tänavu hinnatud varad. Sadade korterite, eramute ja kruntide kõrval on ka tõelisi rariteete.

Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ütles, et viimasel aastal on näiteks Pindi Kinnisvara ja selle sõsarfirma ERI Kinnisvara poolt hinnatud muuhulgas kaevandus Ida-Virumaal, kinnistu koos tuletorniga, erinevaid mõisahooneid, hüdroelektrijaam ning säästuajastu märgina ka täielikult nutilahendustel töötavaid elamuid ja ladusid.

„Numbriliselt tasuks veel välja tuua elamu väärtusega üle 2 miljoni euro, tehasekompleks väljaspool Harjumaad väärtusega üle 2 miljoni euro, ärihooned Tallinnas väärtusega üle 15 miljoni euro ja kaubanduskeskused väärtusega üle 30 miljoni euro“, loetles Teder.

„Keerulisemate varade hindamine on alati hindajatele suur väljakutse, sest erilisele varale tuleb läheneda alati ühelt poolt ettevaatlikult, teisalt aga loominguliselt, kuna võrdlusbaas sisuliselt puudub,“ märkis ta.

Koroonakriis pani tervele maailmamajandusele paraja põntsu, puutumata ei jäänud loomulikult ka kinnisvarasektor. Tehingute arv on paarikümne protsendi võrra langenud, aga kas ka hinnad?

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et kinnisvarasektor on siiani meeldivalt pehmelt maandunud. „Ütlen otse – paduoptimismiks pole mingit põhjust, aga praegu võivad varaomanikud rahulikumalt hingata, sest tehingute arvu väga järsk langus oli ajutine ja hetkel näib, et elu läheb ka kinnisvaraturul omas rütmis rahulikult edasi, ostjad on turul tagasi ning naudivad hinnakauplemist täiel rinnal,“ rääkis ta.

„Massilist hinnalangust pole toimunud, pigem kohendatakse juba eriolukorra eelseid ulmelisi lootusi realistlikeks, siiski täheldame mõningates piirkondades kuni 10%-list tehinguhindade alanemist. Selle ongi põhjustanud ostjate senisest agressiivne kauplemine, aga arvestades koroonakriisi massiivsust, on langus olnud väga leebe,“ selgitas Sooman.

„Küll aga ei saa üle ega ümber sellest, et kui ühiskond uute nakkuskollete tõttu uuesti lukku keeratakse, ulatub tugevalt kõrvetada saanud turismisektori põrgukuumus kindlasti ka mujale, sealhulgas kinnisvaraturule,“ lisas Sooman.

Kortermajade korrashoiuteenuste osutamisel on raske igapäevaselt silma peal hoida, seetõttu proovivad mõned haldusfirmad kulude optimeerimise huvides oma kliente pügada. Pindi Kinnisvarahalduse halduse ärisuuna juht Galina Majorskih toob välja levinumad petuskeemid.

Majorskih ütles, et kõige lihtsam moodus kulusid kokku hoida on lihtsalt teatud nähtamatute toimingute tegemata jätmine. „Iga kortermaja seisund tuleb tehnohoolduslepingu raames kord aastas eraldi üle vaadata. Ka meile on tulnud kliendiks ühistuid, kus maja katusekate sõna otseses mõttes narmendab ja see on olnud ühistu juhatusele suureks üllatuseks. Sellisel juhul on selge, et korraline ülevaatus on aastaid lihtsalt tegemata jäänud,“ selgitas ta.

„Teiseks levinud kulude kokkuhoiuskeemiks on koristuskordade omavoliline vähendamine – ühistu maksab küll trepikoja puhastuse eest, mida peaks lepingu järgi tegema näiteks ülepäeva, aga tegelikult tehakse seda ehk korda või kaks nädalas,“  sõnas ta. „Olgu tegemist väli- või sisekoristusega, nende kontrollimine on keeruline, kui just keegi koguaeg näpuga järge ei aja ja maja ning selle ümbrus enam-vähem puhas püsib,“ rääkis Majorskih.

„Kui eelnevad on oma olemuselt veel väiksemad lepingurikkumised, siis paraku on tulnud ette ka juhtumeid, kus esitatakse teadlikult lisaarveid tööde eest, mida tegelikult pole kunagi tehtudki – kliendile on lihtne öelda, et meie tehnik nägi kolme katkist pirni ja ta vahetas need ära. Täpsemal kontrollimisel reedab nn vahetatud pirnide ümber olevatel kuplitel ilutsev tolmukiht, et neid pole aastaid puudutud,“ sõnas ta.

Majorskihi sõnul on väga levinud pettuseks ka erinevate kommunaalteenuste vahendamise eest lisatasu küsimine, kui seda pole ühistuga läbigi räägitud.

„Kõikidel ühistutel tasub hoolega üle kontrollida, kas nad saavad ikka seda teenust, mille eest nad maksavad. Lisaks tasub vahel esitatavad arved üksipulgi lahti harutada, et võimalikud ebakõlad välja tuleks,“ soovitas Majorskih.

Pindi Kinnisvara plaanib järgmise kolme kuu jooksul tõsta maaklerite arvu seniselt 60-lt vähemalt 120-le.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et maaklerite arvu kasvatamine on vaid osa ettevõtte suuremast arenguplaanist. „Meil on üle-eestiliselt 13 kontorit, kuhu otsime väga erineva profiiliga inimesi, sealhulgas maaklereid,“ sõnas ta.

„Ütleb vanasõnagi, et muretseda tuleb siis, kui päike paistab, sest järelikult hakkab varsti sadama, kuid rõõmustada tasub vihma ajal, kuna ühel hetkel tuleb jälle päike välja. Tööturul on palju hakkajaid inimesi, kes hetkel veel suve naudivad, kuid sügisest tahavad jälle raha teenima hakata. Arvutasime juhtidega kokku, kui palju meil tegelikult uusi inimesi oleks vaja kaasata – koos planeeritava 60 maakleriga leiame rakendust kokku umbes 80 inimesele, sealhulgas hindajatele, halduritele ja muudele ametimeestele,“ selgitas Sooman.

„Loomulikult ei loo me uusi kohti tühjale kohale – viimastel aastatel oli olukord tööturul väga keeruline, kuid praeguse suureneva tööpuuduse valguses on meil võimalik suurema ja tugevama meeskonna toel teenindada ka oluliselt suuremat hulka klientuurist, kes siiani on sõna otseses mõttes konkurentidele kingitud,“ rääkis ta.

„Klientide puudust pole Eesti tuntuima kinnisvarakaubamärgiga Pindi Kinnisvaral kunagi olnud, küll aga on puudust olnud pädevast meeskonnast, kes teavad klienditeeninduse sügavamaid saladusi. Ei salgagi, et peamiselt on meil sihikul just turismisektoris töötuks jäänud inimesed, sest igapäevaselt kapriisseid turiste poputanud inimesed on väga kõrge klienditeeninduse kompetentsiga, kuid oodatud on loomulikult ka kõik teised hakkajad inimesed,“ lisas Sooman.

Koroonakriisi ajal varjusurma vajunud uute korterite turul on tehingute arv jõudsalt taastumas – kui aprillis soetati terve Harjumaa peale kõigest mõnikümmend uut korterit, siis juulis on see tõusnud 200 ühiku peale.

Pindi Kinnisvara uusarenduste müügimeeskonna projektijuht Janek Saveljev ütles, et eriolukorra kehtestamine lõi kinnisvaraarendajaid valusalt. „Ka juba kehtivaid broneeringuid tühistati ning aprillis tehti kokku vaid 36 uue korteri broneeringut või võlaõiguslikku ostu-müügilepingut, mis on ilmselt madalaim tulemus alates ajast, kui uusi kortereid rajama hakati,“ märkis Saveljev. „Nüüdseks on turg ennast kogunud ja juulis oli broneeringute arv juba 201. Arvestades, et eelmisel aastal broneeriti ühes kuus keskmiselt 296 uut Tallinna ja Harjumaa korterit, võime väita, et peale suuremat paanikat on turg jõudsalt taastumas,“ sõnas ta.

„Iseäranis oluline on, et karmide kevadkuude jooksul pole uute müügis olevate korterite jääk kasvanud, vaid see püsib stabiilselt 2200 piirimail, kuna paljud arendajad jätsid hullema kartuses kopa maasse löömata ning see hoiab nõudluse ja pakkumise vahelist suhet tasakaalus. Kadunud on ka suuremad allahindlused, pigem on arendajad ise hinnakirju veidi korrigeerinud, nii et uute korterite soetamine on kuni 5 protsendi võrra soodsamaks läinud,“ lisas ta.

Pindi Kinnisvara koostab igakuiselt Tallinna ja Harjumaa uusarenduste monitooringut, mis jälgib kõikide arendusprojektide aktiivset jääki. Juuli lõpu seisuga on pakkumises kokku 2200 uut korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 2740 eurot. Lõplikult valmis ehitatud on pakutavatest korteritest vaid 436 ehk ca 80% uutest korteritest ostetakse jätkuvalt enne hoone valmimist.

Ehkki Eestis on koroonaviirus enam-vähem kontrolli all, ei tasu unustada, et neli supermajandusega riiki ägavad viiruse tõttu sügavas madalseisus ja seetõttu on ohus terve maailma majanduskeskkond.

USA, Brasiilia, India ja Venemaa on suurima nakatunute arvuga riigid maailmas. Samas kuuluvad kõik neli maailma 11 suurima majanduskeskkonnaga riikide hulka ja kui seal viiruse levikut kontrolli alla ei saada, võib see mõjuda kogu maailmale küllaltki laastavalt.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et ilmaasjata ei võrdle juhtivad analüütikud praegust maailmamajanduslikku seisu teise maailmasõja või suure depressiooniga. „Eelmise ülemaailmse majanduskriisi käivitas vaid kahe USA panga kokku kukkumine. Tänane olukord ei ole maailmas kuidagi võrreldav paari pangajuhi kehvade otsustega, vaid on kordades keerulisem – osad sektorid on kaotanud täielikult käibe, turism on sisuliselt olematu, eksport on saanud tugeva löögi ja lõpuks kandub see piltlikult öeldes lõunapooluseni välja,“ sõnas Sooman.

„Eelmisest kriisist õppisime eelkõige seda, et kui keegi viskab tiiki kivi, siis ka selle kõige kaugemas sopis ehk ka Eestis toimub lainetus hoolimata sellest, et siseriiklikult selleks justkui põhjust pole,“ nentis Sooman.

„Soovitan kõikidele kinnisvarasektoris tegutsejatel hoida hetkel kindlat meelt – kui kodu on vaja osta, tuleb see niikuinii ära osta, aga vaba raha niisama laristamise asemel tuleks see hoida hädaolukorraks, kui töökoht peaks kaduma ja laenumaksed tahavad tasumist,“ ütles ta.

Sooman lisas, et kuna maailm hakkab tasapisi koroonaviirusega kohanema, siis ei pruugi lainetus olla üldse kõike enda alla mattev, kuid igaks juhuks tasub selleks siiski valmis olla. „Praegu on märksõnaks targad investeeringud ja säästmine, mitte viimase raha eest endale uue televiisori ostmine,“ lausus ta.

Tarbijate kindlustunne on langenud viimase 8 aasta madalamasse punkti. Ehkki kardetakse riigi majandusliku olukorra halvenemist ja välditakse püsikaupade ostmist, siis enda rahamurede suurenemisesse järgmise aasta jooksul ei usuta.

Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt igakuiselt mõõdetav tarbijate kindlustunde indikaator kukkus juunis tasemele -22 ja juulis tasemele -15 (ajalooline keskmine on -7), viimati oli nii madal tase 2012. aastal.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman sõnas, et peamiselt veavad indikaatori alla inimeste mure riigi majandusliku olukorra pärast ja järsult tõmmatud pidur püsikaupade ostuplaanidele.

„Üllataval kombel aga ei kajastu tulemustest eriti, et inimesed enda pere rahandusliku olukorra pärast ülearu muretseks,“ sõnas ta. „2020. aasta suvi ongi erakordne oma polaarsete emotsioonide tõttu – on inimesi, kes usuvad, et hullem on möödas ja on inimesi, kes usuvad, et tõelised majandusprobleemid pole meieni veel jõudnudki,“ selgitas Sooman. „Kinnisvarasektori jaoks tähendab selline lainetus, et tehinguid tehakse turul vähem, sest paljude inimeste usk on vankuma löönud. Kellel lõpuks õigus on, näitab aeg, kuna prognooside tegemine on jätkuvalt küllaltki tänamatu tegevus,“ lisas ta.

Kinnisvara eksperthinnangu oskuslikul lugemisel on võimalik saada palju viiteid, kuidas  lihtsate nippide ja võtetega oma vara väärtust kohe kasvatama hakata.

Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ütles, et eksperthinnanguid peetakse ekslikult vajalikuks vaid pangalaenu saamiseks ja oluline on ainult eksperthinnangus toodud väärtus.

„Tegelikkuses on eksperthinnang varaomanikule või ostjale väga pikk spikker selle kohta, mis on konkreetse kinnisvaraobjekti plussid ja miinused ning kuidas need vara väärtust mõjutavad. Sealtkaudu on lihtne edasi tuletada, kuidas objekti väärtust tõstma hakata,“ ütles Teder.

„Kui korter asub esimesel korrusel, siis seda loomulikult kolmandale ei tõsta. Aga kui eksperthinnangus on turuväärtust alandavaks teguriks märgitud näiteks räämas trepikoda, siis ehk oleks aeg see teema ühistu koosolekul tõstatada,“ tõi Teder näite.

„Sama kehtib ka eramajade puhul – ainuüksi mõne õige istiku õigesse kohta mulda pistmine tähendab tulevikus kõrghaljastust, põlvekõrgune hekk enda ja naaberkinnistu vahel loob juba mõne aasta pärast privaatse olustiku ja väikesedki, kuid olulised remonditööd võivad objekti väärtusele lisa anda,“ selgitas ta.

Teder lisas, et eksperthinnangud on täis viiteid, mis aitavad muuta kinnisvaraobjekti terviklikult korrastatud varaks. „Mida vähem vajab objekt lisatöid, seda väärtuslikum see on, sest terviklikkust hindavad kõrgelt ka ostjad, kes valdavas enamuses soovivad soetada endale siiski korras vara, mitte kohustust seal esimese asjana parendustöid teha,“ rääkis Teder.

Laenu abil eramu ehitamine on alati olnud riskantne tegevus, sest osades ehitusstaadiumites ei pruugi poolelioleva maja turuväärtus olla piisav, et mitmes osas välja makstava laenu jaoks kvalifitseeruda. Heitlikel aegadel on see aga topeltohtlik.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman meenutas, kuidas eelmise majanduskriisi ajal jäid põldude kaupa eramaju pooleli. „Põhjus oli lihtne – ostuhuvi vähenedes tegid hinnad jõnksu allapoole ja sellest piisas, et omanik jääks järgmisest laenuosast ilma. Kui pole raha, pole ka võimalik edasi ehitada ja halvemal juhul muutub unistus oma eramust õudusunenäoks – pole kuskil elada, aga osaliselt välja võetud laenu tuleb ikka tagasi maksta,“ sõnas ta. Et sellist olukorda vältida, soovitab Sooman panga abiga väga detailselt pere rahaasjad läbi arutada ja täpne plaan paika panna.

Koroonakriis tõmbas kevadel korteriturul tugevalt hoogu maha, kuid soojade ilmade tulekutega hakkas ka turg taas kosuma, paraku aga mitte igal pool.

„Ehkki tehingute arv pole päris võrreldav varasemaga, on taastumine olnud siiski märgatav. Uusarenduste puhul sõltub tehinguaktiivsus eelkõige hoone valmimisest ehk sellest, millal juba varem sõlmitud võlaõiguslikud lepingud asjaõiguslikeks vormistatakse. Et turuolukorrast täpsemat aimu saada ja mitte lasta peibutada ennast uusarenduste tehingute arvust, lõime Tallinna esimese poolaasta ainult pruugitud korterite tehingud linnaosade kaupa lahku. Selgub, et vaid ühe linnaosa tehingud ei näita üldse taastumise märki,“ rääkis Sooman.

„See, et Põhja-Tallinnas olid korterid tugevalt ülehinnatud, on aastaid turuosalistes segadust tekitanud. Paraku muutuvad ostjad keerulistel aegadel väga kiirelt väga ratsionaalseks ja allolev tabel illustreerib selgelt, kuidas Põhja-Tallinnas on pruugitud korterite tehingute arv langenud aasta algusest ligi kolm korda,“ sõnas Sooman.

„Väga heaks uudiseks on aga Lasnamäe tehingute arvu kasv, sest see linnaosa on oma suuruse ja suhtelise ühenäolisuse tõttu tegelikult terve Eesti kinnisvaraturu lakmuspaberiks – kui Lasnamäel tehingud ära kaovad ja hinnad langema hakkavad, on aeg turult jooksu panna. Hetkel me selleks põhjust küll ei näe,“ ütles ta.

Sooman lisas, et statistiliselt on tugevas languses küll ka Nõmme linnaosa, kuid seal tehaksegi ajalooliselt vähe korteritehinguid, kuna enamus korteritest paiknevad Männiku asumis, kus on ka pakkumisi väga vähe.

TABEL: Pruugitud korterite tehingute arv Tallinnas linnaosade kaupa

Allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara

Eluasemelaenude puhul on intresside osatähtsust võimatu alahinnata, sest just intressitase määrab, milliseks kujuneb lõplikult igakuine tagasimakse.

Eluasemelaenude intress koosneb kahest komponendid – Euribor ja pangamarginaal. Esimene neist on igapäevaselt muutuv Euroopa suuremate pankade omavaheliste arvelduste intressimäär, teine aga konkreetse laenuandja nn kasum raha välja laenamiselt.

Kõige levinum, 6 kuu Euribor on hetkel suurusjärgus -0,4%, aga tavatarbija jaoks tähendab see nulli. Juunis Eesti pankade poolt väljastatud eluasemelaenude keskmine marginaal oli 2,6% aastas. Kui marginaal jääb tavapäraselt terveks laenulepingu perioodiks samaks, siis Euribori kõikumised peavad aga laenajad tavaliselt kinni maksma (on ka erandeid). Tasub meeles pidada, et Euribor pole alati negatiivne olnud ning vastutustundlik laenaja mõtleb läbi ka stsenaariumid, kui Euribor järsult tõusma peaks hakkama.

„Nii 2000. kui 2008. aastal ületas Euribor lausa 5% künnise, nii et selliste arengutega tuleb igaks juhuks arvestada,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. „Koostasime seetõttu tabeli, kuhu on toodud praeguse keskmise marginaaliga (2,6%) kaks kõige tavapärasemat eluasemelaenulepingu pikkust koos kolme Euribori määraga, milleks on 0%, 2,5% ja 5%, laenusummaks võtsime 100 000 eurot. Kui summa kahaneb 2 korda, siis kahaneb ka kuumakse täpselt kaks korda ning vastupidi,“ selgitas Sooman. „Nagu näha, siis ainuüksi Euribori tõus 5 protsendile mõjutaks laenu tagasimakse suurust sõltuvalt välja toodud lepinguperioodidest 52-76 protsendi võrra ja selleks peaks iga laenuvõtja valmis olema,“ lisas Sooman.

TABEL: 100 000 eurose eluasemelaenu tagasimaksed sõltuvalt Euribori muutusest

Allikas: Eesti Pank, Swedbanki laenukalkulaator, Pindi Kinnisvara

Eesti 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis aprillis küll 2% võrra ning indeks jäi pidama hinnatasemel 1562 €/m², kuid tehingute arv langes võrreldes eelmise kuuga 38% võrra.

Märtsis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1534 €/m². Kui märtsis tehti indeksilinnades 1237 korteriomandi tehingut, siis aprillis oli tehingute arv kõigest 765, mis on madalaim tulemus peale 2012. aasta jaanuarit. Võrdluseks – 2019. aasta aprillis tehti indeksilinnades 1388 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et tehingute arvu languse taga on eelkõige järsult langenud tarbijate kindlustunne, mis prantsatas kõigest ühe kuuga -2 pealt tasemele -18. „Ebakindlus tuleviku ees on süvenenud ning sellest tulenevalt lükatakse kinnisvara ostuotsuseid edasi. Mõni pelgab töökoha kaotus, mõni ootab hinnalangust, kuid üldiselt on tarbijate stressitase koroonakriisis oluliselt suurenenud,“ lisas ta.

Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2019 on indeks 9 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 150 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 15 aastase ajaloo.

Paljud uute korterite arendajad on kriisiolukorraga kiirelt kaasa läinud ja pakuvad ostuhuvilistele senisest rohkem hüvesid.

„Kriitilistel hetkedel on kinnisvaraarendajad alati eraisikutest sammujagu ees ja reageerivad muutustele kiiremini. Ostjatele on heaks uudiseks, et paljud arendajad on hinnaläbirääkimistel paindlikud ja mõtlevad ostjatega kaasa. Praktikas võib tähendada see mõõdukat hinnaalandust, vahel ka tasuta parkimiskohta või panipaika,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

„Päris nii siiski väita ei saa, et kõik uued elamispinnad oleks odavamaks läinud. Soodustusi tehakse eelkõige projektides, kus on kasumiosa suurem. Kui arendaja hinnastas projekti juba enne koroonakriisi mõistlikult, et tagada kiiret müüki, siis nende varade puhul pole siiani olnud vajadust hindu korrigeerida,“ lisas Sooman.

Korteriühistud on võtnud raskel ajal jäiga joone – kulud tuleb mõistlikuks saada. Lepingud vaadatakse põhjalikult läbi ja laisad haldurid vahetatakse välja.

Pindi Kinnisvarahalduse halduse ja heakorra ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et kriiside ajal vaadatakse kriitiliselt kõik kulud üle ning erandiks pole ka korteriühistud. „Ehmatusega avastatakse, et aastaid või isegi kümmekond aastat vanade korrashoiulepingute raames makstakse mingite teenuste eest, mida pole ammu enam osutatud,“ ütles Limbach.

„Hinnapäringute hulk on meil viimase kuu jooksul viiekordistunud ehk päevas tuleb 2-3 päringut eesmärgiga haldusfirmat vahetada. Kui ühistud avastavad, et elementaarsed teenused on pikalt osutamata jäetud, siis tavaliselt pikka juttu pole, sest sellist valskust olemasolevale lepingupartnerile andeks ei anta,“ selgitas Limbach.

„Täiesti teine lugu on ühistutega, kes püüavad lihtsalt eriolukorda ära kasutada ja eeldavad automaatselt, et lepingulistest tasudest võiks saada näiteks 80 protsendilist allahindlust. Loomulikult sellisele väljapressimisele keegi ei allu, küll aga vähendatakse vajadusel osutatavate teenuste mahtu ja tehakse maksetingimustes väikseid mööndusi,“ lisas Limbach.

Meedia on täis erinevaid kinnisvaraturu teemalisi artikleid ja soovitusi. Paljud neist tuginevad statistikale, paljud varasematele kogemustele. Paraku pole mitte kõik sõnavõtud omakasupüüdmatud. Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman toob välja, mida tasub turgu puudutavate artiklite puhul silmas pidada.

Kui avaldatud artiklites pole kasvõi ühtegi allolevast parameetrist sees, siis on tegemist ilmselt eksitava informatsiooniga. Ideaalis peaks vaatlema aga siiski kõiki tervikuna.

Tarbijate kindlustunne. Varadel ei ole tihtipeale objektiivset väärtust. Turuväärtused arvutatakse küll erinevate valemitega välja, kuid lõpuks taandub ikka asi sinnamaale, kas turuosalistel on varade soetamisse üldse usku või mitte. Kui kindlustunne kasvab, siis ostetakse valimatult kõike, mida rahakott kannatab, languse korral aga lükatakse ostuotsused edasi.

Tehingute arv on üks kõige selgemaid indikaatoreid, mis näitab turu elujõulisust. Oma olemuselt on tehingute arv tagajärg, mitte põhjus, kuid tehingute arvu järsk langus või kasv võimaldavad lihtsalt hinnata, milline on sektori üleüldine konjunktuur ja meelsus.

Pakkumiste arvu muutus näitab mitut olulist trendi. Pakkumiste arvu kasv annab tunnistust, kas ostjaskonna vähenemise tõttu ei osteta turule tulevat kaupa ära või inimestel on erinevatel põhjustel vaja oma varast vabaneda. Kui pakkumiste arv langeb, siis tavapäraselt on selle põhjuseks, et tehinguaktiivsus on laes. Teine, tavaliselt lühiajaline pakkumiste arvu langus võib aset leida ka siis, kui varaomanikud lihtsalt loobuvad müügist, sest vara eest potentsiaalselt saadav summa ei vasta enam nende ootustele.

Maksevõime on väga üldine termin, mis koondab enda alla raha hinna (loe: intressid, muud laenutingimused nagu näiteks omafinantseeringumäär, palgatase, elukalliduse muutus jms). Just sulgudes märgitud parameetrite järgi kujuneb välja, millist vara inimene endale üldse soetada saab. Intressitõusud pidurdavad turgu, langused jälle stimuleerivad. Kui palgad tõusevad, aga tarbijahinnaindeks püsib mõistlikkuse piiril, siis maksevõime jällegi kasvab jne.

Tööhõive. Mida suurem on töötus, seda suurem on ühiskonnas inimeste hulk, kellel on rahalised raskused. Kõrge töötuse korral hakkab see kanduma kinnisvarasektorisse kahel moel – ühelt poolt kaob osa ostjaskonnast ehk see mõjutab otseselt tehingute arvu, teisalt jõuab töötus varem või hiljem ka kinnisvarasektorisse, sest mingi hulk töötuid jääb laenuga ostetud varade korral makseraskustesse.

Sundmüügid on kõikide kriiside grande finale. Kuniks sundmüüke ehk pangale võlgu jäänud inimeste tagatisvarasid jõuga realiseerima ei hakata, ei juhtu turul veel midagi hullu, olgugi, et muud näitajad on veidi tasakaalust väljas. Kui aga meelsus on kehv, tehingute arv on maas, pakkumiste arv laes, inimeste maksevõime madal ja töötus kõrge, siis ühel või teisel moel lähevad kreeditorid lõpuks tagatiste kallale, et midagigi välja laenatud rahast kätte saada. Statistikasse lisanduvad enampakkumistel tehtud tehingute senisest madalamad hinnad ning see tõmbab jämeda punase joone, millest rohkem mingit tüüpi vara enam naljalt maksta ei saa.

Loomulikult on selliseid lakmuspabereid rohkem, kuid üldise turuolukorra hindamiseks piisab eeltoodud andmete jälgimisest. Mida kuu edasi, seda täpsemalt saame välja toodud kriteeriumeid kõrvutades hinnata, kas tegemist oli pelgalt ajutise ehmatusega või ootab meid ees massiivsem kriis.

Eesti 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind langes märtsis 3% võrra ning indeks jäi pidama hinnatasemel 1534 €/m².

Veebruaris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1643 €/m². Kui veebruaris tehti indeksilinnades 1335 korteriomandi tehingut, siis märtsis oli tehingute arv 1235. Võrdluseks – 2019. aasta märtsis tehti indeksilinnades 1333 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et indeks veel kriisiolukorda ei kajasta. „Selles, et tehinguid tehakse lähikuudel vähem ja et seetõttu tekib surve ka hindadele, on kõik ühel meelel. Teadmata on ainult kriisi ulatus ja mõju suurus, kuid kinnisvarasektori süütenöör on seekord veidi pikem ja mõjud jõuavad sinna mõnetise viitega,“ lisas Sooman.

Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2019 on indeks siiski 10 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 146 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 15 aastase ajaloo.